Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕКО" (далі –позивач за первісним позовом, ТОВ "ЕКО") звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (далі – відповідач 1 за первісним позовом, ФОП ОСОБА_1), Публічного акціонерного товариства "ОТП Банк"(далі –відповідач 2 за первісним позовом, ПАТ "ОТП Банк"), третя особа Фізична особа-підприємець ОСОБА_2 (далі –третя особа за первісним позовом, ФОП ОСОБА_2) про: визнання недійсним п. 9.3 договору суборенди приміщення, посвідченого 15.10.2008 р. приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрованого в реєстрі за № 5486; визнання відсутнім у відповідача 1- ФОП ОСОБА_1 права на відмову від договору суборенди приміщення, посвідченого 15.10.2008 р. приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрованого в реєстрі за № 5486, предметом якого є оренда нежитлового приміщення площею 405,0 кв.м. в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1; визнання відсутнім у відповідача 1 - Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 права на одностороннє розірвання договору суборенди приміщення, посвідченого 15.10.2008 р. приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрованого в реєстрі за № 5486, на підставі п. 7.1.4 зазначеного договору та ч. 3 ст. 651 ЦК України з ініціативи орендодавця, зокрема, у зв'язку з заборгованістю за експлуатаційні витрати з пожежного спостереження та обслуговування пожежної сигналізації за дев'ять місяців 2009 р. з березня по грудень; зобов'язання ПАТ "ОТП Банк"утриматись від вчинення дій по припиненню договору суборенди приміщення, посвідченого 15.10.2008 р. приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрованого в реєстрі за № 5486 та виселенню позивача з нежитлового приміщення площею 405,0 кв.м, яке знаходиться в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 29.03.2011 р. відповідач 1 направив позивачу листа за вих. № 2, яким повідомив про дострокове розірвання договору суборенди нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 від 15.08.2008 р. на підставі п. 7.1.4 цього договору та ч. 3 ст. 651 ЦК України з ініціативи орендодавця і відповідно, вимагав звільнити приміщення відповідно до п. 3.2 договору протягом 30 днів з моменту отримання позивачем листа. Крім цього, в листі відповідача 1 зазначено, що заборгованість за експлуатаційні витрати з пожежного спостереження та обслуговування пожежної сигналізації за дев'ять місяців 2009 р. з березня по грудень становить 1 557,75 коп., що неодноразово зафіксовано актами звірок. Така вимога відповідача 1 про дострокове розірвання договору суборенди, на думку позивача, є незаконною, такою, що не ґрунтується на положеннях згаданого договору суборенди, пред'явлена всупереч чинному законодавству України та порушує законні права позивача на користування приміщенням впродовж строку дії договору суборенди та порушує охоронювані інтереси позивача щодо здійснення господарської діяльності в приміщенні відповідно до мети суборенди. Договором суборенди не встановлено право відповідача 1 в односторонньому порядку відмовитись від цього договору, не встановлено такого права й чинним законодавством. При цьому, відповідач 1 не навів доказів існування жодної з перерахованих у ст. 783 ЦК України підстав для виникнення в нього права вимагати розірвання договору найму.

18.11.2009 р. між позивачем та відповідачем 1 в простій письмовій формі укладено додаткову угоду до договору суборенди, в якій, зокрема, доповнено договір п. 4.11, за змістом якого орендар зобов'язувався щомісяця, до 10 числа наступного за звітним, але в будь-якому випадку не раніше ніж протягом 5-ти банківських днів з моменту отримання орендарем відповідного рахунку, компенсувати орендодавцю понесені ним експлуатаційні витрати на утримання приміщення, в тому числі, але не обмежуючись, пожежне спостереження, обслуговування пожежної сигналізації. Однак, внаслідок недотримання вимоги про нотаріальне посвідчення, ця додаткова угода від 18.11.2009 р. до Договору суборенди є нікчемною та не породжує у сторін жодних прав та обов'язків. Крім цього, відповідач 1 не надав доказів існування такої заборгованості та виставлення позивачу рахунків на оплату витрат, про які зазначає у своєму листі.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Захист цивільних прав та інтересів судом здійснюється, зокрема, у такий спосіб як: припинення дії, яка порушує право. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Відповідно до ч. 2 ст. 386 ЦК України власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутись до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Крім цього, відповідачем 2 на адресу позивача надіслано вимогу за вих. № СОО-15/1/512 від 30.03.2011 р. про звільнення приміщення у тридцятиденний термін, у зв'язку з тим, що внаслідок невиконання власником приміщення - ОСОБА_2 зобов'язань за кредитними договорами № СМ-5МЕС00/009/2006 від 11.08.2006 р. та № СМ-5МЕС00/052/2008 від 23.04.2008 р., відповідач 2 роз починає звернення стягнення на предмет іпотеки-орендоване приміщення. Свою вимогу відповідач 2 обґрунтовує положеннями п. 9.3 договору оренди та договору суборенди, відповідно до яких оренда та суборенда приміщення припиняється з моменту відправлення повідомлення відповідачем 2 на адресу позивача.

