Позивачем пред'явлено позов про визнання укладеним договору купівлі-продажу від 14.05.07р. між Приватним підприємством "Виробничо-комерційна фірма "Геліос" та Приватним підприємством "Авест-А".

В судовому засіданні від 26.05.10р. представником позивача було подано заяву про збільшення розміру позовних вимог, згідно якої він просить (а.с. 34-35):

- визнати договір купівлі-продажу від 14.05.07р., між ПП "Виробничо комерційна фірма "Геліос" та ПП " Авест-А" укладеним;

- визнати за ПП "Авест-А" право власності на нерухоме майно - об'єкт незавершеного будівництва 10-поверховий житловий будинок, без врахування цокольного поверху, що розташований в м.Житомирі по вул. Народицькій, 20, яку судом було прийнято до розгляду.

В судовому засіданні від 31.05.10р. представником позивача було подано заяву про уточнення позовних вимог (а.с. 59), згідно якої просить визнати дійсним договір купівлі-продажу від 14.05.07р., який укладений між ПП "Виробничо комерційна фірма "Геліос" та ПП " Авест-А".

Судом прийнято вказані заяви до розгляду, оскільки останні не суперечать вимогам ст. 22 ГПК України.

Позивач та відповідач своїх представників в засідання суду не направили, про причини їх неявки суд не повідомили.

В попередніх судових засіданнях представник позивача підтримував позовні вимоги, з урахуванням вищевказаної заяви про уточнення позовних вимог, в повному обсязі, з підстав, викладених у позовній заяві, заяві про збільшення розміру позовних вимог та додаткових поясненнях (а.с. 34-35, 69-72) .

Представник відповідача в попередніх судових засіданнях заперечував проти позову в повному обсязі, оскільки вважає договір від 14.05.07р. недійсним, так як він нотаріально не посвідчений. Просив відмовити в задоволенні позову з підстав, викладених у письмовому відзиві (а.с. 12) та письмовому поясненні, яке 05.07.10р. надійшло на адресу суду (а.с. 68).

В ході судового розгляду, в порядку ст. 30 ГПК України, надав пояснення представник КП "Житомирське обласне бюро технічної інвентаризації" Житомирської обласної ради щодо об'єкту незавершеного будівництва, розташованого за адресою: м.Житомир, вул. Народицька,20, який є об'єктом купівлі-продажу за вищевказаним договором.

Враховуючи, що сторін було належним чином повідомлено про час та місце розгляду справи, відсутність їх представників, на думку суду, не перешкоджає вирішенню спору по суті.

Ухвалою від 20.07.10 господарський суд звертався до Постійно діючого третейського суду при Асоціації "Об"єднання промисловців, будівельників та сільськогосподарських виробників" (04073, м. Київ, вул. Сирецька, 33) з вимогою направити на адресу господарського суду матеріали справи № 11/4-08 за позовом ПП "ВКФ "Геліос" до ПП "Авест-А" про визнання недійсною третейської угоди.

30.08.10 вищевказана ухвала повернулась до господарського суду з підстав відсутності суду за адресою.

Суд оглядав в судовому засіданні від 07.07.10 матеріали справи 7/107"Б" за заявою Державної податкової інспекції у м. Житомирі до Приватного підприємства Виробничо-комерційна фірма "Геліос" про визнання банкрутом.

Дослідивши надані до справи документи, врахувавши надані в попередніх судових засіданнях, пояснення представників сторін та інших учасників судового процесу, господарський суд

Як вбачається з матеріалів справи, 14.05.07р. між Приватним підприємством "Авест-А" (позивач, покупець) та Приватним підприємством "Виробничо-комерційна фірма "Геліос" (відповідач, продавець) за результатами проведеного Українською аграрною біржею аукціону, було підписано договір купівлі-продажу частини об'єкта незавершеного будівництва (надалі-Договір (а.с 9)).

Слід зазначити, що продаж майна відбувався в процесі провадження у справі про банкрутство ПП "Виробничо-комерційна фірма "Геліос", яке постановою від 18.02.05р. по справі №7/107"Б" визнано банкрутом (а.с. 30).

Відповідно до п.1.1 Договору відповідач зобов'язався передати у власність позивачу, належний йому на праві власності об'єкт незавершеного будівництва 10-поверхового житлового будинку, без врахування цокольного поверху, який рахується у відповідача на балансі, розташований за адресою: м.Житомир, вул. Народицька,20, а позивач зобов'язався прийняти його та оплатити.

