ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Запорізької області
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21.11.11 Справа № 8/5009/6031/11
( Додатково див. постанову Вищого господарського суду України (rs24060954) )
Суддя Попова І.А.
за позовом Приватного підприємства "База відпочинку Луна"(72311, Запорізька область, м.Мелітополь, вул. Дружби, б. 220, кв. 119)
до відповідача Приазовської районної державної адміністрації Запорізької області (72401, Запорізька область, смт. Приазовське, вул. Леніна, 31)
про визнання частково недійсними п. 5 та п. 9 договору оренди землі від 19.10.2009 р.
Суддя Попова І.А.
Представники:
від позивача : ОСОБА_1, дов. від 26.09.2011 р.
від відповідача : ОСОБА_2, дов. № 01-06/1779 від 04.07.2011 р.
Заявлено позовні вимоги про визнання частково недійсними п. 5 та п. 9 договору оренди землі від 19.10.2009 р.
До початку розгляду справи по суті від позивача надійшла заява про зміну предмету позову. Відповідно до ст. 22 ГПК України клопотання задоволено судом.
Розглядаються позовні вимоги про внесення змін у п. 5 та п. 9 договору оренди земельної ділянки.
В судовому засіданні, відкритому 26.10.2011 р., оголошувалася перерва до 21.11.2011 р.
Вступну та резолютивну частини рішення оголошено в засіданні 21.11.2011 р.
В обґрунтування вимог зазначено: 19 жовтня 2009 р. Приазовською райдержадміністрацією та ПП "База відпочинку Луна"укладено договір оренди земельної ділянки, на підставі якого відповідач надав, а позивач прийняв відповідно до розпорядження голови Приазовської районної державної адміністрації № 711 від 15.10.2009 р. "Про надання земельної ділянки в оренду" в строкове платне користування земельну ділянку, яка розташована: Запорізька область, Приазовський район, Приморсько-Посадська сільська рада, для розміщення бази відпочинку (кадастровий номер земельної ділянки 2324584800:02:004:0453). В оренду передавалася земельна ділянка загальною площею 2,7444 га. На цій земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна, також відсутні об'єкти інфраструктури та охоронні зони. Відповідно до технічної документації нормативна грошова оцінка земельної ділянки несільськогосподарського призначення складала 1882419 грн., а на момент підписання договору складала 2177223,34 грн. Таким чином, орендна плата становить 130633 грн. 40 коп. в рік у розмірі 6,0 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. З даними технічної документації позивач не згоден, виходячи з наступного: по-перше, в технічній документації нормативної грошової оцінки зазначено, що дана земельна ділянка за функцією використання відноситься до категорії земель комерційного використання, але на даній земельній ділянці немає ніяких забудов, тому позивач вважає, що ця земельна ділянка за функцією використання відноситься до категорії земель некомерційного використання до тих пір, поки не буде на ньому забудовано базу відпочинку. По-друге, так як за функцією використання земельна ділянка відноситься до категорії земель некомерційного використання, тому коефіцієнт теж має бути відповідний - 1, а не 2,5, який використовується для категорії земель комерційного використання. Викладені обставини, на думку позивача, свідчать про те, що нормативна грошова оцінка землі та відповідна їй орендна плата, визначені у договорі землі від 19.10.2009 р., встановлені у завищеному розмірі внаслідок застосування невідповідного коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки. Таким чином п. 5 та п. 9 договору оренди землі від 19.10.2009 р. частково не відповідають нормам діючого законодавства, а тому можуть бути частково визнані недійсними. Оскаржувані пункти зазначеного договору не відповідають (суперечать) порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Державного комітету України по водному господарству Міністерства аграрної політики України, Державного комітету лісового господарства України, Української академії аграрних наук про Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів) № 19/16/22/11/17/12 від 27.01.2006 р. Згідно з вищезазначеним нормативна грошова оцінка землі складає 735389 грн. 42 коп. Оплата за рік складає: 735389,42 х 1,028 х 1,152 х 6% = 52253,36 грн. Оплата за місяць складає: 52253,36 : 12 = 4354,45 грн. Відповідно до ст. 15, 203, 215 ЦК України, Закону України "Про оренду землі" (161-14) позивач просить:
- скасувати п. 5 договору оренди земельної ділянки від 19.10.2009 р. та викласти його в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент підписання договору становить 735389,42 грн. Розмір нормативної грошової оцінки не є постійним і змінюється у зв’язку з проведенням її щорічної індексації та на підставі інших вимог нормативно-правових актів України";
- скасувати п. 9 договору оренди земельної ділянки від 19.10.2009 р. та викласти його в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі (національній валюті України –гривнях) та визначається сторонами у розмірі 6,0 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 52253,36 грн. за загальну площу земельної ділянки в рік і вноситься орендарем щомісячно по 1/12 частини від загальної річної орендної плати на розрахунковий рахунок орендодавця протягом 20 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. Орендодавець здійснює зарахування орендної плати до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України (2542-14) ".
