Позивач - ТОВ "Більярдний клуб "Скорпіон ЛТД" звернувся до господарського суду із позовною заявою про зобов"язання відповідача - Квартирно-експлуатаційний відділ міста Харкова укласти додаткову угоду до договору оренди №183/2002 від 25.11.02р. про продовження строку його дії.

Представник позивача підтримує позовні вимоги у повному обсязі та просить суд їх задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні та письмових запереченнях (вх.№11762 від 17.06.10р.) проти позову заперечує, вважає його необґрунтованим та просить відмовити в його задоволенні повністю. Зокрема, посилається на те, що позивач протягом дії спірного договору не належним чином виконує зобов"язання з оплати орендної плати.

Представник третьої особи в судове засідання не з"явився.

З’ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані учасниками судового процесу докази, суд встановив наступне.

29.11.02р. між позивачем (орендар) та Головним квартирно-експлуатаційним управлінням Міністерства оборони України (орендодавець) було укладено договір оренди №183/2002, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме військове майно - нежитлове приміщення будівлі інв. №31 площею 73,0 кв.м., за адресою: м.Харків, вул.Полтавський шлях, 184, в/м №38, що знаходиться на балансі та обліковується в

Харківській квартирно-експлуатаційній частині району, вартість якого визначена згідно з актом оцінки і становить за експертною оцінкою 48000,00 грн.

Відповідно до п.2.1. Договору, орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акту приймання передачі Майна.

Згідно з п.3.1.-3.3. Договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати (786-95-п) , затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (листопад 2002 року) - 77,92 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата у розмірі 100% перераховується Орендарем на спеціальний фонд державного бюджету на спеціальний реєстраційний 9 гарнізонного будинку офіцерів в територіальному органі Державного казначейства щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним.

Даний договір, відповідно до п.10.1., діє 3 роки з 29.11.02р.

18.05.06р. між позивачем (Орендар) та відповідачем - Квартирно експлуатаційним відділом міста Харкова (Орендодавець) з метою продовження дії договору оренди №183/2002 від 29.11.02р., збільшення орендованих площ, зміни вартості орендованого майна та приведення договору оренди до умов типового договору, було укладено додатковий договір №03д/2006/КЕВ м.Харкова до договору оренди №183/2002 від 29.11.02р., відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме військове майно - нежитлове приміщення будівлі №31 військового містечка №38, площею 75,3 кв.м., за адресою: м.Харків, вул.Полтавський шлях, 184, в/м №38, що знаходиться на балансі та обліковується в Квартирно-експлуатаційному відділі міста Харкова, вартість якого визначена згідно з актом оцінки і становить за експертною оцінкою 95100,00 грн.

Згідно з п.3.1.-3.3. Договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95р. №786 (786-95-п) (зі змінами) та за домовленістю сторін, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (березень 2006 року) - 831,17 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати на індекси інфляції за період з базового до першого на індекс інфляції. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата у розмірі 100% перераховується Орендарем на спеціальний фонд державного бюджету на спеціальний реєстраційний рахунок квартирно-експлуатаційного відділу м.Харкова в територіальному органі Державного казначейства щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним.

Відповідно до п.10.1 Договору, він діє до 17.05.07р. (строком до одного року).

Додатковою угодою №48/д/2007 від 17.05.07р. до договору оренди №183/2002 від 25.11.02р. (в редакції додаткового договоору №03д/2006/КЕВ м.Харкова від 18.05.06р.) сторони виклали пункт 10.1. Договору в наступній редакції: "10.1.Цей договір діє з "17" травня 2007 року до "16" травня 2010 року."

Позивач, мотивуючи позовні вимоги щодо зобов"язання відповідача укласти з ним додаткову угоду до договору оренди №183/2002 від 25.11.02р. (в редакції

додаткового договоору №03д/2006/КЕВ м.Харкова від 18.05.06р.) посилається на те, що п.10.1 Договору передбачене гарантоване щорічне укладення договору на новий строк на загальний термін до 5 років за умови сумлінного виконання Орендарем всіх зобов"язань за умовами договору та у разі досягнення домовленості з Орендодавцем щодо плати та інших умов договору, а також на те, що згідно п.6.2 Договору, орендар, який належним чином виконує свої обов"язки за Договором оренди, після закінчення строку Договору має переважне право перед іншими особами, за умови рівних пропозицій щодо оренди, на укладання Договору на новий строк.

Згідно п.5.8 Договору, у разі наміру скористатись переважним правом на укладення Договору оренди на новий строк, повідомити про Орендодавця до закінчення строку Договору у строк, встановлений договором, або у розумний строк.

Так, позивач 08.02.10р. направив відповідачеві лист №09 (арк.с.37), в якому він просив відповідача продовжити строк дії договору оренди №183/2002 від 29.11.02р. (в редакції додаткового договоору №03д/2006/КЕВ м.Харкова від 18.05.06р.).

Відповідач листом №1513 від 07.05.10р. відмовив позивачеві у продовженні строку дії договору оренди.

