У грудні 2007 року ТОВ "Кома LTD" пред'явило у Господарському суді міста Києва позов до відповідача –ТОВ "Баккара ЛТД" про розірвання договору. Позивач вказував, що 13.09.05 між ним та відповідачем було укладено договір оренди приміщення № 13/09/2005ЛІ, згідно умов якого він зобов’язався передати відповідачу в тимчасове платне користування (оренду) нежилі приміщення № 135, № 138 (в літ. А), загальною площею 379,9 кв.м., які розташовані на першому поверсі та в підвалі будинку № 14 по бульвару Лесі Українки в місті Києві, а відповідач –прийняти приміщення та здійснювати орендну плату у розмірі, встановленому договором. Посилаючись на порушення відповідачем умов договору, яке полягає в: використанні об’єкту оренди не за його призначенням; здійсненні перепланування; порушенні санітарних та пожежних норм; розміщенні рекламних носіїв, позивач просив розірвати договір оренди приміщення № 13/09/2005ЛІ від 13.09.05, укладений між ТОВ "Кома LTD" та ТОВ "Баккара ЛТД" та виселити останнього із займаного ним приміщення.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 10 січня 2008 року (суддя: Ващенко Т.М.) позов задоволено. Розірвано договір оренди приміщення № 13/09/2005ЛІ від 13.09.05, укладений між ТОВ "Кома LTD" та ТОВ "Баккара ЛТД". Виселено ТОВ "Баккара ЛТД" з нежилого приміщення за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 14. Рішення вмотивоване посиланнями на порушення відповідачем умов договору, що є підставою для його розірвання та виселення відповідача з орендованого ним приміщення у відповідності до приписів статей 783, 785 Цивільного кодексу України.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 24 лютого 2009 року (колегія суддів у складі: Шипка В.В. –головуючий, Борисенко І.В., Євсікова О.О.) перевірене рішення суду першої інстанції скасовано, постановлено нове рішення про відмову у позові. Постанова вмотивована посиланнями на неправильне застосування місцевим судом норм матеріального права та на ту обставину, що позивачем, в порушення статті 33 Господарського процесуального кодексу України, не доведено порушення відповідачем умов спірного договору.

Не погоджуючись з винесеною у справі постановою, ТОВ "Кома LTD" звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, а саме: статей 651, 783 Цивільного кодексу України та статей 32, 33, 38, 43, 101 Господарського процесуального кодексу України, просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Відзив на касаційну скаргу судом не отримано.

Заслухавши доповідь судді Швеця В.О., пояснення представників сторін, розглянувши та обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів відзначає наступне.

Як установлено судами обох інстанцій та підтверджено матеріалами справи, 13.09.05 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Кома LTD" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Баккара ЛТД" було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 13/09/2005 ЛІ (далі - Договір), згідно умов якого позивач передав відповідачу у тимчасове платне користування приміщення, загальною площею 379,9 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Київ, бульвар Л.Українки, 14 на умовах визначених Договором. 15.09.05 сторони підписали акт прийому-передачі вказаного приміщення. Згідно п.п. 3.2. Договору приміщення передавалось на підставі відомостей, викладених в довідці-характеристиці № 1107399, виданої Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна та у відповідності з поверховим планом. Відповідно до п.п. 2.2. Договору приміщення надавалося в оренду відповідачу з метою використання в якості салону-магазину предметів інтер'єру, з вказівкою на те, що орендоване приміщення може використовуватися для інших цілей виключно на підставі письмової згоди орендодавця (позивача) та у відповідності з чинним законодавством. Підпунктом 11.1.1. Договору передбачено обов"язок відповідача використовувати спірне приміщення згідно його цільового призначення, у відповідності до умов Договору. Згідно п.п. 11.1.2. Договору відповідач взяв на себе зобов'язання використовувати приміщення як сумлінний орендар, не вчиняти дій, які можуть призвести до погіршення стану спірного приміщення, будь-то його власні дії (дії його працівників) або дії відвідувачів відповідача. Відповідно до вимог п.п. 11.1.5., 11.1.6. та 11.1.8. Договору відповідач зобов'язаний утримувати приміщення в належному санітарному та протипожежному стані, обладнати орендоване приміщення засобами пожежогасіння, не розміщувати в приміщенні обладнання та прилади, наявність яких в приміщенні може спричинити шкоду життю та здоров'ю людей, приміщенню, будинку, або майну, яке знаходиться в приміщенні або в будинку. Підпунктами 11.1.13. та 11.2.10. Договору сторони передбачили, що при необхідності проведення ремонту приміщення за власний рахунок всі плани та проекти щодо ремонту та технічного переобладнання приміщення письмово погоджуються з позивачем та відповідними інстанціями, при чому змінювати та додавати кабельні мережі в приміщені можливо лише з письмового дозволу орендодавця. Згідно з підпунктом 11.2.5. Договору відповідач має право розміщувати рекламні носії та стенди поряд з приміщенням з дозволу позивача та відповідних інстанцій.

Предметом заявленого позову є вимога Товариства з обмеженою відповідальністю "Кома ЛТД" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Баккара" про розірвання договору оренди приміщення № 13/09/2005 ЛІ від 13.09.05 і виселення відповідача з займаного приміщення з підстав порушення останнім умов договору оренди, в тому числі використання підвального приміщення не за цільовим призначенням, з грубими порушеннями санітарних та пожежних норм, самовільно проведене відповідачем перепланування орендованого приміщення та технічне переобладнання, а також без належного дозволу позивача та відповідних інстанцій розміщення відповідачем своїх рекламних носіїв.