Відповідач письмовий відзив на позов суду не надав. В судовому засіданні представник відповідача в обґрунтування заперечень пояснив, що, по-перше, технічна документація з нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки на даний час не вважається затвердженою, оскільки скасовано рішення господарського суду Запорізької області у справі № 22/205/07-АП, яким таку документацію було затверджено. На даний час Приазовська райрада (відповідно до її компетенції) рішення про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки не приймала. По-друге, зазначає, що рішенням господарського суду Запорізької області від 06.07.2011 р. (яке на даний час не набрало чинності) у справі № 5/5009/2113/11 встановлено факт, що договір від 19.10.2009 р. з ПП "База відпочинку Луна"неукладений.
Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали, суд встановив:
Предметом даного спору є скасування пунктів договору оренди землі та викладення їх в новій редакції –тобто за своєю правовою природою це є спір про внесення змін до договору.
Підставою позову зазначено –невідповідність пунктів 5 та 9 договору від 19.10.2009 р. приписам діючого законодавства, оскільки позивач не згоден з даними технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
За умовами спірного договору орендодавець надає, а орендар приймає відповідно до розпорядження голови Приазовської районної державної адміністрації № 711 від 15.10.2009 р. "Про надання земельної ділянки в оренду"в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2,7444 га, яка розташована: Запорізька область, Приазовський район, Приморська-Посадська сільська рада для розміщення бази відпочинку (кадастровий номер земельної ділянки 2324584800:02:004:0453). Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент підписання договору становить 2177223,34 грн. Розмір нормативної грошової оцінки не є постійним і змінюється у зв’язку з проведенням її щорічної індексації та на підставі інших вимог нормативно-правових актів України. Згідно п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі (національній валюті –гривнях) та визначається сторонами у розмірі 6,0 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 130633 грн. 40 коп. за загальну площу земельної ділянки в рік і вноситься орендарем щомісячно по 1/12 частини від загальної річної орендної плати на розрахунковий рахунок орендодавця протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. Орендодавець здійснює зарахування орендної плати до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України (2542-14) . Також сторонами узгоджено, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, а також в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до приписів Закону України "Про оцінку земель" (1378-15) нормативна грошова оцінка земельних ділянок є обов’язковою у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Статтею 23 зазначеного Закону визначено, що технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.
