Харківська міська рада (позивач) звернулася до господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Старт" (1-й відповідач) та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та просить розірвати договір оренди нежитлових приміщень №77 від 01.10.2002 року, укладений між Державним підприємством "Харківський електромеханічний завод" і ТОВ "Старт" і додаткову угоду до договору оренди №1459 від 29.10.2003 року, укладену між Управлінням комунального майна та приватизації та ТОВ "Старт".

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що є власником будівлі Палацу Культури за адресою: м. Харків, пр. Московський, 94, яка знаходилася в оперативному управлінні державного підприємства "Харківський електромеханічний завод". За рішенням міськради від 26.12.2001 року будівля передана до комунальної власності територіальної громади м. Харкова. Позивач вказує на те, що нежитлові приміщення у Палаці Культури "ХЕМЗ" були передані ДП "Харківський електромеханічний завод" в оренду першому відповідачеві за договором №77 від 01.10.2002 року, та збереглися за ним згідно додаткової угоди №1459 від 29.10.2003 року до цього договору. Позивач наполягає на тому, що першим відповідачем, як орендарем комунального майна – нежитлових приміщень порушуються умови вказаного договору оренди в частині дотримання вимог щодо використання приміщень за цільовим призначенням, порядку передачі в суборенду та здійснення перепланування об’єкту, страхування об’єкту оренди, що, на думку позивача, є підставою для розірвання цього договору.

Додатково позивач вказує на порушення орендарем вимог чинного законодавства про оренду землі та охорону культурної спадщини, не виконання ним вимог щодо укладення відносно земельної ділянки, на якій розміщене орендоване майно, договору оренди землі, та укладання охоронного договору відносно орендованих нежитлових приміщень.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 15 січня 2010 року порушено провадження у справі та призначено її до розгляду у судовому засіданні на "27" січня 2010 р. о 10:00. Крім того, вжиті заходи забезпечення позову у вигляді заборони вчиняти певні дії, а саме: заборонено Товариству з обмеженою відповідальністю "Старт" та Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради вчиняти будь-які дії, спрямовані на виконання умов договору оренди №77 від 01.10.2002 року щодо здійснення перепланування нежитлових приміщень за згодою власника майна (п. 6.2.), укладання договорів страхування майна (п. 5.5.) до прийняття господарським судом рішення по суті; заборонено Товариству з обмеженою відповідальністю "Старт" та Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради вчиняти будь-які дії, спрямовані на укладання договорів на отримання послуг з наступними підприємствами: 1) з Комунальним підприємством "Виробничо-технологічне підприємство "Вода" на отримання послуг із водопостачання; 2) з Комунальним підприємством "Харківські теплові мережі" на отримання послуг із теплопостачання; 3) з ВАТ "Харківміськгаз" на отримання послуг із газопостачання; 4) з Акціонерною компанією "Харківобленерго" на отримання послуг із постачання електроенергії; 5) з Державним комунальним підприємством каналізаційного господарства "Харківкомуночиствод" на отримання послуг каналізації та вивозу твердих побутових відходів щодо нежитлового приміщення, розташованого по пр. Московському, 94 в м. Харкові, яке є предметом договору №77 оренди нежитлових приміщень від 01.10.2002 року з подальшими змінами, до прийняття господарським судом рішення по суті.

ТОВ "Старт" (1-й відповідач) не погодившись з вищевказаною ухвалою господарського суду Харківської області звернулось до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 01 березня 2010 року апеляційну скаргу 1 відповідача задоволено частково, ухвалу господарського суду Харківської області від 15 січня 2010 року в частині вжиття заходів забезпечення позову скасовано частково.

П.п.1 п.6 викладено в наступній редакції: "Заборонити Товариству з обмеженою відповідальністю "Старт" та Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради вчиняти дії, спрямовані на виконання умов договору оренди №77 від 01.10.2002 року щодо здійснення перепланування нежитлових приміщень за згодою власника майна (п. 6.2.), укладання договорів страхування майна (п. 5.5.) до прийняття господарським судом рішення по суті". П.п.2 п.6 ухвали скасовано, в іншій частині ухвалу господарського суду Харківської області від 15 січня 2010 року у справі №47/08-10 залишено без змін.

ТОВ "Старт" (1-й відповідач) не погодившись з вищевказаною ухвалою Харківського апеляційного господарського суду та ухвалою господарського суду Харківської області звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою.

Постановою Вищого господарського суду України від 26 травня 2010 року касаційну скаргу 1 відповідача залишено без задоволення, Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 01 березня 2010 року залишено без змін.

Ухвалою господарського суду від 08 червня 2010 року справу призначено до розгляду у судовому засіданні на 21 червня 2010 року о 11:30 годині.

21 червня 2010 року (вх. № 203) перший відповідач звернувся до керівництва господарського суду Харківської області із заявою про призначення колегіального розгляду справи.

Ухвалою заступника Голови господарського суду Харківської області від 21 червня 2010 року в задоволенні заяви першого відповідача про призначення колегіального розгляду справи № 47/08-10 відмовлено.

23 червня 2010 року (вх. № 207) перший відповідач звернувся до керівництва господарського суду Харківської області із заявою про відвід судді Светлічного Ю. В. по даній справі.

