Суть спору: 22.02.2011р. позивач звернувся до суду із позовом про визнання недійсним, з моменту укладання, укладеного між Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Миколаївській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІНДЗОР" договору купівлі-продажу (приватизації) об'єкта незавершеного будівництва державної власності разом з земельною ділянкою державної власності, на якій він розташований, проданого на аукціоні від 27 травня 2009 року,.

В цьому ж позові заявлена вимога (з урахуванням збільшення та зменшення позовних вимог, заявою від 14.03.2011р. №41 та заявою від 23.06.2011р. №48) про стягнення з Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Миколаївській області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ВІНДЗОР" 5335192,25 грн., сплачених на виконання умов договору купівлі-продажу (приватизації) об'єкта незавершеного будівництва державної власності разом з земельною ділянкою державної власності, на якій він розташований, проданого на аукціоні від 27 травня 2009 року.

Позовні вимоги мотивовані тим, що оскаржуваний договір не відповідає вимогам чинного законодавства щодо приватизації державного майна та позивач не виконав зобов’язання по договору.

Відповідач позовні вимоги не визнав, надавши заперечення на позовну заяву, зазначаючи, що спірний договір купівлі-продажу повністю відповідає вимогам вищевказаних нормативно-правових актів, а також наголосив, що вимоги позивача про застосування наслідків недійсності правочину на підставі ст. 216 ЦК України не підлягають задоволенню, оскільки, відповідно до п. 133 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої Законом України від 18.05.2000р. №1723-ІІІ (1723-14) , у разі розірвання договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації у зв'язку з невиконанням їх умов або визнання їх недійсними в судовому порядку повернення покупцям коштів, сплачених за об'єкт приватизації, провадиться на підставі рішення суду з коштів позабюджетного Державного фонду приватизації або фонду приватизації Автономної Республіки Крим, отриманих від повторного продажу цих об'єктів у порядку, встановленому Фондом.

Також, відповідачем була надана до суду заява про застосування судом позовної давності від 20.04.2011р. №07/478.

Треті особи –ДП "Суднобудівний завод імені 61 Комунара" та Фонд державного майна України у своїх відзивах заперечували проти позовних вимог, вважаючи, що не були порушені вимоги законодавства в момент укладення спірного договору.

Головне управління Держкомзему у Миколаївській області надала відзив, згідно якого у нього відсутні відомості про наявність на земельній ділянці каналізаційного колектору та відповідних обмежень (обтяжень) у використанні земельної ділянки.

Головне управління Державного казначейства України надало відзив, зазначивши, що воно не є учасником спірних правовідносин.

КП "Госпрозрахункове проектно-вишукувальне бюро", та приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу ОСОБА_2 будь-яких письмових пояснень стосовно позовних вимог не надали, явку своїх представників в судові засідання не забезпечили.

Прокурором не надавався відзив на позовну заяву. В судовому засіданні прокурор підтримав заперечення відповідача.

Господарський суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, приходить до висновків, що позов підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

В порушення вимог ч.3 ст. 331 ЦК України, укладення спірного договору відбулось без попереднього здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва за державою.

Відповідно до приписів ч.3 ст. 331 ЦК України, до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Також, суд зазначає, що відповідно до п.1 розділу ІІІ Класифікатора державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 15.03.2006р. № 461 (v0461224-06) , незавершене будівництво належить до нерухомого майна.

Згідно ч. 6 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на момент укладення спірного Договору), правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстровано відповідно до цього Закону.

Порядок проведення реєстрації права власності на нерухомість встановлений Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002р. Особливості проведення реєстрації права власності у відповідності до вимог цього Положення визначались роз’ясненням Міністерства юстиції України від 10.05.2006р. №19-32/1 (v32_1323-06) .

Таким чином, укладення договору щодо незавершеного будівництвом об’єкту нерухомого майна є можливим лише за умови попереднього здійснення державної реєстрації права власності на нерухоме майно за продавцем.

Посилання відповідача на ту обставину, що відповідні зміни до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України були внесені після укладення спірного Договору є безпідставними, оскільки приписи ст. 331 ЦК України мають вищу юридичну силу порівняно з нормами Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Відповідач не заперечує факт продажу ним позивачу об’єкту незавершеного будівництва, на який відсутні усі передбачені законодавством документи для будівництва. Однак, свої заперечення проти позову відповідач обґрунтовує тим, що згідно умов п. 6.3. спірного Договору, позивач зобов’язаний добудувати ОНБ без збереження профілю. Крім того, у судовому засіданні, представниками Відповідача було зазначено, що законодавство України з приватизації не містить заборону на відчуження ОНБ, які будуються самочинно.

З приводу вищевказаних правових позицій сторін суд приходить до наступного висновку.