Позивач вважав, що вимога відповідача 2 про звільнення приміщення протягом 30 днів з моменту отримання вимоги відповідача 2 є незаконною, такою, що не ґрунтується на положеннях договору суборенди, договору оренди, пред'явлена всупереч чинному законодавству України та порушує законні права позивача на користування приміщенням впродовж строку дії договору суборенди та порушує охоронювані інтереси позивача щодо здійснення господарської діяльності в приміщенні відповідно до мети суборенди, зазначеної в розділі 2 Договору суборенди. При цьому, факт звернення стягнення на предмет іпотеки не може розглядатись як підстава для припинення договору суборенди, а положення п. 9.3 договору суборенди про припинення суборенди приміщення, починаючи з моменту направлення відповідачем 2 позивачеві відповідного письмового повідомлення (направляється цінним листом або кур'єрською поштою) про настання випадку звернення стягнення на приміщення, не може вважатися відповідно до актів цивільного законодавства підставою для припинення договору суборенди, отже суперечить вимогам ст. 291 ЦК України у зв'язку з чим має бути визнаний недійсним. Крім цього, позивачем подано до суду заяву про вжиття заходів до забезпечення позову.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 16.05.2011 р. порушено провадження у справі № 61/246, розгляд справи призначено на 08.06.2011 р.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 16.05.2011 р. заяву ТОВ "ЕКО"задоволено, з метою забезпечення позову заборонено ФОП ОСОБА_1 вчиняти будь-які дії по виселенню ТОВ "ЕКО"з нежитлового приміщення площею 405,0 кв. м., яке знаходиться в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 і перебуває в користуванні позивача за договором суборенди приміщення, посвідченого 15 жовтня 2008 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрованого в реєстрі за № 5486 та вчиняти будь-які дії по односторонньому розірванню договору суборенди приміщення, посвідченого ОСОБА_7 15 жовтня 2008 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за № 5486, до прийняття рішення судом.

27.05.2011 р. до відділу документального забезпечення надійшло клопотання відповідача 1 про надіслання справи за підсудністю до господарського суду Сумської області.

03.06.2011 р. до відділу документального забезпечення надійшов відзив відповідача 1 на позовну заяву, згідно якого просив в позові відмовити повністю, оскільки позивачем обрано не передбачені законом, зокрема 6 ст. 16 ЦК України способи захисту порушеного права. Крім цього, позивачем не наведено жодної норми, якій би суперечив п. 9.3 договору суборенди.

03.06.2011 р. до відділу документального забезпечення надійшов зустрічний позов ФОП ОСОБА_1 до ТОВ "ЕКО", треті особи ФОП ОСОБА_2, ПАТ "ОТП Банк"про розірвання договору суборенди, укладеного між ФОП ОСОБА_1 та ТОВ "ЕКО", посвідченого 15.10.2008 р. приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрованого в реєстрі за № 5486, предметом якого є оренда нежитлового приміщення площею 405,0 кв.м в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 та виселення ТОВ "ЕКО"з нежитлового приміщення площею 405,0 кв.м в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 з посиланням на несплату відповідачем обов’язкових платежів на протязі 16 місяців на підставі п. 7.1.14 договору суборенди. Листами від 22.02.2011 р., 30.03.2011 р. ПАТ "ОТП Банк"повідомило ТОВ "ЕКО"про припинення договору на підставі п. 9.3 договору суборенди. Однак відповідачем не було виконано вимоги ст. 785 ЦК України та не звільнено приміщення.

В судовому засіданні 08.06.2011 р. представник позивача за первісним позовом позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив позов задовольнити, заявив клопотання про відкладення розгляду справи та витребування у відповідача 2 інформації щодо стадії звернення стягнення на орендоване позивачем приміщення.

Представник відповідача 1 за первісним позовом проти задоволення позовних вимог заперечував, як і задоволення клопотання позивача.

Представник відповідача 2 за первісним позовом в судове засідання не з’явився, хоча про час і місце розгляду справи повідомлений належно.

Представник третьої особи за первісним позовом заперечив проти задоволення позовних вимог та підтримав заявлене клопотання про передачу справи за підсудністю.

Суд, відмовив в задоволенні клопотання про передачу справи за підсудністю та задовольнив клопотання про витребування додаткових доказів, в зв’язку з чим та неявкою представника відповідача 2 відклав розгляд справи на 24.06.2011 р.

В судове засідання 24.06.2011 р. представник позивача за первісним позовом не з’явився, хоча про час і місце розгляду справи повідомлений належно.

Представник відповідача 1 надав суду додаткові документи та заяву про скасування заходів до забезпечення позову.

Представник відповідача 2 надав суду додаткові документи та відзив на позовну заяву, згідно якого просив відмовити в первісному позові та задовольнити зустрічний –в повному обсязі з посиланням на те, що договір суборенди припинив свою дію з моменту надіслання повідомлення на адресу ТОВ "ЕКО", а саме 22.02.2011 р. на підставі п. 9.3 цього договору.

Судом ухвалою від 24.06.2011 р. відкладено розгляд справи на 01.07.2011 р., в зв’язку з неявкою представника позивача за первісним позовом.

