розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.02.2009р. у справі № 30/347 за позовом Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Стара Фортеця трейдинг" про розірвання договору та виселення,

за участю представників:

Позивача:Янюк А.І., довіреність № 155/1/11-6410 від 25.12.2008р.,

Відповідача: Тучин Ф.А., довіреність б/н від 20.07.2009р.

Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація" (далі –КП "Київжитлоспецексплуатація", Позивач) звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Стара Фортеця трейдинг" (далі –ТОВ "Стара Фортеця трейдинг", Відповідач) про розірвання договору оренди № 04/3051 від 29.10.2007р. та виселення з нежилого приміщення площею 1111,10 кв.м. в будинку № 4-а, літ. А на вул.Березняківській в м. Києві.

Рішенням господарського суду господарського суду міста Києва від 25.12.2008р. позов КП "Київжитлоспецексплуатація" було задоволено частково, а саме: в частині розірвання договору оренди № 04/3051 від 29.10.2007р. в позові відмовлено; водночас, судом прийнято рішення про визнання недійсним договору № 04/3051 про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва від 29.10.2007р., укладеного між Позивачем та Відповідачем, виселення ТОВ "Стара Фортеця трейдинг" з нежилого приміщення площею 1111,10 кв.м. в будинку № 4-а, літ. А на вул.Березняківській та повернення вказаного нежилого приміщення КП "Київжитлоспецексплуатація", а також, стягнуто на користь останнього судові витрати.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 17.02.2009р. рішення господарського суду міста Києва від 25.12.2008р., в частині визнання недійним договору № 04/3051 від 29.10.2007р., укладеного між Позивачем та Відповідачем і виселення ТОВ "Стара Фортеця трейдинг" з нежилого приміщення площею 1111,10 кв.м., було скасовано та прийнято нове рішення про відмову в позові, а судові витрати стягнуто на користь Відповідача.

У поданій касаційній скарзі Позивач, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, просить скасувати постанову апеляційного господарського суду, а рішення суду першої інстанції –залишити без змін.

У своїх запереченнях на касаційну скаргу Відповідач, посилаючись на безпідставність доводів Позивача, викладених ним в касаційній скарзі, просив залишити таку без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного господарського суду –без змін.

Заслухавши пояснення представників сторін, вивчивши матеріали справи та обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Як видно з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 16.09.2001р. Районним відділом освіти (Орендодавець) та ТОВ "Стара Фортеця трейдинг" (Орендар) було укладено договір оренди № 174 нежитлового приміщення, відповідно до умов якого (п.п. 1, 2) Орендодавець передав Орендарю нежиле приміщення загальною площею 1100,7 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Березняківська, 4-а, літ. А, для використання під офіс, на строк з 16.09.2001р. по 01.05.2011р.

В подальшому, відповідно до рішення Київської міської ради №208/1642 від 27.12.2001р. "Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва" нежиле приміщення загальною площею 1100,7 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Березняківська, 4-а, віднесено до комунальної власності територіальної громади міста Києва і згідно з розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 22.02.2002р. №347 "Про закріплення нежилих будинків та приміщень комунальної власності територіальної громади міста Києва", було закріплено за Позивачем.

Згідно акта № 93 від 28.09.2007р. вказане нежиле приміщення загальною площею 1100,7 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Березняківська, 4-а було прийнято на баланс Позивача.

29.10.2007р. між Позивачем та Відповідачем було укладено договір про внесення змін і доповнень до договору оренди № 174 від 16.09.2001р., за яким домовились внести зміни та доповнення до цього договору і, водночас, договір за № 04/3051 (далі –Договір), відповідно до умов якого (п. 1.1.) Позивач (Орендодавець) передав, а Відповідач (Орендар) прийняв в оренду нерухоме майно (нежилі приміщення) за адресою: вул. Березняківська, 4а літ.А в м.Києві, загальною площею 1100,70 кв.м.

