Господарський суд Херсонської області у складі судді Ємленінової З.І. при секретарі Бєловій О.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Херсонської обласної державної адміністрації м. Херсон

до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 м. Херсон

про розірвання договору, зобов'язання повернути майно та стягнення 362грн. 24коп.

представників сторін:

від позивача –уповноважена особа ОСОБА_2

від відповідача - фізична особа-підприємець ОСОБА_1, уповноважена особа ОСОБА_3

Херсонська обласна державна адміністрація (позивач) звернулась до суду з позовом про розірвання договору оренди нерухомого майна від 14.10.2003року, укладеного з фізичної особою-підприємцем ОСОБА_1 (відповідачем). Крім того, позивач просить зобов'язати відповідача повернути орендоване майно шляхом підписання відповідного акта прийому-передачі та стягнути з відповідача заборгованість з відшкодування вартості надання комунальних послуг, які відповідно до заяви про уточнення позовних вимог від 31.10.2011року складають 361грн.60коп.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідно до п. 1 договору оренди позивач передав відповідачу у строкове платне користування приміщення будівлі їдальні площею 32 кв. м, розташоване за адресою АДРЕСА_1 на третьому поверсі. Однак відповідно до акта обстеження від 11.01.2011року встановлено факт використання відповідачем для підприємницької діяльності інших приміщень третього поверху загальною площею 142,72 кв. м та приміщення м'ясного цеху на другому поверсі площею 19,47 кв. м.

Позивач зазначає, що 01.04.2011року відповідач звільнив займані приміщення та вивіз з цих приміщень належні йому товарно-матеріальні цінності, у зв'язку з чим позивач листом від 26.05.2011року № 70-503687/9-11/22 звернувся до відповідача з пропозицією розірвати договір оренди та повернути майно за актом приймання-передачі, але відповіді відповідач не надав, тому позивач просить розірвати договір в судовому порядку та зобов’язати відповідача повернути об’єкт оренди за актом приймання-передачі, як це встановлено договором оренди.

В засіданні суду позивач додатково зазначив, що відповідач в порушення вимог договору з 01.04.2011року не використовує об’єкт оренди за призначенням, що відповідно до ч.3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"та пункту 9.4 договору є підставою розірвання договору.

Відповідач позовні вимоги не визнає, обґрунтовуючи свої заперечення тим, що він належним чином виконує умови укладеного сторонами договору. Він зазначає, що станом на жовтень 2011року продовжує сплачувати позивачу орендну плату та комунальні платежі на підставі виставлених позивачем рахунків, в тому числі і за ту площу, яка тимчасово ним використовувалася додатково за усною домовленістю з позивачем. Усі платежі приймаються позивачем без будь-яких зауважень, що свідчить про наявність між сторонами господарських правовідносин і станом на день вирішення спору.

Відповідач зазначає, що згоди між сторонами про припинення договору і повернення орендованих приміщень не було досягнуто, оскільки 01.04.2011року позивач самовільно привласнив ключі від об’єкту оренди, чим унеможливив йому доступ до орендованого майна. На сьогодні позивач чинить йому перешкоди у використанні майна за призначенням, у зв’язку з чим ним готується позов до суду про усунення перешкод в користуванні майном.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані до справи докази, заслухавши представників сторін, суд –

14 жовтня 2003року між Херсонською обласною державною адміністрацією (орендодавець, позивач по справі) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендар, відповідач) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад Херсонської області.

Згідно з зазначеним договором позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування на умовах оренди нерухоме майно - приміщення їдальні площею 32 кв.м., розташоване на третьому поверсі будівлі АДРЕСА_1

Факт передачі майна в користування відповідача підтверджується наявним в матеріалах справи актом приймання-передачі від 14.10.2003року.

В пункті 1.1 договору оренди (абзац 2) зазначено, що об'єкт оренди передається з метою використання як їдальня.

За умовами договору оренди (пункт 9.1) строк дії договору встановлено з 14.10.2003 року по 14.10.2028року з наступною пролонгацією.

Розділом 3 договору оренди від 14.10.2003року сторони узгодили розмір орендної плати, зазначивши, що орендна плата перераховується відповідачем до загального фонду обласного бюджету та на рахунок орендодавця у співвідношенні 50% до 50% щомісяця, не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним. Вартість комунальних послуг сплачується відповідачем щомісяця відповідно до наданих позивачем рахунків.

Пунктами 4.1, 5.1, 5.3 договору сторони також досягли домовленості про те, що орендар використовує орендоване майно відповідно до його призначення та самостійно здійснює господарську діяльність і розподіляє доходи, отримані в результаті використання майна.

В той же час відповідно до пунктів 6.2, 7.1 позивач, як орендодавець, зобов’язаний не чинити дій, які б перешкоджали орендарю користуватися майном на умовах договору, а також контролювати наявність, стан, напрямки, мету та ефективність використання майна, переданого в оренду.

Позивач посилається на те, що актом обстеження приміщень, наданих в оренду від 11.01.2011року було встановлено, що фактично орендарем, крім орендованих приміщень площею 32 кв.м., також використовувалися приміщення третього поверху площею 142,72 кв.м. та приміщення м’ясного цеху на другому поверсі площею 19,47кв.м.

01.04.2011року комісією в складі працівників позивача також було обстежено орендовані відповідачем приміщення та встановлено, що ним використовуються додатково до орендованих, приміщення третього поверху площею 142,72 кв.м. та приміщення м’ясного цеху на другому поверсі площею 19,47кв.м. Як зазначено в акті, відповідачу було запропоновано добровільно звільнити приміщення, не передбачені договором, з чим він погодився і цього ж дня вивіз належне йому майно з приміщень, не передбачених умовами договору.