30.06.2011 р. до відділу документального забезпечення надійшов відзив ТОВ "ЕКО"на зустрічну позовну заяву, згідно якої останній просив в зустрічному позові відмовити з підстав наведених в первісному позові.

01.07.2011 р. до відділу документального забезпечення надійшов відзив третьої особи за первісним позовом, в якому остання просила в первісному позові відмовити, зустрічний-задовольнити.

В судовому засіданні 01.07.2011 р. представник позивача за первісним позовом підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити.

Представник відповідача 1 за первісним позовом просив в задоволенні первісних позовних вимог відмовити, зустрічний позов задовольнити.

Представник відповідача 2 за первісним позовом просив в задоволенні первісних позовних вимог відмовити, зустрічний позов задовольнити.

Представник третьої особи за первісним позовом просив в задоволенні первісних позовних вимог відмовити, зустрічний позов задовольнити.

Судом оголошено перерву у справі до 13.07.2011 р.

Розпорядження Голови господарського суду міста Києва від 13.07.2011 р. справу № 61/246 передано на розгляд судді Ломаці В.С.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 13.07.2011 р. (суддя Ломака В.С.) справу № 61/246 прийнято до провадження та призначено до розгляду на 02.08.2011 р.

Розгляд справи судом неодноразово відкладався, в судовому засіданні оголошувались перерви у відповідності до приписів ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

В судовому засіданні 27.09.2011 р. представник позивача за первісним позовом підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити.

Судом проголошено вступну та резолютивну частини судового рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін та третіх осіб, всебічно і повно з’ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об’єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

15.10.2008 р. між третьою особою за первісним позовом (орендодавець) та відповідачем 1 за первісним позовом (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення (далі –Договір оренди), за умовами п. 1. 1 якого, орендодавець передає, орендар приймає в тимчасове платне користування частину нежитлового приміщення № 3 площею 405,0 кв.м., яке знаходиться в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 (далі по тексту – "Приміщення"). Приміщення належить Орендодавцеві на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно видане 26.12.2006 р. Виконавчим комітетом Сумської міської ради на підставі рішення виконкому Сумської міської ради від 19.12.2006 року № 703, зареєстроване в КП "СМБТІ"27.12.2006 року за №1636, витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 27.12.2006 року № 13083971.

Орендар зобов'язаний протягом 30 (тридцяти) днів з моменту припинення цього договору передати, а Орендодавець прийняти Приміщення, в стані не гіршому, ніж на момент його отримання, з урахуванням нормального зносу (п. 3.2 Договору).

Пунктом 6.5.10 Договору оренди встановлено право орендаря на свій розсуд передавати Приміщення або його частину в користування третім особам та передавати ім надані цим Договором орендареві права.

Цей Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє до 08.07.2014 р. (п. 5.1 Договору оренди).

На підставі наданого п. 6.5.10 Договору оренди права відповідачу 1 за первісним позовом, 15.10.2008 р. між позивачем за первісним позовом (орендар) та відповідачем 1 за первісним позовом (орендодавець) укладено договір суборенди нежитлового приміщення (далі –Договір суборенди), за умовами п. 1.1 якого орендодавець передає, орендар приймає в тимчасове платне користування (суборенду) частину нежитлового приміщення площею 405,0 кв.м., яке знаходиться в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 (далі по тексту – "Приміщення").

Орендодавець передає Приміщення в суборенду на підставі Договору оренди нежитлового приміщення укладеного з власником Приміщення, посвідченого 15.10.2008 р. приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7 зареєстровано в реєстрі за №5485 (п. 1.2 Договору суборенди).

Згідно п. 2.1. Договору суборенди приміщення надається Орендарю з метою організації магазину роздрібної торгівлі продовольчими та непродовольчими товарами, виробництва напівфабрикатів продовольчих товарів, продукції кулінарії та готової продовольчої продукції, оптової торгівлі продовольчими та непродовольчими товарами, упаковки товарів, організації підприємств громадського харчування, а також під розміщення підсобних, офісних і складських приміщень, а також інших цілей, передбачених статутом Орендаря.

Відповідно до п. 4.1 Договору суборенди орендна плата перераховується орендарем в безготівковій формі на поточний рахунок орендодавця. Обов'язок по сплаті орендних платежів виникає у орендаря з дня укладання Акту приймання-передачі Приміщення на день повернення Приміщення орендодавцю за відповідним Актом.

Розмір щомісячної орендної плати розраховується шляхом множення загальної площі Приміщення, зазначеної в Акті приймання-передачі на вартість 1 кв.м. Вартість 1 кв.м. становить 15 доларів США, що еквівалентно 75,75 грн. по курсу НБУ на момент підписання Договору без урахування ПДВ. Розмір щомісячної орендної плати за 405,0 кв.м. складає 6 075 доларів США, що еквівалентно 30 678,75 грн. по курсу НБУ на момент підписання Договору без урахування ПДВ (п.п. 4.2, 4.3 Договору суборенди).

