Господарський суд Сумської області у складі судді Левченко П.І., при секретарі судового засідання Фурман К.С., розглянув матеріали справи № 3/79-10

за позовом: Київського транспортного прокурора в інтересах держави в особі

1) Київської міської державної адміністрації, м. Київ

2) Комунального підприємства Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни), м. Київ

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ЄвроТрейдингСТОК", м. Шостка Сумської області

про стягнення 571 855,71 грн.

за участю представників сторін:

від позивачів: 1) не з’явився;

2) Заболотна Ю.С.;

від відповідача - Марініч В.К.;

від прокурора - Дубова О.В.

В судовому засіданні, розпочатому о 12 год. 00 хв. 27 вересня 2010 року оголошувалась перерва о 15 год. 00 хв. 27 вересня 2010 року

Суть спору: прокурор, згідно заяви про збільшення розміру позовних вимог, просить суд стягнути з відповідача заборгованість у сумі 571 855,71 грн. по орендній платі за умовами попереднього договору оренди від 30.05.2007 року № 200-2007, укладеного між Комунальним підприємством "Міжнародний аеропорт "київ" (Жуляни) (другим позивачем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЄвроТрейдінгСток" (відповідачем).

Відповідач заперечує проти заявлених позовних вимог, посилаючись на те, що 02.10.2008 року попередній договір припинив свою дію. Крім того, в період з 02.10.2008 року по сьогоднішній день, враховуючи припинення дії попереднього договору і одночас припинення обов’язку орендаря сплачувати орендну плату у розмірі 110 грн/м кв. на місяць (встановленого рішення КМР № 3954/395) орендар знаходиться в приміщенні об’єкта оренди на загальних підставах без укладення договору оренди, та має право сплачувати орендну плату в розмірі 40 грн./м.кв. на місяць без ПДВ, який визначений рішенням КМР №34/91 (ra-034023-06) .

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін і прокурора, господарський суд встановив:

30 травня 2007р. між орендодавцем - Комунальним підприємством Міжнародний аеропорт "Київ" та орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю "ЄвроТрейдінг СТОК" був укладений Попередній договір № 200-2007 оренди нерухомого майна (нежилих приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Києва (далі Договір).

Відповідно до п. 2.4 Договору об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться на балансі Комунального підприємства Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни).

Згідно з пунктом 3.1 Договору за користування об'єктом оренди орендар зобов'язався сплатити орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку і використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва, затвердженої рішенням Київради від 28.09.2006р. № 34/91 (ra-034023-06) . Договірна ціна в цілому становить 18 168,10 грн. на місяць без урахування ПДВ .

Відповідно до п. 3.5 Договору орендна плата сплачується Орендарем починаючи з дати підписання акту приймання-передачі. Останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами ату приймання-передачі при поверненні об’єкта оренди Орендодавцеві.

Пунктом 3.2 Договору сторони погодили, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць.

23.07.2007р. за актом приймання-передавання орендована будівля була передана орендарю.

Згідно п. 9.1. Договір вступає в силу з 23.07.2007р. і діє до прийняття рішення КМР, але не більше ніж один рік з дати його підписання.

Угодою від 23.07.2008 р. до Попереднього договору продовжено термін дії Попереднього договору до прийняття рішення Київської міської Ради, але не більше ніж до 23.07.2009 р.

Тобто, на час проведення Головним управлінням комунальної власності м. Києва конкурсу на право постійної оренди цих приміщень основному договору оренди передував попередній договір з погодженням усіх його умов, зокрема з ціною 110 грн/1 м2 без врахування ПДВ.

25.03.2008р. Головним управлінням комунальної власності м. Києва оголошений, а потім проведений конкурс на оренду нежилих приміщень, в результаті якого рішенням Київської міської ради від 02.10.2008р. № 395/395 (ra0395023-08) , відповідача було визнано переможцем конкурсу .

Згідно ч. 2 ст. 182 Господарського кодексу України попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів.

Якщо б на момент виникнення договірних правовідносин були всі передумови для укладення основного договору, то відпала б необхідність в укладенні попереднього договору.