Ухвалою заступника Голови господарського суду Харківської області від 23 червня 2010 року в задоволенні заяви першого відповідача про відвід судді Светлічного Ю. В. по справі № 47/08-10 відмовлено.

Представником позивача у судовому засіданні 25 червня 2010 року надано клопотання (вх.№12420) в якому він просить суд зобов'язати відповідачів - ТОВ "Старт" та Управління комунального майна та приватизації надати доступ до нежитлового приміщення по пр. Московському, 94 в м. Харкові для проведення інвентаризації нежитлових приміщень, що перебувають в оренді та в суборенді.

Представники сторін в судовому засіданні 25.06.2010р. надали сумісне клопотання, щодо продовження строків розгляду справи за межами двомісячного строку, встановленого ч.1 ст. 69 ГПК України, а саме до - 15 вересня 2010 року.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 25 червня 2010 року клопотання позивача - задоволено. Зобов'язано відповідачів - ТОВ "Старт" та Управління комунального майна та приватизації надати доступ до нежитлового приміщення по пр. Московському, 94 в м. Харкові для проведення інвентаризації нежитлових приміщень, що перебувають в оренді та в суборенді. Задоволено погоджене клопотання сторін про продовження строку вирішення спору до 15.09.2010 року та строк вирішення спору продовжено до 15.09.2010 року. Крім того, розгляд справи відкладено на "06" вересня 2010 р. о 10:00.

У судовому засіданні оголошувались перерви до 23 червня 2010 р., до 25 червня 2010 року, до 07 вересня 2010 року.

В судовому засіданні представник позивача заявила про витребування у 1 відповідача та залучення до матеріалів справи оригіналу угоди від 31.10.2002 р. до договору оренди № 77 від 01.10.2002 р. та нотаріально посвідченої угоди до нього від 31.10.2002 р.

Присутній представник 1 відповідача проти задоволення даного клопотання заперечує, вважає його необгрунтованим.

Присутній представник 2 відповідача пояснив, що вирішення даного клопотання він залишає на розсуд суду.

Суд, розглянувши клопотання позивача про витребування у 1 відповідача оригіналу угоди та додаткової угоди до неї, відмовляє в його задоволенні повністю, оскільки воно необгрунтоване та підтверджується належними доказами.

Перший відповідач в судовому засіданні проти позовних вимог заперечував, через канцелярію господарського суду 23.06.2010 року (вх. №14086) надав відзив на позовну заяву, в якому послався на наявність угоди від 31.10.2002 року та доповнення до неї до договору №77 від 01.10.2002 року, відповідно до яктих умови договору оренди щодо умов цільового використання, орендної плати, порядку передання в суборенду було змінено. Перший відповідач наполягає на тому, що не порушує умов договору в зміненому вигляді, а тому підстави для розірвання договору оренди №77 від 01.10.2002 року відсутні. Просить суд відмовити в задоволенні позову. До відзиву на позову перший відповідач надав копії вищевказаних документів.

В судовому засіданні представник першого відповідача подав до суду клопотання, в якому позов просив залишити без розгляду із посиланням на відсутність розпорядчого акту позивача щодо розірвання договору оренди №77 від 01.10.2002 року, що, на думку позивача, унеможливлює подання позову уповноваженим представником Харківської міської ради.

Присутній представник позивач проти задоволення даного клопотання заперечує, вважає його необгрунтованим.

Присутній представник 2 відповідача пояснив, що вирішення даного клопотання він залишає на розсуд суду.

Суд, розглянувши клопотання 1 відповідача про залишення позову без розгляду, не вбачає підстав для його задоволення, оскільки статтею 81 Господарського процесуального кодексу України встановлений вичерпний перелік випадків, за наявності яких суд припиняє провадження у справі, та не містить підстав, що наведені 1 відповідачем.

Другий відповідач в судовому засіданні проти позовних вимог не заперечував та пояснив, що Управлінням комунального майна та приватизації разом з іншими фахівцями було проведено ряд перевірок цільового використання комунального майна – нежитлових приміщень в Палаці Культури "ХЕМЗ" по пр. Московському, 94 в м. Харкові, переданих в оренду першому відповідачеві, в результаті яких було встановлено порушення ТОВ "Старт" умов договору. Виявлено, що нежитлові приміщення використовуються всупереч встановленому цільовому призначенню, деякі приміщення переплановано та перебудовано, значна кількість нежитлових приміщень знаходиться в суборенді третіх осіб, на передачу в яку Орендодавець не надавав.

В судовому засіданні представник першого відповідача заявив клопотання про зупинення провадження у справі до набрання рішенням у справі №2-а-151-09, яка знаходиться у провадженні Дзержинського районного суду - законної сили.

Суд, розглянувши дане клопотання, встановив наступне.

Частина 1 коментованої статті 79 Господарського процесуального кодексу України встановлює обов'язок господарського суду зупинити провадження у справі. Причиною зупинення в даному випадку є неможливість розгляду справи, що знаходиться в провадженні господарського суду, до вирішення пов'язаної з нею іншої справи, яка розглядається іншим судом.