Позивач вважає відмову відповідача у продовженні строку дії договору оренди такою, що суперечить умовам договору оренди №183/2002 від 29.11.02р. (в редакції додаткового договору №03д/2006/КЕВ м.Харкова від 18.05.06р.), а тому просить продовжити строк дії даного договору в судовому порядку.

При цьому позивач посилається на те, що ним належно виконуються обов"язки за спірним договором оренди.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд виходить з наступного.

Відповідно ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України). Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ст. 763 ЦК України).

Згідно зі ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Як вже було встановлено вище судом, граничним строком дії договору встановленим сторонами (Додатковою угодою №48/д/2007 від 17.05.07р. до договору оренди №183/2002 від 25.11.02р. (в редакції додаткового договору №03д/2006/КЕВ м.Харкова від 18.05.06р.) є 16.05.10р.

Листом №1513 від 07.05.10р. відповідач повідомив позивачева про свою незгоду продовжувати строк дії спірного договору оренди.

Таким чином, договір оренди №183/2002 від 25.11.02р. (в редакції додаткового договору №03д/2006/КЕВ м.Харкова від 18.05.06р.) припинив свою дію, у зв"язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Суд критично оцінює посилання позивача на передбачене п.10.1. Договору гарантоване щорічне укладення договору на новий строк на загальний термін до 5 років, оскільки по-перше: до п.10.1. Додатковою угодою №48/д/2007 від 17.05.07р. внесено зміни, а по-друге: згадане укладання договору можливо лише за умови сумлінного виконання Орендарем всіх зобов"язань за умовами договору та у разі досягнення домовленості з Орендодавцем щодо плати та інших умов договору.

Матеріали справи свідчать про те, що протягом дії спірного договору позивач допускався порушень його умов, а саме не своєчасно та не в повному обсязі сплачував орендну плату, у зв"язку з чим відповідач був змушений звертатись до суду із позовами про стягнення з позивача заборгованості по орендні платі. Це

підтверджується наданими відповідачем до заперечень на позовну заяву (вх.№11762 від 17.06.10р., арк.с.40) копією рішення господарського суду Харківської області від 20.04.10р. по справі №60/07-10 про стягнення з позивача 5454,99 грн. заборгованості по орендній платі за договором оренди №183/2002 від 25.11.02р. та Додатковим договором №03д/2006/КЕВ м.Харкова від 18.05.06р., а також копією ухвали господарського суду Харківської області від 28.07.09р. по справі №61/106-09, з якої вбачається, що предметом розгляду цієї справи також було стягнення з позивача заборгованості по орендній платі та, що позивач лише після звернення позивача з позовом до суду погасив існуючу у нього заборгованість по орендні платі за спірним договором.

До того ж, у листі №09 від 08.02.10р. (арк.с.37) з проханням продовжити строк дії договору оренди №183/2002 від 25.11.02р. (в редакції додаткового договоору №03д/2006/КЕВ м.Харкова від 18.05.06р.) позивач визнавав факт наявності у нього заборгованості по орендній платі станом на момент його звернення до відповідача з проханням продовжити строк дії договору.

Посилання позивача на порушення його переважного права суд вважає такими, що базуються на довільному тлумаченні ним норм чинного законодавства з огляду на наступне.

Відповідно до положень ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором –розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо оплати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Частиною 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

Зміст вказаних правових норм свідчить, що переважне право виникає перед іншими особами та за інших рівних умов. Позивачем не доведено факту порушення відповідачем його переважного права на укладення договору найму на новий строк.

З огляду на наведене, суд відмовляє в задоволенні позовних вимог про зобов"язання відповідача - Квартирно-експлуатаційний відділ міста Харкова укласти додаткову угоду до договору оренди №183/2002 від 25.11.02р. про продовження строку його дії.

Стосовно письмових пояснень позивача (вх.№18297 від 03.09.10р.), в яких він просить суд визначити всі зміни до договору оренди №183/2002, вказані у додатковій угоді №03д/2006 такими, що не є дійсними, суд зазначає, що визнання недійсним договору оренди №183/2002 та (або) додаткової угоди №03д/2006 не є предметом розгляду даної справи.

Щодо посилань позивача на те, що Квартирно-експлуатаційний відділ міста Харкова не міг укладати додатковий договір №03д/2006 від 18.05.06р. до договору оренди №183/2002 від 25.11.02р., оскільки він не був стороною за договором оренди №183/2002 від 25.11.02р., а стороною за цим договором було Міністерство оборони України в особі начальника ГоловКЕУ генерал-майора Мовчан С.С., суд зазначає таке.

Як свідчать матеріали справи, Квартирно-експлуатаційний відділ міста Харкова (відповідач у справі) є державною організацією, яка підпорядкована Міністерству оборони України.

А ні додатковий договір №03д/2006 від 18.05.06р. до договору оренди №183/2002 від 25.11.02р., а ні додаткова угода до нього недійсними визнані не були.

Матеріалами справи та поясненнями представників сторін підтверджується те, що спірний договір оренди виконувався сторонами.

З огляду на наведене, посилання позивача на те, що відповідач не міг укладати додатковий договір №03д/2006 від 18.05.06р. до договору оренди №183/2002 від 25.11.02р., не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог про про продовження строку дії договору.