За ч. 5 ст. 182 Господарського кодексу України відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (436-15) .

Відповідно до ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Згідно ч.1 1 ст. 182 ГК України за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язуються у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

Пунктом 9. 5. Попереднього договору передбачено, що у разі закінчення строку дії Договору або при його розірванні Орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути Об'єкт оренди Орендодавцю у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених Орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від Об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії Договору.

Таким чином, 02.10.2008р. Орендар повинен був передати орендоване приміщення по акту приймання-передачі у зв'язку з прийняттям рішення Київською міською Радою № 395/395 (ra0395023-08) "Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду на конкурсних засадах", та укласти основний договір оренди, так як Договір діяв до прийняття рішення Київради.

В порушення зазначених вимог, Орендар самовільно без будь-яких правових підстав припинив виконання зобов'язань за договором, а саме: безпідставно користувався об'єктом оренди, не здійснював передачу об'єкта оренди по акту приймання-передачі, не здійснював оплати за використання орендованого приміщення. У зв'язку з цим, станом на 22.09.2010р. заборгованість по Попередньому договору оренди перед КП МА "Київ" (Жуляни) складає 571 855,71 грн.

Статтею 795 Цивільного кодексу України (далі ЦК України (435-15) ) передбачено, що договір найму нерухомості припиняється з моменту підписання сторонами акту повернення об'єкту оренди.

Згідно ст. 599 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Як сам договір так і акт приймання-передачі нерухомості є двосторонніми правочинами, а отже при їх вчиненні необхідно дотримуватися вимог Цивільного кодексу України (435-15) щодо правочинів.

Відповідно до пункту 3.5 попереднього договору оренди останнім днем сплати орендної плати за цим договором є дата підписання сторонами акту приймання-передачі при поверненні об’єкта оренди Орендодавцеві.

До цього часу сторонами не підписано акту приймання-передачі щодо повернення об’єкта оренди Орендарем Орендодавцеві та не укладено основного договору оренди на підставі рішення Київської міської ради № 395/395 (ra0395023-08) "Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду на конкурсних засадах", а відтак відповідач зобов’язаний сплачувати орендну плату згідно умов попереднього договору оренди, а саме згідно пунктів 3.1, 3.2 та 3.5 попереднього договору до підписання сторонами акту-приймання передачі при поверненні об’єкта оренди Орендодавцеві та/або до укладення основного договору оренди.

Заперечення відповідача, викладені ним у відзиві на позовну заяву прокурора, стосовно розміру орендної плати є безпідставними та необґрунтованими. Розмір орендної плати визначений сторонами попереднього договору оренди в його пунктах 3.1 та 3.2, а пунктом 3.5 того ж попереднього договору оренди сторони визначили, що останнім днем сплати орендної плати, визначеної умовами згаданого договору є дата підписання сторонами акту приймання-передачі про повернення об’єкта оренди Орендодавцеві.

Оскільки акт приймання-передачі про повернення об’єкта оренди Орендодавцеві ще сторонами не підписано, умови пунктів 3.1, 3.2, 3.5 попереднього договору оренди не змінено, основного договору оренди не укладено, та відповідач зобов’язаний сплачувати орендну плату за користування приміщенням згідно умов пунктів 3.1, 3.2, 3.5 згаданого договору. До такого ж висновку прийшов господарський суд міста Києва у своєму рішенні від 30.03.2010р. у справі № 2/32 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЄвроТрейдінг СТОК" до Комунального підприємства "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) про визнання надмірно сплачених коштів в якості коштів, зарахованих в рахунок орендної плати.

Необґрунтованим є також твердження відповідача у його відзиві на позовну заяву щодо необхідності зарахування в рахунок орендних платежів вартості ремонтних робіт на суму 147011,00 грн.