Господарський суд повинен зупинити провадження у справі за наявності інформації про розгляд іншої справи, незалежно від заяв учасників судового процесу. Така інформація підтверджується тільки судовими документами: ухвалами, рішеннями, постановами судів, позовними заявами, скаргами.

Враховуючи вищевикладене, суд не вбачає правових підстав для зупинення провадження у справі, оскільки 1 відповідачем не надано належних доказів в підтвердження свого клопотання, тому суд вважає за необхідне відмовити в задоволенні клопотання про зупинення провадження по справі.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши присутніх представників сторін, дослідивши докази по справі та давши їм оцінку, суд встановив наступне.

Між Державним підприємством "Харківський електромеханічний завод" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Старт" укладено договір оренди державного майна №77 від 01.10.2002 року зі строком дії 3 роки: з 01.10.2002 року до 01.10.2005 року включно.

Пунктом 1.1. договору оренди визначено предмет, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування майно, яке знаходиться на балансі державного підприємства "Харківський електромеханічний завод", а саме нежитлові приміщення Палацу Культури "ХЕМЗ", розташовані на цокольному поверсі площею 2 896 м2, на 1-ому поверсі – 2 901 м2, на 2- ому поверсі – 1 606 м2, на 3- ому поверсі – 1 927 м2, на 4 – ому поверсі – 1 160 м2 за адресою: м. Харків, пр. Московський, 94. Загальна площа нежитлових приміщень 10 940 м2, вартість яких визначена згідно з експертною оцінкою станом на 10.07.2002 року і становить 1 530 000,00 грн.

Суд встановив, що згідно з вимогами п. 7.1. цього договору вказані нежитлові приміщення Палацу Культури "ХЕМЗ" були передані від ДП "Харківський електромеханічний завод" до ТОВ "Старт" згідно з актом прийому-передачі орендованого майна від 01.10.2002 року, що є додатком №1 до договору.

Пунктом 1.2. договору передбачено, що майно, тобто нежитлові приміщення Палацу Культури "ХЕМЗ" загальною площею 10 940 м2 по пр. Московському, 94 в м. Харкові передаються в оренду для розміщення закладів культури.

Розділом 3 договору визначено розмір, порядок і строк оплати орендної плати, а також вимоги щодо зміни розміру орендної плати у випадках, передбачених договором.

Пунктом 3.1. договору визначено, що орендна плата визначається на підставі "Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна", затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786 (786-95-п) зі змінами, затвердженими Постановами КМУ від 18.05.1998 року №699 (699-98-п) та від 19.01.2000 року №75 (75-2000-п) і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку червень 2002 року – 6 372 грн.

Пунктом 3.2. цього ж договору встановлено, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Одночасно, як вбачається із пункту 3.4. договору оренди сторони передбачили випадки перегляду розміру орендної плати. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Розділами 5, 6 вказаного договору визначено обсяг обов’язків та відповідно прав орендаря.

Орендар зобов’язується використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього Договору. Орендар також зобов’язується не передавати в суборенду орендоване майно без згоди Орендодавця та дозволу Мінпромполітики України (пункт 5.1. договору).

Орендар зобов’язується своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (пункт 5.2. договору).

До обов’язків орендаря віднесено забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, здійснювати заходи протипожежної безпеки та протягом місяця після укладання цього Договору застрахувати орендоване майно не менше ніж на його балансову вартість на користь Орендодавця в порядку, визначеному законом (пункти 5.3., 5.5. договору оренди).

Пунктом 3 рішення Харківської міської ради ХХVII сесії XXIII скликання "Про комунальну власність м. Харкова" від 26.12.2001 року надано згоду на прийняття до комунальної власності міста об’єктів згідно з додатком №3, зокрема Будинку Культури "ХЕМЗ" по пр. Московському, 94 загальною площею 1,2 тис. кв. м. від Державного підприємства "Харківський електромеханічний завод".

В подальшому, 10 жовтня 2003 року комісією, створеною згідно з наказом Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради №475 від 15.02.2002 року зі змінами, внесеними наказом №444 від 06.10.2003 року, складено Акт прийому –передачі Будинку Культури "Харківського електромеханічного заводу".

Відповідно до Акту прийому-передачі Будинку Культури "ХЕМЗ" від 10.10.2003 року передано до комунальної власності об’єкт: основні фонди в кількості 4 одиниці, в тому числі, будівлю Палацу Культури по пр. Московському, 94: рік вводу в експлуатацію – 1935, група капітальності – ІІ, будівельний об’єм (загальний) – 120 тис. куб. м., загальна площа будівлі 12 102 кв. м., площа земельної ділянки (орієнтовно) – 1.4 га.

Відповідно до Розпорядження Управління комунального майна та приватизації від 29.10.2003 року №1242 "Про прийняття майна від державного підприємства "Харківський електромеханічний завод" прийнято вищевказане майно та відображено по бухгалтерському обліку на балансі Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради.

В зв’язку зі зміною власника нежитлової будівлі Палацу Культури "ХЕМЗ", частина нежитлових приміщень якого передана в оренду першому відповідачеві згідно договору оренди державного майна №77 від 01.10.2002 року, між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради та ТОВ "Старт" було укладено додаткову угоду №1459 від 29.10.2003 року до цього договору.

