Ухвалою від 28.04.2009 р. колегією суддів Вищого господарського суду у складі: головуючий –Дроботова Т.Б., судді Волковицька Н.О., Гоголь Т.Г., касаційна скарга була прийнята до провадження та призначена до розгляду на 23.06.2009 р.

У зв'зку з виходом судді Рогач Л.І., у судовому засіданні 23.06.2009 р. справа розглядалась по суті колегією суддів Вищого господарського суду України у постійному складі: головуючий –Дроботова Т.Б., судді Волковицька Н.О., Рогач Л.І., згідно із розпорядженням Заступника Голови Вищого господарського суду України від 22.06.2009р.

ВКФ "Побутсервіс" ТОВ звернулось до господарського суду Сумської області з позовом до Сумської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.03.2006 р., посилаючись на статтю 188 Господарського кодексу України, приписи Закону України "Про оренду землі" (161-14) та Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2004 р. № 1243 (1243-2004-п) .

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за умовами спірного договору позивачу земельна ділянка за адресою: м. Суми, вул. Ремісничій, 10-А площею 0,3340 га була надана в оренду під будівництво житлового будинку

Будівництво було завершене 07.11.2007 р. та прийнято в експлуатацію, про що свідчить Акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту –житлового будинку по вул. Ремісничій 10-А в м. Суми.

Вказаний житловий будинок не є власністю позивача і не перебуває у нього на балансі, а є спільною власністю його мешканців, тобто підстави для подальшого використання земельної ділянки позивачем та підстави продовження відносин оренди вказаної земельної ділянки відсутні.

На виконання пункту 5.4 спірного договору оренди земельної ділянки позивач листами № 09/735 від 29.07.2008 р., № 03/850 від 01.09.2008 р., № 03/984 від 08.10.2008р. звертався до міськради про розірвання договору оренди, яка у відповіді на листи повідомила, що підстави для розірвання договору оренди відсутні з огляду на відсутність у ради інформації щодо суб'єктів на балансі яких знаходяться збудовані об'єкти.

11.12.2008 р. ВКФ "Побутсервіс" ТОВ подало до суду заяву про зміну позовних вимог та просило суд припинити договір оренди земельної ділянки від 15.03.2006 р., посилаючись на приписи статті 416 Цивільного кодексу України, та статтю 141 Земельного кодексу України (а.с. 34-36).

Рішенням господарського суду Сумської області від 22.12.2008 р. (суддя Лущик М.С.) позовні вимоги задоволені повністю, припинено договір оренди земельної ділянки, укладений між ВКФ "Побутсервіс" ТОВ та Сумською міською радою від імені територіальної громади від 15.03.2006 р., що був посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу К.Д.Рибалко, зареєстрований в реєстрі за № 1310, затверджений рішенням Сумської міської ради від 29.03.2006 р. № 1685-МР та зареєстрований в Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії ДП "Центр земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" від 04.05.2006 р. за № 040661200994.

Мотивуючи рішення, керуючись статтею 141 Земельного кодексу України та статтею 416 Цивільного кодексу України, суд першої інстанції дійшов висновку, що відповідач необґрунтовано відмовляється від припинення договору оренди землі, чим порушує права позивач, оскільки останній продовжує сплачувати орендну плату за земельну ділянку, якою фактично користуються інші особи.

За апеляційною скаргою Сумської міської ради Харківський апеляційний господарський апеляційний господарський суд (судді: Токар М.В., Івакіна В.О., Фоміна В.О.) переглянувши рішення господарського суду Сумської області від 22.12.2008 р. в апеляційному порядку, постановою від 24.02.2009 р. скасував його, прийняв нове рішення, яким відмовив у задоволенні позовних вимог.

Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що підстави для припинення договору оренди земельної ділянки, передбачені пунктом 5.4 договору та Законом України "Про оренду землі" (161-14) відсутні, а стаття 141 Земельного кодексу України, на яку послався суд першої інстанції, передбачає підстави припинення права користування земельною ділянкою, що не є тотожним поняттю припинення договору оренди землі.

ВКФ "Побутсервіс" ТОВ подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить постанову Харківського апеляційного господарського суду від 24.02.2009 р. скасувати, а рішення господарського суду Сумської області від 22.12.2008 р. залишити без змін, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги порушенням судом апеляційної інстанції норм матеріального права.

