Полтавська міська рада звернулась до господарського суду Полтавської області з позовом до Приватного акціонерного товариства "Полімпекс"про визнання договору оренди землі, укладеного 23 липня 2008 року між Полтавською міською радою та Закритим акціонерним товариством "Спільне україно-німецьке підприємство "Полімпекс", правонаступником якого є Приватне акціонерне товариство "Полімпекс", відповідно до якого орендарю було надано в оренду земельну ділянку, що розташована в м.Полтаві по вул.Новий Базар,9 площею 20428 кв.м. для експлуатації та обслуговування речового ринку.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на посилається на те, договір укладено на підставі рішення двадцять восьмої сесії п’ятого скликання Полтавської міської ради від 29 червня 2008 року, прийнятого в порушення вимог ст.ст. 124, 134 Земельного кодексу України та ст. 16 Закону України "Про оренду землі", якими визначено, що набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах, без його проведення. Враховуючи порушення вимог законодавства під час укладення договору оренди землі, позивач просить визнати договір оренди землі недійсним, зазначаючи також, що рішенням восьмої сесії Полтавської міської ради шостого скликання від 01 березня 2011 року скасовано рішення двадцять восьмої сесії п’ятого скликання Полтавської міської ради в частині продовження права оренди відповідачу.

Відповідачем було подано клопотання про зупинення провадження по справі з посиланням на неможливість її розгляду до вирішення пов’язаної з нею справи, а саме справи за позовом Приватного акціонерного товариства "Полімпекс" до Полтавської міської ради про скасування рішення восьмої сесії Полтавської міської ради шостого скликання від 01 березня 2011 року щодо скасування рішення двадцять восьмої сесії "Про надання земельних ділянок, оформлення та продовження права користування земельними ділянками" від 19 червня 2008 року в частині продовження права оренди земельної ділянки на п’ять років Закритому акціонерному товариству "Спільне україно-німецьке підприємство "Полімпекс".

Ухвалою господарського суду від 20.04.2011року в задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження по справі відмовлено в зв’язку з відсутністю безпосереднього зв’язку оскаржуваного ним в порядку адміністративного судочинства рішення Полтавської міської ради з даною справою, предметом якої є договір оренди землі, укладений на підставі іншого рішення.

Відповідач у відзиві на позовну заяву (т.1.а.с.33-37) та його представники в судовому засіданні проти задоволення позову заперечують, посилаючись на відсутність підстав для задоволення позову, оскільки конкурентні способи передачі земельної ділянки в оренду не застосовуються щодо земельних ділянок, на яких перебуває майно фізичних чи юридичних осіб, яке належить їм на праві власності, а також у випадку поновлення договору оренди землі.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд встановив:

На підставі рішення господарського суду Полтавської області від 26.04-06.05.05 р. по справі №12/54-12/44, між виконавчим комітетом Полтавської міської ради та Закритим акціонерним товариством "Спільне україно-німецьке підприємство "Полімпекс" (правонаступником якого є Приватне акціонерне товариство "Полімпекс"), було укладено договір оренди землі, який зареєстровано у виконавчому комітеті Полтавської міської ради, про що у книзі реєстрації записів державної реєстрації договорів оренди землі 20.07.2005 року вчинено запис за №451, за умовами якого відповідачу передано в оренду земельну ділянку площею 20428 кв.м., яка знаходиться по вул.Новий Базар,9 в м.Полтава для розміщення та експлуатації речового ринку строком з 22.06.2005 року по 22.06.2008 року. Умовами цього договору також було передбачено право орендаря на поновлення його дії на новий строк (т.1 а.с.119-121).

Двадцять восьмою сесією Полтавської міської ради п’ятого скликання від 19.06.2008 року "Про надання земельних ділянок, оформлення та продовження права користування земельними ділянками"ЗАТ "Спільне україно-німецьке підприємство "Полімпекс"продовжено на 5 років право оренди вказаної вище земельної ділянки (п. "ж"рішення).

23 липня 2008 року, на підставі вказаного рішення, між Полтавською міською радою та ЗАТ "Спільне україно-німецьке підприємство "Полімпекс", було укладено договір оренди землі, що розташована по вул.Новий Базар,9 в м.Полтаві площею20428 кв.м. Вказаний договір був зареєстрований у виконавчому комітеті Полтавської міської ради, про що у книзі реєстрації записів державної реєстрації договорів оренди землі 05.08.2008 року вчинено запис за №393-П.

рішенням восьмої сесії Полтавської міської ради шостого скликання від 01.03.2011 року, за зверненням комунального підприємства "Полтава-сервіс"щодо участі в земельних торгах, з посиланням на норми Земельного кодексу України (2768-14) , Закону України "Про оренду землі" (161-14) , було скасовано рішення двадцять восьмої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 19.06.2008 року в частині продовження права оренди земельної ділянки на п’ять років ЗАТ "Спільне україно-німецьке підприємство "Полімпекс".

Згідно Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними відносинами, розглядаючи спори про визнання недійсним договору оренди, суди зобов’язані давати правову оцінку питанню чинності рішень, на підставі яких було укладено такий договір.

Як зазначалося вище, спірний договір оренди землі був укладений на підставі рішення двадцять восьмої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 19.06.2008 року, яке було скасовано рішенням восьмої сесії Полтавської міської ради шостого скликання від 01.03.2011 року. рішенням Конституційного суду України від 16.04.2009 року (v007p710-09) по справі №1-9/2009 за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування"визначено, що орган місцевого самоврядування має право приймати рішення, вносити до них зміни та/чи скасовувати їх на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією України (254к/96-ВР) та законами України(п.1 резолютивної частини рішення).