Додатковою угодою №1459 від 29.10.2003 року у всі пункти договору внесено зміни стосовно заміни найменування Орендодавця з "Державне підприємство Харківський електромеханічний завод" на Управління комунального майна та приватизації.

Внесено зміни в розділ 3 договору "Орендна плата". Пункт 3.1. викладено в наступній редакції: "Орендна плата визначається на підставі "Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна", затвердженої Постановою КМ України від 04.10.1995 року №786 (786-95-п) зі змінами, затвердженими Постановами КМ України від 18.05.1998 року №699 (699-98-п) та від 19.01.2000 року №75 (75-2000-п) і становить без ПДВ – 6 323,30 грн. Нарахування ПДВ не передбачається".

Відповідно до зміненого пункту 3.2. договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції на наступний місяць.

Відповідно до змінених умов пункту 3.3. договору 100% орендної плати до міського бюджету перераховується Орендарем на розрахунковий рахунок Орендодавця.

Судом встановлено, що за ініціативою Орендодавця Управління комунального майна та приватизації, на підставі вимог пункту 8.1. договору оренди, комісіями у складі різних фахівців було проведено ряд перевірок нежитлових приміщень у окремо розташованій чотирьох поверховій будівлі по пр. Московському, 94 у м. Харкові щодо дотримання ТОВ "Старт" умов оренди, встановлених спірним договором №77 від 01.10.2002 року.

На виконання наказу Управління комунального майна та приватизації №1522 від 06.08.2009 року "Про проведення перевірки об’єкту комунальної власності територіальної громади міста Харкова по пр. Московському, 94" проведена перевірка нежитлових приміщень, розташованих за вказаною адресою в колишньому БК "ХЕМЗ" на предмет їх використання.

За результатами перевірки складено Акт від 07.08.2009 року та в доповнення до нього Акт від 28.10.2009 року, Акт від 29.10.2009 року, Акт від 03.11.2009 року та Акт від 19.11.2009 року.

Встановлено, що в оренді ТОВ "Старт" знаходиться площа 10 490,0 кв. м., фактично виявлено, що у користуванні третіх осіб знаходяться приміщення у підвальній частині площею 407,9 кв. м., на 1-ому поверсі – площею 1 448,0 кв. м., на 2-ому поверсі площею 1 096,2 кв. м., на 3-ому поверсі – площею 787,9 кв. м., на 4-ому поверсі – площею 624,8 кв. м.

У даному випадку передача приміщень у користування здійснювалася особами, з якими ніяких договірних відносин Управління комунального майна та приватизації не має.

Із Акту від 28.10.2009 року вбачається, що Орендодавцем приміщення №8 площею 45,0 кв. м. під магазин-склад є ФОП ОСОБА_1., а орендарем ОСОБА_2.; Орендодавцем Ѕ частини приміщення 1-го поверху №119 площею 30,5 кв. м. під офіс та приміщення 2-го поверху №№64,65, 67, 68 площею 44,0 кв. м. під медичну лабораторію є ФОП ОСОБА_3. в особі ОСОБА_1., а орендарем – ПП "ДЛВ-Проект".

Із Акту від 29.10.2009 року встановлено, що Орендодавцем частини приміщення №8 1-го поверху площею 105,0 кв. м. під торгівельно-виставковий зал є ОСОБА_4., а орендарем ОСОБА_5.; Орендодавцем приміщення №52 3-го поверху площею 15,4 кв. м. під офіс є Корпорація "ЕЛОТ", а орендарем – ТОВ "Юридична фірма "Авангард"; Орендодавцем приміщення №50 3-го поверху площею 18,0 кв. м. під офіс є ОСОБА_2., Орендарем – ФОП ОСОБА_6.; Орендодавцем приміщення №3 3-го поверху площею 33,0 кв. м. під офіс є ФОП ОСОБА_7., а Орендарем ОСОБА_8.

Із Акту від 19.11.2009 року встановлено, що Орендодавцем приміщення №51 3-го поверху площею 17,6 кв. м. під офіс є ФОП ОСОБА_2., а орендарем – ФОП ОСОБА_9; Орендодавцем приміщення №54 10го поверху площею 15,8 кв. м. під музичну студію є ОСОБА_7., а орендарем – ФОП ОСОБА_10.; орендодавцем приміщення сходових клітин 40го поверху площею 12,0 кв. м. під офіс є ФОП ОСОБА_2., а орендарем – ОСОБА_11.; орендодавцем приміщення №31 3-го поверху площею 31,5 кв. м. під офіс є ФОП ОСОБА_7., а орендарем ФОП ОСОБА_12.

Згідно наказу Управління комунального майна та приватизації "Про проведення перевірки об’єкту комунальної власності територіальної громади міста Харкова" №941 від 20.07.2010 року та на виконання ухвали господарського суду від 25.06.2010 року проведено інвентаризацію нежитлової будівлі за адресою: м. Харків, пр. Московський, 94, літ. "А-4".

