Позивач - Торгово – виробнича компанія "Трансенерго" звернувся до господарського суду АР Крим із позовною заявою до відповідача - Фонду майна АР Крим, в якій просить суд внести зміни до пункту 5.1. а) договору купівлі – продажу під розбирання об’єкту незакінченого будівництва №234 від 22 квітня 2004 року, виклавши його у наступній редакції "розібрати об’єкт та привести будівельний майданчик в належний стан до 17 травня 2018 року".

Позовні вимоги мотивовані тим, що між сторонами був укладений договір купівлі-продажу під розбирання об’єкту незавершеного будівництва – дитячого садку – ясел на 640 місць, умовами якого був, зокрема, встановлений обов’язок позивача як покупця розібрати об’єкт та привести будівельний майданчик в належний стан на протязі двох років з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. В подальшому, за рішенням суду, вказаний строк був продовжений до 17.09.2010р. У зв’язку із тим, що на даний час позивачу, з незалежних від нього причин, не була відведена земельна ділянка, на якій розташований спірний об’єкт, останній не має можливості розпочати відповідні визначені договором купівлі-продажу об’єкту роботи, з огляду на що позивач просить суд продовжити строк виконання покладених на нього як на покупця зобов’язань щодо розбирання об’єкту незавершеного будівництва.

Відповідач явку представника у судове засідання не забезпечив, згідно раніш наданого відзиву на позовну заяву проти позову заперечує, посилаючись на те, що доцільності в продовженні відповідного строку виконання позивачем зобов’язань немає.

У судовому засіданні 18 січня 2011р. оголошено перерву до 27 січня 2011р., після закінчення якої розгляд справи продовжено.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені суду докази, заслухавши представника позивача, суд -

22 квітня 2004р. між Фондом майна АР Крим (продавець за договором) та Торгово-виробничою компанією "Трансенерго" (покупець за договором) укладений договір купівлі-продажу під розбирання об’єкту незавершеного будівництва, що належить Автономній Республіці Крим, дитячого садку – ясел на 640 місць, що знаходиться на балансі Управління капітального будівництва виконкому Сімферопольської міської ради (арк.спр.18-19).

Відповідно до п.1.1 договору відповідач зобов’язався передати у власність позивача об’єкт незавершеного будівництва під розбирання, що належить АР Крим, дитячий садок – ясла на 640 місць, що знаходиться на балансі Управління капітального будівництва виконкому Сімферопольської міської ради та розташований за адресою: АР Крим, м.Сімферополь, мкрн.Залісся, в подальшому об’єкт, а позивач зобов’язався прийняти вказаний об’єкт і сплатити вартість відповідно до умов, що визначені у цьому договорі.

Умовами вказаного договору сторони також визначили порядок проведення розрахунків за придбаний об’єкт, порядок передачі об’єкту, права та обов’язки сторін, відповідальність, зміни умов договору та його розірвання та інше.

Відповідно до п. 5.1 договору позивач зобов’язаний розібрати об’єкт та привести будівельний майданчик в належний стан на протязі двох років з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу.

рішенням господарського суду АР Крим від 30.08.2007р. по справі №2-21/7027.1-2007 позовні вимоги ТВК "Трансенерго" були задоволені, вирішено, зокрема, внести зміни до п.5.1 а) договору купівлі-продажу під розбирання об’єкту незакінченого будівництва №234 від 22.04.2004р., виклавши його у наступній редакції: "розібрати об’єкт та привести будівельний майданчик в належний стан до 17 вересня 2010р." (арк.спр.20-28).

Вказане рішення господарського суду АР Крим від 30.08.2007р. по справі №2-21/7027.1-2007 було залишено в силі постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 11.12.2007р. (арк.спр.29-35) та постановою Вищого господарського суду України від 07.05.2008р. (арк.спр.36-40).

30 червня 2010р. позивач направив на адресу Фонду майна АР Крим лист за вих.№10, згідно до якого запропонував внести зміни до договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва від 22.04.2004р. №234 в частині продовження строку розбирання об’єкту та приведення майданчику до належного стану до 17.05.2018р. (арк.спр.13), посилаючись на відсутність з боку Сімферопольської міської ради дозволу на складання проекту відведення земельної ділянки, на якій розташований спірний об’єкт.

