Суддя Мудрий С.М., розглянувши справу

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт"

до публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Київ"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача товариство з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сонячний"

про визнання недійсним договору іпотеки

За участю представників сторін :

від позивача: ОСОБА_1. –представник за довіреністю № б/н від 01.04.2011 року;

від відповідача: ОСОБА_2. –представник за довіреністю № 21/199 від 03.09.2010 року;

від третьої особи: не з’явився.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт"звернулося до Господарського суду м. Києва, з позовною заявою до акціонерного комерційного банку "Київ", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача товариство з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сонячний"визнання недійсним договору іпотеки.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 14.09.2007 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт"(позивачем), яке є майновим поручителем товариства з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сонячний", та акціонерним комерційним банком "Київ"був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3. та зареєстрований за реєстровим № 256.

Відповідно до п.1.1. договору іпотеки цей договір в тому числі забезпечує вимоги іпотекодержателя, що витікають з кредитного договору № 78/07 від 12.09.2007 року. укладени між іпотекодержателем та позичальником (третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача), а також усіх додаткових угод до нього.

Відповідно до п.1.2. договору іпотеки, предметом іпотеки за цим договором є нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у іпотекодавця в майбутньому. А саме, два спальні корпуси санаторного типу на 100 місць (95 % готовності), загальною площею 1084,6 кв.м., що знаходяться за адресою: Закарпатська область, Хустський район, село Шаян, Санаторій "Шаян-Еліт".

Предмет іпотеки розташований на земельній ділянці площею 0,8999 га, яка передана в оренду іпотекодавцю на підставі попереднього договору оренди земельної ділянки, укладеного 06.07.2006 року між Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області та товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт", та зареєстрованого Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 06.07.2006 року № 2/50 та угоди про продовження договору оренди земельної ділянки від 01.08.2007 року укладеної між Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області та товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт", та зареєстрованої Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 01.08.2007 року № 2/82.

Позивач вважає, що договір іпотеки укладено з порушенням вимог законодавства, а отже має бути визнано недійсним враховуючи, що договір укладено з порушенням вимог ЗУ "Про іпотеку" (898-15) , а саме іпотечний договір не містить опису предмета іпотеки, достатнього для його ідентифікації та не вказує те, на підставі якого документу іпотекодавець набуде право власності на це майно в майбутньому.

У зв’язку з вищевикладеним, позивач звернувся до суду.

Ухвалою господарського суду м. Києва від 06.04.2011 року порушено провадження по справі № 33/121 та призначено її до розгляду на 18.04.2011 року.

В судове засідання 18.04.2011 року з’явились представники позивача та відповідача. Представник позивача подав додаткове обґрунтування позовних вимог та виконав вимоги ухвали суду про порушення провадження по справі від 06.04.2011 року. Представник відповідача подав відзив на позов, відповідно до якого просив у позові відмовити.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача у судове засідання не з’явився, вимоги ухвали суду про порушення провадження у справі не виконав, про поважні причини неявки суд не повідомив.

Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, для дослідження та оцінки доказів, розгляд справи було відкладено на 17.05.2011 року.

В судове засідання 17.05.2011 року представники позивача та третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача не з’явилися, про поважні причини неявки суд не повідомили, хоча про дату та час судових засідань були повідомлені належним чином.

Представник відповідача у судове засідання з’явився.

Відповідно ст. ст. 77, 86 Господарського процесуального кодексу України, враховуючи факт неявки в судове засідання представника позивача та третьої особи, суд відклав розгляд справи на 30.05.2011 року.

У судове засідання 30.05.2011 року з’явились представники позивача та відповідача.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача у судове засідання не з’явився, вимоги ухвали суду про порушення провадження у справі не виконав, хоча про дату та час судового засідання був повідомлений належним чином.

Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, для дослідження та оцінки доказів, розгляд справи було відкладено на 07.06.2011 року.

У судове засідання 07.06.2011 року з’явились представники позивача та відповідача. 01.06.2011 року представник відповідача подав клопотання про застосування строків позовної давності.