Цей Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами, нотаріального посвідчення та реєстрації і діє до 08.07.2014 р. (п. 5.1 Договору суборенди).

Як вбачається з Акту прийому-передачі до Договору суборенди (належним чином завірена копія наявна в матеріалах справи), 15.10.2008 р. орендодавець передав, а орендар прийняв в тимчасове платне користування (суборенду) частину нежитлового приміщення загальною площею 405,0 кв.м., яке знаходиться в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1.

З наданих позивачем Листів ЗАТ "ОТП Банк"№ СОО-15/1682, СОО-15/1681 від 14.02.2008 р. вбачається надання згоди на укладення Договорів оренди та суборенди частини нежитлового приміщення загальною площею 405,0 кв.м., яке знаходиться в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1, що знаходиться в іпотеці Банку згідно договору іпотеки № РМ-SMEC00/009/2006 від 11.08.2006 р.

Одержання такого погодження відповідає вимогам п. 9.5 Договорів оренди та суборенди.

25.02.2009 р. між позивачем за первісним позовом (орендар) та відповідачем 1 за первісним позовом (орендодавець) укладено договір про внесення змін до Договору суборенди нежитлового приміщення, посвідченого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрованого в реєстрі за № 5486, яким сторонами внесено зміни до п. 4.2 Договору суборенди щодо орендної плати. При цьому, даним Договором сторонами погоджено, що при зміні розміру орендної плати, сторони вносять зміни до Договору шляхом укладення відповідного договору про внесення змін, який не підлягає нотаріальному посвідченню (п. 3 Договору про внесення змін до Договору суборенди нежитлового приміщення).

Крім цього, сторонами 30.06.2009 р., 31.10.2009 р., 28.02.2010 р., 31.08.2010 р., 30.11.2010 р. було укладено Договори про внесення змін до Договору суборенди нежитлового приміщення, посвідченого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7, п. 1 яких вносились зміни до розміру щомісячної орендної плати та зазначалось в п. 1.2, що під час дії даного договору про внесення змін п.п. 4.3, 4.4, 4.5 та 4.6 Договору не застосовуються.

18.11.2009 р. між сторонами також укладено Додаткову угоду до Договору суборенди приміщення від 15.02.2008 р., посвідченого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрованого в реєстрі за № 5486 (далі –Додаткова угода до Договору суборенди), якою доповнено Договір суборенди п. 4.11 наступного змісту: орендар зобов'язаний щомісяця до 10 числа наступного за звітним, але в будь-якому випадку не раніше ніж протягом 5-ти банківських днів з моменту отримання Орендарем відповідного рахунку, компенсувати Орендодавцю понесеш ним експлуатаційні витрати на утримання Приміщення, в тому числі, але не обмежуючись пожежне спостереження, обслуговування пожежної сигналізації. При цьому, Сторони домовились, що місячний розмір експлуатаційних витрат складає 150,30 грн. без ПДВ і не може бути змінений Сторонами в односторонньому порядку.

Всі інші умови Договору, які не змінені та/або не доповнені даною Угодою, залишаються без змін.

Керуючись ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України та ст. 180 Господарського кодексу України Сторони домовилися, застосувати умови п. 1 даної Угоди з 01.02.2009 року. При цьому, Сторони домовилися, що експлуатаційні витрати з 01.02.2009 року по 01.11.2009 року компенсуються Орендарем до 01.12.2009 р. і вважають, що Орендар належним чином виконував свої грошові зобов'язання по компенсації експлуатаційних витрат до 01.11.2009 року.

Дана Угода набирає чинності з моменту її підписання уповноваженими представниками Сторін та діє до закінчення строку дії Договору. Дана Угода є невід'ємною частиною Договору. У випадку, виявлення розбіжностей між умовами даної Угоди та умовами Договору, Сторони будуть керуватися умовами даної Угоди (п. п. 2-6 Додаткової угоди до Договору суборенди).

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку. Зобов’язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно з п. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За своє правовою природою даний Договір суборенди є договором піднайму.

Відповідно до ст. 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.

До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (ст. 761 ЦК України).

Позивачем за первісним позовом заявлено вимогу про визнання п. 9.3 Договору суборенди недійсним. При цьому, в обґрунтування таких вимог позивач за первісним позовом посилається на невідповідність згаданого пункту Договору ст. 291 ГК України.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1 ст. 215 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і

суспільства, його моральним засадам.

Згідно з п. 9.3 Договору суборенди сторони цим домовились, що незважаючи на інші положення цього договору при виникненні випадку звернення стягнення на приміщення, яке є забезпеченням зобов'язань власника приміщення за кредитним договором № CM-SMEC 00/009/2006 від 11.08.2006 р. та кредитним договором № CM-SMEC 00/052/2008 від 23.04.2008 p. суборенда нежилого приміщення зазначеного в п. 1.1 договору припиняється починаючи з моменту направлення банком орендарю відповідного письмового повідомлення про настання випадку звернення стягнення на приміщення припинення дії договору.