При чому, згідно п. 4.10. Договору Відповідач зобов’язався протягом місяця, починаючи з дати укладення Договору, застрахувати об’єкт оренди на користь Позивача на весь строк дії Договору від вогневих ризиків, ризиків стихійних явищ та інших майнових ризиків на суму не менше, ніж експертна вартість об’єкта оренди.

Предметом спору у даній справі є вимоги Позивача про розірвання Договору оренди № 04/3051 від 29.10.2007р. та виселення Відповідача з нежилого приміщення площею 1111,10 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Київ, вул. Березняківська, буд. 4-а літ. А, з посиланням на те, що Відповідачем, в порушення істотної умови Договору та чинного законодавства України, не було здійснено страхування спірного приміщення, що є підставою для його дострокового розірвання.

Суд першої інстанції, з огляду на те, що Відповідачем під час розгляду даної справи були долучені до справи договори страхування орендованого майна, дійшов висновку про виконання ним такої умови Договору, як страхування об’єкту оренди. В той же час, посилаючись на те, що сторонами у Договорі не були дотримані вимоги статті 793 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України (435-15) ) щодо його нотаріального посвідчення, яке є підставою для визнання такого Договору недійсним та, враховуючи приписи частини 1 статті 16 цього ж Кодексу щодо наслідків визнання правочину недійсним, дійшов висновку про необхідність визнання Договору оренди № 04/3051 від 29.10.2007р. недійсним та виселення Відповідача із орендованого ним приміщення.

Суд апеляційної інстанції, погодившись з висновками суду першої інстанції щодо необгрунтованості і недоведеності позовних вимог про розірвання договору, в той же час, не погодився з визнанням Договору недійсним з підстав, передбачених ст. 793 ЦК України, та виселення Відповідача із займаного ним приміщення, вказавши на те, що висновки суду в цій частині, є помилковими і такими, що не відповідають обставинам справи.

Зокрема, як йдеться в постанові апеляційного господарського суду, зі змісту Договору № 04/3051 вбачається, що сторонами було визначено строк дії цього Договору –з 29.10.2007р. по 27.10.2010р., тобто, менше трьох років, в той час, як відповідно до вимог ст. 793 ЦК України, нотаріального посвідчення потребують договори, що укладаються на строк більше трьох років. Крім того, Відповідач використовує спірне приміщення на підставі договору оренди № 174 від 16.09.2001р., строк дії якого встановлено до 01.05.2001р. В той же час, договір № 04/3051 від 29.10.2007р. про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, є договором про внесення змін до договору оренди № 174 від 16.09.2001р. та, відповідно до його п. 9, після закінчення строку його дії, такий буде продовженим на підставі договору № 174.

У зв’язку з цим, апеляційна інстанція скасувала рішення суду першої інстанції, в цій частині, та прийняла нове рішення про відмову в позові.

Однак, на думку колегії суддів, в порушення ст. 43 ГПК України, такі висновки суду апеляційної інстанції не відповідають в повній мірі обставинам справи, а також нормам матеріального і процесуального права, з огляду на наступне.

Згідно ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

В той же час, ч.ч. 2 та 4 ст. 604 ЦК України встановлено, що зобов’язання припиняється за домовленістю сторін про заміну первісного зобов’язання новим зобов’язанням між тими ж сторонами (новація). Новація припиняє додаткові зобов’язання, пов’язані з первісним зобов’язанням, якщо інше не встановлено договором.

Як передбачено ст. 760 ЦК України, предметом договору найму, може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Предметом договору найму можуть бути майнові права. Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Також, ст. 761 ЦК України передбачено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Відповідно до п. 1 та ч. 1 п. 2 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Крім того, статтями 793, 794 ЦК України, встановлено особливості найму окремих видів майна, як, найму будівлі або іншої капітальної споруди і, зокрема, про те, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

В даному випадку, як вказувалось вище, 16.09.2001р. між Районним відділом освіти (Орендодавець) та ТОВ "Стара Фортеця трейдинг" (Орендар) було укладено договір оренди № 174 нежитлового приміщення, згідно якого Орендодавець передав Орендарю нежиле приміщення загальною площею 1100,7 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Березняківська, 4-а, літ. А, для використання під офіс, на строк з 16.09.2001р. по 01.05.2011р.

