Виробничо-комерційна фірма "Побутсервіс" звернулась до господарського суду з позовом про розірвання укладеного з Сумською міською радою договору оренди земельної ділянки, посвідченого нотаріально 15.03.2006р., зареєстрованого за № 040661200995 від 04.05.2006р. (зі змінами до нього) з підстав невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням внаслідок завершення будівництва житлового будинку, необґрунтованої відмови відповідача від розірвання договору оренди земельної ділянки, чим порушуються права позивача, який сплачує орендну плату за земельну ділянку, що знаходиться в користуванні інших осіб; позивач зазначив, що ним додержано вимоги частини 4 статті 188 Господарського кодексу України.

10.12.2008р. позивач подав заяву про зміну позовних вимог, в якій просив суд припинити вказаний вище договір оренди земельної ділянки з огляду на наявність підстав, передбачених частиною 3 статті 415, статтею 416 Цивільного кодексу України, статтею 141 Земельного кодексу України, оскільки право користування земельною ділянкою набуває особа, до якої перейшло право власності на будівлі, а також з огляду на відмову позивача від права користування земельною ділянкою.

Відповідач не виклав своєї письмової позиції по суті спору.

Рішенням Господарського суду Сумської області від 22.12.2008р. (суддя Лущик М.С.) позовні вимоги задоволено повністю; припинено договір оренди земельної ділянки, укладений між Виробничо-комерційною фірмою "Побутсервіс" та Сумською міською радою від імені територіальної громади міста Суми від 15.03.2006р., який було посвідчено приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу К.Д. Рибалко, зареєстровано в реєстрі за № 1316, затверджено рішенням Сумської міської ради від 29.03.1006р. № 1685-МР та зареєстровано в Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" від 04.05.2006р. за № 040661200995 зі змінами від 19 липня 2006р., посвідченими приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу К.Д. Рибалко та зареєстрованими в реєстрі за № 3785, затвердженими рішенням Сумської міської ради від 25.10.2006р. № 208-МР, дублікат договору зареєстрований у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.09.2006р.; з відповідача стягнуто на користь позивача 203грн. судових витрат.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 16.03.2009р. (судді: Карбань І.С. - головуючий, Гончар Т.В., Шутенко І.А.) рішення місцевого господарського суду скасовано; прийнято нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено; з позивача на користь відповідача стягнуто 42,50грн. державного мита.

Не погоджуючись з висновками апеляційного господарського суду, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову апеляційної інстанції та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.

Касаційну скаргу обґрунтовано порушенням апеляційним судом норм матеріального права, оскільки ним не було застосовано до спірних правовідносин главу 34 Цивільного кодексу України (435-15) , що підлягала застосуванню; не враховано, що спірний договір за своїм змістом відповідає договору суперфіцію (надання земельної ділянки під забудову), а відтак судом не з'ясовано дійсні правовідносини сторін.

Відповідач відзив на касаційну скаргу не надав; надіслав клопотання про відкладення розгляду справи з мотивів перебування у відпустці його представника.

Судова колегія відхилила вказане клопотання, оскільки викладені у ньому мотиви не перешкоджають розгляду касаційної скарги.

Заслухавши доповідь судді –доповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки судами обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підстав встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати чи вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду або відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або перевіряти докази.

Як встановлено місцевим господарським судом, відповідно до рішення Сумської міської ради № 1627-МР від 22.02.2006р. "Про вилучення, надання в оренду, продовження терміну користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям і підприємцям та внесення змін до рішень Сумської міської ради сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений нотаріально 15.03.2006р., затверджений рішенням Сумської міської ради від 29.03.2006р. та зареєстрований у державному реєстрі земель 04.05.2006р. за № 040661200995.

За умовами договору позивачу надано в оренду земельну ділянку площею 0,3004га за адресою: м. Суми, вул. Реміснича, 12-А; відповідно до змін, внесених до договору оренди та зареєстрованих 21.09.2006р. за № 040661201154, змінено адресу земельної ділянки з Ремісничої, 12-А на Ремісничу, 6-А.