Застереження: сторони погоджуються, що положення п. 9.3 чинного Договору не створюють альтернативного зобов'язання для кожної із сторін у відношенні строку дії цього Договору. Сторони також згодні з тим, що вищезазначений механізм припинення договору повністю відповідає волі сторін відносно укладення цього договору, під скасувальною обставиною у відповідності до ст. 212 ЦК України. При цьому, під скасувальною обставиною сторони розуміють настання випадку звернення стягнення банком на приміщення (предмет іпотеки) зазначеному в кредитному договорі.

Відповідно до ст. 212 ЦК України особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов'язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).

Особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити припинення прав та обов'язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (скасувальна обставина).

Якщо настанню обставини недобросовісно перешкоджала сторона, якій це невигідно, обставина вважається такою, що настала.

Якщо настанню обставини недобросовісно сприяла сторона, якій це вигідно, обставина вважається такою, що не настала.

Згідно з ч. 4 ст. 179 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі:

вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.

Таким чином, судом встановлено, що обумовлення сторонами в Договорі суборенди його припинення скасувальною обставиною, а саме –припинення дії Договору при виникненні випадку звернення стягнення на приміщення, яке є забезпеченням зобов'язань власника приміщення за кредитним договором № CM-SMEC 00/009/2006 від 11.08.2006 р. та кредитним договором № CM-SMEC 00/052/2008 від 23.04.2008 p.- відповідає вимогам вищенаведених положень закону.

В силу ч. 1 ст. 291 ГК України, на яку посилається позивач за первісним позовом, передбачено, що одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання –орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.

Разом з тим, як згадувалось вище сторони вільні у визначенні умов договору та погодили свої правовідносини скориставшись ст. 212 ЦК України, що не суперечить положенням ч. 1 ст. 291 ГК України. При цьому, судом встановлено, що односторонньої відмови від Договору суборенди з боку орендодавця не було.

Крім цього, згідно з ст. 769 ЦК України передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави.

При укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.

Як вбачається з матеріалів справи, нежитлове приміщення перебуває в іпотеці ПАТ "ОТП Банк", що підтверджується наявними в матеріалах справи Договорами іпотеки № PM-SMEC00/009/2006 від 11.08.2006 р. та наступної іпотеки № PM-SMEC00/052/2008 від 23.04.2008 р., укладеними між відповідачем 2 за первісним позовом та третьою особою за первісним позовом.

Позивачу за первісним позовом було відомо про наведені факти, що підтверджується внесенням п. 9.2 до Договору суборенди, отже, відсутнє порушення прав позивача за первісним позовом щодо неповідомлення останнього про наявність прав ПАТ "ОТП Банк"на нежитлове приміщення, що перебуває в іпотеці.

З огляду на наведене, суд вважає, що п. 9.3 Договору суборенди відповідає вимогам чинного законодавства, а відтак відсутні підстави для визнання згаданого пункту Договору недійсним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК України

Позивач за первісним позовом просить суд визнати відсутнім у відповідача 1 –ФОП ОСОБА_1 права на відмову від Договору суборенди та права на одностороннє розірвання Договору суборенди на підставі п. 7.1.4 зазначеного договору та ч. 3 ст. 651 ЦК України з ініціативи орендодавця), зокрема, у зв'язку з заборгованістю за експлуатаційні витрати з пожежного спостереження та обслуговування пожежної сигналізації за 9 (дев'ять) місяців 2009 р. з березня по грудень.

В позовній заяві позивач за первісним позовом посилається на те, що ним одержано Лист ФОП ОСОБА_1 № 2 від 29.03.2011 р. про дострокове розірвання Договору суборенди на підставі п. 7.1.4 зазначеного Договору та ч. 3 ст. 651 ЦК України з ініціативи орендодавця, адже, заборгованість за експлуатаційні витрати з пожежного спостереження та обслуговування пожежної сигналізації за 9 (дев'ять) місяців 2009 року з березня по грудень становить 1 557,75 грн., що неодноразово зафіксовано актами звірок. Крім цього, відповідач 1 в згаданому Листі просив звільнити приміщення відповідно до п. 3.2. Договору суборенди протягом 30 днів з моменту отримання цього повідомлення, погасити наявну заборгованість та вжити заходи до приведення приміщення у стан, який був на день передачі приміщення в суборенду.

Разом з тим, відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути:

1) визнання права;

2) визнання правочину недійсним;

3) припинення дії, яка порушує право;

4) відновлення становища, яке існувало до порушення;

5) примусове виконання обов'язку в натурі;

6) зміна правовідношення;

7) припинення правовідношення;

8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди;

9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди;

10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

З огляду на наведене положення закону, суд вважає, що обраний позивачем за первісним позовом спосіб захисту порушеного права-визнання відсутнім права – не передбачено чинним законодавством.

Крім цього, в силу ст. 12 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд. Нездійснення особою своїх цивільних прав не є підставою для їх припинення, крім випадків, встановлених законом.

При цьому, цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині (ч. ч. 1, 2 ст. 13 ЦК України).