Суд відмовив у задоволенні клопотання представника відповідача про застосування строків позовної давності, оскільки судовий розгляд по справі закінчено, відповідно до протоколу по справі № 121 від 30.05.2011 року.

Суд за власною ініціативою змінив організаційно-правову форму відповідача з акціонерного комерційного банку "Київ"на публічне акціонерне товариство "Комерційний банк "Київ", керуючись статутом відповідача зареєстрованого 18.01.2010 року та зареєстрованого за № 10741050029004822.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача у судове засідання не з’явився, вимоги ухвали суду про порушення провадження у справі не виконав, хоча про дату та час судового засідання був повідомлений належним чином.

Представник позивача підтримав позовні вимоги, просив визнати недійсним договір іпотеки, укладений 14.09.2007 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт"(позивачем), яке є майновим поручителем товариства з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сонячний", та акціонерним комерційним банком "Київ"та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3. та зареєстрований за реєстровим № 256 з підстав, викладених у позовній заяві та витрати по сплаті державного мита в сумі 85,00 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 236,00 грн.

Представник відповідача проти позову заперечував, просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

Заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з’ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об’єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд вважає, що позовні вимоги позивача підлягають задоволенню в повному обсязі.

14.09.2007 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт"(позивачем), яке є майновим поручителем товариства з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сонячний", та акціонерним комерційним банком "Київ"був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3. та зареєстрований за реєстровим № 256.

Частина 1 статті 202 ЦК України передбачає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ч.1 статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до ч.2 статті 509 ЦК України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно п.1 ч.2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частина 1 статті 626 ЦК України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частиною 1 статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Відповідно до п.1.1. договору іпотеки цей договір в тому числі забезпечує вимоги іпотекодержателя, що витікають з кредитного договору № 78/07 від 12.09.2007 року, укладений між іпотекодержателем та позичальником (третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача), а також усіх додаткових угод до нього.

Договір іпотеки був укладений на виконання зобов’язань, що витікають з кредитного договору № 78/07 від 12.09.2007 року, укладним між акціонерним комерційним банком "Київ"та товариства з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сонячний"(третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача), а також додаткових угод до нього, які знаходяться в матеріалах справи.

Статтею 1 Закону України "Про іпотеку", в редакції чинній на момент укладення договору, визначено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до п.1.2. договору іпотеки предметом іпотеки за цим договором є нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у іпотекодавця в майбутньому. А саме, два спальні корпуси санаторного типу на 100 місць (95 % готовності), загальною площею 1084,6 кв.м., що знаходяться за адресою: Закарпатська область, Хустський район, село Шаян, Санаторій "Шаян-Еліт".

Предмет іпотеки розташований на земельній ділянці площею 0,8999 га, яка передана в оренду іпотекодавцю на підставі попереднього договору оренди земельної ділянки, укладеного 06.07.2006 року між Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області та товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт", та зареєстрованого Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 06.07.2006 року № 2/50 та угоди про продовження договору оренди земельної ділянки від 01.08.2007 року укладеної між Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області та товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт", та зареєстрованої Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 01.08.2007 року № 2/82.

Відповідно до ч. 2,3,4 статті 5 Закону України "Про іпотеку", в редакції станом на день укладення договору, предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Згідно з п. 1.3. договору іпотеки право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, який передається в іпотеку іпотекодержателю підтверджуються докуметами, якими є:

- рішення № 18 про надання дозволу на будівництво. Виданного виконавчим комітетом Вишківської селищної ради Хустського району Закарпатської області 26.07.2006 року;

- договір про організацію будівництва санаторних корпусів в с. Шаян Закарпатської області, укладений 10.09.2007 року між позивачем та третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.

Договір іпотеки укладено з порушенням вимог законодавства, а отже має бути визнано недійсним враховуючи, що договір укладено з порушенням вимог ЗУ "Про іпотеку", а саме іпотечний договір не містить опису предмета іпотеки, достатнього для його ідентифікації та не вказує те, на підставі якого документу іпотекодавець набуде право власності на це майно в майбутньому.

Отже, предметом іпотеки може виступати як нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, так і майнові права на нерухоме майно, які можуть бути відчужені іпотекодавцем, і на які може бути звернене стягнення. Постанова ВСУ від 29.11.2010 року № 3-24сг10.