За результатами проведення інвентаризації, що здійснювалася 26.07.2010 року, 28.07.2010 року, 30.07.2010 року та 02.09.2010 року, складено Акт.

Із вищевказаного Акту судом встановлені результати перевірки. Приміщення у вказаній будівлі використовуються під офіс, банк, кафе, магазини з продажу меблів та комп’ютерів, склад, стоматологічний кабінет, благодійну організацію, перукарню, дизайнерську студію та кавові автомати.

Частина нежитлових приміщень, які були передані в оренду ТОВ "Старт" згідно з договором оренди №77 від 01.10.2002 року, використовується третіми особами, які відмовилися надавати договори суборенди. Від надання зазначених договорів відмовився і Орендар – ТОВ "Старт" (лист вих. 198 від 19.08.2010 року).

Із Актів перевірки, складених 26.07.2010 року вбачається та не заперечується відповідачами, що частина нежитлових приміщень передана в користування: ГП "Промсіз-Харків" - нежитлові приміщення підвалу №№5, 6, 7 площею 125,6 кв. м. (для розміщення складу); ФОП ОСОБА_13. - нежитлові приміщення 1-го поверху №№10-:-12 площею 132,0 кв. м. (для розміщення магазину); ПП "Polyplast" - нежитлове приміщення 1-го поверху №90 площею 16,0 кв. м. (офіс); ФОП ОСОБА_14 - приміщення 1-го поверху №№20-:-23, 130, 131, 132 площею 146,9 кв. м. (кафе); видавництву Інформ Україна – приміщення 1-го поверху №54 площею 15,8 кв. м. (офіс та видавництво); ПП "ЄвроТехЕлектроМонтаж" - приміщення 1-го поверху №№57, 57а площею 36,2 кв. м. (офіс); ТОВ "ДЛВ-ПРО" - приміщення 1-го поверху №№119, 119а площею 60,7 кв. м. (стоматологічний кабінет); ФОП ОСОБА_2. – приміщення 1-го поверху №8а площею 43,0 кв. м. (офіс); АКБ "Базис" - приміщення №№8, 120-:-125, 134а площею 135,6 кв. м. (розміщення відділення банку); ФОП ОСОБА_15. – приміщення підвалу №№135, 136, 137 площею 102,3 кв. м. (склад та виставкова зала); не встановленим особам - приміщення 1-го поверху №№91,92, 93 площею 52,2 кв. м. будівлі (нотаріальна контора), приміщення 1-го поверху №94 площею 18,5 кв. м. (контора для надання юридичних послуг), приміщення 4-го поверху №14 площею 252,0 кв. м. (спортивний зал); приміщення 3-го поверху №53 площею 16,1 кв. м. (масажний кабінет), приміщення 1-го поверху №№3-:-5 площею 33,7 кв. м. (перукарня), приміщення підвалу №№117, 119, 120, 121 площею 102,3 кв. м. (склад ремонт електричної техніки), приміщення 1-го поверху №№55, 56 площею 33,6 кв. м. (офіс).

Із Актів перевірки, складених 28.07.2010 року, встановлено та не заперечується відповідачами, що частина приміщень передана в користування: ХФСТ "Спартак" - нежитлові приміщення 2-го поверху №№48,49 площею 35,4 кв. м. (офіс); ТОВ "Промбезпека" - приміщення 3-го поверху №73 площею 15,2 кв. м. (офіс); ТОВ "Техноінформсервіс" приміщення 3-го поверху №№68-:-72 площею 49,1 кв. м. (офіс); ТОВ "Московський медичний центр" - приміщення 3-го поверху №№65, 66, 76а площею 66,0 кв. м. (стоматологічний кабінет); ТОВ "Гарант" - приміщення 3-го поверху №№44а, 44в, 44, 44б площею 70,1 кв. м. (офіс); ТОВ "ВостокСВПлюс" - приміщення 2-го поверху №№52-:-54 площею 71,1 кв. м. (склад); ПП "ІПТО" - приміщення 2-го поверху №45 площею 34,7 кв. м. (офіс); ПП "Промсіз-Харків" - приміщення 2-го поверху №№33-:38 площею 122,4 кв. м. (офіс); ФОП Тарасову – приміщення 3-го поверху №№78, 79 площею 32,7 кв. м. (офіс); ФОП ОСОБА_22. приміщення 2-го поверху №№41, 42, 76 площею 698,1 кв. м. (виставковий зал з продажу меблів); видавництву "Індустрія" - приміщення 3-го поверху №75 площею 12,6 кв. м. (офіс); Благодійному фонду "Врятуй і збережи" - приміщення 2-го поверху №№9-:-15 площею 135,0 кв. м. (офіс).