Згідно ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Аналогічні положення містяться і у ст. 105 ЦК УРСР 1963р. (який був чинним до 01.01.2004р.).

Як вбачається із матеріалів справи, на балансі ДП "Суднобудівельний завод ім.61 комунара"знаходився об’єкт незавершеного будівництва, розташований в м. Миколаєві, вул. Адміральська, 38/3, будівництво якого розпочалось у 1992 році.

ДП "Суднобудівний завод імені 61 Комунара" був отриманий документ, що посвідчує право на земельну ділянку по вул. Адміральській, 38 у м. Миколаєві загальною площею 144,3104 га (Державний акт на право постійного користування землею серії І-МК№001250) лише 15 березня 2004р. для обслуговування майнового комплексу суднобудівного заводу. рішення Миколаївською міською радою про відведення підприємству земельної ділянки у тому числі зі зміною цільового призначення, для будівництва заводу стінових матеріалів до початку його будівництва у 1992 році, не приймалось.

Зазначені обставини підтверджуються повідомленням Управління земельних ресурсів Миколаївської міської ради від 07.04.2011р. 302-18/951.

Таким чином, будівництво об’єкту містобудування здійснювалось з порушенням вимог ст.ст.20, 22, п.5 ст.39 ЗК України 1990 року (в редакції, станом на 1992 рік) на земельній ділянці, невідведеній для цієї мети, без погодження Миколаївської міської ради.

Законодавчими актами на забудовника також покладений обов’язок отримання дозволу на виконання будівельних робіт. За приписами ч.2 ст. 18, ст. 22 Закону України "Про основи містобудування", спорудження об'єктів містобудування незалежно від форм власності здійснюється з дозволу відповідних Рад народних депутатів, на земельних ділянках, що надаються для містобудівних потреб.

Матеріалами справи не підтверджується отримання дозволу на виконання будівельних робіт ДП "Суднобудівний завод імені 61 Комунару" на будівництво заводу стінових матеріалів (м. Миколаїв, вул. Адміральська,38). Також за повідомленням Управління містобудування та архітектури виконкому Миколаївської міської ради від 21.03.2011р. №17-769 дозвіл на виконання будівельних робіт по будівництву заводу стінових матеріалів по вул. Адміральській, 38 ДП "Суднобудівний завод імені 61 Комунару" не надавався.

Відповідно до ч.2 ст. 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Аналогічні положення містяться і у ст. 105 ЦК УРСР 1963р., який був чинним до 01.01.2004р.

Особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, визначаються положеннями Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (1953-14) . За приписами ст. 11 цього Закону, порядок укладення договорів купівлі-продажу та оплати вартості об'єкта незавершеного будівництва і земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, визначається законодавством.

Статтею 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

За таких обставин, суд приходить до висновку про невідповідність спірного Договору вимогам ст.ст. 376, 658 ЦК України.

Посилання відповідача на п. 6.3. спірного договору суд вважає безпідставними, оскільки, надане позивачу даним пунктом право змінювати профіль об’єкта незавершеного будівництва не змінює статусу самого об’єкта незавершеного будівництва, оскільки залишається самочинно збудованим.

Крім цього, об’єкт незавершеного будівництва –"Цех №32", ступеню будівельної готовності –74 відсотки, що знаходиться за адресою: м. Миколаїв, вулиця Адміральська, 38/3 на момент укладення спірного договору знаходився під арештом, який був накладений постановою слідчого з ОВС СО УПМ ДПА в Миколаївській області від 27.05.2008р. по кримінальній справі №107900024.

Відповідач свої заперечення проти позову в цій частині обумовлює наступним:

- відповідач не володів та не міг володіти достовірною інформацією про зміст та характер слідчих дій, які здійснювались слідчим по вказаній кримінальній справі.

- вказаною постановою було накладено арешт на майно, як власність ДП "Суднобудівний завод імені 61 Комунара", що розташоване по вул. Адміральській, 38 у м. Миколаєві, тобто, на об’єкт, введений в експлуатацію; відповідач на підставі наказу Фонду державного майна України від 26.11.2007р. №1853 (v1853224-07) здійснив приватизацію об’єкта незавершеного будівництва - "Цех №32", що знаходиться за адресою: м. Миколаїв, вулиця Адміральська, 38/3.

- відомості про накладення арешту були відсутні в Єдиному державному реєстрі заборон на відчуження об’єктів нерухомого майна.

Оцінюючи вищевказані доводи сторін, та наявні в матеріалах справи докази, суд приходить до наступних висновків.