Як зазначає позивач в позовній заяві, з 01.04.2011року відповідач не використовує орендоване приміщення за призначенням, не підписав зміни до договору щодо збільшення розміру орендної плати шляхом укладення додаткової угоди, яка була йому запропонована листом від 19.04.2011року №70-503-544/9-11/22.

Враховуючи викладені обставини, орендодавець посилається на порушення орендарем істотних умов договору відповідно до яких орендар зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням та сплачувати комунальні послуги, у зв'язку з чим просить розірвати договір оренди і зобов’язати орендаря повернути об’єкт оренди за актом приймання-передачі.

Підставою позовних вимог позивач зазначає ч.3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", посилаючись на те, що орендар не використовує об'єкт оренди за його цільовим призначенням відповідно до умов договору.

Відповідно до п.1 ст. 651 ЦК України та п.1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.

Однак, відповідно до вимог ч.2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Iстотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також передбачено дострокове розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Пунктом 9.4 договору оренди від 14.10.2003року також сторони узгодили, що договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Як встановлено в засіданні суду, підставою дострокового розірвання договору оренди позивач вважає використання позивачем додаткових площ нерухомого майна, не підписання додаткової угоди щодо збільшення орендної плати, невикористання об’єкту оренди за його призначенням з 01.04.2011року та несплату ним комунальних платежів в сумі 361 грн. 60коп.

При дослідженні умов договору судом встановлено, що договір не містить будь-яких обмежень, застережень або виключень щодо використання позивачем додаткових площ нерухомого майна. Як пояснив присутній в засіданні суду орендар, його дії по використанню не передбачених договором приміщень не були самочинними, оскільки він користувався зазначеними приміщеннями за усною домовленістю з позивачем. Зазначені посилання відповідача позивачем нічим не спростовані.

Матеріалами справи також підтверджується, що і після 01.04.2011 року позивач по серпень 2011року надсилав відповідачу рахунки на оплату орендної плати та комунальних платежів. Відповідачем надано платіжні документи, які свідчать про оплату кожного рахунку позивача. Відповідачем були сплачені і рахунки позивача №2 від 24.01.2011року на суму 3828грн.13коп, № 2-а від 24.01.2011року на суму 3828грн.13коп. за призначенням "сума недоотриманої орендної плати". Ним також надано докази сплати інших рахунків позивача, в тому числі орендної плати та комунальних платежів, які були надіслані йому позивачем в період січень-серпень 2011року, незважаючи на те, що об’єкт оренди з 01.04.2011року, вибув із користування відповідача, на що посилається сам позивач.

Посилання позивача на невикористання об’єкту оренди відповідачем за цільовим призначенням не є підставою дострокового розірвання договору, оскільки в засіданні суду було встановлено, що відповідач був позбавлений можливості використовувати орендовані приміщення, так як актом від 01.04.2011року, який складено відповідачем в присутності ОСОБА_4 та ОСОБА_5 вбачається, що після відмови відповідача розірвати договір оренди та повернути майно начальник господарського відділу Херсонської обласної державної адміністрації привласнив собі ключі від орендованих приміщень, чим позбавив можливості відповідача користуватися орендованим майном. Зазначене свідчить про неможливість використання об’єкту оренди відповідачем не з його вини.

Не підписання відповідачем додаткової угоди про зміну умов договору не позбавляло права позивача звернутися до суду з відповідним позовом про внесення змін в договір оренди. До того ж ні умовами договору, ні чинним законодавством не передбачено, що непідписання цієї угоди є підставою дострокового розірвання договору.

Таким чином, матеріалами справи доведено, що сторони продовжують виконувати обов’язки за договором у зв’язку з тим, що позивач виставляє, а відповідач сплачує вартість орендної плати та комунальних платежів, які приймаються позивачем та використовуються за призначенням.

Згідно з вимогами ст. 4-3, ст. 33 ГПК України судочинство в господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони, які беруть участь у справі, обгрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. При цьому, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Ці докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Доказів на підтвердження того, що у зв’язку з неможливістю використання відповідачем орендованого майна позивачу спричинено шкоду, або того, що він значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, суду не надано.

Таким чином, позивачем не надано належних доказів, якими б підтверджувався факт порушення відповідачем істотних умов договору оренди, а тому правові підстави дострокового розірвання договору та повернення майна за актом приймання-передачі відсутні.

Розглядаючи позовні вимоги в частині стягнення 361 грн.60 коп. на відшкодування комунальних платежів суд виходить із наступного.

За умовами пунктів 3.3, 4.2 договору оренди від 14.10.2003року відповідач зобов’язаний своєчасно сплачувати орендну плату та плату за комунальні послуги відповідно до наданих позивачем рахунків.

Позивач в позовній заяві зазначає, що відповідач з 01.04.2011року не користується орендованими приміщеннями, але в той же час просить відшкодувати йому вартість фактично сплачених ним комунальних послуг. Із наданого додатково розрахунку вартості цих послуг, вбачається, що позивачем нараховані платежі за водопостачання, електропостачання та прибирання сміття за травень, червень, липень, вересень 2011року, але доказів на підтвердження того, що відповідач в цей період користувався електроенергією, водопостачанням та іншими послугами суду не надано.

Таким чином, позивачем нараховані комунальні платежі за період в якому відповідач не використовував орендоване майно, оскільки не мав доступу до нього, а відповідно він не міг користуватися і комунальними послугами. До того ж, як зазначено вище, усі надіслані відповідачу рахунки на сплату комунальних послуг, ним були оплачені.

З урахуванням викладеного, суд не вбачає підстав для стягнення 361 грн.60коп. в рахунок відшкодування комунальних послуг.

На підставі вищезазначеного, позовні вимоги про дострокове розірвання договору, повернення орендованого майна та стягнення 361грн.60коп. задоволенню не підлягають.