Разом з тим, питання наявності у Полтавської міської ради правочності щодо скасування власного рішення від 19.06.2008 року, не є предметом розгляду даної справи і не може впливати на суть спору, оскільки для вирішення питання щодо відповідності вимогам законодавства договору оренди землі вирішальним є перевірка відповідності законодавству України рішення власника землі, на підставі якого був укладений договір, а саме рішення двадцять восьмої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 19.06.2008року.

Частиною 2 статті 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією (254к/96-ВР) та законами України.

Статтею 16 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що укладання договору оренди земельної ділянки із земель державної і комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України (2768-14) , або за результатами аукціону.

Відповідно до ч.2 ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній чи комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частиною другою, третьою ст.134 цього кодексу .

Станом на дату прийняття двадцять восьмою сесією Полтавської міської ради п'ятого скликання рішення від 19.06.2008 року про продовження договору оренди землі та укладення договору оренди землі діяли норми Закону України "Про оренду Землі" (161-14) (ст.16) та Земельного кодексу України (2768-14) (ст.ст.124,134) діяли в редакції Закону України № 309-VI від 03.06.2008 року (309-17) , згідно яких набуття права оренди земельної ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється виключно на аукціонах, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, в яких відсутні акції (паї,частки), що належать державі .

Таким чином, законодавцем було встановлено виключно конкурентний порядок набуття права оренди, а також встановлено випадки, коли такий спосіб не застосовується, зокрема у випадку розташування на земельній ділянці нерухомого майна, що належить на праві власності юридичним та фізичним особам.

Як встановлено судом і не оспорюється сторонами, на орендованій земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, належне відповідачу (орендарю) на праві власності, що підтверджується наявними в матеріалах справи правовстановлюючими документами-Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно та Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно (т.2,а.с.43,44), загальною площею 783,9 кв.м.(т.2.а.с.46).

Як зазначалося вище, загальна площа земельної ділянки, переданої в оренду за спірним договором, становить 20 428 кв.м. і за виключенням частки земельної ділянки, яка знаходиться під нерухомим майном, використовується для розміщення тимчасових споруд (переносних торгових павільйонів та палаток), що підтверджується матеріалами інвентаризації, проведеної станом на 27.04.2011року (т.2.а.с.20,21).

Крім того, судом встановлено, що відповідач звертався до позивача з клопотаннями про продаж земельних ділянок площею179,9 кв.м., 77,4 кв.м. та 650,0 кв.м., всього 907,3 кв.м. (т.2 а.с.22-24), на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, тобто власник нерухомого майна визначив розміри земельної ділянок, необхідних для їх розміщення та обслуговування.

Таким чином, суд приходить до висновку, що встановлена законодавцем гарантія землекористувачу щодо користування земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухоме майно, поширюється лише на ту земельну ділянку, на якій розміщене нерухоме майно та яка необхідна для його обслуговування.

Щодо частини земельної ділянки, яка перебувала у користуванні орендаря та зайнята тимчасовими спорудами, законодавцем виключень не встановлено, а тому у відповідності до чинного на момент укладення спірного договору та момент прийняття рішення власника землі щодо продовження договору оренди законодавства діяла імперативна норма щодо надання землі в оренду лише за результатами аукціону.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" також встановлено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має право за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Таким чином, законодавцем визначено переважне право орендаря на продовження користування земельною ділянкою, однак і встановлено умови, за наявності яких орендар може скористуватись цим правом (рівні умови).

Як вбачається з матеріалів справи, до прийняття двадцять восьмою сесією Полтавської міської ради п’ятого скликання рішення про продовження орендарю права на оренду земельної ділянки, до власника земельної ділянки звертались і інші підприємства з клопотанням про надання земельної ділянки (т.1а.с.27,28), причому одне з них пропонувало інвестиційні відрахування до бюджету міста.Наявність кількох претендентів на отримання права оренди земельної ділянки, переданої відповідачу в оренду за спірним договором, підтверджується також листом відповідача на адресу Полтавського міського голови від 121.06.2008року(т.1 а.с.25,26).

Таким чином, рішення власника земельної ділянки про продовження права оренди земельної ділянки відповідачу було прийнято без дотримання вимог законодавства України.

Посилання відповідача на відсутність підстав для застосування конкурентних способів набуття права оренди земельної ділянки у випадку поновлення договору оренди землі, викладені у відзиві на позовну заяву (т.1.а.с.33-37) не заслуговують на увагу, оскільки вказана гарантія (виключення із загального правила застосування конкурентного способу набуття права на оренду земельної ділянки) була встановлена після прийняття відповідного рішення міською радою та укладення спірного договору оренди землі, а саме законом України №1702-VI від 05.11.2009 року (1702-17) .

Згідно статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частини першої (в редакції, що діяла на момент укладення спірного договору) та частини п’ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку, що договір укладено з порушенням вимог ст. 16 Закону України "Про оренду землі" та ст. 124, 134 Земельного кодексу України, а тому підлягає визнанню недійсним.

В зв'язку із задоволенням позовних вимог,у відповідності до ст. 49 ГПК України, судові витрати, понесені позивачем, покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 43, 49, 82- 85 ГПК України, суд -

1. Позов задовольнити.

2. Договір оренди землі площею 20428 кв.м. по вул.Новий базар,9 в м.Полтаві, укладений 23.07.2008 року між Полтавською міською радою та Закритим акціонерним товариством "Спільне україно-німецьке підприємство "Полімпекс"визнати недійсним.

3. Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Полімпекс"(ідентифікаційний код 14367460, вул.Овочева,4,м.Полтава,36010) на користь Полтавської міської ради (ідентифікаційний код 24388285, вул.Жовтнева,36,м.Полтава,36000) 85,00 грн державного мита, 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення процесу.