За пунктом 2.1 договору земельну ділянку було надано позивачу в строкове платне користування під будівництво житлового будинку, тобто, для забудови.

Будівництво житлового будинку було завершено 27.12.2007р., що підтверджується актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта –житлового будинку по вул. Ремісничій 6-А в м. Суми, зареєстрованим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради 29.12.2007р. за № 180 та затвердженим рішенням Сумської міської ради від 29.12.2007р. № 685. Місцевим господарським судом зазначено, що всі квартири у будинку передано у власність фізичним та юридичним особам одразу після завершення будівництва.

Згідно з пунктом 5.4 договору, його може бути достроково розірвано за взаємною згодою сторін за умови письмового попередження іншої сторони не пізніше, ніж за два місяці до дати розірвання. Позивач направив відповідачу листи з попередженням про розірвання договору 29.07.2008р., 01.09.2008р. та 08.10.2008р.; у відповідь листами від 11.08.2008р. та від 05.11.2008р. відповідач вказав про відсутність підстав для розірвання договору оренди, оскільки відсутня інформація щодо суб'єктів, на балансі яких знаходиться збудований житловий будинок.

Задовольняючи позов, місцевий господарський суд дійшов висновку, що на час виникнення спору земельна ділянка не використовується позивачем за цільовим призначенням, вказаним у договорі, споруджений позивачем житловий будинок не є власністю та не перебуває на балансі позивача, а є спільною власністю його мешканців, які набули право користування земельною ділянкою на тих же умовах та в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі.

Таким чином, за висновком суду, підстави для подальшого використання земельної ділянки позивачем, продовження відносин оренди вказаної земельної ділянки та сплати орендної плати за землю, яка фактично використовується не орендарем, а іншими особами, відсутні.

Застосувавши частину 3 статті 415, статтю 416 Цивільного кодексу України, статтю 141 Земельного кодексу України, місцевий господарський суд вказав, що добровільна відмова від права користування земельною ділянкою є підставою для припинення права користування земельною ділянкою, та що право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі відмови землекористувача від права користування та може бути припинено за рішенням суду.

Переглядаючи справу в повному обсязі відповідно до положень статті 101 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції дослідив умови спірного договору та встановив, що за пунктом 5.2 договір втрачає чинність у разі його припинення або розірвання. Згідно з пунктом 5.3 договір припиняється у разі: закінчення строку дії договору, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викупу (вилучення) земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності, ліквідації юридичної особи –орендаря. Також за пунктом 5.4 договору визначено, що договір може бути достроково розірвано за взаємною згодою сторін за умови письмового попередження іншої сторони зацікавленою стороною, не пізніше, ніж за два місяці до дати розірвання. При цьому договір не може бути розірвано до закінчення виробничого циклу.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний господарський суд застосував статті 188, 291 Господарського кодексу України, статтю 416 Цивільного кодексу України, та вказав, що позовна заява не містить підстав, передбачених у вказаних вище нормах законодавства, для припинення договору оренди, а ґрунтується на обставинах, законодавчо визначених, як підстави для розірвання договору оренди.

Також апеляційним судом вказано про помилкове застосування до спірних правовідносин судом першої інстанції статті 141 Земельного кодексу України, оскільки ця стаття регулює підстави припинення користування земельною ділянкою, а не припинення договору на користування (оренду) земельною ділянкою під будівництво.

Розглянувши доводи касаційної скарги, судова колегія зазначає про таке.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди земельної ділянки припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено, викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки, ліквідації юридичної особи –орендаря, відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем, а також в інших випадках, передбачених законом. З аналізу цих підстав вбачається, що вони не залежать від дій сторін в межах укладеного договору.

