У серпні 2008р. Управління житлового господарства Запорізької міської Ради та Комунальне підприємство "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №13" звернулися до господарського суду Запорізької області з позовом до Приватного підприємства "Будмайстер 21" про стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі на користь місцевого бюджету на суму 3441,27грн., розірвання договору оренди №1931/13 від 28.12.2006р., зобов’язання відповідача передати орендоване приміщення орендодавцю за актом приймання-передачі у 10-ти денний термін.

Під час розгляду даної справи позивачами неодноразово подавалися заява про уточнення та збільшення позовних вимог та заяви про збільшення позовних вимог, в останній редакції якої просили стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати в сумі 10378,8грн. за період з 01.06.2008р. по 23.10.2008р., штраф в сумі 947,3грн., разом 11326,1грн., розірвати договір оренди №1931/13 від 28.12.2006р., зобов’язати відповідача в особі директора Селюкова О.О., у 10-ти денний термін передати орендоване приміщення за актом приймання-передачі.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 03.12.2008р. у справі №6/358д/08 (суддя Місюра Л.С.) позов задоволено. Розірвано укладений між Управлінням житлового господарства Запорізької міської Ради, Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №13", Приватним підприємством "Будмайстер 21" договір оренди нежитлового приміщення, яке знаходиться на балансі Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №13", №1931/13 від 28.12.2006р.; зобов'язано Приватне підприємство "Будмайстер 21" повернути Управлінню житлового господарства Запорізької міської Ради на підставі акту приймання-передачі, підписаного з Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №13", нежитлове приміщення загальною площею 126,1кв.м., яке знаходиться за адресою: м.Запоріжжя, пр.Металургів, 15. Стягнуто з Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №13" на користь державного бюджету України державне мито в сумі 11,26грн.; стягнуто з Приватного підприємства "Будмайстер 21" на користь місцевого бюджету Ленінського району м.Запоріжжя заборгованість по орендній платі в сумі 10378,8грн. та штраф в сумі 947,3грн.; стягнуто з Приватного підприємства "Будмайстер 21" на користь Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №13" витрати по сплаті державного мита в сумі 198,26грн. та на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118грн.

Постановою Запорізького апеляційного господарського суду від 27.01.2009р. у справі №6/358д/08 (колегія суддів у складі головуючого судді Хуторного В.М., суддів Колодій Н.А., Кричмаржевського В.А.) апеляційну скаргу Приватного підприємства "Будмайстер 21" залишено без задоволення, а рішення господарського суду Запорізької області від 03.12.2008р. по справі №6/358Д/08 - без змін.

Не погодившись з прийнятими у справі рішенням та постановою, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального права, просить скасувати постанову Запорізького апеляційного господарського суду від 27.01.2009р. та господарського суду Запорізької області від 03.12.2008р. по справі №6/358Д/08 та прийняти нове рішення.

Позивачі не скористалися правом, наданим статтею 111-2 ГПК України, та не надіслали до Вищого господарського суду України відзив на касаційну скаргу відповідача, що не перешкоджає перегляду в касаційному порядку оскаржених судових актів.

Розглянувши матеріали справи, касаційну скаргу, заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Як встановлено попередніми судовими інстанціями, 28.12.2006р. між Управлінням житлового господарства (орендодавець), Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №13" (балансоутримувач) та Приватним підприємством "Будмайстер 21" (орендар) був укладений договір оренди нежитлового приміщення №1931/13, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення, загальною площею 119,53кв.м., яке розташоване за адресою: м. Запоріжжя, пр. Металургів, 15, та значиться на балансі балансоутримувача, що підтверджується актом прийому - передачі від 28.12.2006р.

За умовами пунктів 3.2 та 3.3 цього договору розмір орендної плати за перший місяць оренди становив 947,3грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається відповідачем самостійно шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції.

Додатковою угодою від 15.03.2007р. до даного договору змінена площа орендованого приміщення з 119,53кв.м. на 126,1кв.м, а з 01.03.2007р. щомісячний розмір орендної плати склав 1037,84грн., а додатковою угодою від 18.06.2007р. до даного договору визначено розмір орендної плати з травня 2007р. - 1299,8грн.

Пунктами 3.4, 5.2, 5.3, 9.5 даного договору сторони визначили, що орендна плата перераховується відповідачем самостійно до місцевого бюджету м.Запоріжжя за місцем знаходження об'єкту, що здається в оренду, щомісячно, не пізніше 20 числа поточного місяця. Відповідач взяв на себе обов'язок, своєчасно і у повному обсязі вносити орендну плату до місцевого бюджету м.Запоріжжя, а також один раз в півроку проводити з Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №13" звірку розрахунків з орендної плати та підписувати акти звірок. У випадку порушення відповідачем обов'язків, покладених на нього п.5.3 договору, ним сплачується Управлінню житлового господарства Запорізької міської Ради штраф у розмірі місячної орендної плати.

