Рішенням господарського суду Київської області від 16.12.2008 (суддя Конюх О.В.) позов задоволено частково –на підставі ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України та ст. 152 Земельного кодексу України визнано недійсним укладений між відповідачами договір купівлі-продажу земельної ділянки від 05.11.2004 як такий, що не відповідає земельному законодавству, чинному на момент його укладення. Припинено на підставі п.1ч.1 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України провадження у справі в частині позовних вимог про визнання недійсним державного акту на право власності на земельну ділянку від 27.12.2004 серії ЯБ №266443 з мотивів непідвідомчості господарським судам спорів про визнання недійсними таких актів. В решті позовних вимог відмовлено у зв'язку з їх необґрунтованістю.

Постановою Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 23.04.2009 (судді: Федорчук Р.В., Лобань О.І., Гаврилюк О.М.) рішення скасовано, в позові відмовлено повністю з тих мотивів, що ч.2 ст. 59 Земельного кодексу України встановлено лише заборону на безоплатну передачу у власність громадян та юридичних осіб земель водного фонду (замкнених природних водойм) в розмірі більше 3 га, а відповідачем-2 за спірним договором земельні ділянки водного фонду набуто на платній основі. Обмежень щодо розміру земельної ділянки водного фонду (під замкненими природними водоймами) при набутті права власності на неї на платній основі чинним законодавством не встановлено.

Заступник прокурора Київської області у внесеному касаційному поданні просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову в повному обсязі, посилаючись на порушення судами норм матеріального права, а саме ч.2 ст. 59, ч.4 ст. 84 Земельного кодексу України (далі –ЗК України), ч.8 ст. 7 Закону України "Про фермерське господарство" та ст. 31 Закону України "Про оренду землі". Зокрема, прокуратура вважає, що чинним законодавством передбачено лише один випадок, коли землі водного фонду (невеликі –до 3 гектарів ділянки під замкненими природними водоймами) можуть передаватись у приватну власність для ведення фермерського господарства, в тому числі і на платній основі. Висновок суду апеляційної інстанції про те, що таке обмеження передбачене лише в разі безоплатної передачі земель водного фонду у приватну власність, не ґрунтується на нормах вищевказаного законодавства. Відмовляючи в задоволенні вимог позову про зобов'язання відповідача-2 повернути спірну земельну ділянку до земель запасу, суд першої інстанції не звернув увагу на умови договору та положення Закону України "Про оренду землі" (161-14) , які регулюють порядок припинення орендних відносин. Так, відповідно до п.26 договору оренди спірної земельної ділянки від 05.08.04 однією з підстав припинення даного договору є придбання орендарем земельної ділянки у власність. Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється у разі поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря. Як вбачається з матеріалів справи, між Бориспільською РДА та Шкляренко Г.В., яка згідно статуту ФГ "Сокіл-2004" є єдиним засновником даного господарства, 05.08.2004р. укладений договір оренди земельної ділянки площею 100 га. В подальшому ця ж земельна ділянка 05.11.2004р. Бориспільською РДА була відчужена ФГ "Сокіл-2004" на підставі договору купівлі-продажу. Вищевикладене свідчить про те, що фактично орендар спірної земельної ділянки поєднався в одній особі з її власником.

На думку прокуратури, навіть за умови чинності на даний час договору оренди земельної ділянки від 05.08.2004 немає перешкод для застосування наслідків реституції у разі визнання недійсним договору купівлі-продажу, оскільки власником спірної земельної ділянки у разі визнання договору купівлі-продажу недійсним залишиться держава і факт повернення її у власність держави жодним чином не вплине на дійсність прав та обов'язків сторін за договором оренди спірної земельної ділянки від 05.08.2004.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судами попередніх інстанцій та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін і прокуратури, дійшла висновку, що касаційне подання підлягає частковому задоволенню, оскаржувана постанова - скасуванню, а первісне рішення - зміні з наступних підстав.

Задовольняючи частково позов суд першої інстанції виходив з того, що :

Відповідно до ч.6 ст.128 ЗК України підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки є рішення Ради міністрів АРК, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради, державного органу приватизації про продаж земельної ділянки. Розпорядження голови Бориспільської РДА від 04.11.2004 №925 "Про продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення фермерському господарству "Сокіл-2004", яке було підставою для укладення спірного договору купівлі-продажу від 05.11.2004, скасовано розпорядженням Київської облдержадміністрації від 05.09.2008 №1201 "Про скасування розпорядження голови Бориспільської районної державної адміністрації від 04.11.2008р. №925".

