Заступник прокурора м. Києва звернувся до господарського суду з позовом в інтересах держави в особі Міністерства аграрної політики України до Державного комплексного торговельного підприємства "Хрещатик", ТОВ "TRANS GPS SERVICE" про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі (літ. А-5), площею 1358,2 м2, розташованої по вул. Ш. Руставелі, 11-Б в м. Харкові, укладеного відповідачами 31.05.2006 р.; зобов’язання відповідачів повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Рішенням господарського суду м. Києва від 02.12.2008 р. (суддя: Смирнова Ю.М.) позов задоволено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 26.03.2009 р. (судді: Зеленін В.О., Рєпіна Л.О., Баранець О.М.) зазначене рішення скасовано. Прийнято нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Не погоджуючись із зазначеною постановою, Заступник прокурора м. Києва звернувся з касаційним поданням до Вищого господарського суду України, в якому просив постанову у даній справі скасувати як таку, що прийнята з порушенням норм права та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.

08.07.2009 р. ТОВ "TRANS GPS SERVICE" звернулось до Вищого господарського суду України з клопотанням про відкладення розгляду справи. Зазначене клопотання не підлягає задоволенню, оскільки ухвала про призначення справи до слухання надіслана сторонам та третім особам 18.06.2009 р. та на адресу суду не поверталась. Крім того, заявник не вказав, коли саме товариство отримало ухвалу Вищого господарського суду України.

Заслухавши пояснення прокурора та представників сторін, перевіривши матеріали справи, доводи касаційного подання, правильність застосування господарськими судами норм права, Вищий господарський суд України вважає, що касаційне подання підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановив апеляційний господарський суд, 30.05.2006 р. відбулись прилюдні торги з продажу державного майна, що знаходилось в господарському віданні ДКТП "Хрещатик", за результатами яких 31.05.2006 р. відповідачі уклали Договір купівлі - продажу нежитлової будівлі (далі –Договір).

За умовами Договору ДКТП "Хрещатик" зобов’язалось у 3-денний строк після нотаріального посвідчення та державної реєстрації Договору передати у власність ТОВ "TRANS GPS SERVICE" нежитлову будівлю за адресою: м. Харків, вул. Ш. Руставелі. буд. 11-Б (далі - об’єкт нерухомості), а ТОВ "TRANS GPS SERVICE" зобов’язалось прийняти об’єкт нерухомості та сплатити ціну відповідно до умов, що визначені в Договорі.

Згідно п. 1.2. Договору об’єкт нерухомості, що відчужується належить державі Україна на підставі свідоцтва про право власності серія САА № 803570, виданого Виконкомом Харківської міської ради 05.10.2004 р.

Згідно наказу Міністерства аграрної політики України від 20.03.2006 р. № 13 адміністративний корпус площею 1358,2 кв. м., розташований за адресою: м. Харків, вул. Ш. Руставелі, буд. 11 - Б передано на баланс ДКТП "Хрещатик".

Об’єкт нерухомості відчужувався на підставі дозволу Міністерства аграрної політики України про реалізацію майна № 54-01/419 від 25.04.2006 р. (п. 1.3. Договору), яким передбачено, що продаж об’єкта нерухомості потрібно здійснювати відповідно до чинного законодавства виключно на конкурентних засадах шляхом публічних торгів (аукціону), конкурсу. Початковою ціною вважати ціну, встановлену звітом про експертну оцінку - 589000 грн. Реалізацію об’єкта нерухомості здійснити за ціною, не нижче вартості згідно експертної оцінки. Кошти, отримані внаслідок відчуження цього майна, відповідно до ГК України (436-15) спрямувати згідно фінансового плану підприємства.

Апеляційний господарський суд зазначив, що суд першої інстанції помилково застосував до спірних правовідносин ст. ст. 1, 2 Закону України "Про приватизацію державного майна" від 04.03.1992 р. № 2163 - ХІІ (далі –Закон), оскільки даний закон підлягає застосуванню у разі приватизації державного майна включеного до переліку об’єктів, що підлягають приватизації відповідно до Державної програми приватизації на 2000-2002 роки.

Суд апеляційної інстанції прийшов до висновку, що правовий механізм приватизації окремого індивідуально визначеного майна регулюється Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 06.03.1992 р. № 2171 - ХІІ (2171-12) , згідно ст. 2 якого об’єктом малої приватизації є, зокрема, окреме індивідуально визначене майно.

Як з’ясував апеляційний господарський суд, відчуження нерухомого майна, що є об’єктом спірного договору купівлі-продажу, відбулося в порядку, передбаченому Положенням про порядок відчуження основних засобів, що є державною власністю, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 30.07.1999 р. № 1477 (z0573-99) (далі - Положення).

Пункт 2 Положення визначає порядок відчуження суб’єктами господарювання державного майна, закріпленого за державними підприємствами, їх структурними підрозділами. Дія цього Положення не поширюється на відчуження індивідуально визначеного майна, яке в установленому порядку включено до переліків об’єктів, що підлягають приватизації відповідно до законодавчих актів України з питань приватизації (п. 3 Положення).