Також підстави для припинення договору найму та договору оренди, що не залежать від дій сторін в межах укладеного договору, передбачено статтею 291 Господарського кодексу України та статтею 781 Цивільного кодексу України.

Договір оренди також може бути припинено шляхом його розірвання у випадках, вказаних статтею 32 Закону України "Про оренду землі" (з огляду на неналежне виконання зобов'язань), також договір може бути розірвано за згодою сторін чи за судовим рішенням у встановленому порядку (в тому числі за наявності підстав, передбачених договором та статтями 651, 652 Цивільного кодексу України.

Статтею 416 Цивільного кодексу України передбачено підстави припинення права користування земельною ділянкою для забудови, в тому числі внаслідок відмови землекористувача від права користування.

Для визначення відповідності наведених позивачем підстав позову передбаченим законодавством, судам належало з'ясувати дійсний зміст правовідносин сторін.

Відносини, пов’язані з користуванням земельною ділянкою, наданою під забудову, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) , іншими нормативно-правовими актами, та опосередковуються договором, відтак підстави припинення як договору оренди земельної ділянки, так і договору користування земельною ділянкою для забудови визначаються, виходячи з умов договору, а також приписів вказаних вище законодавчих актів.

Відповідно статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право за згодою орендодавця зводити в установленому законом порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі та споруди, тобто, використання земельної ділянки для забудови може здійснюватися в межах орендних правовідносин; водночас саме найменування договору як договору оренди не виключає виникнення між сторонами за даним договором фактичних правовідносин суперфіцію відповідно до обумовлених ними особливостей правового регулювання цих правовідносин.

Для визначення природи спірних правовідносин та можливості застосування до них приписів статті 34 Цивільного кодексу України судам належало з'ясувати наявність чи відсутність у спірному договорі умов, характерних для договору користування земельною ділянкою для забудови (можливість землекористувача відчужити право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, характеристики об'єкту, що повинен бути збудований, його власник та подальша доля споруди).

Натомість розглядаючи спір, суди вказані обставини не з'ясували, а відтак не визначили дійсну природу правовідносин сторін та норми матеріального права, що підлягали застосуванню.

Відповідно до статті 54 Господарського процесуального кодексу України, звертаючись з позовом до господарського суду, позивач самостійно визначає в позові предмет позову та його підстави, тобто, ті обставини, якими він обґрунтовує поданий позов; розглядаючи справу, господарський суд не може вийти за межі зазначених у позові предмету та підстав, за винятком випадків, прямо передбачених процесуальним законодавством.

Приписи статті 22 Господарського процесуального кодексу України не передбачають права позивача на одночасну зміну предмету та підстав позову.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач звернувся до господарського суду з вимогою про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.03.2006 р. на підставі статті 188 Господарського кодексу України, а заявою від 11.12.2008 р. змінив позовні вимоги та просив суд припинити спірний договір, з посиланням на приписи статті 416 Цивільного кодексу України.

Проте, здійснюючи судовий розгляд справи, а ні судом першої, а ні судом апеляційної інстанції вказані приписи процесуального законодавства не були взяті до уваги, питання щодо одночасної зміни предмету та підстави позову під час здійснення судового провадження не з’ясовувалось.

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що судами при розгляді справи та прийнятті судових рішень не взято до уваги та не надано належної правової оцінки всім доказам у справі в їх сукупності, що, враховуючи суть спору, свідчить про не з’ясування судами всіх обставин, які мають суттєве значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного суду України, викладених у пункті 1 Постанови від 29.12.1976 № 11 "Про судове рішення (v0011700-76) ", рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Неповне з’ясування всіх обставин справи, які мають значення для справи, дає підстави для скасування рішення та постанови у даній справі з мотивів, викладених у даній постанові та передачі справи на новий розгляд.

Оскільки передбачені процесуальним законодавством межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені попередніми судовими інстанціями чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення у справі підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з’ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об’єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, і в залежності від встановленого, правильно визначити норми матеріального права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, та прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.