за позовом – Приватного підприємства "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції" (юридична адреса: вул. Петровського, буд. 71, м. Гребінка, Гребінківський район, полтавська область, 37400; поштова адреса: вул. Олеся Гончара, буд. 4, 2-ий поверх, м. Київ, 01025)

до відповідачів – 1/ Товариства з обмеженою відповідальністю "КС "Будінвест 2006" (юридична адреса: вул. Горького, буд. 1, оф. 2, м. Запоріжжя, 69063)

2/ Приватного підприємства "Урожай" (юридична адреса: вул. Жуковського, 36, м. Запоріжжя, 69063)

3/ Товариства з обмеженою відповідальністю "Перша факторингова компанія " (юридична адреса: вул. Оболонська набережна, буд. 7, корпус 5, офіс 23, м. Київ)

4/ Відкритого акціонерного товариства "Селянський комерційний банк "Дністер" (вул. Переяславська, буд. 6а, м. Львів)

про визнання недійсним договору іпотеки від 15.10.2007 року

Суддя Юлдашев О.О.

Представники:

Від позивача –Зурнаджи Є.Є., довіреність №14/09-10 від 14.09.2010.

Від відповідача –3. Данилевич Д.О., довіреність №0208-10-2 від 02.08.2010.

СУТЬ СПОРУ :

На розгляд господарського суду Запорізької області заявлені вимоги Приватного підприємства "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції"до Товариства з обмеженою відповідальністю "КС "Будінвест 2006", Приватного підприємства "Урожай", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перша факторингова компанія", Відкритого акціонерного товариства "Селянський комерційний банк "Дністер"про визнання договору іпотеки від 15.10.2007 р. недійсним.

15.10.2010. позовна заява прийнята до розгляду, порушено провадження у справі №26/349/10, судове засідання призначено на 28.10.2010.

Розгляд справи відкладався до 24.11.2010., у зв’язку з неявкою у судове засідання усіх представників сторін.

У судовому засіданні, відкритому 24.11.2010. представник позивача наполягає на вимогах, викладених в позовній заяві. Зокрема зазначив, що 15.10.2007. між Товариством з обмеженою відповідальністю "КС "Будінвест 2006"(Заставодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Селянський комерційний банк "Дністер"(Заставодержатель) укладено договір іпотеки. Договір іпотеки укладено у нотаріальній формі посвідчений приватним нотаріусом Чорній С.В. Київського нотаріального округу та зареєстрований 15.10.2007 р. в реєстрі за № 99. В той же день цим нотаріусом накладена заборона відчуження предмета іпотеки до повного виконання зобов’язань боржником.

Пунктом 1.1 договору іпотеки визначено, що договір укладено на забезпечення вимог Відкритого акціонерного товариства "Селянський комерційний банк "Дністер", що випливають з кредитного договору між Заставодержателем та Приватним підприємством "Урожай"(Боржник) щодо повернення кредиту в розмірі 990000 доларів США та відсотків.

Пунктом 1.2 договору предметом іпотеки визначено право оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення, площею 0,6474 га, що знаходиться за адресою: Полтавська область, м. Кременчук, мікрорайон 290, кадастровий номер 5310436100:02:001:0200, який належить Іпотекодавцю на підставі договору оренди землі, який укладено Кременчуцькою міською радою та ТОВ "Будінвест 2006"10.10.2006 р.

Пунктом 1.3 договору іпотеки вказано цільове призначення земельної ділянки –для будівництва багатоповерхових житлових будинків № 1 та № 2 в мікрорайоні 290.

19 березня 2009 р. між ТОВ "Перша факторингова компанія"та ВАТ "Селянський комерційний банк "Дністер"в простій письмовій формі був укладений Договір про відступлення права вимоги № 0023-03-09/к.

14 квітня 2009 р. між зазначеними сторонами в нотаріальній формі був укладений договір про відступлення права вимоги № 0023-03-09/зст-2, відповідно до якого право вимоги за оспорюваним договором іпотеки перейшло від ВАТ "Селянський комерційний банк "Дністер"до ТОВ "Перша факторингова компанія".

Позивачем надано суду договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва від 04.02.2010р., відповідно до якого ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції" набуло право власності на об’єкт незавершеного будівництва, який розташований у м. Кременчук Полтавської області по вул. Карнаухова Трохима 29, на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки за оскаржуваним договором іпотеки.