Судом встановлено, що дії відповідача 1 по надісланню Листа № 2 від 29.03.2011 р. на адресу позивача за первісним позовом про дострокове розірвання Договору суборенди тощо відповідали п. 7.1.4 Договору суборенди, ст. 188 ГК України та не суперечили ст. 651 ЦК України, а також не порушували прав та охоронюваних законом інтересів позивача за первісним позовом.

Твердження позивача за первісним позовом про те, що п. 4.11 Договору суборенди (орендар зобов'язаний щомісяця до 10 числа наступного за звітним, але в будь-якому випадку не раніше ніж протягом 5-ти банківських днів з моменту отримання Орендарем відповідного рахунку, компенсувати Орендодавцю понесені ним експлуатаційні витрати на утримання Приміщення, в тому числі, але не обмежуючись пожежне спостереження, обслуговування пожежної сигналізації. При цьому, Сторони домовились, що місячний розмір експлуатаційних витрат складає 150,30 грн. без ПДВ і не може бути змінений Сторонами в односторонньому порядку), який внесено сторонами Додатковою угодою від 18.11.2009 р., є недійсним, адже Додаткова угода є нікчемною на підставі ст. 220 ЦК України, суд до уваги не бере, з огляду на те, що сторонами 25.02.2009 р. укладено договір про внесення змін до Договору суборенди, п. 3 якого передбачає, що при зміні розміру орендної плати, сторони вносять зміни до Договору шляхом укладення відповідного договору про внесення змін, який не підлягає нотаріальному посвідченню.

При цьому, згідно ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не

встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Посилання позивача за первісним позовом в обґрунтування своїх вимог на ч. 2 ст. 386 ЦК України, згідно якої власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутись до суду з вимогою про заборону в вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню, суд вважає безпідставними, оскільки ТОВ "ЕКО"є орендарем приміщення за Договором суборенди, а не його власником.

З огляду на наведене, суд дійшов висновку про те, що вимоги позивача за первісним позовом в цій частині також задоволенню не підлягають, як безпідставні –всупереч ст. 16 ЦК України та необґрунтовані доказами у справі.

Крім цього, позивач за первісним позовом просить зобов'язати ПАТ "ОТП Банк" утриматися від вчинення дій по припиненню договору суборенди приміщення, посвідченого 15.10.2008 р. приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрованого в реєстрі за № 5486 та виселенню позивача з нежитлового приміщення площею 405,0 кв.м., яке знаходиться в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1.

В обґрунтування своїх вимог позивач за первісним позовом посилався лише на недійсність п. 9.3 Договору суборенди, отже безпідставність одержання ним повідомлення ПАТ "ОТП Банк"№ СОО-15/1/512 від 30.03.2011 р.

Так, з матеріалів справи вбачається, що ПАТ "ОТП Банк"було надіслано на адресу позивачу за первісним позовом повідомлення № СОО-15/1/301 від 22.02.2011 р., № СОО-15/1/512 від 30.03.2011 р. (належним чином завірені копії долучено до матеріалів справи), згідно яких повідомлено, що ОСОБА_2 не виконує свої зобов’язання передбачені кредитними договорами № CM-SMEC00/009/2006 від 11.08.2006 р. та № CM-SMEC00/052/2008 від 23.04.2008 р., зокрема, порушено графік погашення кредитів та відсотків. Листами від 21.01.2011 р. за №№ С00-15/1/42/1, С00-15/1/43/1 на адресу позичальника (ОСОБА_2) Банком були направлені відповідні вимоги про усунення даних порушень, які до цього часу не виконані. У відповідності з вимогами Закону України "Про іпотеку" (898-15) та п. 6.2. Договору наступної іпотеки № РМ-SMEC00/052/2008, що посвідчений 23 квітня 2008 р. приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстровано в реєстрі за номером 2286, Банк починає звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: на нежитлове приміщення загальною площею 1838,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Таким чином, на підставі п. 9.3 Договору суборенди Банк пропонував звільнити нежитлове приміщення в 30 (тридцяти) денний термін та повідомити Банк про таке звільнення. У випадку не звільнення нежитлового приміщення в добровільному порядку в зазначені в цьому листі терміни, банк буде змушений звернутися до судових органів для захисту своїх прав та інтересів.

Факт наявності заборгованості третьої особи за первісним позовом за кредитними договорами № CM-SMEC00/009/2006 від 11.08.2006 р. та № CM-SMEC00/052/2008 від 23.04.2008 р. підтверджується Довідками ПАТ "ОТП Банк"№ 100-5/892 від 30.06.2011 р., № 100/5/891 від 30.06.2011 р. та № 100-5/2059 від 23.08.2011 р.

Як зазначалось вище, суд не знайшов підстав для визнання п. 9.3 Договору суборенди недійсним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК України. Факт перебування спірного майна в іпотеці ПАТ "ОТП Банк"підтверджується матеріалами справи, а відтак суд вважає, що надіслання відповідачем 2 за первісним позовом згаданих повідомлень позивачу за первісним позовом відповідає п. 9.3 Договорів оренди та суборенди та не суперечить положенням ЦК України (435-15) .