На підставі вказаного розпорядження № 347 між Позивачем та Відповідачем 29.10.2007р. було укладено договір про внесення змін і доповнень до договору оренди № 174 від 16.09.2001р., за яким домовились внести зміни та доповнення до цього договору і, водночас, договір за № 04/3051 (далі –Договір), відповідно до умов якого (п. 1.1.) Позивач (Орендодавець) передав, а Відповідач (Орендар) прийняв в оренду нерухоме майно (нежилі приміщення) за адресою: вул. Березняківська, 4-а літ.А в м.Києві, загальною площею 1100,70 кв.м.

При чому, пунктом 9.1. Договору № 04/3051 встановлено, що цей Договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє з 29.10.2007р. по 27.10.2010р.

В той же час, пунктом 9.3. передбачалось, що після закінчення строку дії цього Договору його дія буде продовжена на підставі договору оренди №174 від 16.09.2001р., укладеного з Районним відділом освіти Харківської районної державної адміністрації, тобто –по 01.05.2011р.

Таким чином, фактично, Договір № 04/3051, укладений між сторонами 29.10.2007р., необхідно вважати таким, що був укладений на строк більше трьох років, а тому, відповідно до вимог ч. 2 ст. 793 ЦК України, підлягав нотаріальному посвідченню.

Що ж стосується висновків апеляційного господарського суду про те, що Відповідач використовує спірне приміщення правомірно –на підставі договору оренди № 174 від 16.09.2001р., строк дії якого встановлено до 01.05.2011р., а тому не може бути виселений із займаного ним орендованого приміщення, то такий, теж не відповідає обставинам справи і суперечить приписам ст.ст. 604, 761 та 763 ЦК України, оскільки, на час вирішення даного спору, орендоване приміщення Відповідач займав вже не на підставі договору оренди № 174 від 16.09.2001р., а на підставі нового договору –№04/3051 від 29.10.2007р., укладеного між сторонами на підставі розпорядження № 347 та відповідно до приписів ст. 761 ЦК України.

У зв’язку з цим, скасовуючи рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог та приймаючи нове рішення про відмову в позові, суд апеляційної інстанції, вказані умови Договору та вимоги законодавства, що регулюють в цій частині спірні правовідносини, в повній мірі не врахував та правильної правової оцінки не надав.

За таких обставин, постанова апеляційного господарського суду, в частині скасування рішення місцевого господарського суду, підлягає скасуванню.

В той же час, рішення місцевого господарського суду про визнання недійсним договору № 04/3051 про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва від 29.10.2007р., укладеного між Позивачем та Відповідачем і виселення останнього із займаного ним нежилого приміщення площею 1111,10 кв.м. в будинку № 4-а, літ. А на вул.Березняківській та повернення цього приміщення Позивачу, а також, про відмову в задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди №04/3051 від 29.10.2007р., відповідає фактичним обставинам справи та наявним матеріалам, а також нормам матеріального права, з дотриманням процесуальних норм, а тому підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7 - 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, –

1. Касаційну скаргу Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" задовольнити.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.02.2009р. у справі № 30/347, в частині скасування рішення суду першої інстанції про визнання недійним договору № 04/3051 від 29.10.2007р., укладеного між Позивачем та Відповідачем, виселення ТОВ "Стара Фортеця трейдинг" з нежилого приміщення площею 1111,10 кв.м. та прийняття нового рішення про відмову в позові і стягнення судових витрат на користь Відповідача, скасувати, а рішення господарського суду міста Києва від 25.12.2008р. у даній справі, залишити без змін.