Із Актів перевірки, складених 30.07.2010 року, встановлено та не заперечується відповідачами, що частина приміщень передана в користування: ТОВ "Техноінформсервіс" - приміщення 2-го поверху №№69, 69а, 71 площею 80,0 кв. м. (офіс); ФОП ОСОБА_16. – приміщення 2-го поверху №1 площею 282,9 кв. м. (склад та офіс); ФОП ОСОБА_14 – приміщення 1-го поверху №№62, 63 площею 47,4 кв. м. (склад); ФОП ОСОБА_18 – приміщення 3-го поверху №47 площею 18,7 кв. м. (офіс); ФОП ОСОБА_17. - приміщення 3-го поверху №48 площею 16,4 кв. м. (офіс); ФОП ОСОБА_19. – приміщення 1-го поверху №97 площею 17,0 кв. м. (майстерня з ремонту мобільних телефонів); ПП ОСОБА_6. – приміщення 3-го поверху №50 площею 18,2 кв. м. (офіс); ХГОСОЗ "Аякс" - приміщення підвалу №№95, 96, 97, 98 площею 117, 1 кв. м. та 1-го поверху №№60, 82, 83, 84, 85, 87, 88, 89, 98 площею 418,0 кв. м. (сауна та спортзал); Церкві "Нового покоління" - приміщення 4-го поверху №№1, 4 площею 337,4 кв. м. (зала для проведення релігійних зборів); Туристичному агентству "Вест-Тур" - приміщення 2-го поверху №8 площею 32,5 кв. м. (офіс); не встановленим особам – приміщення 1-го поверху №№64-:-70, 74, 74а, 74б, 78, 146-:-148 площею 140,2 кв. м. (офіс).

Із Актів перевірки, складених 02.09.2010 року, встановлено та не заперечується відповідачами, що частина приміщень передана в користування: ТОВ "Автомобільний клуб" - приміщення 3-го поверху №№7, 8 площею 84,6 кв. м. (автомобільні курси); ФОП ОСОБА_20. – приміщення 2-го поверху №39 площею 71,8 кв. м. (танцювальна зала); ПП ОСОБА_21. – приміщення 2-го поверху №30 площею 32,0 кв. м. (швацьке виробництво); не встановленим особам – приміщення 2-го поверху №№64, 65, 66, 67, 68 площею 61,0 кв. м. (стоматологічна лабораторія).

Перший відповідач станом на день прийняття рішення у справі не надав до суду документів, які б свідчили про отримання ним згоди Орендодавця – Управління комунального майна та приватизації, чи то дозволу Міністерства промислової політики України відповідно до вимог пункту 5.1. розділу 5 "Обов’язки орендаря".

Доводи першого відповідача, наведені у відзиві на позов, стосовно відсутності у спірному договорі оренди №77 від 01.10.2002 року умов про необхідність отримання згоди на передачу нежитлових приміщень в суборенду спростовуються встановленими обставинами щодо обсягу обов’язків Орендаря.

Перший відповідач на підтвердження своїх заперечень стосовно змісту договору оренди №77 від 01.10.2002 року надав копії Угоди від 31.Х.2002 року до договору оренди державного майна №77 та доповнення від 31.Х.2002 року до Угоди до договору оренди державного майна №77 від 01.10.2002 року.

Розділ 6 Угоди від 31.Х.2002 року "Права орендаря" доповнено новими пунктами. Пункти 6.4., 6.5., 6.6., 6.7. в новій редакції містять положення про право орендаря залучати до співробітництва третіх сторін з використанням орендованого приміщення для спільної діяльності; за своїм розсудом передавати третій стороні усі права, що випливають із положень дійсного договору; передавати в суборенду орендоване приміщення без згоди Орендодавця та перебудовувати орендоване приміщення за своїм розсудом.

Розділ 10 "Строк чинності, умови зміни та припинення договору" доповнено пунктами 10.1., 10.2., 10.3. Відповідно до яких змінено строк чинності договору оренди та встановлено його до 31 грудня 2023 року, передбачено заборону на дострокове однобічне розірвання договору та обов’язок в разі розірвання відшкодовувати Орендареві всі його витрати по реконструкції та ремонту орендованого приміщення.

В доповненні від 31.Х.2002 року до Угоди до договору оренди №77 від 01.10.2002 року пункт 1.2. розділу 1 договору оренди після слова "культури" доповнено словами "та інших видів господарської діяльності"; в пункті 5.4. розділу 5 договору оренди слово "капітальний" виключено.

Суд встановив, що внесення змін та доповнень до договору оренди №77 від 01.10.2002 року Угодою та Доповненням до неї від 31.Х.2002 року, не стосується умов п. 5.1. договору, що регламентує порядок передачі майна в суборенду та встановлює обов’язок Орендаря не передавати в суборенду орендоване майно без згоди Орендодавця та дозволу Міністерства промислової політики України.

Пункт 5.1. договору оренди №77 від 01.10.2002 року залишився не змінним та в імперативному порядку встановлює заборону передавати в суборенду орендоване майно без згоди Орендодавця та Мінпромполітики України.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу (435-15) , інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Статтею 627 ЦК України встановлено свободу договору.

Статтею 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено перелік істотних умов договору оренди, а частиною 2 цієї статті можливість сторін у договорі оренди передбачити й інші умови.

Отже умова пункту 5.1. договору оренди №77 від 01.10.2002 року є обов’язковою до виконання сторонами цього договору.

Суд враховує, що відповідно до статті 288 ГК України орендар має право передати окремі об’єкти оренди в суборенди, якщо інше не передбачено законом або договором оренди. Згідно з вимогами статті 774 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" закріплено право орендаря передавати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно, виключно за умови, якщо інше не передбачено договором оренди.