Згідно п.1.2 Договору, відповідач зобов'язався відчужити належний йому об'єкт незавершеного будівництва на користь позивача за ціною 1086100,00грн. (один мільйон вісімдесят шість тисяч сто).

Відповідно до п. 2.1 Договору, після укладення договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, покупець (позивач) зобов'язався протягом п'яти банківських днів перерахувати на поточний рахунок продавця (відповідача) ціну договору без врахування суми в розмірі 10651,00грн., яка була перерахована як гарантійний внесок на поточний рахунок Української аграрної біржі для участі в аукціоні.

Згідно умов п. 3.1 Договору, передача об'єкта незавершеного будівництва здійснюється відповідачем позивачу не пізніше, ніж через три дні після повної сплати ціни договору.

Передача об'єкта незавершеного будівництва здійснюється за актом приймання-передачі, підписаним у двох екземплярах уповноваженими представниками сторін (п.3.2).

На виконання умов договору позивачем було перераховано на поточний рахунок відповідача ціну договору в розмірі 1086100,00грн., що підтверджується платіжним дорученням № 1 від 18.05.07р. (а.с. 11).

22.05.07р., на підставі акту прийома-передачі об'єкта незавершеного будівництва, відповідач передаво, а позивач прийняв об'єкт незавершеного будівництва 10-поверхового житлового будинку, без врахування цокольного поверху, який розташовано за адресою: м. Житомир, вул.Народицька, 20.

Як пояснив представник позивача, для реєстрації права власності на вказаний об'єкт незавершеного будівництва, позивач звернувся з усною заявою до КП "Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації", яким було йому відмовлено у реєстрації права власності, у зв'язку з тим, що договір купівлі-продажу від 14.05.07р. не був нотаріально посвідчений(а.с. 63-64).

Позивач вказує, що звернувся до відповідача із пропозицією щодо нотаріального посвідчення Договору від 14.05.07р., однак останній відмовився від нотаріального посвідчення, мотивуючи це тим, що договір зареєстрований Українською аграрною біржею.

При цьому з листа відповідача № 8/10 від 10.03.10р. (а.с. 36) дійсно вбачається, що останній відмовився від нотаріального посвідчення договору і вказав, що зазначений договір не визнає чинним та відмовляється від його нотаріального посвідчення.

В судовому засіданні представник відповідача заперечив проти позову, оскільки договір вважає недійсним, так як останній нотаріально не посвідчений.

Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Оцінивши в сукупності матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд позовні вимоги вважає такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з наданих до справи матеріалів, позивачем та відповідачем дійсно було підписано договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва від 14.05.07р.

При цьому підставою звернення позивача до суду став факт відсутності нотаріального посвідчення вказаного Договору, як того вимагають приписи ст. 657 ЦК України.

Слід зазначити, що загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановлені ст. 203 ЦК України.

Зокрема, за ч.4 ст. 203 ЦК України, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

У відповідності до ч.1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Так, за ч.1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Водночас, згідно ч.2 наведеної вище статті ЦК України (435-15) , якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно вимог цієї норми закону суд може визнати нікчемний договір дійсним виключно у випадку одночасної наявності наступних обставин:

1) сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору;

2) цей факт підтверджується письмовими доказами;

3) відбулося повне або часткове виконання договору;

4) одна із сторін ухилилася від нотаріального посвідчення цього договору.

За ч.3 ст. 209 ЦК України, нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

Враховуючи викладене, суд вважає за необхідне вказати, що, як зазначалося вище, згідно приписів ч.1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним чи дійсним правочин, який не вчинено.

Так, згідно ч.1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

При цьому, згідно п.13 Постанови Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) , вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

У відповідності до ч.1 ст. 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

За ч.3 ст. 640 ЦК України, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Враховуючи вищевказане та ті обставини, що згідно ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, суд дійшов висновку, що договір від 14.05.07р. є неукладеним, що виключає можливість задоволення заявлених позивачем вимог про визнання його дійсним.

Водночас, згідно ч.4 ст. 656 ЦК України, до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Так, згідно п.4.1 Договору, цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами договору та реєстрації на Українській аграрній біржі.