Скаржник вважає, що судом апеляційної інстанції на було взято до уваги той факт, що право власності на житловий будинок по вул. Червоногвардійській, 55-в в м. Суми, для будівництва якого позивачу було надано у користування земельну ділянку, перейшло до третіх осіб –мешканців будинку, а відповідно до частини 3 статті 415 Цивільного кодексу України, особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває права користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що і попередній власник будівлі.

Заявник касаційної скарги вважає, що договір оренди земельної ділянки має бути саме припинено, а не достроково розірвано, оскільки перестали існувати підстави для подальшого існування та дії такого договору.

Заслухавши доповідь судді –доповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами під час розгляду справи, відповідно до рішення Сумської міської ради № 1627-МР від 22.02.2006 р. "Про вилучення, надання в оренду, продовження терміну користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям і підприємцям та внесення змін до рішень Сумської міської ради" 15.03.2006 р. між Сумською міською радою від імені територіальної громади міста Суми та ВКФ "Побутсервіс" ТОВ було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,3340 га, що розташована за адресою: м. Суми, вул. Ремісничій, 10-А під будівництво багатоповерхового житлового будинку терміном до 22.02.2026 р.

04.05.2006 р. договір було зареєстровано у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії ДП "Центр земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 040661200994.

Будівництво житлового будинку по вул. Ремісничій, 10-А в м. Суми було завершено 07.11.2007 р., що підтверджується актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, зареєстрованого Інспекцією державного архітектурно- будівельного контролю Сумської міської ради 28.11.2007 р. за № 152 та затвердженого рішенням Сумської міської ради від 27.11.2007 р. № 569.

Пунктом 5.3 договору оренди земельної ділянки від 15.03.2006 р. сторони передбачили підстави для припинення договору та встановивши, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку дії договору; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу (вилучення) земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності; ліквідації юридичної особи –орендаря.

Пунктом 5.4 договору встановлено, що договір оренди може бути достроково розірваний за взаємною згодою сторін за умови письмового попередження іншої сторони зацікавленою стороною не пізніше ніж за два місяці додати розірвання.

Під час розгляду справи судом першої інстанції було встановлено, що ВКФ "Побутсервіс" ТОВ листами № 09/735 від 29.07.2008 р., № 03/850 від 01.09.2008 р., № 03/984 від 08.10.2008 р. попереджав міськраду про розірвання договору оренди, у відповідях на які Сумська міська рада повідомила про відсутність підстав для розірвання договору, з огляду на відсутність у ради інформації щодо суб’єктів на балансі яких знаходяться збудовані житлові будинки.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору у даній справі (з урахуванням заяви про зміну позовних вимог від 11.12.2008 р.) є вимога ВКФ "Побутсервіс" ТОВ про припинення договору оренди земельної ділянки від 15.03.2006 р. відповідно до статті 416 Цивільного кодексу України, у зв’язку із закінченням використання позивачем земельної ділянки, наданої за спірним договором, за цільовим призначенням –будівництвом житлового будинку, який здано в експлуатацію.

Судова колегія вважає за необхідно зазначити, що правовідносини користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) визначені Главою 34 Цивільного кодексу України (435-15) .

Об'єктом суперфіція є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель з можливістю для суперфіціарія набути право власності на них та для землевласника –отримувати частку прибутку землекористувача. При наданні земельної ділянки в користування з метою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню ділянки. Установлення цільового призначення земель відбувається шляхом їх віднесення до тієї чи іншої категорії і здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (частина перша статті 20 Земельного кодексу України).

Підставами встановлення суперфіція є договір між власником земельної ділянки та майбутнім забудовником, а також заповіт. Заповіт також може бути підставою встановлення суперфіція в разі наявності в ньому заповідального відказу, яким заповідач зобов'язує спадкоємця надати іншій особі право користування для забудови земельною ділянкою, що входить до складу спадщини.

Суперфіцій може бути передано іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором. Укладення такого договору не вимагає погодження його умов із власником земельної ділянки та є для нього обов'язковим. Суперфіціарій не зобов'язаний повідомляти власника земельної ділянки про наступне відчуження суперфіція, оскільки в Цивільному кодексі (435-15) (на відміну від правил про відчуження емфітевзису) не закріплено переважне право власника перед іншими особами на купівлю права користування нею. Власник ділянки, у свою чергу, зобов'язаний зберігати той характер відносин з новим суперфіціарієм, який існував з його попередником відповідно до умов договору про встановлення суперфіція. При цьому слід розуміти, що відчужується або успадковується не земельна ділянка, а право користування нею.