Вимога про визнання суми коштів в розмірі 147011,00 грн., витрачених на проведення капітального ремонту приміщень в рахунок плати за період з жовтня 2009 року по липень 2010 року була предметом розгляду справи № 35/741, яка розглядалась господарським судом міста Києва за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЄвроТрейдінг СТОК" до Комунального підприємства Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) і рішенням у тій справі товариству було відмовлено в позові повністю, оскільки товариством не подано будь-яких належних та допустимих доказів, що підтверджують проведення ремонтних робіт у відповідності до п. 7.4 договору та понесення товариством витрат в розмірі 174248,40 грн.

В даній справі відповідач також не надав суду належних та допустимих доказів в підтвердження своїх заперечень, викладених у відзиві на позов, щодо обов’язку орендодавця (другого позивача у даній справі) зарахувати суму 147011,00 грн. в рахунок орендних платежів за попереднім договором оренди.

Кошторисна вартість ремонтних робіт в сумі 147011,00 грн. узгоджувалась не між сторонами у даній справі, а між другим позивачем (замовником) та Приватним підприємством "Будівельна компанія "Ваш дах", яка була підрядником.

Підрядник виконав ремонтно-будівельні роботи на суму 75925,00 грн., які були прийняті другим позивачем та оплачені ним за ремонт приміщення, яке орендує відповідач (т. 2, а.с. 68-78).

Ремонтні роботи не було завершено у зв’язку з браком коштів у другого позивача.

Відповідач дійсно звернувся до другого позивача з пропозицією виконати (завершити) ремонтні роботи за власні кошти.

До початку робіт відповідач повинен був надати другому позивачеві проектно-кошторисну документацію (листи № 1.8-639 від 02.07.07р. та № 1.8.-1244 від 19.12.2007р., том 2, а.с. 79-81). Відповідач не подавав на затвердження проектно-кошторисної документації всупереч умовам пунктів 7.3 та 7.4 попереднього договору оренди.

Згідно п. 7.3 договору орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити перепланування, ремонт об’єкта оренди, вести будівельні роботи на при- будинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформляється листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту, кошторису витрат та термін виконання робіт.

Пунктом 7.4 договору сторони визначили, що будівельні роботи на об’єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативними актами порядку та при наявності дозволу на ведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.

Відповідач не дотримався умов пунктів 7.3 та 7.4 договору, а відтак він не має права вимагати зарахування вартості неузгоджених з орендодавцем ремонтних робіт в рахунок орендних платежів.

Статтею 283 ГК України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Згідно з ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог, щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Згідно ст. 623 ЦК України боржник, який порушив зобов'язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки. При цьому боржник, відповідно до ст. 622 ЦК України не звільняється від обов'язку виконати зобов'язання в натурі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, вимоги прокурора щодо стягнення з відповідача на користь другого позивача заборгованості в сумі 571 855,71 грн. є правомірними, обґрунтованими та підлягають задоволенню повністю.

Згідно ст. ст. 44, 46, 49 ГПК України з відповідача підлягають стягнення в доход Держбюджету державне мито в сумі 5 718,56 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 236,00 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 526, 530, 622, 623, 629, 635, 762, 776 ч.2, 778, 785, 795, 901, 903 ЦК України, ст.ст. 49, 78, 136, 193 Господарського кодексу України, ст. ст. 33, 43, 44, 46, 49, 82- 85 ГПК України, господарський суд

1. Позов задовольнити повністю.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЄвроТрейдінг СТОК" (41100, Сумська обл., м. Шостка, вул. Комуністична, 12-а, код ЄДРПОУ 32225150) на користь Комунального підприємства Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни) (03036, м. Київ, Повітрофлотський пр-т 79, Аеропорт "Київ" (Жуляни); код ЄДРПОУ 01131514) заборгованість в сумі 571 855,71 грн.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЄвроТрейдінг СТОК" (41100, Сумська обл., м. Шостка, вул. Комуністична, 12-а, код ЄДРПОУ 32225150) в доход Держбюджету м. Суми (22090200) державне мито в сумі 5 718, 55 грн.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЄвроТрейдінг СТОК" (41100, Сумська обл., м. Шостка, вул. Комуністична, 12-а, код ЄДРПОУ 32225150) в доход Держбюджету м. Суми (22090200) витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 236,00 грн.