У п. 4.2 Договору зазначено, що цей договір зареєстрований на Українській аграрній біржі відповідно до вимог Закону України "Про товарну біржу" (1956-12) , що підтверджено реєстром укладених правочинів від 11.05.07р. (а.с.15), копію якого долучено до матеріалів справи.

Вказане відповідає приписам ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" від 10.12.91р., згідно якого угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

...Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

З приводу вказаного суд вважає за доцільне вказати, що зі змісту ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" вбачається, що її застосування можливе, однак при укладенні договорів, які вважаються укладеними з моменту їх нотаріального посвідчення, натомість спірний договір, згідно вищенаведених імперативних приписів Закону, вважається укладеним з моменту його державної реєстрації.

Так, у листі Міністерства юстиції України від 11.12.2002 р. N 14-7/1390 (v1390323-02) , зазначено, що угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, а лише не підлягають подальшому нотаріальному посвідченню. До нотаріально посвідчених документів прирівнюються лише документи, складені згідно з вимогами ст. 40 Закону України "Про нотаріат".

Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються...

Щодо нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що перебуває у податковій заставі, то примусовий продаж активів платника податків, у тому числі й об'єктів нерухомого майна, що перебувають у податковій заставі, у рахунок погашення його податкового боргу здійснюється відповідно до вимог Закону України "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами" (2181-14) .

Згідно з пп. 3.1.1 ст. 3 цього Закону, активи платника податків можуть бути примусово стягнені в рахунок погашення його податкових зобов'язань виключно за рішенням суду (господарського суду).

Підпунктом 10.2.1 ст. 10 Закону встановлено, що такий продаж здійснюється за кошти виключно на цільових аукціонах, які організовуються за поданням відповідного податкового органу на зазначених біржах...

При продажу активів на позабіржовому аукціоні безпосереднім продавцем, а в разі продажу через організації роздрібної торгівлі - комітентом виступає податковий орган, при цьому участь будь-яких посередників або агентів для організації такого продажу не дозволяється (пп. 10.2.4 ст. 10 наведеного Закону).

Відповідно до пп. 10.5.2 ст. 10 Закону, такі операції не підлягають нотаріальному посвідченню.

При цьому слід звернути увагу на те, що такі угоди і не можуть бути посвідчені в нотаріальному порядку у зв'язку з відсутністю добровільної згоди власника такого майна, який, у свою чергу, повинен виступати стороною за цим договором.

Вищевказане також вказує на те, що спірний договір мав бути нотаріально посвідченим на загальних підставах.

Водночас суд звертає увагу, що рішенням постійно діючого третейського суду при Асоціації "Об'єднання промисловців, будівельників та сільськогосподарських виробників" від 18.08.08р. по справі №11/4-08 за заявою ПП "Виробничо-комерційна фірма "Геліос" до ПП "Авеста-А", договір купівлі-продажу від 14.05.07р. визнано недійсним (а.с.92, 93).

Копія вищевказаного рішення третейського суду знаходиться в матеріалах справи № 7/107"Б" за заявою Державної податкової інспекції у м. Житомирі до Приватного підприємства Виробничо-комерційна фірма "Геліос" про визнання банкрутом.

Враховуючи вищевикладене, господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги, в частині визнання Договору дійсним, суперечать приписам чинного законодавства, тому в задоволенні позову, в цій частині, слід відмовити.

Що стосується вимоги про визнання за ПП "Авест-А" право власності на нерухоме майно - об'єкт незавершеного будівництва 10-поверховий житловий будинок, без врахування цокольного поверху, що розташований в м.Житомирі по вул. Народицькій, 20, то за положеннями ст. 392 ЦК України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

У відповідності до ч.1 ст. 1 ГПК України, підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні) мають право звертатися до господарського суду за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Тобто, для того, щоб звернутися до господарського суду в порядку ст. 392 ЦК України, між сторонами має існувати спір, як це передбачено ст. 1 ГПК України. Однак, з матеріалів справи не вбачається, що до звернення позивача до суду право власності позивача на вищезазначене нерухоме майно оспорювалося відповідачем, тобто позов до відповідача, з моменту його пред'явлення є безпідставним, а тому суд відмовляє в його задоволенні.

За таких обставин, господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги є необгрунтованими, тому в задоволенні позову слід відмовити.