За позовом: Прокурора Приазовського району Запорізької області (72401, Запорізька область, смт. Приазовське, вул. Фрунзе, буд. 2-А) в інтересах держави, в особі органу уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах –Приазовської районної державної адміністрації Запорізької області (72401, Запорізька область, смт. Приазовське, вул. Леніна, буд. 31)

До відповідача: Приватного підприємства "База відпочинку Луна"(72311, Запорізька область, м. Мелітополь, вул. Дружби, буд. 220, кв. 119)

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Приморсько-Посадська сільська рада Приазовського району Запорізької області (72451, Запорізька область, с. Приморський посад, вул. Тельмана, буд. 33)

про стягнення 183 812,08 грн. та розірвання договору оренди

Суддя Проскуряков К.В.

У судовому засіданні брали участь представники:

Від прокуратури: Тронь Г.М., посвідчення № 84 від 30.04.2010р.

Від позивача: ОСОБА_1., довіреність № 01-06/1779 від 04.07.2011р.

Від відповідача: ОСОБА_2., довіреність № 138 від 20.06.2011р.

Від третьої особи: не з’явився,

СУТНІСТЬ СПОРУ:

21.04.2011р. прокурор Приазовського району Запорізької області в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах –Приазовської районної державної адміністрації Запорізької області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача –Приморсько-Посадська сільська рада Приазовського району Запорізької області звернувся до господарського суду Запорізької області із позовною заявою про стягнення з Приватного підприємства "База відпочинку Луна"183 812,08 грн. заборгованості та розірвання договору оренди земельної ділянки від 19.10.2009р.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 21.04.2011р. порушено провадження у справі №5/5009/2113/11, залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Приморсько-Посадську сільську раду Приазовського району Запорізької області, судове засідання призначено на 23.05.2011р. Розгляд справи неодноразово відкладався. Ухвалою суду від 20.06.2011р. строк розгляду справи №5/5009/2113/11 продовжено на п'ятнадцять днів до 06.07.2011 р., судове засідання призначено на 06.07.2011р. У судовому засіданні 06.07.2011р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

За письмовим клопотанням прокурора, представників позивача та відповідача розгляд справи відбувався без фіксації судового процесу за допомогою технічних засобів.

У судовому засіданні 06.07.2011 присутній прокурор та представник позивача підтримав у повному обсязі доводи, викладені у позовній заяві прокурора Приазовського району Запорізької області, просять суд стягнути з відповідача заборгованість за договором оренди земельної ділянки у розмірі 183 812,08 грн., та розірвати договір оренди земельної ділянки площею 2,7444 га. Прокурор та представник позивача пояснили, що 19.10.2009 року між Приазовською районною державною адміністрацією Запорізької області (далі - Орендодавець) та Приватним підприємством "База відпочинку Луна"(далі - Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого, Орендодавець надає, а орендар приймає відповідно до розпорядження голови Приазовської районної державної адміністрації № 711 від 15.10.2009р. "Про надання земельної ділянки в оренду"в строкове платне користування земельну ділянку, яка розташована: Запорізька область, Приазовський район, Приморсько-Посадська сільська рада для розміщення бази відпочинку. Однак, порушуючи вимоги Закону України "Про оренду землі" (161-14) та умови договору оренди, відповідач не виконував покладені на нього зобов’язання, внаслідок чого утворилась заборгованість по орендних платежах за період з 10.12.2009р. по 01.04.2011р. в розмірі 183 812,08 грн.

Представник позивача вказує, що обов’язок орендаря сплачувати орендну плату виникає з моменту державної реєстрації договору оренди землі, а не з моменту отримання орендарем об’єкта оренди в користування (дати підписання акта прийому –передачі земельної ділянки).

Також прокурор та представник позивача зазначають, що відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору.

В обґрунтування позову посилаються на договір оренди земельної ділянки від 19.10.2009р., ст. ст. 14, 526, 629, 651 ЦК України, ст. ст. 121 Конституції України, ст. ст. 93, 96, 193, 141, 206 Земельного кодексу України, ст. ст. 1, 13, 21, 24, 31, 32, 35 ЗУ "Про оренду землі", ст. 193 ГК України, ст. ст. 2, 29, 54, 66 ГПК України. Просять позов задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечив проти доводів, викладених у позовній заяві. Вказує, що в технічній документації нормативно грошової оцінки зазначено, що дана земельна ділянка за функцією використання відноситься до категорії земель комерційного використання, але на даній земельній ділянці немає ніяких забудов, тому вказана земельна ділянка площею 2,7444 га за функцією використання відноситься до категорії земель некомерційного використання до тих пір поки не буде на неї забудовано базу відпочинку. За функцією використання земельна ділянка відноситься до категорії земель некомерційного використання, тому коефіцієнт теж має бути відповідний, а не 2,5, який використовується для категорії земель комерційного використання. Викладені обставини, на думку відповідача, свідчать про те, що нормативно - грошова оцінка землі та відповідна її орендна плата визначені у Договорі оренди землі від 19.10.2009р. визначені у завищеному розмірі внаслідок застосування невідповідного коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки. Також представник відповідача зазначив, що з моменту реєстрації договору оренди, ПП "База відпочинку Луна"сплачувала орендну плату, розраховану на підставі невірно виконаної нормативно –грошової оцінки земельної ділянки, вдвічі більшу ніж це було потрібно. На підставі викладеного, представник відповідача просить суд позов прокурора Приазовського району Запорізької області залишити без задоволення.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Приморсько-Посадська сільська рада Приазовського району Запорізької області у судове засідання 06.07.2011р. не з’явився. До суду надав письмове клопотання за вих. № 89 від 29.06.2011р., в якому підтримує доводи, викладені позовній заяві прокурора Приазовського району Запорізької області. Просить суд позов задовольнити. Також представник третьої особи просить суд розглянути вказану справу без участі повноважного представника Приморсько-Посадської сільської ради Приазовського району Запорізької області у зв’язку з неможливістю бути присутнім у судовому засіданні.

Розглянувши та дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд,

15.10.2009р., розпорядженням голови Приазовської районної державної адміністрації за № 711 затверджено технічних звіт по інвентаризації земельної ділянки площею 2,744 га, яка розташована на території Приморсько –Посадської сільської ради Приватному підприємству "База відпочинку "Луна"для розміщення бази відпочинку, зобов’язано ПП "База відпочинку "Луна" подати договір оренди землі до Приазовського районного відділу Запорізької регіональної філії Державного підприємства державного земельного кадастру при державному комітеті України земельних ресурсах.

19.10.2009р. між Приазовською районною державною адміністрацією Запорізької області (в подальшому "Орендодавець") та Приватним підприємством "База відпочинку Луна"( в подальшому "Орендар") був укладений договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), відповідно до п. 1. якого, "Орендодавець"надає, а "Орендар" приймає відповідно до розпорядження голови Приазовської районної державної адміністрації № 711 від 15.10.2009р. "Про надання земельної ділянки в оренду"в строкове платне користування земельну ділянку, яка розташована: Запорізька області, Приазовський район, Приморсько-Посадська сільська рада для розміщення бази відпочинку.

Відповідно до п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7444 га.

На земельній ділянці знаходиться об’єкти нерухомого майна: відсутні, а також інші об’єкти інфраструктури: відсутні, охоронні зони: відсутні (п. 3).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент підписання договору становить 2 177 223,34 грн. Розмір нормативної грошової оцінки не є постійним і змінюється у зв’язку з проведенням її щорічної інжекції та на підставі інших вимог нормативно-правових актів України (п. 5).

Договір укладено на 49 років, починаючи з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк за умови належного виконання обов’язків. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8).