В судовому засіданні представником ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції" пояснено суду, що п. 1.5 договору іпотеки від 15.10.2007 р. порушуються права на об’єкт незавершеного будівництва, який розташований на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки.

Зазначене було пояснено тим, що п. 1.5 договору іпотеки від 15.10.2007 р. передбачено, що у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки, право власності на споруди (розпочате будівництво багатоповерхових житлових будинків № 1 і № 2), які розташовані на земельній ділянці, переходять до набувача разом з правом оренди земельної ділянки. При цьому набувачем може бути будь-яка особа, тобто договором визначені права не встановленої особи.

Представником ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції" пояснено суду, що земельна ділянка, яка є предметом за договором іпотеки, належала ТОВ "КС "Будінвест 2006"на підставі договору оренди землі, укладеного Кременчуцькою міською радою та ТОВ "КС "Будінвест 2006" 10 жовтня 2006 року. Зазначений договір оренди укладено в нотаріальній формі, посвідчений приватним нотаріусом Ліньковою І.Б. Кременчуцького міського нотаріального округу та зареєстровано 10.10.2006 р. в реєстрі за № 5457.

Відповідно до п. 8 договору оренди землі від 10.10.2006 р. договір укладено до 01.09.2008 р.

В подальшому 18.12.2008 р. ТОВ "КС "Будінвест 2006"та Кременчуцька міська рада переуклали договір оренди землі - було укладено новий договір оренди землі № 040854800507.

Представник позивач вказує, що договір іпотеки порушує вимоги цивільного, господарського та земельного законодавства, є що є підставою визнання договору іпотеки в судовому порядку недійсним.

Так представник позивача посилається на такі підстави: на ч. 3 ст. 413 Цивільного Кодексу України, відповідно до якої право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути передано у заставу; на ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу України, відповідно до якої право оренди земельної ділянки може відчужуватися, крім випадків, визначених законом.

Представник позивача вказує на те, що ТОВ "КС "Будінвест 2006"користувався земельною ділянкою на умовах оренди і це товариство є не власником земельної ділянки, яку переданої в іпотеку. Власником земельної ділянки є територіальна громада м. Кременчук, інтереси якої представляє уповноважений орган місцевого самоврядування –Кременчуцька міська рада, яка має право укладати договори оренди землі та вирішувати інші питання і, зокрема, питання щодо передачі право оренди земельної ділянки у заставу.

Представник позивача зазначає, що за порушенням ч. 3 ст. 413 ЦК України та ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу України договір іпотеки від 15.10.2008 р. є правочином, який не відповідає вимогам ч. 1. ст. 203 ЦК України і ця обставина відповідно до ст. 215 ЦК України є підставою визнання договору іпотеки в судовому порядку недійсним.

Також представником позивача вказано, що договір іпотеки від 15.10.2008 р. порушує публічний порядок, оскільки дії сторін за цим договором спрямовані на незаконне заволодіння земельною ділянкою (майном територіальної громади), а також об’єктом звершеного будівництва, який на праві власності належить позивачу, і тому відповідно до ч. 2 ст. 228 ЦК України цей договір є нікчемним.

Представником Товариства з обмеженою відповідальністю "Перша факторингова компанія"надано заперечення на позовну заяву. В запереченнях вказано, що посилання позивача на норми ч. 3 ст. 413 ЦК України та ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу України не може застосовуватися, оскільки їх чинна редакція набула чинності відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву" (509-17) № 509 від 16.09.2008 р.

Також в запереченнях з посиланням на ч. 7 ст. 5 Закону України "Про іпотеку"зазначено, що предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна.

Представники відповідачів -1,2,4, в судове засідання не з’явились, відзив на позовну заяву або заперечень суду не надали. Неявка представника до судового засідання, не звільняє відповідача від виконання законних вимог суду та надання витребуваних судом матеріалів.

Згідно зі ст. 28 ГПК України, сторони зобов’язані забезпечити явку компетентного представника для участі в судовому засідання або особисто прийняти участь при розгляді справи .