Суперфіціарій (землекористувач) має право:

- використовувати ділянку для забудови (будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, жилих тощо споруд) відповідно до договору про суперфіцій та вимог закону (стаття 413 Цивільного кодексу України);

- користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором (стаття 415 Цивільного кодексу України);

- набувати право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;

- передавати суперфіцій іншим особам шляхом договору або заповіту.

При цьому особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

При цьому, правовідносини за договором оренди земельної ділянки урегульовані іншим діючим законодавством, зокрема, відповідними статтями Земельного кодексу України (2768-14) , Цивільного кодексу України (435-15) та Закону України "Про оренду землі" (161-14) .

Згідно зі статтями 1 та 6 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , Господарським кодексом України (436-15) , цим та іншими законами і договором оренди землі.

Відповідно до статті 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди землі.

Виходячи зі змісту норм Земельного кодексу України (2768-14) , громадяни та юридичні особи можуть набувати право власності або право користування на земельні ділянки, при цьому користування може бути постійним або тимчасовим (на підставі договору оренди).

Тобто, договір оренди земельної ділянки та договір суперфіцію не є тотожніми, оскільки підлягають окремому правовому регулюванню та мають властиві їм особливості.

Норми пункту 4 частини 1 статті 416 Цивільного Кодексу України врегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки.

Таким чином, під час розгляду справи судам першої та апеляційної інстанції, насамперед, необхідно було:

- надати правову оцінку спірним правовідносинам, які виникли у даній справі;

- з’ясувати правову природу спірного договору від 15.03.2006 р.;

- визначити норми, які регулюють спірні правовідносини;

- з’ясувати дійсні права та обов’язки землекористувача та власника землі;

- оцінити правовий зміст заявлених правових вимог і, в залежності із встановленого, вирішити спір відповідно до норм діючого законодавства.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що відповідно до 22 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , позивач, зокрема, вправі до прийняття рішення по справі змінити підставу або предмет позову, збільшити розмір позовних вимог за умови дотримання встановленого порядку досудового врегулювання спору у випадках, передбачених статтею 5 цього Кодексу, в цій частині, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог.

Предмет позову –це певна матеріальна –правова вимога позивача до відповідача. Предмет позову кореспондує зі способами захисту права.

Підстава позову –це фактичні обставини, на яких ґрунтується вимога позивача.

Зміна предмету позову означає зміну вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача. Зміна підстав позову –це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.

Приписи статті 22 Господарського процесуального кодексу України не передбачають права позивача на одночасну зміну предмету та підстав позову.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач звернувся до господарського суду з вимогою про розірвання договору оренди земельної ділянки від 15.03.2006 р. на підставі статті 188 Господарського кодексу України, а заявою від 11.12.2008 р. змінив позовні вимоги та просив суд припинити спірний договір, з посиланням на приписи статті 416 Цивільного кодексу України.

Проте, здійснюючи судовий розгляд справи, а ні судом першої, а ні судом апеляційної інстанції вказані приписи процесуального законодавства не були взяті до уваги, питання щодо одночасної зміни предмету та підстави позову, під час здійснення судового провадження не з’ясовувалось.

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що судами при розгляді справи та прийнятті судових рішень не взято до уваги та не надано належної правової оцінки всім доказам у справі в їх сукупності, що, враховуючи суть спору, свідчить про не з’ясування судами всіх обставин, які мають суттєве значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного суду України, викладених у пункті 1 Постанови від 29.12.1976 № 11 "Про судове рішення (v0011700-76) ", рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Неповне з’ясування всіх обставин справи, які мають значення для справи, дає підстави для скасування рішення та постанови у даній справі з мотивів, викладених у даній постанові та передачі справи на новий розгляд.

Оскільки передбачені процесуальним законодавством межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені попередніми судовими інстанціями чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення у справі підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з’ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об’єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, і в залежності від встановленого, правильно визначити норми матеріального права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, та прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

Керуючись статтями 111-7, пунктом 3 статті 111-9, статтями 111-10, 111-11, 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Рішення господарського суду Сумської області від 22.12.2008 р. та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 24.02.2009 р. у справі № 9/752-08 скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду Сумської області.