Враховуючи встановлену статтею 43 ГПК України змагальність судового процесу та вимоги статті 33 ГПК України щодо обов’язку доказування, суд вважає доведеним ту обставину, що відповідач порушив умови договору, встановлені пунктом 5.1. договору оренди №77 від 01.10.2002 року та передав без згоди Орендодавця – Управління комунального майна та приватизації і дозволу Міністерства промислової політики України в суборенду третім особам значну частину нежитлових приміщень у складі переданих Товариству "Старт" згідно із цим договором.

Значна частина нежитлових приміщень в складі переданих Товариству "Старт" згідно із договором №77 від 01.10.2002 року використовується третіми особами.

Приміщення в будівлі по пр. Московському, 94 в м. Харкові (колишній Палац Культури "ХЕМЗ") використовуються під офіс, банк, кафе, магазини з продажу меблів та комп’ютерів, склад, стоматологічний кабінет, благодійну організацію, перукарню, дизайнерську студію та кавові автомати.

Статтею 285 ГК України встановлено основні права та обов’язки орендаря. Передбачено, що орендар може бути зобов’язаний використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду.

Згідно норм, закріплених у Законі України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , орендар зобов’язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його псуванню, пошкодженню, а відповідно до ч. 1 статті 773 ЦК України, наймач зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

При цьому, під терміном "користування майном всупереч його призначенню" слід розуміти систематичне довгострокове використання майна не за призначенням або не використання його згідно встановленої мети взагалі.

Матеріалами справи підтверджується та обставина, що перший відповідач порушив умови договору, встановлені пунктом 1.2. договору оренди №77 від 01.10.2002 року та всупереч цільовому призначенню, яке встановлене як "для розміщення закладів культури та іншої господарської діяльності" взагалі не використовує значну частину переданих нежитлових приміщень.

Суд встановив, що Управління комунального майна та приватизації листами від 08.10.2007 року вих. №12320, від 05.12.2007 року вих. №17337 та від 25.12.2007 року за вих. №147 в адресу ТОВ "Старт" повідомляло про необхідність проведення перерахунку орендної плати за договором оренди №77 від 01.10.2002 року та підписання відповідної додаткової угоди до цього договору згідно Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Харкова, затвердженої рішенням Харківської міської ради від 03.10.2007 року №208/07.

Суд приймає до уваги, що згідно з Актом проведеної перевірки нежитлових приміщень у окремо розташованій чотирьох поверховій будівлі по пр. Московському, 94 від 07.08.2009 року (пункт 3) станом на 07.08.2009 року відповідь на вищевказані листи Управління не надходила, внаслідок чого перерахунок орендної плати провести не можливо.

Під час судового провадження відповідачі не надали суду доказів укладення додаткової угоди до договору оренди №77 від 01.10.2002 року в частині перерахунку орендної плати відповідно до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Харкова.

Частиною 3 статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Частиною 2 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" методика розрахунку пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються органами місцевого самоврядування для об’єктів, що перебувають у комунальній власності. Статтею 21 цього ж Закону передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених законодавчими актами України. Законом України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" від 19.12.2006 року №489-V (489-16) встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до приписів статті 118 Закону договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, пенсійним фондом та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов’язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

рішенням Харківської міської ради від 03.10.2007 року №208/07 "Про затвердження Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м. Харкова" вирішено перегляд договорів оренди комунального майна територіальної громади міста Харкова, укладених до набрання чинності зазначеним рішенням, здійснити у термін до 01.03.2008 року.

Пунктом 4 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна встановлено змінений порядок розрахунку орендної плати. Пунктом 5 Методики встановлюється формула, за якою розраховується розмір річної орендної плати, із врахуванням незалежної оцінки вартості майна, що повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач порушив умови договору, встановлені пунктом 3.4. договору оренди №77 від 01.10.2002 року, та усунувся від перегляду розміру орендної плати на вимогу Орендодавця – Управління комунального майна та приватизації в зв’язку зі зміною методики її розрахунку.

Суд, вивчивши доводи позивача, встановив, що посилання позивача на порушення першим відповідачем вимог пунктів 5.3., 5.5. договору оренди щодо здійснення протипожежних заходів та укладання договору страхування відносно орендованого майна із зазначенням в якості вигодо набувача за цим договором Орендодавця, спростовано наданими першим відповідачем доказами у справі. ТОВ "Старт" надало суду належним чином засвідчену копію договору добровільного страхування майна №04752 від 26.11.2009 року, укладеного з АТ "Промислово-страхова компанія" зі строком дії до 26.11.2010 року відносно нежитлових приміщень площею 10 490,0 кв. м. за адресою: м. Харків, пр. Московський, 94 із визначеною вартістю майна 1 530 000,00 грн. на користь вигодо набувача – Управління комунального майна та приватизації.