Згідно з п. 9 договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та визначається сторонами у розмірі 6,0 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 130 633,40 грн. за загальну площу земельної ділянки в рік і вноситься орендарем щомісячно по 1/12 частини від загальної річної орендної плати на розрахунковий рахунок Орендодавця протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця. Орендодавець здійснює зарахування орендної плати до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному бюджетним кодексом України.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженнями кабінету Міністрів України, формами, що заповнюється під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовженню його дії (п. 10).

Відповідно до п. 11 договору, орендна плата вноситься щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним. Орендна плата може бути внесена на май майбутній період, але на термін не більше одного календарного року. Строку внесення орендної плати не є постійними і можуть змінюватися згідно з законодавством України.

У разі невнесення орендної плати у строку, визначені цим договором, справляється пені у розмірі 120 відсотків облікової ставки НБУ суми заборгованості за кожний день прострочення згідно зі ст. 25 Закону України "Про плату за землю" № 2536-ХІІ від 03.07.1992 із змінами та доповненнями, та ст. 16 Закону України "про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетом та державними цільовими фондами"№ 1218-ІІІ (п. 14).

У договорі оренди земельної ділянки від 19.10.2009р. передбачені умови використання земельної ділянки, відповідно до яких в оренду передається земельна ділянка для розміщення бази відпочинку; цільове призначення земельної ділянки: землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення (п. 1ж ст. 19 ЗКУ); умови збереження стану об’єкта оренди –використовувати земельну ділянку з дотриманням вимог діючого законодавства.

Згідно з п.п. 18, 20 договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту землеустрою. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у десятиденний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання передачі.

Частинами 1 та 3 п. 28 договору визначено, що орендодавець має право вимагати своєчасного внесення орендної плати та достроково припинити право оренди у разі порушень умов використання земельної ділянки або інших умов договору, повідомивши Орендаря про це письмово за один місяць.

Орендар має право приступати до використання земельної ділянки, після державної реєстрації договору (ч.1 п. 30).

Орендар зобов’язаний у п’ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки надати копію договору до Фінансового управління та відповідному органу держаної податкової служби згідно зі ст. 25 ЗУ "Про внесення змін до Закону України "Про оренду землі" (161-14) ; своєчасно та у повному обсязі вносити орендну плату відповідно до п.п. 9, 10 Договору з посиланням у платіжному документі на Договір. (ч.ч. 1,2 п. 31).

Відповідно до п. 38 договору, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено, без додаткового попередження з боку Орендодавця; придбання Орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; у разі ліквідації юридичної особи –орендаря; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 39).

Пунктом 44 договору передбачено, що невід’ємними частинами договору є: акт прийому передачі об’єкта оренди; розрахунок розміру орендної плати; план –схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Відповідно до розрахунку від 05.12.2009р. до договору оренди земельної ділянки, орендна плата за земельну ділянку площею 2,7444 га встановлюється у розмірі 130 633,40 грн. за рік, 10 886, 12 грн. за один місяць.

В матеріалах справи міситься кадастровий план земельної ділянки № 2324584800.02.004.0453 без зазначення дати, площею 27444 кв. м. Приморсько-Посадської сільської ради, Приазовського району для розміщення бази відпочинку "Луна".

Пунктом 3.2. розпорядження голови районної державної адміністрації за № 711 від 15.10.2009р. зобов’язано ПП "База відпочинку "Луна"виконувати обов’язки землекористувача відповідно до ст. 96 Земельного кодексу України. Також п. 4 вказаного розпорядження передбачено, що приступати до використання земельною ділянки до встановлення меж у натурі (на місцевості), одержання документів, що посвідчуються на неї, та їх державної реєстрації забороняється.

Оскільки несплата відповідачем орендної плати, відповідно до умов договору оренди земельної ділянки від 19.10.209р. спричиняє ненадходженню коштів до бюджету, прокуратура в інтересах Наталівської сільської ради звертається до суду за захистом інтересів держави в суді.

