до відповідача: Державного навчального закладу "Центр перепідготовки та підвищення кваліфікації працівників органів місцевого самоврядування, державних підприємств, установ та організацій обласної державної адміністрації", м. Кіровоград

про спонукання до укладення додаткової угоди.

Представники сторін:

від позивача - Бурковський І.В., довіреність б/н від 10.01.11 р.;

від відповідача - Ворона С.П., довіреність № б/н від 10.01.11 р.

Регіональне відділення Фонду Державного майна України по Кіровоградській області звернулося до господарського суду Кіровоградської області з позовною заявою про зобов'язання відповідача внести зміни до договору оренди нерухомого майна від 20.02.09 р., уклавши додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна з позивачем, виклавши зміст пунктів угоди в наступній редакції:

"Пункт 3.1. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 р. № 786 (786-95-п) і становить за базовий місяць розрахунку - червень 2009 р. - 6890,07 грн. (шість тисяч дев'яносто грн. 07 коп.) без ПДВ.

Пункт 3.6. Орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні 50 % до 50 % щомісяця не пізніше 12 числа місяця відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж, починаючи з першого квітня дві тисячі дев'ятого року.

Пункт 3.7. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та Балансоутримувачу у визначеному пунктом 3.6. співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати."

Відповідач в наданих до суду письмових запереченнях позовні вимоги не визнав, просить в позові відмовити (а.с. 12-14).

Дослідивши матеріали справи, надані сторонами докази, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд встановив наступне.

12.02.20098 року між комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (далі - Орендодавець) та Кіровоградською регіональною торгово-промисловою палатою (далі - Орендар) укладено договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, відповідно до п. 1.1. якого Орендодавець на підставі рішення сесії Кіровоградської обласної ради від 6 червня 2008 року № 491, рішення постійної комісії обласної ради з питань власності та приватизації від 2 липня 2008 року № 556, листа Голови Кіровоградської обласної ради від 4 липня 2008 року № 556, листа Голови Кіровоградської обласної ради від 4 липня 2008 року № 20-128/1 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, загальною площею 399,6 кв.м., розміщене в адміністративній будівлі за адресою: м. Кіровоград, вулиця Карла Марка, будинок за номером 55, на У111 поверсі, вартість якого визначена на підставі балансу і становить балансову (залишкову) вартість в сумі 119016,68 грн. ), строком до 2028 року (далі - Договорі оренди, а.с. 22-25).

Відповідно до п. 3.1. Договору оренди, орендна плата за перший місяць визначена сторонами на рівні 479,52 грн.у рік з ПДВ.

рішенням Кіровоградської обласної ради № 491 від 06.06.2008 року "Про передачу у державну власність будівлі по вул. К.Маркса, 55 у м. Кіровограді" (далі - рішення № 491, а.с. 49-50) надано згоду на безоплатну передачу зі спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області у державну власність до сфери управління Державної податкової адміністрації України на баланс Державної податкової адміністрації у Кіровоградській області будівлі, розташованої за адресою: вул. К.Маркса, 55 у м. Кіровограді, загальною площею 5343 кв.м., що перебуває на балансі комунального підприємства "Управління будинками Кіровоградської обласної ради".

Згідно п. 2 рішення № 491 передачу вказаної будівлі здійснити відповідно до чинного законодавства, за умовами дотримання гарантій, викладених в гарантійному листі Державної податкової адміністрації у Кіровоградській області від 05.06.2008 року № 310/9/01-240 щодо подальшого розміщення в будівлі, розташованій за адресою: вул. К. Маркса, 55 у м. Кіровограді, протягом 20 років на умовах чинних на момент передачі договорів оренди, з орендною платою, визначеною відповідно до Методики розрахунку, пропорції розподілу та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, затвердженої рішенням обласної ради від 4 листопада 2005 року № 501 (в редакції рішення Кіровоградської обласної ради від 14 грудня 2007 року № 352), зокрема, Державний навчальний заклад "Центр перепідготовки та підвищення кваліфікації працівників органів місцевого самоврядування, державних підприємств, установ та організацій обласної державної адміністрації" (восьмий поверх).

