Суть спору: Фізична особа - підприємець ОСОБА_1. звернулась до господарського суду АР Крим з позовною заявою до Фонду майна АР Крим про стягнення 126423,60 грн. вартості здійснених нею невід’ємних поліпшень орендованого майна.

Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач як орендар майнового комплексу столярної майстерні та модуль-складу "Кісловодськ" здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна на суму 126 423,60 грн. На теперішній час вартість здійснених поліпшень орендованого майна відповідачем не відшкодована.

Відповідач з позовними вимогами позивача не погодився, у відзиві на позовну заяву зазначив, що узгоджуючи проведення поліпшень орендованого майна листами повідомляв позивача про те, що вартість невідокремлюваних поліпшень підлягає компенсації у випадку приватизації об’єкту оренди. У теперішній час майновий комплекс столярної майстерні та модуль-склад "Кісловодськ" не приватизовані та входять до складу майна, що належить Автономній Республіці Крим. рішення щодо приватизації цього майна власником не приймалось. Крім того, відносно спірного майна не проводилась ідентифікація поліпшень суб’єктом оціночної діяльності. Відповідачем також в порядку статті 267 ЦК України зроблено заяву про застосування строку позовної давності в один рік, який передбачений статтею 786 ЦК України для вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі (т.1, а.с.85-86). Оскільки договір оренди від 16.11.1998р., укладений між Фондом майна АР Крим та підприємцем ОСОБА_1 припинив дію 01.12.2003р., строк звернення на звернення до суду з вимогу про стягнення вартості невід’ємних поліпшень орендованого майна збіг 01.12.2004р.

Провадження у справі зупинялось на час проведення комплексної судової будівельно-технічної та економічної експертизи.

Розглянувши матеріали справи, заслухав пояснення представників сторін, суд -

16.11.1998р. між Фондом майна АР Крим (орендодавець) та позивачем – фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди майнового комплексу столярної майстерні модуль-складу "Кисловодськ", розташованого на земельній ділянці 1,1 га, за адресою: м. Керч, вул. Кокоріна, 139 (т.1, а.с. 7-10).

Пунктом 4.1.2 договору оренди на орендаря покладено обов’язок своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованих основних фондів.

Відповідно до пункту 4.2.2 орендар має право за дозволом орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання, яке обумовлює підвищення його вартості.

25.03.2000р. та 23.10.2002р. позивач звернувся до Фонду майна АР Крим з проханням дати згоду на здійснення поліпшень орендованого майна, а саме: підвести воду та встановити три пожежні крани, здійснити будівництво сушильні лісу, побутових приміщень, здійснити ремонт покрівлі; провести заходи щодо профілактики затоплення столярної майстерні, установлення повітряних ЛЕП 04 кв, засклення ангару столярної майстерні (листи за вих.№5 від 25.03.2000р., вих.№15/10 від 23.10.2002р.) (т.1, а.с. 12, 14).

В подальшому Фондом майна АР Крим надано дозвіл підприємцю Кальговій П.С. на проведення робіт по поліпшенню орендованого майна (листи від 10.05.2000р. вих. №08-09/2601 та від 06.12.2002р. вих. №08-09/8580) (а.с.13, 15).

На підставі договору №23 на ремонтно-будівельні роботи від 15.03.2001р. підрядником підприємцем Білоусовим М.К., власними силами з використанням власних матеріалів здійснені ремонтно-будівельні роботи вартістю 126423,60 грн., що підтверджується актами приймання виконаних робіт та квитанціями про їх оплату замовником підприємцем ОСОБА_1 (т.1, а.с 18-44).

Згідно акту дослідження об’єкту оренди - майнового комплексу столярної майстерні та модуль-складу "Кісловодськ" в липні 2004р., створена наказом Фонду майна АР Крим "Про повернення нерухомого майна - майнового комплексу столярної майстерні та модуль-складу "Кісловодськ", розташованих за адресою: м.Керч, вул.Кокоріна,139, яке визначається як найно, що належить Автономній Республіці Крим, в зв’язку з припиненням дії договору оренди з приватним підприємцем ОСОБА_1" від 03.03.2004р. №165, комісія встановила, що орендарем з дозволу орендодавця проведені наступні поліпшення орендованого майна:

- заходи щодо профілактики затоплення столярної майстерні;

- встановлення повітряної ЛЕП 04 кв;

- засклення ангару столярної майстерні;

- підведення води і встановлення трьох пожежних гідрантів;

- будівництво сушильні лісу;

- будівництво побутових приміщень;

- ремонт покрівлі на обох об’єктах. (т.1, а.с.55-57).