Відповідно до ч.1 статті 111-28 ГПК України рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.

Судом встановлено, що відповідно до оспорюваного договору в договорі відсутні безспірні докази (документальне підтвердження) права на набуття позивачем у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частиною четвертою статті 6 Закону України "Про іпотеку", в редакції станом на день укладення договору, передбачено, якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).

Ч. 2 статті 16 Закону України "Про іпотеку", в редакції станом на день укладення договору, передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Обтяження об'єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

У разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов'язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.

У оспорюваному договорі відсутні посилання про передання в іпотеку за цим договором прав на земельну ділянку, а якій розташований об’єкт незавершеного будівництва.

Судом встановлено, що всупереч цих вимог, передача в іпотеку об'єкту незавершеного будівництва, який знаходиться за адресою: Закарпатська область, Хустський район, село Шаян, Санаторій "Шаян-Еліт"здійснена без передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, отже оспорюваний договір іпотеки є таким, що не відповідає ст. 16 Закону України "Про іпотеку".

Таким чином, при внесенні в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва сторони всупереч ст. 16 Закону України "Про іпотеку" не передали в іпотеку права на земельну ділянку.

п. 3. ч.1 статті 18 Закону України "Про іпотеку", в редакції станом на день укладення договору, іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови як опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення.

Судом встановлено, що в договорі іпотеки від 14.09.2007 року, укладеним між позивачем та відповідачем, та посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3. та зареєстрований за реєстровим № 256, відсутній опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. В договорі також не вказано, на підставі яких документів іпотекодавець набуде право власності на майно, передане в іпотеку, і майбутньому.

ч. 2 статті 18 Закону України "Про іпотеку", в редакції станом на день укладення договору, передбачено, що у разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Так, відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 ЦК України.

Ч. 1 статті 236 ЦК України передбачено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Таким чином, враховуючи вищезазначене та беручи до уваги те, що іпотечний договір не містить опису предмета іпотеки, достатнього для його ідентифікації та не вказує те, на підставі якого документу іпотекодавець набуде право власності на це майно в майбутньому, а також те, що сторони не передали в іпотеку права на земельну ділянку, тому вимога позивача щодо визнання недійсним договору іпотеки від 14.09.2007 року, укладеним між товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт"та акціонерним комерційним банком "Київ" та посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3. та зареєстрований за реєстровим № 256, є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Відповідно до статті 44 ГПК України судові витрати складаються з державного мита, сум, що підлягають сплаті за проведення судової експертизи, призначеної господарським судом, витрат, пов'язаних з оглядом та дослідженням речових доказів у місці їх знаходження, оплати послуг перекладача, адвоката, витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та інших витрат, пов'язаних з розглядом справи.

Згідно ч. 5 статті 49 ГПК України витрати по сплаті державного мита, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ч. 2 ст. 35, ст. 44, ч.5 ст. 49, ст. 82 –85, ч.1 ст. 111-28 Господарського процесуального кодексу України, суд

1.Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним договір іпотеки, укладений 14.09.2007 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт"(90457, с. Шаян, 2, Хустського району Закарпатської області; код ЄДРПОУ 32788969) та акціонерним комерційним банком "Київ", правонаступником якого є публічне акціонерне товариство "Комерційний банк "Київ"(01030, м. Київ, вул. Б.Хмельницького, 16-22; код ЄДРПОУ 14371869) та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3. та зареєстрований за реєстровим № 256.

3.Стягнути з публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Київ"(01030, м. Київ, вул. Б.Хмельницького, 16-22; к/р 32000178901 в Головному управлінні НБУ по м. Києву та Київській області, МФО 321024, код ЄДРПОУ 14371869) з будь-якого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення, на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт"(90457, с. Шаян, 2, Хустського району Закарпатської області; код ЄДРПОУ 32788969) витрати по сплаті державного мита в сумі 85 (вісімдесят п’ять) грн. 00 коп. та 236 (двісті тридцять шість) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

4. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Відповідно до частини 5 статті 85 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Дата підписання: 17.06.2011 року.