Як встановлено судом апеляційної інстанції, Управління житлового господарства згідно претензії №1919/5 від 31.07.2008р. повідомляло Приватне підприємство "Будмайстер 21" про необхідність погашення заборгованості з орендної плати в розмірі 3441,27грн. станом на 01.08.2008р. та розірвання договору оренди шляхом підписання акту прийому-передачі, але вказана претензія залишена відповідачем без відповіді.

При цьому, судами попередніх інстанцій зазначено, що на день звернення позивачів до суду - 15.08.2008р., заборгованість відповідача з орендної плати складала 3441,27грн., але за час розгляду справи в суді відповідач не здійснив жодної оплати орендних платежів по спірному договору.

Крім того, судами попередніх інстанцій з наявної в матеріалах справи копії листа відповідача до Управління житлового господарства Запорізької міської Ради з'ясовано, що відповідач зобов’язався погасити заборгованість з орендної плати до 17.11.2008р., але заборгованість з орендної плати в сумі 10378,8грн. відповідач не сплатив.

Водночас місцевим та апеляційним господарським судом зазначено, що пунктом 5.13 договору №1931/13 передбачено, що на протязі 30-ти календарних днів після укладання договору оренди нежитлового приміщення, відповідачу необхідно укласти ряд договорів, зокрема з Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №13" про участь у витратах, пов'язаних з утриманням та експлуатацією будинку та при будинкової території, з постачальниками комунальних послуг (окремо з кожним), та зі страховою компанією на весь строк дії договору оренди, але відповідач вказані договірні умови виконав частково, оскільки не надав доказів укладення договорів з постачальниками комунальних послуг (з КП "Водоканал", ВАТ "Запоріжжяобленерго", Концерном "Міські теплові мережі" тощо).

Пославшись на положення ч.1 ст. 193 Господарського кодексу України, ст. 526, ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України, частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", умови пунктів 3.4, 5.2, 5.3, 5.13, 9.5 даного договору, встановивши порушення відповідачем вказаних договірних умов внаслідок несплати орендної плати до 20 числа поточного місяця за червень-листопад 2008р., непроведенння звірки розрахунків раз в півроку з Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №13", відсутності укладених договорів з постачальниками комунальних послуг, місцевий господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання спірного договору, стягнення з відповідача на користь місцевого бюджету заборгованості з орендної плати на суму 10378,8грн., штрафу (розмір орендної плати, передбачений договором за перший місяць) на підставі п.9.5 спірного договору на суму 947,3грн., а також зобов’язання відповідача повернути Управлінню житлового господарства Запорізької міської Ради спірне приміщення за актом прийому-передачі, підписаним відповідачем з Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №13" на підставі п.5.12 спірного договору. З даним висновком місцевого господарського суду погодився суд апеляційної інстанції, та за результатами здійснення апеляційного провадження залишив без змін прийняте у справі рішення.

Проте колегія суддів касаційної інстанції не може погодитись з такими висновками судів попередніх інстанцій та вважає їх передчасними з наступних підстав.

Статтею 203 ЦК України визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч.1-3 ст. 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

У відповідності до ст. 793 ЦК України (у редакції станом на день складання та підписання договору) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

У відповідності до п.105 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004р. N20/5 (z0283-04) , договори найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) посвідчуються як державними, так і приватними нотаріусами за місцем знаходження об'єкту нерухомості.

Згідно статті 210 Цивільного кодексу України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно ст. 794 ЦК України (у редакції станом на день складання та підписання договору) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації. Постановою КМУ №671 від 26.05.2004р. (671-2004-п) з метою забезпечення реалізації фізичними і юридичними особами права на визнання державою правочинів, щодо яких передбачена державна реєстрація, до прийняття Верховною Радою України згідно із статтею 210 Цивільного кодексу України відповідного закону, затверджено Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, пунктами 5, 6 якого визначено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж один рік підлягає державній реєстрації шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Зі змісту частини 3 статті 640 Цивільного кодексу України вбачається, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації –з моменту державної реєстрації.

Проте вказані норми залишені поза увагою судів попередніх інстанцій, які при розгляді даного спору не з'ясували всупереч положень ст. 43 ГПК України дотримання сторонами договору вимог ст.ст. 793, 794 Цивільного кодексу України (у редакції станом на день складання та підписання договору), з посиланням на докази, які про це свідчать.

Враховуючи вищевикладене, неповне встановлення судами попередніх інстанцій обставин, що мають значення для справи, є порушенням вимог: ст.47 ГПК України (1798-12) , яка визначає, що судові рішення приймаються за результатами обговорення усіх обставин справи; ст. 38 ГПК України, яка зобов’язує суд у разі, якщо подані сторонами докази є недостатніми, витребувати від підприємств та організацій незалежно від їх участі у справі документи і матеріали, необхідні для вирішення спору; ст. 43 ГПК України, за якою господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Оскільки передбачені ст.ст. 111-5, 111-7 Господарського процесуального кодексу України межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені попередніми судовими інстанціями чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення та постанова у справі підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції в іншому складі суду.

Під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, і в залежності від встановленого, правильно застосувати норми матеріального права до спірних правовідносин та прийняти обґрунтоване і законне судове рішення у відповідності до норм процесуального права.