Листом від 12.07.2010р. вих.№08-10/5349 Фонд майна АР Крим повідомив позивача про необхідність надання певних документів (арк.спр.14), зокрема, оцінку технічного стану об’єкту незавершеного будівництва для обгрунтування можливості збереження об’єкту без демонтажу до 17.05.2018р. та рішення органу місцевого самоврядування щодо продовження строків розбирання об’єкту із вказанням конкретної дати.

13.09.2010р. позивач звернувся до комісії з прийняття рішень по внесенню змін до договорів купівлі-продажу Фонду майна АР Крим з листом вих.№58, згідно до якого просив комісію розглянути питання щодо можливості внесення змін до п.п. "а" п.5.1 договору купівлі-продажу від 22.04.2004р. №234, продовживши строк виконання зобов’язання до 17.05.2018р.

В даному листі позивач посилався на те, що, Фонд майна АР Крим незаконно вимагав надання рішення органу місцевого самоврядування щодо продовження строків розбирання об’єкту та що вирішення відповідних питань (щодо можливості продовження строку виконання зобов’язання з розбирання об’єкту) належить до виключної компетенції комісії (арк.спр. 15).

Листом від 11.10.2010р. вих.№08-21/7465 позивачу було повідомлено, що його звернення було розглянуто комісією Фонду майна АР Крим та останній не має підстав для укладення додаткової угоди про продовження строку розбирання об’єкту незавершеного будівництва з огляду на те, що Положенням про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 29.10.1998р. №2041 (z0717-98) , зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11.11.1998р., передбачено, що у разі необхідності орган приватизації має право вимагати від покупця надання інших документів для з’ясування доцільності прийняття рішення про внесення змін до договору купівлі-продажу. На вимогу Фонду покупцем не було надане рішення виконкому Сімферопольської міської ради про згоду на перенесення строку демонтажу об’єкту незавершеного будівництва до 17.05.2018р. Крім того, Фонд у листі посилався також на те, що продовження строку більше аніж на 10 років суперечить нормі ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна".

Враховуючи ненадання Фондом майна АР Крим згоди на внесення змін до договору купівлі-продажу від 22.04.2004р., позивач був змушений звернувся до суду з позовом.

Звертаючись до суду з позовом позивач просить суд внести зміни до пункту 5.1. а) договору купівлі – продажу під розбирання об’єкту незакінченого будівництва №234 від 22 квітня 2004 року, виклавши його у наступній редакції "розібрати об’єкт та привести будівельний майданчик в належний стан до 17 травня 2018 року".

Суд вважає що позовні вимоги задоволенню не підлягають з огляду на наступне:

Особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи законсервовані об'єкти, а також за ініціативою органів, уповноважених управляти відповідним державним майном, об'єктів незавершеного будівництва, що утримуються на балансах підприємств, які не підлягають приватизації, визначаються Законом України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва" від 14.09.2000р. (1953-14)

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва" до питань приватизації або відчуження об'єктів незавершеного будівництва, які перебувають у державній або комунальній власності, не врегульованих цим Законом, застосовуються положення законодавства України про приватизацію та місцеве самоврядування.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим регулюються Законом України "Про приватизацію державного майна" (2163-12) .

Наказом Фонду державного майна України "Про впорядкування процедури внесення змін до договорів купівлі-продажу" від 29.10.1998р. №2041, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11.11.1998р. за №717/3157 (z0717-98) , затверджено Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна.

Відповідно до п.3.1 Положення (z0717-98) зміни до договорів купівлі-продажу стосовно перенесення термінів виконання зобов’язань на більш пізніший строк у порівнянні з терміном, установленим договором, вносяться за таких умов: достатня обгрунтованість потреби внесення таких змін; недопущення зменшення фактичних обсягів зобов’язань, яке може статися внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів.

Пунктом 4.3 Положення (z0717-98) встановлено, що орган приватизації в тижневий термін з моменту надходження пропозиції щодо внесення змін до договору купівлі-продажу визначає перелік документів, потрібних для розгляду питання та прийняття рішення і повідомляє про це заявника листом.

В зазначеному пункті 4.3 Положення (z0717-98) вказаний примірний склад цих документів, а також зазначено, що у разі потреби орган приватизації має право вимагати від Покупця подання інших документів для з’ясування доцільності прийняття рішення щодо внесення змін до договору. У разі внесення змін до договорів купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва стосовно продовження термінів будівництва, заявник, крім документів, визначених у цьому пункті, повинен надати рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду.