Постановою слідчого з ОВС СО УПМ ДПА в Миколаївській області від 27.05.2008 р. по кримінальній справі №107900024 було накладено арешт на майно ДП "Суднобудівний завод ім. 61 Комунару", зокрема, на "Завод стінових матеріалів"(Цех №32) по вул. Адміральській, 38 у м. Миколаєві. Як зазначено в мотивувальній частині даної постанови, арешт був накладений з метою забезпечення цивільного позову, заявленого в даній кримінальній справі (т.2 а.с. 13)

Відповідача про наявність арешту повідомило КП "Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації"листом від 01.12.2008р. №15367 (т.2 а.с. 14).

У подальшому, Центральний районний суд м. Миколаєва листом від 03.12.2008р. №201698, а також прокуратура Миколаївської області листом від 30.12.2008р. №05-2641 повідомили позивача про те, що арешт на вищевказане майно дійсно накладений, а вирішення питання про зняття майна з–під арешту вирішується судом при постановленні вироку (т.2 а.с. 15,16).

Крім того Відповідач спільно з ДПА у Миколаївській області листом (клопотанням) від 25.11.2008р. №07/1307 звертався до прокурора Миколаївської області з клопотанням про звернення до суду з позовом про виключення з опису арештованого майна –Цех №32, що також підтверджує факт обізнаності Відповідача з наявністю арешту станом на дату укладення спірного Договору (т.2 а.с.56)

Вищевказаними доказами повністю спростовуються доводи відповідача про відсутність в його розпорядженні достовірної інформації про накладення арешту.

Таким чином, спірний договір було також укладено з порушеннями ст. 124 Конституції України, ст.ст. 114 та 324 КПК України.

З огляду на вищенаведене, суд приходить до висновку про невідповідність спірного договору в момент його укладення вимогам ст. 124 Конституції України, ст.ст. 1, 11 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", ст.ст. 331, 367, 658 ЦК України, ч. 6 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст.ст.20, 22, п.5 ст.39 ЗК України 1990 року (в редакції, станом на 1992 рік, ч.2 ст. 18, ст. 22 Закону України "Про основи містобудування", а також вимогам ст.ст. 114, 125, 126 КПК України .

Відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. При цьому, згідно п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009р. "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) , зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (254к/96-ВР) (статті 1, 8 Конституції України).

Згідно ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою —третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 207 ГК України, господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Водночас, суд вважає необґрунтованими позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу (приватизації) недійсним з підстав невиконання відповідачем умов договору в частині надання в повному обсязі проектної документації, оскільки, в силу ст. 203 ЦК України, підставою для визнання правочину недійсним є недодержання в момент вчинення правочину вимог ч.ч. 1-3,5,6 ст. 203 ЦК України. Виконання чи невиконання сторонами зобов'язань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним (п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009р. "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) ).

Позивач скористався своїм правом, звернувшись до господарського суду Миколаївської області з позовними вимогами про внесення змін до спірного договору з підстав невиконання відповідачем зобов’язань за спірним договором в частині надання в повному обсязі проектної документації.

рішенням господарського суду Миколаївської області від 18.03.2010р. по справі №3/237/09 були задоволені позовні вимоги ТОВ "ВІНДЗОР"та було внесено зміни до спірного договору. Дане рішення не було оскаржено сторонами і вступило в законну силу.

Таким чином, права позивача, порушені неналежним виконанням відповідачем зобов’язань за спірним договором вже захищені в судовому порядку.

Крім того, вищевказаним судовим рішенням було встановлено, що всі зауваження Відповідачем усунені, технічна документація та технічний паспорт на земельну ділянку отримано ТОВ "ВІНДЗОР"10.03.2010р. В силу ст. 35 ГПК України, факти, встановлені рішенням господарського суду під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Також, як вбачається з мотивувальної частини рішенням господарського суду Миколаївської області від 18.03.2010р. по справі №3/237/09 про існування колектора позивачу стало відомо ще з протоколу наради від 21.08.2009р.

Отже, позовні вимоги про визнання спірного договору недійсним з підстав невиконання відповідачем положень ст.ст. 15, 20 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" не підлягають задоволенню у зв’язку з пропуском позивачем встановленого ст. 681 ЦК України річного строку позовної давності.

В частині позовних вимог щодо застосування судом наслідків недійсності правочину, передбачених ст. 216 ЦК України, в частині стягнення з відповідача суми 5335192,25 грн., сплаченої за спірним договором, суд приходить до такого.

Згідно п. 133 Програми, у разі розірвання договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації у зв'язку з невиконанням їх умов або визнання їх недійсними в судовому порядку повернення покупцям коштів, сплачених за об'єкт приватизації, провадиться на підставі рішення суду з коштів позабюджетного Державного фонду приватизації або фонду приватизації Автономної Республіки Крим, отриманих від повторного продажу цих об'єктів у порядку, встановленому Фондом.