Що стосується вимоги прокурора про визнання недійсним Державного акта на право власності на земельну ділянку від 27.12.2004, виданого на підставі спірного договору купівлі-продажу, то суд зазначив наступне.

Відповідно до ст.126 ЗК України державний акт є документом, який посвідчує право власності на земельну ділянку. Відповідно державний акт на право власності на землю не має статусу акта державного органу та не є правовстановлюючим документом. Згідно із ст. 12 ГПК України, пунктом 14 Рекомендацій Президії Вищого господарського суду України від 27.06.2007р. № 04-5/120 (va120600-07) "Про деякі питання підвідомчості і підсудності справ господарським судам"господарському суду підвідомчі спори про визнання недійсними лише таких актів державних та інших органів, підприємств та організацій, які не відповідають законодавству, порушують права та охоронювані законом інтереси підприємств та організацій і тягнуть для позивачів певні правові наслідки. За таких обставин, державний акт на право власності на земельну ділянку не може виступати предметом спору в господарській справі, відповідно провадження у справі в цій частині підлягає припиненню на підставі п.1 ч.1 ст. 80 ГПК України.

Що стосується вимоги прокурора про зобов'язання відповідача-2 повернути земельну ділянку площею 100 га до земель запасу Процівської сільської ради Бориспільського району, то суд зазначив наступне.

Відповідно до частини 1 ст. 216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину. Судом встановлено, що на момент укладення спірного договору купівлі-продажу від 05.11.2004 земельна ділянка вже знаходилась в користуванні гр.Шкляренко Г.В. на підставі довгострокового договору оренди землі від 05.08.2004 і не перебувала у складі земель запасу Процівської сільської ради. Відповідно до ст.141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою можуть бути добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати. Суду не подано доказів того, що право користування орендаря (гр. Шкляренко Г.В.) за договором оренди землі від 05.08.2004 було припинено на підставі та в порядку, визначеному законом. За таких обставин позовна вимога прокурора про зобов'язання відповідача-2 повернути земельну ділянку площею 100 га до земель запасу Процівської сільської ради є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.

Скасовуючи первісне рішення та відмовляючи в позові в повному обсязі, апеляційний господарський суд, в свою чергу, виходив з того, що :

ФГ "Сокіл-2004" придбало у Бориспільської райдержадміністрації за спірним договором купівлі-продажу 90,5 га земель сільськогосподарського призначення, 6,3 га земель під болотами та 3,2 га земель, що знаходяться під водою.

Таким чином, з врахуванням положень ст. 4 Земельного кодексу України відповідач-2 придбав 9,5 га земель водного фонду та 90,5 га земель сільськогосподарського призначення, що не порушує п.13 перехідних положень Закону України.

Щодо висновку суду першої інстанції про заборону законодавством України придбання у приватну власність юридичними особами земельних ділянок під водою площею більше ніж 3 га, апеляційна інстанція зазначила наступне.

Відповідно до ч.2 ст.59 ЗК України, громадянам та юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть безоплатно передаватись у власність замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів). Земельним кодексом України (2768-14) передбачена заборона в розмірі трьох та більше гектарів при передачі земель водного фонду у власність громадян та юридичних осіб лише при безоплатній передачі. Обмежень щодо розміру земельної ділянки водного фонду під замкненими природними водоймами при набутті на неї прав власності на платній основі чинним законодавством не встановлено.

Таким чином, земельна ділянка в розмірі 3,2 га, що знаходиться під водою придбана на платній основі (за договором купівлі-продажу), що не забороняється законом, а з матеріалів справи не вбачається, що вказана земельна ділянка площею 3,2 га є замкненими водоймами, чого не було враховано судом першої інстанції.

Відповідно до п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004 року №7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" (va007700-04) , вирішуючи спори про припинення права власності на земельну ділянку чи права користування нею, суди повинні враховувати, що орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування має право прийняти рішення про це лише в порядку, з підстав і за умов, передбачених статтями 140-149 ЗК України.

За результатами аналізу змісту норм ст.ст.140-149 ЗК України щодо припинення права власності на спірну земельну ділянку, апеляційна інстанція дійшла до висновку про те, що у суду першої інстанції були відсутні підстави для припинення права власності ФГ "Сокіл -2004" на земельну ділянку площею 100 га, яка була придбана за договором купівлі-продажу від 05.11.2004.

Таким чином, право власності, яке набуте в передбаченому законом порядку, є непорушним, а тому позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05.11.2004 та державного акта на право власності на земельну ділянку не підлягають задоволенню.