Відповідно до пункту 6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Статтею 193 Господарського кодексу України визначено, що суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов’язковим для виконання сторонами. Статтею 526 вказаного Кодексу передбачено, що зобов’язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно зі статтею 610 Цивільного кодексу України порушення зобов’язання це є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання). Статтею 611 Цивільного кодексу України унормовано, що у разі порушення зобов’язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Підстави для зміни або розірвання договору встановлено статтею 651 Цивільного кодексу України. Відповідно до частини другої зазначеної статті договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Отже інші підстави зміни або розірвання договору (крім істотного його порушення) можуть встановлюватись, зокрема, договором.

Підпунктом 6.6. Договору сторони передбачили, що орендодавець має право дострокового розірвання договору за умови попереднього письмового повідомлення орендаря за один календарний місяць, якщо: орендар затримує сплату орендної плати на строк більше двох місяців за весь час дії Договору; затримує сплату комунальних платежів протягом одного місяця за весь час дії Договору; орендар без дозволу орендодавця передав права за цим договором третій особі (включаючи суборенду); орендар користується приміщенням всупереч Договору; орендар своїми діями систематично порушує санітарні, пожежні норми, норми вентиляції приміщення та такі факти підтверджені відповідними актами комісії орендаря або висновками офіційних органів.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач використовує приміщення не за цільовим призначенням, розмістивши в частині орендованих приміщень, що знаходяться у житловому будинку, склад та швейну майстерню, в той час як згідно умов Договору спірне приміщення надавалося в оренду відповідачу для використання в якості салону-магазину предметів інтер'єру, що підтверджується комісійними актами від 12.06.07, від 17.09.07, 26.10.07, 26.11.07, листом № 390/6 від 11.07.07 Комунального підприємства по утриманню та експлуатації житлового фонду "Липкижитлосервіс" разом з актом обстеження орендованого приміщення; листом № 2385 від 19.09.07 санітарного лікаря Печерського району м. Києва, листом № 046/155/6-3312 від 17.10.07 Головного управління житлового господарства м. Києва, постановою № 92 від 20.09.07 "Про застосування адміністративно-запобіжних заходів за порушення санітарного законодавства"Державної санітарно-епідеміологічної служби України. Суд також вказав, що відповідач в порушення умов п.п. 11.1.5., 11.1.6. та 11.1.8. Договору здійснював експлуатацію орендованого приміщення з грубими порушеннями санітарних та протипожежних норм, що підтверджується комісійними актами від 12.06.07, 17.09.07, 26.10.07, 26.11.07, листом № 2385 від 19.09.07 санітарного лікаря Печерського район м. Києва, листів № 1/821 від 13.07.07, № 1/11/72 від 18.09.07 Відділу з питань наглядово-профілактичної діяльності ГУМНС України Печерського району, в яких йдеться про постанову Печерського районного управління МНС України № 1/263 від 11.09.07 про застосування запобіжних заходів у зв'язку з порушенням вимог Закону України "Про пожежну безпеку (3745-12) " та "Правил пожежної безпеки в Україні. Судом установлено, що в порушення умов п.п. 11.1.2., 11.1.13. Договору відповідач без дозволу орендодавця та дозвільної і проектної документації затверджених у відповідних інстанціях здійснив перепланування нежилого приміщення першого поверху та технічне переобладнання підвального приміщення, що тим самим свідчить про його реконструкцію. Підставою для розірвання спірного Договору господарський суд також вказав розміщення ТОВ "Баккара" рекламних носіїв та стенди поряд з приміщенням без відповідного на те дозволу позивача, що є порушення п. 11.2.5 Договору (п. 11.2.5), що підтверджується листом КП виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київреклами" від 14.08.07 № 196-2879/КР, листом Головного управління з питань реклами Київської міської державної адміністрації від 28.09.07 (вих. № 066-1979/ГУ) та витягом з Розпорядження Київського міського голови від 14.11.07 № 607 (ra0607050-07) "Про демонтаж самовільно встановлених засобів зовнішньої реклами".

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду і відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив з недоведеності позивачем наявності правових підстав для розірвання спірного договору оренди у розумінні статті 783 Цивільного кодексу України, якою, на думку суду, визначено вичерпний перелік підстав для розірвання договору.

Колегія суддів касаційної інстанції не погоджується з вказаними висновками апеляційного суду. За правилами частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Всупереч зазначених вимог, апеляційний суд, відмовляючи у задоволенні позову, не дав належної правової оцінки умовам укладеного між сторонами договору оренди, зокрема, підпункту 6.6 договору, а також приписам статті 651 Цивільного кодексу України, якою передбачено право сторін обумовити договором й інші підстави розірвання договору, крім тих, які передбачені нормами закону, та помилково дійшов висновку про відсутність підстав для дострокового розірвання договору оренди і, як наслідок, повернення позивачеві об'єкта оренди. Відтак, колегія суддів касаційної інстанції визнає помилковим висновок суду апеляційної інстанції про вичерпність переліку підстав для розірвання договору оренди, визначених статтею 783 Цивільного кодексу України. Не застосування судом до спірних правовідносин правила статті 651 Цивільного кодексу України призвело до винесення незаконної та необґрунтованої постанови, у зв'язку з чим вона підлягає скасуванню.