Розпорядженням № 1610-р від 27.12.2008 р. "Про передачу будівлі у м. Кіровограді в державну власність" Кабінет Міністрів України прийняв пропозицію ДПА та Кіровоградської обласної ради щодо передачі будівлі по вул. К.Маркса, 55, у м. Кіровограді із спільної власності територіальних громад області в державну власність з віднесенням до сфери управління зазначеної Адміністрації (далі - Розпорядження КМУ № 1610-р, а.с. 19).

26.03.20209 року у відповідності до вище зазначених Розпорядження КМУ № 1610-р та рішення № 491 за актом приймання - передачі здійснено фактичну передачу у державну власність будівлі по вул. К.Маркса, 55 у м. Кіровограді, що підтверджується листом Державної податкової адміністрації у Кіровоградській області № 4358/10/01-230 від 28.12.10 року (а.с.56).

19.06.2009 року між комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради (Орендордавець) та РВ ФДМУ по Кіровоградській області (новий Орендодавець) укладено договір про передачу функцій Орендодавця, згідно п. 2 якого Регіональне відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області (далі - РВ ФДМУ по Кіровоградській області) взяло на себе зобов'язання внести зміни до договору оренди, відповідно до чинного законодавства (далі - договір від 19.06.2009р., а.с. 5 - зворотній бік).

З посиланням на договір від 19.06.2009 р. РВ ФДМУ по Кіровоградській області 24.07.09 р. на адресу Державного навчального закладу "Центр перепідготовки та підвищення кваліфікації працівників органів місцевого самоврядування, державних підприємств, установ та організацій обласної державної адміністрації", з метою приведення Договору оренди у відповідність до законодавчих актів стосовно оренди державного майна та перегляду розміру орендної плати, направлено лист від 28.07.2009 р. № 1278-43 "Про підписання та повернення додаткових угод до договору оренди" (а.с. 8 - зворотній бік).

За доводами позивача, викладеними у позові, згідно п. 3.1 додаткової угоди, запропонованої РВ ФДМУ по Кіровоградській області орендна плата державного майна, на підставі Методики, затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (786-95-п) , розрахована та визначена на рівні 6 890,07 грн.(а.с. 5).

Однак відповідач, як вказує позивач, відмовився від укладення запропонованої ним додаткової угоди до Договору оренди в частині збільшення орендної плати, продовжуючи використовувати орендоване приміщення, у зв'язку з чим позивач і звернувся до суду з даним позовом за захистом свого права.

Посилаючись в позові на положення п.п. 2, 5 ст. 19, ст. 21 Закону України "Про оренди державного та комунального майна", а також на Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, затверджену постановою КМУ від 04.10.1995 р. (786-95-п) , позивач просить зобов'язати відповідача внести зміни до Договору оренди, шляхом укладення додаткової до нього угоди, виклавши зміст пунктів 3.1., 3.6. та 3.7 в новій редакції, яку містять позовні вимоги (а.с. 3).

Господарський суд дійшов висновку про безпідставність позовних вимог, враховуючи наступне.

Згідно зі статтею 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до вимог договору та вимог цього Кодексу (435-15) , інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст. 526 ЦК України).

Крім того, ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі зміни власника речі, переданою у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Аналогічну за своїм змістом містить також Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , який є спеціальним нормативно-правовим актом у сфері оренди державного та комунального майна.

Слід також зазначити, що згідно із абзацом другим ст. 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна " у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов'язки за договором оренди.

Також відповідно до змісту ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.

Крім того, згідно до змісту ч. 4 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Відповідно до п. 6.1 Договору оренди, в разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника, згідно чинного законодавства України.

За змістом п. 3.5. Договору оренди розмір орендної плати у беззаперечному порядку переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку.

З метою виконання зазначеної вище умови Договору оренди (п. 3.5.) Орендар взяв на себе зобов'язання (п. 5.13 Договору оренди) у разі зміни методики розрахунку орендної плати за оренду нерухомого майна укласти з орендодавцем нову додаткову угоду про встановлення нової орендної плати.