Згідно п. 26.4.7-1 Роз’яснення президії Вищого господарського суду України № 04-5/609 від 31.05.2002р. (v_609600-02) "Про внесення змін і доповнень і про визнання таким, що втратило чинність, деяких роз’яснень президії Вищого арбітражного суду України", особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце її розгляду судом, якщо ухвалу про порушення провадження у справі надіслано за поштовою адресою, зазначеною у позовній заяві .

Згідно ст. 22 ГПК України, сторони зобов’язані добросовісно користуватися належними їх процесуальними правами, виявляти взаємну повагу до прав і охоронюваних законом інтересів другої сторони, вживати заходів до всебічного, повного та об’єктивного дослідження всіх обставин справи.

Згідно до ст. 33 ГПК України, обов’язок доказування і подання доказів покладається на сторони. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Докази додаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно ст. 75 ГПК України справу розглянуто за наявними матеріалами, які суд визнав достатніми для вирішення спору по суті та прийняття рішення.

За клопотанням представників сторін судове засідання ведеться без застосування технічних засобів фіксації судового процесу.

Судовий процес завершено оголошенням вступної та резолютивної частин рішення.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників позивач та відповідача -3, суд

ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції"на підставі договору купівлі-продажу від 04.02.2010р. набуло право власності на об’єкт незавершеного будівництва, який розташований у м. Кременчук Полтавської області по вул. Карнаухова Трохима 29, на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки за оскаржуваним договором іпотеки. Договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва укладено 04.02.2010р., зареєстровано 04.02.2010р. і з цього часу відповідно до ст. 638, 640 ЦК України ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції"набуло право власності на об’єкт незавершеного будівництва.

За змістом п. 1.2 та п. 1.5 договору іпотеки від 15.10.2007 р., який укладений між ТОВ "КС "Будінвест 2006"(Заставодавець) та ВАТ "Селянський комерційний банк "Дністер"(Заставодержатель), передбачено, що предметом іпотеки є право оренди земельної ділянки, а також, що в разі звернення стягнення на предмет іпотеки крім прав на оренду земельної ділянки до набувача переходить право власності на споруди (розпочате будівництво багатоповерхових житлових будинків № 1 і № 2).

При цьому, п. 1.5 договору іпотеки визначено право набувача без конкретизації цієї особи, тобто в порушення ст. 11 ЦК України визначено право особи, яка не є стороною правочину.

Пунктом 2 та п. 3 розділу 1 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву" (509-17) № 509 від 16.09.2008 р. внесено доповнення до ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 413 ЦК України. Зазначені доповнення набули чинності не раніше дня опублікування цього закону (14.10.2008 р.). Посилання представника ТОВ "Перша факторингова компанія", що на час укладання договору іпотеки від 15.10.2007 р. не діяли норми ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 413 ЦК України, на які посилається позивач, судом не враховуються, що обґрунтовується наступним.

На час укладання договору іпотеки від 15.10.2007 р. діяли норми Конституції України (254к/96-ВР) . Статтею 13 Конституції передбачено, що земля та інші природні ресурси є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією (254к/96-ВР) . Статтею 142 Конституції передбачено, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є земля. Також п. 7 ч. 1 ст. 92 Конституції визначено, що правовий режим власності, до якого враховується право користування, визначається виключно законом.

Відповідно до норм Конституції України (254к/96-ВР) питання щодо користування землею органу місцевого самоврядування визначаються законом і мають імперативний характер.

Спеціальним актом щодо користування землею органу місцевого самоврядування є Закон України "Про оренду землі" (161-14) . Статтею 6 та ст. 8 Закону України "Про оренду землі"передбачено вирішення питань оренди або суборенди землі за договором з органом місцевого самоврядування або за його письмовою згодою. Цим законом (161-14) не передбачено зміна землекористувача або передача прав на користування землею без участі і без згоди органу місцевого самоврядування.

Пунктами 1.2, 1.5, 3.2.1, 6.1, 6.3, 6.4, 6.5-6.6 договору про іпотеку від 15.10.2007 р. визначено, що предметом іпотеки є право оренди земельної ділянки і щодо цього права здійснюється стягнення на користь Відкритого акціонерного товариства "Селянський комерційний банк "Дністер", тобто договір іпотеки передбачає умови та підстави виникнення у іпотекодержателя права на користування землею органу місцевого самоврядування без відома цього органу (без погодження та без укладання договору оренди). Зазначені умови договору іпотеки від 15.10.2007 р. обмежують та відповідно звужують право органу місцевого самоврядування на розпорядження своєю власністю, чим порушено ч. 1 ст. 13 та ч.1 ст. 142 Конституції України.