Судом встановлено та не заперечується сторонами, що Фонд майна АР Крим витребував від позивача відповідне рішення органу місцевого самоврядування щодо продовження строків розбирання об’єкту із вказанням конкретної дати.

Саме вказана вимога відповідача заперечується позивачем та на його думку є незаконною. При цьому позивач посилається на рішення господарського суду АР Крим від 30.08.2007р. по справі №2-21/7027.1-2007, яке набрало законної сили, та в якому суд, зокрема, дійшов висновку, що зацікавлена особа повинна надати документ, що підтверджує згоду органу місцевого самоврядування лише під час добудови об’єктів незавершеного будівництва, а не під час розбирання.

Так, дійсно, в наведеному п.4.3 Положення (z0717-98) чітко вказано, що у разі внесення змін до договорів купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва стосовно продовження термінів будівництва, заявник, крім документів, визначених у цьому пункті, повинен надати рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду. В даному реченні мова йде саме про продовження термінів будівництва.

Однак, в даному ж пункті 4.3 Положення (z0717-98) , в попередньому абзаці, значиться, що у разі потреби орган приватизації має право вимагати від Покупця подання інших документів для з’ясування доцільності прийняття рішення щодо внесення змін до договору. При цьому дане положення не містить у собі будь-яких вказівок стосовно того, які саме зміни вносяться до договору купівлі-продажу.

З огляду на вищевикладене, суд доходить висновку, що Фонд майна АР Крим мав достатні правові підстави для витребування й інших документів, які були необхідні для прийняття відповідного рішення, в тому числі й рішення органу місцевого самоврядування щодо продовження строків розбирання об’єкту із вказанням конкретної дати.

Необхідність у наданні відповідного рішення також підтверджується матеріалами справи, зокрема, листом виконавчого комітету Центральної районної ради м.Сімферополя від 20.05.2009р. вих.№021-14/1383, адресованого Голові Фонду майна АР Крим, згідно до якого відповідна районна рада просила Фонд майна АР Крим розірвати договір купівлі-продажу, укладений з ТВК "Трансенерго" об’єкту незавершеного будівництва – дитячого садку – ясел на 640 місць. Таке прохання було мотивоване тим, що на території будівництва дитячого садку знаходиться звалище будівельних та побутових відходів, об’єкт руйнується, огорожа відсутня, вказаний садок знаходиться у безпосередній близькості із школою №36, не охороняється, що створює загрозу життю і здоров’ю дітей та виникнення надзвичайних ситуацій, особисто в весняно-літній період.

Також в протоколі засідання комісії з питань внесення змін до договорів купівлі-продажу об’єктів приватизації від 24.09.2010р., залученого до матеріалів справи, комісією, з посиланням на Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу, затвердженого наказом ФДМУ від 29.10.1998р. №2041 (z0717-98) , а також на виниклу конфліктну ситуацію з міською владою, а саме – поряд з об’єктом знаходиться школа, а об’єкт не огороджений, зазначено, що від ТВК "Трансенерго" було витребувано рішення виконкому Сімферопольської міської ради про згоду на перенесення строку розбирання об’єкту. Однак, ТВК "Трансенерго" відмовилась надати таке рішення.

Суд не приймає посилання позивача на те, що неможливість розбирання об’єкта в визначений договором термін виникла у зв'язку з неприйняттям органами місцевого самоврядування та відповідача відповідних рішень щодо надання позивачу земельної ділянки під об’єктом у користування, а тому виникла необхідність перенесення відповідного строку з огляду на наступне.

Позивач посилається на рішення господарського суду АР Крим від 02.11.2006р. по справі №2-26/12500-2006А, від 27.04.2009р. по справі №2-26/85-2009 (арк.спр. 41-46), що набрало законної сили, постанову Окружного адміністративного суду АР Крим від 21.04.2009р. по справі №2а-2501/09/2/0170 (а.с.54-55), постанову Окружного адміністративного суду АР Крим від 11.06.2010р. по справі №2а-2926/10/10/0170 (арк.спр. 56-59), рішення господарського суду АР Крим від 27.04.2010р. по справі №2-1/335-2010 (арк.спр.60-62), рішення господарського суду АР Крим від 06.12.2010р. по справі №5002-15/4617-2010 (арк.спр.77-81).