А отже, за умовами Договору оренди, Орендар зобов'язався укласти додаткову угоду про встановлення нової орендної плати лише за умови зміни методики розрахунку орендної плати за оренду нерухомого майна, тобто зміни тієї Методики, яка при укладені Договору оренлди була застосована при укладленні Договору оренди та відповідно до якої визначалась орендна плата за місяць.

Господарським судом встановлено, що при укладені Договору оренди та визначення орендної плати за цим Договором, застосовувалась Методика розрахунку, пропорції розподілу та порядок використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, затверджена рішенням Кіровоградської обласної ради № 501 від 04.11.2005 року в редакції рішення Кіровоградської обласної ради № 352 від 14.12.2007 р. (а.с.77-87), відповідно до якої орендна плата за перший місяць оренди була визначена 479,52 грн. у рік з ПДВ.

Позивач на підставі договору про передачу функцій орендодавця від 19.06.2009 р., як новий Орендодавець, запропонував Орендарю внести зміни до Договору оренди в частині зміни орендної плати в сторону її збільшення, що вирахувана із застосуванням Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995 року (786-95-п) (а.с. 54-60), відповідно до якої орендна плата за базовий місяць розрахунку - червень 2009 р. становить 6 890,07 грн. (без ПДВ).

З наведеного вбачається, що позивач запропонував Орендарю майже у 10 разів більшу орендну плату, що базується на Методиці розрахунку, передбаченої для державного майна.

При укладені ж Договору оренди сторони застосовували Методику розрахунку, передбачену для комуального майна, яка затверджена Кіровоградською обласною радою, яка за доводами представників сторін в судовому засіданні після укладення Договору оренди не змінювалась.

Оскільки Методика розрахунку, що затверджена рішенням Кіровоградської обласної ради № 501 від 04.11.2005 р. в редакції рішення №352 від 14.12.2007 р., на день звернення позивача до суду з даним позовом, залишилась незмінною, позивач як новий Орендодавець не мав обумовлених чинним законодавством або Договором оренди підстав для зміни встановленої Договором оренди плати за оренду нерухомого майна.

Застосування позивачем суттєво іншої Методики розрахунку до правовідносин, що виникли між сторонами 12.02.09 р. господарський суд вважає безпідставним, з огляду на те, що по-перше, це суперечить умовам Договору оренди, а також нормам чинного законодавства.

По-друге, рішенням № 491 визначена обов'язкова умова передачі нерухомого майна зі спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області у державну власність, яка вказує саме на те, що дана передача здійснюється на умовах чинних на момент передачі договорів оренди, з орендною платою, визначеною відповідно до Методики розрахунку, пропорції розподілу та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, затвердженої рішенням обласної ради від 4 листопада 2005 року № 501 (в редакції рішення Кіровоградської обласної ради від 14 грудня 2007 року № 352).

При цьому господарський суд враховує, що відповідно до ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради..., прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

За доводами представників сторін у судовому засіданні рішення № 491 на день розгляду справи є чинним, а тому відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) є обов'язковим для виконання.

Даний факт також підтверджується і наданим до суду відповідачем листом заступника прокурора Кіровоградської області № 07/1-247 вих-11 від 25.01.11 р. (а.с.с 54).

Враховуючи наведене вище, вимоги позивача в частині внесення змін до Договору оренди щодо нової редакції п. 3.1. Договору оренди є безпідставним.

Що стосується вимог позивача в частині внесення змін до Договору оренди в частині нової редакції п. 3.6. Договору оренди, позивач в супереч вимог ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України не надав суду докази наявності спору в цій частині своїх вимог.

Позовні вимоги в частині внесення змін до Договору оренди щодо нової редакції п. 3.7. Договору оренди також є безпідставними з урахуванням підстав, викладених вище.

Крім того, господарський суд звертає увагу на те, що нарахування пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ за несвоєчасну сплату орендної плати або не у повному обсязі сплачену орендну плату, а також індексація орендної плати вже передбачені умовами діючого Договору оренди, а саме пунктами 3.2. та 3.9. Договору оренди.

Враховуючи наведене, господарський суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову, в задоволенні позову слід позивачу відмовити повністю.

На підставі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача і не стягуються.

Керуючись ст. ст. 33- 34, 49, 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

В задоволенні позову відмовити повністю.

рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.