Як свідчать вивчені матеріали, спір щодо затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки був предметом розгляду у справі № 22/2005/07-АП господарського суду Запорізької області. Судом встановлено: "09 лютого 2007 р. головою Приазовської районної державної адміністрації винесено Розпорядження №72 "Про надання дозволу на складання технічної документації із землеустрою". Пунктами 1, 2 зазначеного розпорядження ПП "База відпочинку "Луна" надано дозвіл на складання технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі площею 2,81 га, у т.ч. 2,81 га –під забудову, яка знаходиться на території Приморськопосадської сільської ради за межами населених пунктів. 27 лютого 2007 р. головою Приазовської районної державної адміністрації винесено Розпорядження №93 "Про надання дозволу на проведення нормативної грошової оцінки земель", п.1 дозволено ПП "База відпочинку "Луна" проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, згідно проекту відведення земельної ділянки ТОВ "Мелітопольський ринок" 2002 р., загальною площею 2,81 га, у т.ч. 2,81 га –під забудовою, розташованої на території Приморськопосадської сільської ради. Зобов’язано позивача замовити виготовлення технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки в організації, яка має відповідну ліцензію на виконання землеоціночних робіт. Як свідчать матеріали справи, 02 березня 2007 р. ПП "База відпочинку "Луна" звернулося до голови Приазовської районної ради з листом-зверненням вих. №7 ( вх. №156/01-35 від 02.03.2007 р.) про розгляд та затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 2,81 га несільськогосподарського призначення, що розташована на території Приморськопосадської сільської ради Приазовського району Запорізької області. До зазначеного листа додано документацію та позитивний висновок державної землевпорядної експертизи. У судовому засіданні встановлено, що на зазначений лист-звернення №7 від 02.03.2007 р. Приазовською районною радою відповіді не надано. Вивчивши матеріали справи у їх сукупності, приймаючи до уваги вищевикладене, суд дійшов до висновку, що позовна заява підлягає задоволенню, оскільки залишення відповідачем –Приазовською районною радою листа-зверненням (вих. №702 від 02.03.2007 р.) ПП "База відпочинку "Луна" про розгляд та затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 2,81 несільськогосподарського призначення, що розташована на території Приморськопосадської сільської ради Приазовського району Запорізької області, без розгляду та відповіді порушує вимоги законодавства та права позивача, перешкоджає останньому реалізувати своє право оренди земельної ділянки.".
19 жовтня 2009 року Приазовською районною державною адміністрацією та ПП "База відпочинку Луна"укладено договір оренди землі, в якому нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 2324584800:02:004:0453) (пункт 5) та орендна плата (пункт 9) визначені згідно технічної документації з нормативної грошової оцінки, виконаної у лютому 2007 року.
Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 01.06.2010 р. постанову господарського суду Запорізької області від 25.06.2007 р. та ухвалу Дніпропетровського апеляційного адміністративного суду від 13.12.2007 р. у справі № 22/205/07-АП скасовано, з огляду на те, що зобов'язання такого колегіального органу як Приазовська районна рада Запорізької області затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зазначення в резолютивній частині судового рішення про те, що у разі не затвердження технічної документації Приазовською районною радою Запорізької області у визначений термін вважатиметься технічна документація затвердженою, є порушенням виключного, передбаченого Конституцією України (254к/96-ВР) , права на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту. Приймаючи рішення щодо затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, або ж в іншому випадку, вважати її затвердженою, суди вийшли за межі повноважень, передбачених статтею 162 КАС України.
Статтями 651 та 652 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною або у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору.
Відповідно до ст. 30 Закону України "Про оренду землі" (161-14) зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Позивачем не обґрунтовано, яка із перелічених Законом підстав є у даному випадку правовою підставою для внесення змін до договору оренди землі.
Натомість, орендна плата, зокрема, є істотною умовою договору оренди землі, відповідно ст. 15 Закону України "Про оренду землі". В разі відсутності у договорі оренди землі однієї із істотних умов це є підставою для визнання договору недійсним.
Підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом. Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.
Позивач в обґрунтування запропонованих до змін редакцій пунктів 5 та 9 договору не надав відповідного витягу з нормативної грошової оцінки, що унеможливлює прийняття судом рішення про внесення змін до договору в редакції, запропонованій позивачем.
В задоволенні позову з зазначених підстав відмовляється.
Судові витрати покладаються на позивача.
На підставі викладеного, ст.ст. 651, 652 ЦК України, Закону України "Про оренду землі" (161-14) , Закону України "Про оцінку земель" (1378-15) , керуючись ст. 49, 82 –85 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , суд
ВИРІШИВ:
В позові відмовити.
Суддя
І.А. Попова
рішення підписано 02 грудня 2011 року.
02.12.2011