Так дійсно, станом на теперішній час позивачем не отримана в користування земельна ділянка, на якій розташований спірний об’єкт, однак Фонд майна АР Крим не є органом, до повноважень якого віднесене вирішення земельних питань, зокрема, питань щодо надання в користування певних земельних ділянок, а тому останній не може нести відповідальність за діяльність інших органів державної влади та як наслідок нести певні збитки.

Відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Суд вважає, що при укладенні спірного договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва, сторони не ставили настання певних обставин або виконання певних зобов’язань в залежність від оформлення позивачем прав на земельну ділянку, на якій розташований спірний об’єкт, а тому неможливість позивачем оформити право користування земельною ділянкою, на якій розташований спірний об’єкт, протягом тривалого часу, не може розцінюватись як істотна зміна обставин, якою сторони керувались при укладенні договору.

Крім того, в частині 2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" наведеній перелік зобов’язань покупця, що мають бути включені до договору купівлі-продажу, зокрема, зазначено, що включення до договору інших зобов'язань покупця допускається за згодою сторін. Так, згідно до договору купівлі-продажу, укладеного між сторонами по даній справі, останні визначили, що позивач зобов’язаний розібрати об’єкт та привести будівельний майданчик в належний стан на протязі двох років з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. В подальшому, зазначений термін виконання зобов’язання був продовжений до 17.09.2010р.

Частиною 2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" також встановлено, що термін дії зазначених зобов'язань, за винятком виконання встановлених мобілізаційних завдань, не повинен перевищувати п'ять років, а щодо підприємств-монополістів, підприємств військово-промислового комплексу, що підлягають конверсії, галузевих науково-дослідних інститутів та проектно-конструкторських бюро, інших підприємств і установ, приватизація яких здійснюється за погодженням з Кабінетом Міністрів України, порядок контролю за їх діяльністю затверджується Кабінетом Міністрів України.

Посилання позивача на те, що оскільки в ч.2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" в переліку зобов’язань не міститься зобов’язання щодо розбирання об’єкту, відповідно, вищенаведені положення в частині граничного строку дії таких зобов’язань не підлягають застосуванню суд вважає помилковими, оскільки, як вже вказувалось судом, законодавець визначив, що за згодою сторони можуть включити до договору й інші зобов’язання покупця. Отже термін дії таких зобов’язань не може бути необмеженим.

Також суд вважає за необхідне зазначити, що відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу України зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

- в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

- зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зі змісту вищевикладених норм цивільного законодавства можливо зробити висновок, що зміна договору на підставі ст. 652 Цивільного кодексу України може мати місце лише за виключних обставин, у разі "істотної зміни обставин", а саме у випадку виникнення події, яка суттєво змінює співвідношення майнових інтересів сторін.

Відповідно до ст. 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Тобто, підписуючи договір купівлі-продажу під розбирання об’єкту незавершеного будівництва, що належить Автономній Республіці Крим, дитячого садку - ясел на 640 місць від 22 квітня 2004р. позивач володів правом вибору вступати чи утримуватися від вступу у договірні відносини за визначеними у договорі умовами, повинен був передбачити доцільність та вигоду, яку він отримує з цих правовідносин, виникнення питань з іншими органами, у тому числі з органом місцевого самоврядування стосовно оформлення за позивачем земельної ділянки під об’єктом.

Враховуючи викладене суд не може погодитись з позивачем про те, що неприйняття органами місцевого самоврядування та відповідача відповідних рішень щодо надання позивачу земельної ділянки під об’єктом у користування є обставиною, яка істотно змінилася після укладення спірного договору.

Суд також має за необхідне зазначити, що умовами договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва від 22.04.2004р. встановлений строк для розібрання об’єкту та приведення будівельного майданчика в належний стан - 2 роки, тоді як матеріалами справи, зокрема, листом позивача вих.№10 від 30.06.2010р., рішенням господарського суду АР Крим від 30.08.2007р. по справі №2-21/7027.1-2007, рішенням господарського суду АР Крим від 27.04.2009р. №2-26/85-2009, випискою з рішення Сімферопольської міської ради № 1018 від 30.06.2010р., підтверджується звернення позивача до органу місцевого самоврядування з проханням про надання у користування земельної ділянки, розташованої під об'єктом незавершеного будівництва строком на 49 років, що також є свідченням неприйняття позивачем належних заходів щодо можливості виконання умов договору купівлі-продажу від 22.04.2004р. у визначений умовами договору строк.