При цьому, ст. 16 ЦК України, положення якої наведено вище, не передбачено такого способу захисту як зобов'язання утриматись від вчинення дій по припиненню договору суборенди приміщення та виселення, адже останнє є обмеженням цивільних прав згідно ст. 12 ЦК України.

Таким чином, суд дійшов висновку про відсутність підстав для зобов'язання ПАТ "ОТП Банк"утриматись від вчинення дій по припиненню договору суборенди приміщення та виселенню, отже відсутність підстав для задоволення позовних вимог ТОВ "ЕКО в цій частині.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Позивачем за первісним не надано достатніх та належних доказів на підтвердження своїх позовних вимог, натомість відповідачем 1 у справі надано достатньо доказів на спростування первісних позовних вимог, з огляду на це, суд врахувавши встановлені факти та вимоги вищенаведених правових норм, дійшов висновку про відмову в задоволенні первісного позову в повному обсязі.

Позивач за зустрічним позовом просить розірвати Договір суборенди та виселити ТОВ "ЕКО"з нежитлового приміщення площею 405,0 кв.м в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 на підставі п. 7.1.14 Договору суборенди з посиланням на несплату відповідачем обов’язкових платежів на протязі 16 місяців. Крім цього, позивач за зустрічним позовом посилається на п. 9.3 Договору суборенди та факт надіслання ПАТ "ОТП Банк"на адресу ТОВ "ЕКО"повідомлення № СОО-15/1/301 від 22.02.2011 р., № СОО-15/1/512 від 30.03.2011 р. про звільнення нежитлового приміщення в тридцятиденний термін.

Судом встановлено, що 29.03.2011 р. ФОП ОСОБА_1 надіслано Лист № 2 від 29.03.2011 р. про дострокове розірвання Договору суборенди на підставі п. 7.1.4 зазначеного Договору та ч. 3 ст. 651 ЦК України з ініціативи орендодавця, адже заборгованість за експлуатаційні витрати з пожежного спостереження та обслуговування пожежної сигналізації за дев'ять місяців 2009 року з березня по грудень становить 1 557,75 грн., що неодноразово зафіксовано актами звірок. Крім цього, відповідач 1 в Листі просив звільнити приміщення відповідно до п. 3.2. Договору суборенди протягом 30 днів з моменту отримання цього повідомлення, погасити наявну заборгованість та вжити заходи щодо приведення приміщення у стан, який був на день передачі приміщення в суборенду.

Факт одержання цього Листа відповідачем за первісним позовом не заперечується та підтверджується останнім в своїй позовній заяві.

Відповідно до ч. ч. 2-5 ст. 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій

стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З огляду на згаданий Лист № 2 від 29.03.2011 р., судом встановлено, що позивачем за зустрічним позовом дотримано вимоги ст. 188 ГК України.

Відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно з ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Разом з тим, сторони в п. 7.1.4 Договору суборенди погодили, що договір може бути достроково розірваний орендодавцем в односторонньому порядку за наступних обставин, зокрема: якщо орендар затримує оплату орендної плати та інших, передбачених договором платежів, більше ніж на два місяці.

Таким чином, положення даного пункту Договору суборенди відповідає положенням ст. 782 ЦК України.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦК України).

Відповідно до п. 4.11 Договору суборенди (внесено Додатковою угодою від 18.11.2009 р.) орендар зобов'язаний щомісяця до 10 числа наступного за звітним, але в будь-якому випадку не раніше ніж протягом 5-ти банківських днів з моменту отримання Орендарем відповідного рахунку, компенсувати Орендодавцю понесені ним експлуатаційні витрати на утримання Приміщення, в тому числі, але не обмежуючись пожежне спостереження, обслуговування пожежної сигналізації. При цьому, Сторони домовились, що місячний розмір експлуатаційних витрат складає 150,30 грн. без ПДВ і не може бути змінений Сторонами в односторонньому порядку.

Як згадувалось вище, судом не беруться до уваги посилання відповідача за зустрічним позовом на нікчемність Додаткової угоди від 18.11.2009 р. з підстав викладених вище.

Актом звірки взаєморозрахунків станом на 31.12.2009 р. (належним чином завірена копія наявна в матеріалах справи), підписаним сторонами, підтверджується заборгованість ТОВ "ЕКО"по орендній платі в розмірі 91 702,44 грн.

В силу Акту звірки взаєморозрахунків станом на 30.06.2010 р. (належним чином завірена копія наявна в матеріалах справи), підписаним сторонами, заборгованість ТОВ "ЕКО"по орендній платі становить 100 575,83 грн.

Крім цього, з Листа ФОП ОСОБА_1 № 2 від 29.03.2011 р. видно, що заборгованість за експлуатаційні витрати з пожежного спостереження та обслуговування пожежної сигналізації за дев'ять місяців 2009 року з березня по грудень становить 1 557,75 грн., що неодноразово зафіксовано актами звірок.

Випискою банку по рахунку позивача за зустрічним позовом за 11.04.2011 р. підтверджується часткове погашення оплати за пожежне спостереження згідно акту звірки від 01.04.2011 р. в сумі 63 373,75 грн.