Оцінивши представлені докази в їх сукупності суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно з ч. 1 ст. 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов’язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов’язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утримуватися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов’язаної сторони виконання її обов’язку. Майнові зобов’язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України (436-15) .

Згідно ст. 193 Господарського кодексу України, суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутністю конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускається одностороння відмова від виконання зобов’язань. Аналогічні норми містяться в ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 526 встановлено, що зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного Кодексу (435-15) , інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) (ЗК України), Цивільним кодексом України (435-15) , цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди.

Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Договір, укладений сторонами з дотриманням вимог, необхідних для чинності правочину, у тому числі відповідно до чинних нормативно-правових актів, має обов’язкову силу для сторін. Будучи пов’язаними взаємними правами та обов’язками (зобов’язаннями), сторони не можуть в односторонньому порядку відмовлятись від виконання зобов’язання.

Згідно зі ст.ст. 11, 509 ЦК України підставою виникнення цивільних прав і обов’язків (зобов’язань), які мають виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, договору є договір.

Відповідно до п. 1 ст. 179 ГК України, майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями.

Статтею 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з п. 2 ст. 640 ЦК України, якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Статтею 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частиною 2 статті 180 ГК України передбачено, що господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Згідно ст. 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

Частиною 8 статті 181 Господарського кодексу визначено, що у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся) .

Відповідно до ч.ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Частиною 2 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Згідно з ч. 4 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі", невід'ємною частиною договору оренди землі є:

- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об'єкта оренди;

- проект Відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

За відсутності вказаних суттєвих умов договору, орендар позбавлений можливості приступати до фактичного користування земельною ділянкою відповідно до договору оренди від 19.10.2009р.

Відповідно до п. 30 даного договору та пояснень представника позивача і прокурора, орендар має право приступати до використання земельної ділянки, після державної реєстрації договору.

Вказані доводи судом до уваги не приймаються, оскільки відповідно до п. 4 розпорядження голови районної державної адміністрації за № 711 від 15.10.2009р. "Про надання земельної ділянки в оренду"Приватне підприємство "База відпочинку "Луна"зобов’язано приступати до використання земельної ділянки до встановлення меж у натурі (на місцевості), одержання документів, що посвідчують на неї, та їх державної реєстрації забороняється.

Суд зазначає, що в акті визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), - номер та дата договору оренди, на підставі якого був складений даний акт - відсутні. Також в даному акті не зазначено номеру та дати розпорядження Приазовської районної державної адміністрації, на підставі чого даним актом визначались межі земельної ділянки в натурі (на місцевості), та не має жодних вказівок на договір. Дата складання даного акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) також відсутня.

У судовому засіданні 06.07.2011р., прокурор та представник позивача пояснили, що в договорі оренди земельної ділянки зазначається дата його складання, та перелік документів, які є його невід’ємною частиною. Однак, обов’язок оформлення додатків до договору: акт прийому –передачі об’єкту оренди, план –схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлення земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), а саме заповнення пустих граф, дати підписання та посилання, на підставі чого складаються ці документи, покладається на ліцензійні організації, які супроводжують надання земельної ділянки в користування з моменту виготовлення землевпорядної документації до моменту проведення державної реєстрації договору оренди землі.

Суд також не може прийняти вказані твердження до уваги, оскільки складання та оформлення невід’ємних частин до договору здійснювалось з порушенням вимог законодавства, тому у суду немає достатніх підстав вважати даний договір укладеним.

У зв’язку з вищевикладеним, оскільки у сторін не виникло прав та обов’язків у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою загальною площею 2,444 га на підставі договору оренди від 19.10.2009р., вимоги Прокурора Приазовського району Запорізької області в інтересах держави, в особі органу уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах –Приазовської районної державної адміністрації Запорізької області до Приватного підприємства "База відпочинку Луна"щодо стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 183 812,08 грн. та розірвання договору оренди від 19.10.2009р. не підлягають задоволенню.