Проте, колегія не погоджується з висновками апеляційного суду з огляду на таке.

Згідно з п.2 ч.3 ст. 325 Цивільного кодексу України законом може бути встановлено обмеження розміру земельної ділянки, яка може бути у власності фізичної та юридичної особи.

Відповідно до імперативних приписів п."д" ч.4 ст. 84 Земельного кодексу України до земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом.

Такий винятковий випадок встановлено ч.2 ст. 59 Земельного кодексу України, згідно якої громадянам та юридичним особам за рішеннями органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть безоплатно передаватись у власність замкнені природні водойми (загальною площею до 3 га).

Аналогічна норма міститься також в ч.8 ст. 7 Закону України "Про фермерське господарство", відповідно до якого землі лісового і водного фондів, що входять до складу сільськогосподарських угідь, не можуть передаватися у приватну власність для ведення фермерських господарств, за винятком невеликих - до 5 гектарів ділянок лісів у складі угідь фермерського господарства і невеликих до 3 гектарів ділянок під замкненими природними водоймами.

Водночас ч.2 ст. 116 Земельного кодексу України передбачено, що набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Тобто, така передача може відбуватися як безоплатно так і на оплатних засадах.

Отже, виходячи з системного аналізу змісту ч.2 ст.59, п."д" ч.4 ст. 84 та ч.2 ст. 116 Земельного кодексу України чинне земельне законодавство не передбачає жодних застережень (винятків) щодо застосування заборони передачі земельних ділянок водного фонду загальною площею більше 3 га на оплатних чи безоплатних засадах, чим спростовується покладений в основу оскаржуваної постанови висновок апеляційного суду про допустимість передачі таких земельних ділянок у власність, який (висновок) є наслідком помилкового вибіркового тлумачення ч.2 ст. 59 Земельного кодексу України без врахування імперативних приписів п."д" ч.4 ст.84 цього Кодексу.

Колегія також визнає таким, що не має істотного значення для правильного вирішення даного спору, посилання апеляційного суду на придбання другим відповідачем без порушення п.13 перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) 90,5 га земель сільськогосподарського призначення та 9,5 га земель водного фонду з наступних підстав.

По-перше, вказаний пункт перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) встановлює обмеження до 100 га розміру земель с/г призначення (п."а" ч.1 ст. 19 Земельного кодексу України), які можуть набуватися у власність громадянами і юридичними особами, тобто він не стосується земель інших категорій, які перебувають у державній власності, зокрема, земель водного фонду (п."є" ч.1 ст. 19 Земельного кодексу України), нормативна заборона на передачу яких у приватну власність врегульована окремо (п."д" ч.4 ст.84 цього Кодексу).

По-друге, в обґрунтування позову прокурор послався в позовній заяві на порушення при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу конкурентних засад продажу земельних ділянок державної власності (аукціон, конкурс), встановлених ч.2 ст. 127 Земельного кодексу України.

Згідно зі ст. 210 Земельного кодексу України угоди, укладені з порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду.

Відповідно до ч.2 ст. 127 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладання спірного договору) продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок.

Отже, законодавець визначив єдиний шлях продажу земельних ділянок державної та комунальної власності –на конкурентних засадах.

Колегія також враховує, що наведеної правової позиції дотримується Верховний Суд України при здійсненні касаційного перегляду судових рішень у справах зі спорів про визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок (постанови ВСУ від 27.02.2007 у справах №№141/13-06; 142/13-06/3).

З матеріалів справи не вбачається, судами не встановлено та відповідачем-2 не доведено укладення спірного договору купівлі-продажу за результатами проведеного аукціону (конкурсу), що переконливо свідчить про наявність достатніх підстав для визнання недійсним такого договору, як укладеного з порушенням ч.2 ст. 127 Земельного кодексу України.

Тим більше, що розпорядження Бориспільської районної державної адміністрації від 04.11.2004 №925, яке стало правовою підставою для укладення спірного договору, було в подальшому скасоване, як незаконне, Київською облдержадміністрацією за результатами розгляду протесту прокурора Київської області (розпорядження від 05.09.2008 №1201).

Наведеним спростовується висновок апеляційного суду про набуття відповідачем-2 права власності в передбаченому законом порядку.

Передчасними вважаються посилання суду апеляційної інстанції на норми ст.ст. 140- 149 Земельного кодексу України в обґрунтування відсутності підстав для припинення права власності ФГ "Сокіл-2004" на спірну земельну ділянку, оскільки предметом даного позову є визнання недійсним договору купівлі-продажу від 05.11.2004, а не примусове припинення прав на земельну ділянку (ст.143 цього Кодексу), що не слід ототожнювати.