Однак, п. 133 Програми відноситься до розділі ХІІІ "Реалізація та контроль за невиконанням договірних умов". Згідно п. 135 Програми та ч.2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу здійснює державний орган приватизації.

Як вбачається із змісту преамбули до Порядку повернення покупцям коштів, сплачених за об'єкт приватизації, у разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу, затвердженого наказом ФДМУ №1701, від 15.08.2000р. (z0567-00) , цей Порядок розроблено згідно з пунктом 133 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої Законом України "Про Державну програму приватизації на 2000-2002 роки" (1723-14) . Порядком визначається механізм повернення покупцю об'єкта приватизації (далі - Покупець) коштів, сплачених ним за об'єкт приватизації, у разі розірвання договору купівлі-продажу або визнання його недійсним через невиконання його умов і повернення об'єкта приватизації у власність держави.

Таким чином, положення п. 133 Програми застосовуються до випадків розірвання умов договору купівлі-продажу або визнання його недійсним через невиконання покупцем умов договору.

Водночас, недійсність договору є наслідком порушення з боку відповідача законодавства в момент укладення договору та невиконання відповідачем окремих умов договору.

За таких обставин, положення п. 133 Програми не поширюються на спірні правовідносини.

Також, згідно ч.9 ст. 81 Бюджетного кодексу України, створення позабюджетних фондів органами державної влади, органами влади Автономної Республіки Крим, органами місцевого самоврядування та іншими бюджетними установами не допускається. Відтак положення ч.2 п. 133 Програми стосовно повернення покупцям коштів, сплачених за об'єкт приватизації, провадиться на підставі рішення суду з коштів позабюджетного Державного фонду приватизації, отриманих від повторного продажу цих об'єктів у порядку, встановленому Фондом, суперечать ч.9 ст. 81 Бюджетного кодексу України.

Отже приватизований об’єкт підлягає поверненню у відповідності до ч.1 ст. 216 ЦК України.

Позивачем сплачено відповідачу на виконання умов спірного договору 5714192,25 грн., що підтверджується наявними в матеріалах справи копіям платіжних доручень (т.1 а.с. 42-57, т.2 а.с. 11). Також, позивач отримав з Державного бюджету України відшкодування податку на додану вартість в сумі 379000,00 грн., що підтверджується наявною в матеріалах справи випискою про стан рахунку в цінних паперах №800422 від 22.09.2010р.

З огляду на вищенаведене та вимоги ч.1 ст. 216 ЦК України з Відповідача слід стягнути на користь позивача суму 5335192,25 грн.

Решту заперечень Фонду державного майна України, викладених у письмових поясненнях (т.2, а.с. 160-164), суд також вважає необґрунтованими з наступних підстав.

Відсутність порушення свободи договору не має правового значення для вирішення даного спору, оскільки, в силу ст. 215 ЦК України, невиконання вимог ст. 203 ЦК України в момент вчинення правочину є підставою для визнання правочину недійсним.

Вимоги ТОВ "ВІНДЗОР", не спрямовані на заподіяння шкоди державі, оскільки в силу ч.1 ст. 216 ЦК України, у випадку визнання договору недійсним, об’єкт незавершеного будівництва разом з земельною ділянкою буде повернуто у власність держави, а ТОВ "ВІНДЗОР"отримає кошти, сплачені ним за об’єкт приватизації.

На підставі ст. 49 ГПК України, суд стягує з відповідача на користь позивача понесені судові витрати по сплаті державного мита та витрат на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи пропорційно задоволених вимог.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82, 82-1, 83, 84 ГПК України, СУД -

1. Визнати недійсним укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Миколаївській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВІНДЗОР" договір купівлі-продажу (приватизації) об'єкта незавершеного будівництва державної власності разом з земельною ділянкою державної власності, на якій він розташований, проданого на аукціоні від 27 травня 2009 року.

2. Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ВІНДЗОР" 5335192,25 грн. (п'ять мільйонів триста тридцять п'ять тисяч сто дев'яносто дві грн. 25коп.), сплачених на виконання умов договору купівлі-продажу (приватизації) об'єкта незавершеного будівництва державної власності разом з земельною ділянкою державної власності, проданого на аукціоні від 27 травня 2009 року.

3. Товариству з обмеженою відповідальністю "ВІНДЗОР" повернути Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Миколаївській області об'єкт незавершеного будівництва державної власності разом з земельною ділянкою державної власності, проданий на аукціоні від 27 травня 2009 року.

4. Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Миколаївській області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ВІНДЗОР" понесені ним судові витрати по сплаті держмита в розмірі 25500,00 грн. та витрат на інформаційно-технічне забезпечення процесу в розмірі 220,35 грн.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття, а у разі, якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення, воно набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 цього Кодексу.