Згідно п. 4.3. Статуту ДКТП "Хрещатик" до майна підприємства належать й основні фонди. Основними фондами виробничого і невиробничого призначення є будинки, споруди, машини та устаткування, обладнання, інструмент, виробничий інвентар і приладдя, господарський інвентар та інше майно тривалого користування, що віднесено законодавством до основних фондів.

Відповідно до п. 4.5. Статуту ДКТП "Хрещатик", підприємство має права відчужувати рухоме та нерухоме майно, віддавати в заставу майнові об’єкти, що належать до основних фондів, здавати оренду цілісні майнові комплекси структурних одиниць та підрозділів за передньою згодою Органу управління майном.

Відтак, апеляційний господарський суд прийшов до висновку, що відчуження об’єкта нерухомості відбулося правомірно.

Водночас, суд апеляційної інстанції спростував висновок місцевого господарського суду про те, що вартість будівлі в сумі 589000 грн. не є його ринковою вартістю.

Так, з п. 1.6. Договору купівлі-продажу вбачається, що загальна (балансова) вартість об’єкта нерухомості, що відчужується –46591,57 грн.

Згідно Протоколу прилюдних торгів № 05/05 складеного Товарною біржею "Центр нерухомості" 30.05.2006 р. об’єкт нерухомості продано за 647900 грн. Початкова ціна продажу становила 589000 грн. Тобто, вимоги Міністерства аграрної політики про реалізацію майна за ціною не нижче вартості згідно експертної оцінки виконані ДКТП "Хрещатик". Продана будівля на конкурентних засадах за 647900 грн., яка є ринковою вартістю.

Крім того, суд апеляційної інстанції врахував те, що дозвіл на відчуження нежитлової будівлі від 25.04.2006 р. № 54-01/419 не відізваний чи анульований Міністерством аграрної політики України. Торги прокуратурою чи міністерством не визнавалися недійсними.

Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд скасував рішення суду першої інстанції та прийняв нове рішення, яким відмовив у визнанні недійсним договору купівлі-продажу.

Однак, погодитись з висновками апеляційного господарського суду не можна.

Так, предметом спору у даній справі є вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, з тих підстав, що приватизація майна відбулась з порушенням законодавства, оскільки продаж майна здійснено відповідачем, а не відділенням Фонду державного майна України, яке вправі здійснювати функції з розпорядження державним майном.

Згідно з п.1 ст. 317, п.п.1,2 ст. 319 ЦК України власникові належить право володіння, користування та розпорядження майном. Власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та Законами України.

Статтею 4 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" визначено коло осіб, які можуть бути продавцями об'єктів малої приватизації, що перебувають у загальнодержавній та комунальній власності, зокрема, Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими Радами. Також у вказаній статті Закону визначено, що органи, уповноважені виступати продавцями відповідних об'єктів приватизації, іменуються "органи приватизації".

Відповідно ч.ч. 1,6, 7 ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного майна" до органів, які можуть здійснювати приватизацію, віднесено Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо майна, яке є державною власністю; органи приватизації в Автономній республіці Крим - щодо майна, яке є у власності Автономної республіки, Крим; органи, створені відповідними місцевими радами та підпорядкованими їм, підзвітними та підконтрольними - щодо майна, яке перебуває у комунальній власності.

Вказані органи складають єдину систему державних органів приватизації в Україні, повноваження яких визначено ч. 3 ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного майна".

Судом апеляційної інстанції не взято до уваги, що серед повноважень, визначених вказаною правовою нормою, органу приватизації надано право, зокрема, на: здійснення повноважень власника державного майна у процесі приватизації; здійснення продажу майна, що перебуває у державній власності, в процесі його приватизації, включаючи майно ліквідованих підприємств, об'єктів незавершеного будівництва та колишнє військове майно, що набуло статусу цивільного, а також акції (частки, паї), що належать державі у майні господарських товариств; затвердження планів приватизації майна, що перебуває у державній власності, планів розміщення акцій акціонерних товариств у процесі приватизації; укладення угод щодо проведення підготовки об'єктів до приватизації та їх продажу; укладення договорів на проведення незалежної оцінки майна в процесі його приватизації; укладення у випадках, передбачених законодавством, угод щодо проведення екологічного аудиту об'єктів приватизації; контролюють виконання умов договорів купівлі- продажу державного майна; здійснення продажу земельних ділянок державної власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації.

Відповідно до ст. 655 Цивільного Кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність іншій стороні (покупцю), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) та сплатити за нього відповідну грошову суму.

Згідно з ч. 1 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, а також актом приймання-передачі зазначеного майна.

Суд апеляційної інстанції на зазначене уваги не звернув та не дав правової оцінки умовам Договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 31.05.2006 р.

В той же час, суд першої інстанції прийшов до обгрунтованого висновку, що продавцем за вказаним договором виступило ДКТП "Хрещатик", яке відповідно до вимог закону не наділене повноваженнями щодо розпорядження державним майном та не вправі виступати продавцем такого майна.

Окрім того, суд апеляційної інстанції не звернув увагу на доводи прокурора щодо того, що об’єктом експертного дослідження було визначення залишкової вартості об’єкта нерухомості, а не його ринкової вартості, що призвело до заниження вартості об’єкта при його відчуженні.