В подальшому рішенням господарського суду АР Крим від 05.10.2004р. у справі №2-5/5892-2004 за позовом Фонду майна АР Крим, з підприємця ОСОБА_1. стягнуто заборгованість з орендної плати, що виникла за договором оренди від 16.11.1998р., та зобов’язано повернути Фонду майна АР Крим орендоване майно.

На підставі акту приймання-передачі майнового комплексу столярної майстерні та модуль-складу "Кісловодськ" від 12.01.2005р. у зв’язку з припиненням договору оренди, рішенням господарського суду АР Крим від 05.10.2004р. у справі №2-5/5892-2004, наказу про примусове виконання цього рішення, позивач передав, а відповідач прийняв із оренди майновий комплекс (т.1, а.с.11).

Позивач просить стягнути на свою користь 126423,60 грн. витрати на поліпшення орендованого майна.

Дослідивши надані сторонами докази у підтвердження своїх доводів і заперечень, заслухав пояснення представників сторін, суд приходить до висновку, що заявлений позов задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Частиною 1 статті 778 ЦК України передбачено право наймача за згодою наймодавця поліпшити річ, яка є предметом договору найму.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення, що передбачено частиною 2 статті 778 ЦК України.

Позивачем заявлено позов про відшкодування йому вартості здійснених невід’ємних поліпшень орендованого майна.

Відповідно до частини 2 статті 27 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті тих поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Таким чином, визначення меж збільшення в результаті здійснених орендарем невід’ємних поліпшень вартості орендованого майна має першочергове значення для розрахунку суми компенсації вартості таких поліпшень. Сума компенсації не може бути більшою від суми, на яку збільшилась в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна.

Для ідентифікації здійснених позивачем поліпшень, визначення їх вартості та для відповіді на питання чи збільшилась в результаті таких поліпшень вартість об’єкту оренди на скільки, судом у справі двічі призначалась комплексна будівельно-технічна та економічна експертиза.

Відповідно до представленого експертного висновку №109 від 28.03.2009р., виконаного експертами ТОВ "Інститут обліку і аудиту", визначити наявність, тобто ідентифікувати здійснені позивачем поліпшення, власне як і збільшення в результаті таких поліпшень вартості об’єкту оренди, не представляється можливим. Поряд з цим у висновку зазначено, що візуальне дослідження об’єкту оренди не здійснювалось (т.1, а.с. 72-82).

В результаті проведення додаткової комплексної експертизи судової будівельно-технічної та економічної експертизи встановлено, що об’єкт дослідження не охороняється, до майнового комплексу столярної майстерні та модулю – складу "Кісловодськ" мається вільний доступ. На момент огляду модуль – склад "Кісловодськ" згорів, конструктивні елементи відділки та частково каркасу, обладнання столярної майстерні також частково згоріли, а частково зруйновано. А тому визначити візуальним оглядом, чи збільшилась ринкова вартість майнового комплексу столярної майстерні та модуль – складу "Кісловодськ", в результаті поліпшень не представляється можливим.

У зв’язку з цим, експертом визначення вартості поліпшень здійснено на підставі наданих документів. Згідно з наданими на дослідження первинними документами, орендований позивачем на підставі договору оренди від 16.11.1998р. майновий комплекс столярної майстерні та модуль-складу "Кісловодськ" має поліпшення, які здійснені орендатором за власні кошти протягом дії договору оренди і які неможливо відділити від нього без завдання йому шкоди на загальну суму 126423,60 грн. (т.1, а.с. 106-119).

Таким чином, на підставі акту дослідження, представлених позивачем первинних документів, висновків експерта (т.1, а.с.16-44, 55-57, 72-82, 106-119), судом встановлено, що в період дії договору оренди від 16.11.1998р. позивачем здійсненні поліпшення орендованого майна на загальну суму 126423,60 грн.

Однак, в силу положень частини 2 статті 27 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" компенсації підлягає не вся витрачена на поліпшення сума коштів, а тільки в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна.

Частиною 1 статті 33 Господарського процесуального кодексу України на сторони покладено обов’язок довести перед судом ті обставини, на які сторона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позивач не довів, що в результаті здійснення ним вказаних поліпшень вартість орендованого майна збільшилась.

На сьогодні можливість одержання доказів збільшення вартості орендованого майна вже втрачена, оскільки позивач звернувся з позовом до суду після трьох років від дня повернення 12.01.2005р. майна з оренди.

Збіг з моменту повернення 12.01.2005р. майна з оренди встановленого статтю 786 ЦК України для вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі строку у один рік, на застосуванні якого наполягає відповідач, тягне за собою відмову у позові.