Таким чином, судом встановлено наявність заборгованості відповідача за зустрічним позовом за експлуатаційні витрати з пожежного спостереження та обслуговування пожежної сигналізації за дев'ять місяців 2009 р. станом на день звернення позивача за зустрічним позовом з вимогою про дострокове розірвання Договору суборенди.

Разом з тим, суд дійшов висновку про відсутність підстав для розірвання Договору суборенди згідно з п. 7.1.14 цього Договору (на останній посилається позивач за зустрічним позовом в зустрічній позовній заяві), з огляду на наступне.

Так, п. 9.3 Договору суборенди передбачено припинення цього Договору під скасувальною обставиною у відповідності до ст. 212 ЦК України з моменту направлення Банком орендарю відповідного письмового повідомлення про настання випадку звернення стягнення на приміщення і припинення дії цього Договору.

Суд зазначає, що чинним законодавством чітко передбачено випадки припинення Договору суборенди та випадки розірвання такого Договору, наслідком при цьому, завжди є припинення правовідношення сторін, однак у випадку припинення –останнє відбувається за погодженням сторін Договору, а розірвання –ні й ініціатором такого розірвання є одна зі сторін договору.

З матеріалів справи вбачається, що ПАТ "ОТП Банк"було надіслано на адресу позивачу за первісним позовом повідомлення № СОО-15/1/301 від 22.02.2011 р., № СОО-15/1/512 від 30.03.2011 р. (належним чином завірені копії долучено до матеріалів справи) про те, що Банк починає звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: на нежитлове приміщення загальною площею 1838,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, отже на підставі п. 9.3 Договору суборенди Банк пропонував звільнити нежитлове приміщення в 30 (тридцяти) денний термін та повідомити Банк про таке звільнення.

Факт одержання цих Листів підтверджується позивачем за первісним позовом в своїй позовній заяві та Листом ТОВ "ЕКО"№ 239 від 17.03.2011 р. на адресу ПАТ "ОТП Банк"

Таким чином, суд вважає, що Договір суборенди припинив свою дію-22.02.2011 р. на підставі п. 9.3 Договору суборенди, а позивач за зустрічним позовом звернувся з позовом до суду про розірвання Договору на підставі п. 7.1.14 Договору суборенди-03.06.2011 р.

Зважаючи на встановлені факти та вимоги вищезазначених правових норм, а також враховуючи, що Договір суборенди припинив свою дію 22.02.2011 р., господарський суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову ФОП ОСОБА_1 про розірвання Договору суборенди.

Відповідно до ст. 786 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була

одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Позивачем заявлено також позовну вимогу на підставі вищенаведеної статті закону про виселення ТОВ "ЕКО"з нежитлового приміщення площею 405,0 кв.м в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1.

Як вище згадувалось, ПАТ "ОТП Банк"було надіслано на адресу позивачу за первісним позовом повідомлення № СОО-15/1/301 від 22.02.2011 р., № СОО-15/1/512 від 30.03.2011 р. (належним чином завірені копії долучено до матеріалів справи) про те, що Банк починає звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: на нежитлове приміщення загальною площею 1838,1 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, отже, на підставі п. 9.3 Договору суборенди Банк пропонував звільнити нежитлове приміщення в 30 денний термін та повідомити Банк про таке звільнення.

Пунктом 3.2 Договору суборенди встановлено, що орендар зобов'язаний протягом 30 (тридцяти) днів з моменту припинення цього договору передати, а Орендодавець прийняти Приміщення, в стані не гіршому, ніж на момент його отримання, з урахуванням нормального зносу.

Судом встановлено, що відповідачем за зустрічним позовом не було звільнено приміщення станом на час розгляду справи, що ним не заперечується та підтверджується наявними в матеріалах справи Листами на адресу ФОП ОСОБА_1 та ПАТ "ОТП Банк"(про ці Листи згадано вище).

Враховуючи, що судом було встановлено факт припинення дії Договору на підставі п. 9.3 Договору суборенди, то зустрічні позовні вимоги про виселення ТОВ "ЕКО"з нежитлового приміщення площею 405,0 кв.м в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 є обґрунтованними, а відтак підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, стороні на користь якої відбулося рішення, господарський суд відшкодовує державне мито за рахунок другої сторони, а також витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Приймаючи до уваги вищевикладене, судові витрати у відповідності до статті 49 Господарського процесуального кодексу України покладено на сторони пропорційно задоволених позовних вимог.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 16.05.2011 р. було вжито заходів до забезпечення позову: заборонено ФОП ОСОБА_1 вчиняти будь-які дії по виселенню ТОВ "ЕКО"з нежитлового приміщення площею 405,0 кв. м., яке знаходиться в будівлі, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 і перебуває в користуванні позивача за договором суборенди приміщення, посвідченого 15 жовтня 2008 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстрованого в реєстрі за № 5486 та вчиняти будь-які дії по односторонньому розірванню договору суборенди приміщення, посвідченого ОСОБА_7 15 жовтня 2008 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за № 5486, до прийняття рішення судом.