У листопаді 2008 р. ТОВ "Проектно –конструкторський інститут "Проммеханізація" звернулось до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпропетровської міської ради про розірвання договору від 12.12.2006р. оренди земельної ділянки по вул. Чернишевського, 32 в м. Дніпропетровську, посилаючись на приписи частини 2 статті 120 Земельного кодексу України та статті 651 Цивільного кодексу України.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між сторонами 12.12.2006 р. було укладено договір оренди земельної ділянки, на якій знаходилась будівля належна позивачу на праві власності строком на 15 років.

19.04.2007 р. між ТОВ "Проектно –конструкторський інститут "Проммеханізація" та Олексієнко Л. А. було укладено договір купівлі –продажу нежитлової будівлі з прибудовою загальною площею 230, 6 кв.м., розташованої за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Чернишевського, 32.

У зв’язку з відчуженням нежитлової будівлі позивач 26.09.2007 р. та 20.06.2008 р. надіслав листи відповідачу з проханням скасувати договір оренди земельної ділянки від 12.12.2006 р. та про надання відповіді з приводу втрати чинності рішення ради від 12.10.2006 р. № 124/5, за яким позивачу було надано земельну ділянку в оренду. Проте, відповіді отримано не було.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 06.02.2009 р. (суддя Дубінін І.Ю.) позовні вимоги задоволені повністю, розірвано договір оренди земельної ділянки по вулиці Чернишевського, 32 в м. Дніпропетровську, укладений 12.12.2006 р. між ТОВ "Проектно - конструкторський інститут "Проммеханізація" та Дніпропетровською міською радою.

Мотивуючи рішення суд першої інстанції, керуючись приписами статті 120 Земельного кодексу України, статтею 188 Господарського кодексу України та пунктом 12.5 договору оренди земельної ділянки від 12.12.2006 р. дійшов висновку щодо обґрунтованості позовних вимог.

За апеляційною скаргою Дніпропетровської міської ради Дніпропетровський апеляційний господарський суд (судді: Бахмат Р. М., Лотоцька Л.О., Євстигнеєв О.С.) переглянувши рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06.02.2009 р. в апеляційному порядку, постановою від 02.04.2009 р. залишив його без змін.

Дніпропетровська міська рада подала до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить судові рішення у справі скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням судами норм матеріального та процесуального права.

Скаржник зазначає, що частиною 5 статті 32 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи –орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Спірним договором оренди зазначено чіткий перелік підстав для розірвання договору.

Крім того, скаржник зазначив, що Дніпропетровська міська рада, як розпорядник земель відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) має виключне право приймати відповідні рішення стосовно розірвання договорів оренди земельних ділянок. Розірвання договору оренди без відповідного рішення ради є порушення прав передбачених нормами чинного законодавства щодо розпорядження землями в межах міста.

Заслухавши доповідь судді –доповідача та пояснення присутнього у судовому засіданні представника позивача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої т апеляційної інстанції під час розгляду справи, рішенням Дніпропетровської міської ради № 124/5 від 12.10.2006 р. земельна ділянка площею 0,0954 га по вул. Чернишевського 32 в м. Дніпропетровську була передана ТОВ "Проектно - конструкторський інститут "Проммеханізація" в оренду строком на 15 років, по фактичному розміщенню нежитлової будівлі.

12.12.2006 р. між Дніпропетровською міською радою (Орендодавець) та ТОВ "Проектно-конструкторський інститут "Проммеханізація" (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого Дніпропетровська міська рада передала, а ТОВ "Проектно-конструкторський інститут "Проммеханізація" прийняло у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,0954 га. по вул. Чернишевського 32 в м. Дніпропетровську.

На земельній ділянці знаходяться об’єкти нерухомого майна, інфраструктури, які зазначені в акті приймання-передачі земельної ділянки.

Строк дії договору встановлено на п’ятнадцять років (пункт 3.1 договору).

Пунктом 12.5. укладеного між сторонами договору оренди землі встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, зокрема –з інших підстав, визначених законом.

19.04.2007 р. за договором купівлі-продажу ТОВ Проектно-конструкторський інститут "Проммеханізація" продало нежитлову будівлю по вул. Чернишевського, 32, м. Дніпропетровськ Олексієнко Л.А.