Разом з тим, вирішуючи питання про обґрунтованість вимог про розірвання договору оренди №77 від 01.10.2002 року, суд не приймає до уваги посилання позивача на порушення першим відповідачем вимог Закону України "Про оренду землі" (161-14) та Закону України "Про плату за землю" (2535-12) , не укладення ним відповідного договору, а також вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини" (1805-14) , оскільки вказані порушення не можуть слугувати підставами для розірвання договору оренди згідно з вимогами чинного законодавства.

З огляду на подані докази та встановлені обставини щодо виконання господарського зобов’язання за договором оренди №77 від 01.10.2002 року суд застосовує до правовідносин, що склалися з приводу оренди комунального майна, наступні вимоги чинного законодавства.

Відповідно до п. 1 ч. 2 статті 11 Цивільного кодексу України однією із підстав виникнення цивільних прав та обов’язків є договір, а в силу вимог ч. 1 статті 629 ЦК України договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості укладання та виконання договору найму (оренди).

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" цей Закон регулює організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Статтею 2 Закону встановлено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За правилами пункту 6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом, а в силу вимог ч. 1 статті 526 ЦК України, зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Аналогічні вимоги щодо виконання зобов’язань містяться і у ч.ч.1, 7 статті 193 ГК України.

Судом встановлено не виконання та порушення першим відповідачем ТОВ "Старт" як орендарем за договором оренди №77 від 01.10.2002 року умов пунктів 1.2, 3.4., 5.1. цього договору в частині дотримання вимог цільового використання об’єкту оренди, перегляду розміру орендної плати за встановлених умов та дотримання порядку передачі нежитлових приміщень в суборенду третім особам.

Статтею 202 Господарського кодексу України встановлено загальні умови припинення господарських зобов’язань, згідно з якими господарське зобов’язання припиняється: виконанням, проведеним належним чином; зарахуванням зустрічної однорідної вимоги або страхового зобов’язання; у разі поєднання управленої та зобов’язаної сторін; за згодою сторін; через неможливість виконання та в інших випадках, передбачених цим Кодексом або іншими законами.

господарське зобов’язання припиняється також у разі його розірвання або визнання недійсним за рішенням суду.

Відповідно до статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Пунктом 10.4. договору оренди №77 від 01.10.2002 року, що не зазнав змін, сторони домовилися, що за ініціативою однієї із сторін цей Договір може бути розірвано рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

Зазначені положення договору кореспондуються з вимогами частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою теж передбачено можливість розірвання договору оренди. Встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтею 783 Цивільного кодексу України встановлено підстави, за яких наймодавець має право вимагати розірвання договору найму. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі та не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до вимог ст. 32 Господарського процесуального кодексу України: доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до частини 1 статті 19 Конституції України, правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не можу бути примушений роботи те, що не передбачено законодавством.

Згідно зі статтею 129 Конституції України, основними засадами судочинства є законність та рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом.

У відповідності до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка ратифікована Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів N 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" (475/97-ВР) , кожен при вирішенні питання щодо його цивільних прав та обов'язків або при встановленні обґрунтованості будь-якого кримінального обвинувачення, висунутого проти нього, має право на справедливий і відкритий розгляд упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Таким чином, за встановлених обставин, що підтверджуються документальними доказами, суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди, та вважає, позовні вимоги про розірвання договору оренди №77 від 01.10.2002 року обґрунтованими, такими, що відповідають вимогам чинного законодавства, а тому задовольняються господарським судом в повному обсязі.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України державне мито у розмірі, передбаченому статтею 3 Декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито", що становить 170,00 грн., та згідно зі статтею 44 Господарського процесуального кодексу України, Постановою Кабінету Міністрів України від 21.12.2005р. № 1258 (1258-2005-п) судові витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у сумі 236,00 гривень слід покласти на 1 відповідача.

Враховуючи вищевикладене та керуючись статтями 627, 783 Цивільного кодексу України, статтею 3 Декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито", та статтями 49, 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

1. В задоволенні усного клопотання представника позивача про витребування у 1 відповідача та залучення до матеріалів справи оригіналу угоди від 31.10.2002 р. до договору оренди № 77 від 01.10.2002 р. та нотаріально посвідченої угоди до нього від 31.10.2002 р. - відмовити.

2. В задоволенні клопотання 1 відповідача про зупинення провадження у справі №47/08-10 до вирішення пов"язаної справи №2-а-151/09 Дзержинським районним судом - відмовити.

3. В задоволенні клопотання 1 відповідача про залишення позовної заяви Харківської міської ради до ТОВ "Старт" та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради без розгляду - відмовити.

4. Позов задовольнити повністю.

5. Розірвати договір оренди нежитлових приміщень № 77 від 01.10.2002 року, укладений між Державним підприємством "Харківський електромеханічний завод" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Старт" та додаткову угоду до договору оренди № 1459 від 29.10.2003 року, укладену між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Старт".

6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Старт" ( 61068, м.

Харків, пр. Московський, 96, ідентифікаційний код 31439590, рахунок № 26008032396 у філії № 2 банка "Грант" м. Харкова, МФО 351630) на користь Харківської міської ради Харківської області (ідентифікаційний код 04059243, місцезнаходження: 61200 м. Харків, майдан Конституції, 7) держмито у розмірі 170,00 грн. та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу