Приватне мале підприємство "Віскарія" звернулося до господарського суду з позовом до Управління комунального майна Хмельницької міської ради про визнання недійсною відмови у включенні приміщення площею 324,1кв.м., що знаходиться за адресою м. Хмельницький, вул. Свободи, 14 А, до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, зобовязання відповідача включити приміщення площею 324,1кв.м., що знаходиться за адресою м. Хмельницький, вул. Свободи, 14 А, до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Позовні вимоги обґрунтовано проведенням позивачем, як орендарем, невід'ємних поліпшень орендованого майна за згодою власника майна та уповноваженого ним органу, що надає йому право на викуп цього майна відповідно до пункту 51 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки.

Отже, відмова відповідача у включенні даного приміщення за пропозицією позивача до об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, є порушенням законних прав та інтересів позивача та приписів частини 2 статті 19 Конституції України, частини 3 статті 7, статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", пункту 51 Державної програми приватизації на 2000-2002 роки.

Відповідач відхилив позовні вимоги повністю, вказавши, що ним, як орендодавцем орендованого майна після передачі його до комунальної власності, не надавалася згода на проведення капітальних ремонтних робіт додаткових площ понад площі, погоджені з попереднім орендодавцем; позивачем не надано доказів, що підтверджують здійснення поліпшень орендованого майна у порядку, визначеному законодавством.

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 03.12.08р. (суддя Огороднік К.М.) позовні вимоги задоволено; визнано недійсною відмову Управління комунального майна Хмельницької міської ради, м. Хмельницький, у включенні приміщення площею 324,1кв.м., що знаходиться за адресою м. Хмельницький, вул. Свободи, 14 А, до переліку об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу, зобов'язано Управління комунального майна Хмельницької міської ради, м. Хмельницький, включити приміщення площею 324,1кв.м., що знаходиться за адресою м. Хмельницький, вул. Свободи, 14 А, до переліку об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 03.03.09р. (судді: Філіпова Т.Л. - головуючий, Горшкова Н.Ф., Майор Г.І.) рішення місцевого господарського суду було залишено без змін з мотивів його обґрунтованості, відповідності чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи.

Не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову у даній справі скасувати та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Скаргу мотивовано доводами про неправильне застосування господарськими судами норм матеріального права, а саме статті 778 Цивільного кодексу України; судовими інстанціями не було враховано відсутність погодження проектно-кошторисної документації на проведення ремонтних робіт орендодавцем, а також відсутність згоди орендодавця на проведення капітального ремонту додаткових площ орендованих приміщень.

Позивач у відзиві на касаційну скаргу та усно в судовому засіданні заперечив її доводи повністю, вказавши на законність та обґрунтованість судових рішень.

Заслухавши доповідь судді –доповідача, пояснення представників сторін, присутніх у судовому засіданні, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях та застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати чи вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду або відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або перевіряти докази.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, 01.09.2001р. Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Хмельницькій області та Приватним малим підприємством "Віскарія" було укладено договір № 11 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності. Відповідно до пункту 1.1 договору, відділення передало, а підприємство прийняло в строкове платне користування нерухоме майно –підвальне приміщення в гуртожитку площею 143,5кв.м., що знаходиться за адресою м. Хмельницький, вул. Свободи, 14А з метою розміщення магазину непродовольчих товарів без підакцизної групи.

Відповідно до пункту 6.2 договору, за згодою орендодавця позивач має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.

Судами встановлено, що 11.05.2004р. Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Хмельницькій області та Приватним малим підприємством "Віскарія" було укладено додаткову угоду до первісного договору оренди від 01.09.2001р., відповідно до якої у строкове платне користування позивача передано нерухоме майно –нежитлове приміщення в гуртожитку площею 317,9кв.м. за адресою м. Хмельницький, вул. Свободи, 14А з метою розміщення: магазину продовольчих товарів площею 75,9кв.м. (підакцизна група площею 20,5кв.м.), виробничих приміщень площею 125,3кв.м., офісу площею 30,4кв.м., бані площею 36,6кв.м., піцерії площею 29,2кв.м.

Відповідно до технічного висновку за результатами обстеження технічного стану нежитлового підвального приміщення площею 317,9кв.м. гуртожитку по вул. Свободи, 14А у м. Хмельницькому, приміщення не було придатне до експлуатації та потребувало капітального ремонту.

У відповідь на звернення позивача Регіональне відділення Фонду державного майна України по Хмельницькій області надало згоду листом № 9 від 19.04.2004р. на проведення поліпшень орендованого державного майна на площі 92кв.м. при умові, що вартість державного майна зменшена не буде.

Згідно висновку про вартість майна за оцінкою орендованого приміщення на замовлення позивача, на 30.04.2004 року вартість орендованого приміщення становила 108995грн. (без ПДВ), з чого визначено плату за базовий місяць оренди.

На підставі наявної в матеріалах справи довідки про вартість виконаних робіт, акта приймання виконаних робіт, у жовтні 2004 року позивач провів капітальні ремонтні роботи орендованого приміщення; згідно довідки Регіонального відділення Фонду державного майна України по Хмельницькій області від 29.08.2006р. здійснені позивачем поліпшення орендованого майна в рахунок орендної плати не зараховувались.

Актом приймання-передачі від 28.11.2005р. гуртожиток, в якому знаходиться орендоване приміщення, передано в комунальну власність.

Судами встановлено, що 14.04.2006р., 15.09.2006р., 04.12.2006р., позивач звернувся до Хмельницької міської ради з проханням надати дозвіл на продовження виконання капітального ремонту орендованого приміщення; рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради № 747 продовжено строк оренди приміщення, а листом від 04.01.2007р. надано дозвіл на продовження виконання капітального ремонту орендованого приміщення.

12.02.2007р. позивачем та відповідачем укладено договір оренди нежитлового приміщення площею 324,1кв.м. за адресою м. Хмельницький, вул. Свободи, 14А.

За визначенням суду, в березні 2007р. позивачем було завершено капітальні ремонти невід'ємних поліпшень орендованого приміщення (?), після чого позивач звернувся до відповідача з проханням погодити проектну документацію на проведення капітальних ремонтних робіт та розглянути акти виконаних робіт як таких, що на його думку, підтверджують здійснення невід'ємних поліпшень орендованого приміщення для їх затвердження.

17.01.2008р. управління комунального майна повідомило позивача про неможливість проведення перевірки та затвердження актів виконаних робіт, оскільки вони не відповідають дозволу на поліпшення орендованого майна.

24.04.2008р. позивач звернувся до відповідача з заявою про включення приміщення площею 324,1кв.м. по вул. Свободи 14А у м. Хмельницькому до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу; листом від 23.05.2008р. йому було відмовлено.

Судами прийнято до уваги, що Постановою Хмельницького міськрайонного суду від 07.10.2008р. задоволено адміністративний позов Приватного малого підприємства "Віскарія" до Управління комунального майна Хмельницької міської ради, яким визнано протиправною відмову управління у погоджені кошторисної документації підприємства "Віскарія" на капітальні ремонтні роботи невід'ємних поліпшень спірного орендованого приміщення.

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, дійшли висновків, що позивач набув права на викуп орендованого приміщення відповідно до частини 3 статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", відповідно до якої викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації: зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна" (2269-12) .

Також судові рішення обґрунтовано пунктом 51 Державної програми приватизації на 2000-2002 року, затвердженої Законом України від 18.05.2000 року № 1723-ІІІ (1723-14) (далі —Програма), за яким у разі поліпшення орендованого майна за згодою орендодавця, за рахунок власних коштів, яке неможливо відокремити від орендованого об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше ніж 25 відсотків залишкової вартості майна, орендар отримує право на викуп цього майна.

Проте судова колегія вважає висновки судів попередніх інстанцій передчасними, оскільки вони не ґрунтуються на встановлених належним чином обставинах справи, що підлягали встановленню при вирішенні даного спору.

Так, згідно з пунктом 48 Програми приватизації, продаж об'єктів групи А здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) (далі —Закон) та цієї Програми.

За частиною 1 статті 7 Закону Фонд державного майна України, Верховна рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності та підлягають: продажу на аукціоні, за конкурсом; викупу.

Включення об'єктів приватизації до відповідних переліків здійснюється за ініціативою відповідних органів приватизації чи покупців. Покупці подають до відповідного органу приватизації заяву про включення підприємства до одного з вказаних вище переліків; Законом визначено перелік випадків, коли можлива відмова у приватизації (особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно з цим Законом; є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства; не затверджено переліків, передбачених частиною 1 статті 7 Закону).

Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000р. № 14-рп/2000 (v014p710-00) пропозиція покупця щодо способу приватизації не є обов'язковою для органів, які визначають або затверджують переліки об'єктів малої приватизації, за винятком випадків, передбачених статтею 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та іншими законами.

Статтею 11 Закону передбачено, що викуп об'єктів малої приватизації застосовується щодо об'єктів малої приватизації:

- не проданих на аукціоні, за конкурсом;

- включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу;

- зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України Про оренду державного майна" від 10.04.1992 року №2269 - ХІІ (2269-12) .

Також відповідно до пункту 51 Програми у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна орендар одержує право на викуп цього майна, якщо ним за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта, без завдання йому шкоди, вартістю не менше ніж 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна. Таке право орендар одержує у разі прийняття за власною ініціативою органом приватизації рішення про приватизацію об'єктів групи А.

Відповідної позиції додержується також Верховний Суд України (Постанова Верховного Суду України від 01.06.2004р. у справі № 11/68-03).

Визначивши, що у позивача виникло право на приватизацію орендованого приміщення у визначений ним спосіб (шляхом викупу) на підставі частини 3 статті 11 Закону та пункту 51 Програми, місцевий господарський суд не встановив та не перевірив:

- чи передбачено право позивача на викуп договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України Про оренду державного майна" від 10.04.1992 року №2269 –ХІІ (2269-12) ;

- чи приймалося рішення про приватизацію орендованого майна органом приватизації за власною ініціативою;

- чи відсутні усі визначені Законом законодавчі обмеження на приватизацію спірного приміщення.

Вказані обставини є істотними для вирішення даного спору.

Також судова колегія зазначає, що судами не досліджено зміст договору оренди та відповідної проектно-кошторисної документації та не з'ясовано зміст взаємних прав та обов'язків сторін, зокрема, чи є тотожними право позивача на здійснення невід'ємних поліпшень та обов'язок здійснити капітальний ремонт, та що саме здійснювалося позивачем, який правовий зміст та правові наслідки виконання ним "капітального ремонту невід'ємних поліпшень" (?), про які йдеться у постанові адміністративного суду та наголошується в оскаржених судових рішеннях.

Судові рішення не містять встановленої вартості поліпшень, виконаних позивачем, та їх відсотковий склад відносно вартості майна.

Апеляційний господарський суд, переглядаючи справу в повному обсязі, допущені місцевим господарським судом порушення не усунув.

Відповідно до роз’яснень, що викладені в постанові Пленуму Верховного Суду України від 29.12.1976 р. № 11 "Про судове рішення" (v0011700-76) (зі змінами та доповненнями), рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Прийняті судами рішення цим вимогам не відповідають за вищевказаних підстав.

З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтею 111-7 Господарського процесуального кодексу України, рішення та постанова господарських судів підлягають скасуванню, а справа направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи господарському суду слід врахувати вищенаведене, та вирішити спір у відповідності до вимог чинного законодавства.

Керуючись статтями 43, 111-7, пунктом 3 статті 111-9, статтями 111-10, 111-11, 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційну скаргу Управління комунального майна Хмельницької міської ради задовольнити частково.

Постанову Житомирського апеляційного господарського суду від 03.03.2009р. у справі № 21/5149 Господарського суду Хмельницької області та рішення Господарського суду Хмельницької області від 03.12.2008р. скасувати.