Позивач направив на адресу Дніпропетровської міської ради лист від 26.09.2007р. № 224 з проханням скасувати договір оренди земельної ділянки по вул. Чернишевського 32 в м. Дніпропетровську.

ТОВ "Проектно - конструкторський інститут "Проммеханізація" був отриманий висновок Управління земельних ресурсів у м. Дніпропетровську від 16.01.2008 р. № 24.07/р-ю, відповідно до якого визнано за можливе вилучити у позивача земельну ділянку площею 0,0954 га по вул. Чернишевського 32 в м. Дніпропетровську та зарахувати її до земель міста, а рішення міської ради від 12.10.2006 р. № 124/5 та договір оренди земельної ділянки визнати такими, що втратили чинність, право позивача на вказану земельну ділянку визнати таким, що припинилось.

20.06.2008 р. за № 137 на адресу відповідача позивач надіслав лист про надання відповіді з приводу втрати чинності рішення Дніпропетровської міської ради від 12.10.06 р. № 124/5.

Відповіді на листи Дніпропетровською міською радою надано не було.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору у даній справі є вимога ТОВ "Проектно-конструкторський інститут "Проммеханізація" про розірвання договору оренди земельної ділянки від 12.12.2006 р. у зв’язку з продажем нежитлової будівлі за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Чернишевського, 32 та відсутністю необхідності користування нерухомим майном, яке знаходиться на земельній ділянці, відносно якої був укладений спірний договір оренди.

Відповідно до статті 712 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що оренда землі визначається як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною 1 пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використання земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

При цьому, в силу частини 5 цієї норми, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи –орендаря не є підставою для зміни чи розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Стаття 377 Цивільного кодексу України, як і частина 2 статті 120 Земельного кодексу України, регулюють питання переходу права (власності або користування) на земельну ділянку при придбанні за договором житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній, від відчужувача майна до набувача.

Аналіз положень зазначених норм дає підстави для висновку, що вони диспозитивно унормовують перехід при відчуженні нерухомості до її набувача права користування землею, яке виникло у продавця нерухомого майна на підставі договору оренди землі з її власником і не встановлюють автоматичного переходу права на оренду, адже, таке право, на відміну від права власності або постійного користування, не може бути передане за цивільно-правовими угодами одночасно з об’єктом нерухомості, а визначається згідно з договором оренди, за письмовою згодою орендодавця.

Проте, суди будь-якої оцінки умовам договору оренди, які б передбачали можливість переходу права користування земельною ділянкою на умовах оренди не надали.

Оскільки, у законі не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на умовах оренди від відчужувача майна, адже, виникнення такого права у набувача можливе лише за рішенням власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності, яким є Дніпропетровська міська рада, судам слід було врахувати, що порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування, унормований статтею 123 Земельного Кодексу України, яка не містить імперативного обов’язку органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладання договору оренди землі з особою, яка придбала право власності на об’єкти нерухомості, які на цій землі розташовані, поза межами встановленої у кодексі процедури.

Під час розгляду справи, а ні суд першої, а ні суд апеляційної інстанції не звернули увагу, що питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради, згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" та не з'ясовувалось чи розглядалось питання щодо спірного договору оренди земельної ділянки на сесії ради, і чи прийняте органом місцевого самоврядування у встановленому законом порядку позитивне рішення щодо цього питання або рішення про відмову у їх позитивному вирішенні.

Таким чином, господарські суди розглянули справу односторонньо, не з’ясувавши дійсні права і обов’язки сторін стосовно предмету та підстав виникнення спору, не перевірили усі обставин, що мають значення для справи, чим порушили вимоги статті 43 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного суду України, викладених у пункті 1 Постанови від 29.12.1976 № 11 "Про судове рішення (v0011700-76) ", рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Оскільки передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення та постанова у справі підлягають скасуванню, а справа –направленню на новий розгляд до господарського суду Дніпропетровської області.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від установлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Керуючись статтями 43, 111-7, пунктом 3 статті 111-9, статтями 111-10, 111-11, 111-12 Господарського процесуального кодексу України Вищий господарський суд України

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06.02.2009 р. та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 02.04.2009 р. у справі № 8/244-08 скасувати, справу передати на новий розгляд до господарського суду Дніпропетровської області.