Також в запереченнях представника ТОВ "Перша факторингова компанія"з посиланням на ч. 7 ст. 5 Закону України "Про іпотеку"зазначено, що предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Щодо зазначеного представником цього відповідача не надано доказів, що орендар має право на всі три умови - будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 Цивільного кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу (435-15) , інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 628 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу (435-15) , іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Пунктом 2 постанови Пленуму Верховного Суду від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) роз’яснено, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України (435-15) , іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України (254к/96-ВР) та Цивільному кодексу (435-15) , міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України (254к/96-ВР) та законом, а також моральним засадам суспільства.

Враховуючи вимоги зазначених правових норм та обставини справи, суд вважає, що під час укладання договору іпотеки від 15.10.2007 р. сторони ТОВ "КС "Будінвест 2006"(Заставодавець) та ВАТ "Селянський комерційний банк "Дністер"(Заставодержатель) в наслідок вирішення умов та підстав переходу права оренди від ТОВ "КС "Будінвест 2006"до ВАТ "Селянський комерційний банк "Дністер"порушили ст. 13, ст. 142 Конституції України, норми Закону України "Про оренду землі" (161-14) .

Також суд вважає, що умовами пунктів 1.5, 3.2.1, 6.1, 6.3, 6.4, 6.5-6.6 договору про іпотеку від 15.10.2007 р. порушено публічний порядок вчинення правочину, який передбачено ст. 228 Цивільного кодексу України.

Статтею 228 Цивільного кодексу України передбачено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.

Умовами договору іпотеки від 15.10.2007 р. порушено конституційні права Кременчуцької міської ради щодо прав орендодавця земельної ділянки та право власності ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції"на об’єкт незавершеного будівництва, який розташований на орендованій земельній ділянці.

Частиною ч. 1 ст. 215 та ч. 2 ст. 228 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, а також правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Відповідно до ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Пунктом 7 постанови Пленуму Верховного Суду від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) роз’яснено, що у разі якщо під час розгляду спору про визнання правочину недійсним як оспорюваного та застосування наслідків його недійсності буде встановлено наявність підстав, передбачених законодавством, вважати такий правочин нікчемним, суд, вказуючи про нікчемність такого правочину, одночасно застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину.

Відповідно до ст. 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

За приписами ст. 33 ГПК України обов’язок доказування і подання доказів віднесено на сторони. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідачі –1,2,4 в судове засідання не з’явились, будь-яких пояснень чи заперечень суду не надали.

Дослідивши матеріали справи та вислухавши пояснення представників позивача та відповідача -3, суд дійшов висновку, що вимоги позивача обґрунтовані, засновані на законі та підлягають задоволенню.

Судові витрати у відповідності до ст. 49 ГПК України відносяться на відповідачів рівними частинами.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82- 85 ГПК України, суд

Позов задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір іпотеки від 15.10.2007 р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "КС "Будінвест 2006"(Заставодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Селянський комерційний банк "Дністер"(Заставодержатель), посвідчений приватним нотаріусом Чорній С.В. Київського нотаріального округу та зареєстрований 15.10.2007 р. в реєстрі за № 99, який суперечить законодавству.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "КС "Будінвест 2006" (юридична адреса: вул. Горького, буд. 1, оф. 2, м. Запоріжжя, 69063), Приватного підприємства "Урожай"(юридична адреса: вул. Жуковского,36, м. Запоріжжя, 69063), Товариства з обмеженою відповідальністю "Перша факторингова компанія"(юридична адреса: вул. Оболонська набережна, буд. 7, корпус 5, офіс 23, м. Київ) та з Відкритого акціонерного товариства "Селянський комерційний банк "Дністер"(вул. Переяславська, буд. 6-а, м. Львів) на користь Приватного підприємства "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції"(юридична адреса: вул. Петровського, буд. 71, м. Гребінка, Гребінківський район, Полтавської області 37400; поштова адреса: вул. Олеся Гончара, буд. 4, 2-й поверх, м. Київ, 01025) рівними частинами 85 (вісімдесят п’ять) грн. 00 коп. державного мита та 236 (двісті тридцять шість)грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Видати наказ.