Отже, апеляційною інстанцією на спростовано висновок суду першої інстанції про невідповідність спірного договору чинному земельному законодавству, а тому оскаржувана постанова підлягає скасуванню.

Разом з тим, колегія не може погодитися з доводами касаційного подання щодо необхідності скасування первісного рішення та прийняття нового рішення про задоволення позову в повному обсязі з наступних підстав.

Суд першої інстанції правомірно припинив провадження у справі в частині вимог про визнання недійсним державного акту на право власності на земельну ділянку від 27.12.2004, виданого на підставі спірного договору купівлі-продажу, з тих мотивів, що вказаний акт не є актом державного органу, спір про визнання якого недійсним підвідомчий господарському суду.

Крім того, касаційне подання не містить жодних заперечень з цього приводу.

Водночас місцевим господарським судом обґрунтовано відмовлено у задоволенні позовних вимог про зобов'язання відповідача-2 повернути спірну земельну ділянку до земель запасу Процівської сільської ради, оскільки, як правильно зазначив суд та не заперечує прокурор, дана земельна ділянка загальною площею 100 га на момент укладення спірного договору купівлі-продажу знаходилася у користуванні фізичної особи - гр-ки Шкляренко Г.В. на умовах чинного договору оренди землі від 05.08.2004, доказів дострокового розірвання якого матеріали справи не містять та прокурором не надано.

Колегія враховує, що у зв’язку з визнанням недійсним з моменту укладення договору купівлі-продажу від 05.11.2004 дію договору оренди землі від 05.08.2004 слід вважати відновленою.

Між тим, не заслуговують на увагу помилкові посилання прокуратури на ч.1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" в обґрунтування припинення договору оренди землі від 05.08.2004 через поєднання в одній особі власника земельної ділянки (ФГ "Сокіл-2004") та орендаря (засновника ФГ "Сокіл-2004"), оскільки, по-перше, договір купівлі-продажу від 05.11.2004 є недійсним з моменту укладення, а тому не створює юридичних наслідків (п.1 ч.1 ст. 216 та ч.1 ст. 236 ЦК України).

По-друге, той факт, що орендар є засновником відповідача-2, не означає автоматичне поєднання в одній особі орендаря-фізичної особи та ФГ "Сокіл-2004" –самостійної юридичної особи, які мають різний правовий статус, цивільну правоздатність та дієздатність тощо. До того ж, суб’єктний склад сторін за договорами купівлі-продажу та оренди не співпадає.

З матеріалів справи не вбачається та прокурором не доведено придбання спірної земельної ділянки безпосередньо фізичною особою –орендарем, а тому передбачені п.26 договору оренди від 05.08.2004 підстави для його припинення слід вважати такими, що не настали.

Окрім того, касаційна інстанція погоджується з твердженням прокуратури про те, що повернення орендованої земельної ділянки у власність держави жодним чином не вплине на дійсність прав та обов’язків за чинним договором оренди від 05.08.2004, тобто право володіння та користування спірною земельною ділянкою зберігається за орендарем.

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що позовна вимога про повернення орендованої Шкляренко Г.В. земельної ділянки до земель запасу Процівської сільської ради не підлягає задоволенню, оскільки згідно з ч.2 ст.19 ЗК України у запасі можуть перебувати земельні ділянки кожної категорії земель, які надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб. Адже, задоволення вказаної позовної вимоги неминуче призведе до порушення прав законного орендаря-фізичної особи.

Разом з тим, колегія вважає за необхідне додатково вказати, що будь-яка заінтересована особа, яка вважає свої права порушеними у зв'язку з укладенням договору оренди землі від 05.08.2004, не позбавлена можливості звернутися до суду з позовом про розірвання чи визнання недійсним даного договору.

Однак, касаційна інстанція вбачає підстави для зміни рішення суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до п.2 ч.1 ст. 216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема, тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Проте, всупереч вимогам п.2 ч.1 ст. 216 ЦК України суд першої інстанції, правильно визнаючи недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 05.11.2004, не застосував наслідки недійсності цього договору, а саме не зобов’язав покупця (відповідача-2) повернути у державну власність земельну ділянку площею 100 га, що була об’єктом купівлі-продажу за цим договором, та не стягнув з продавця на користь покупця сплачену останнім вартість вказаної земельної ділянки (695606,27 грн. без урахування ПДВ).