У липні 2007 року Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація"(далі - позивач) подало до господарського суду міста Київ позов до ЗАТ "Перспектива"(далі –відповідач), третя особа на стороні позивача –Головне управління комунальної власності м. Києва про виселення відповідача з нежитлового приміщення загальною площею 503,20 кв.м, що розташоване у будинку № 13 літ. А по вул. Гната Юри у місті Києві, яке відповідач орендував за договором оренди № 08/1763 від 23.11.2004 та повернення цього приміщення позивачу у зв’язку із закінченням строку дії вказаного договору. У серпні 2007 року відповідач подав до суду зустрічний позов до позивача, третя особа на стороні відповідача - Головне управління комунальної власності м. Києва, у якому просив визнати поновленим строк дії договору оренди № 08/1763 від 23.11.2004.

Рішенням господарського суду міста Києва від 14.07.2008 первісний позов задоволено повністю: виселено відповідача з приміщення загальною площею 504,0 кв.м, що розташоване у будинку № 13 літ. А по вул. Гната Юри у місті Києві та зобов’язано його повернути позивачу; в задоволенні зустрічного позову відповідачу повністю відмовлено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 29.01.2009 рішення господарського суду міста Києва скасовано, прийнято нове рішення, яким у первісному позові про виселення та повернення нежитлового приміщення –відмовлено, а зустрічний позов про визнання поновленим строку дії договору оренди –задоволено; визнано поновленим строк дії договору № 08/1763 від 23.11.2004 на строк і на тих самих умовах, що були раніше встановлені договором, а саме: з 31.12.2006 по 31.12.2008.

Не погоджуючись з постановою Київського апеляційного господарського суду, КП "Київжитлоспецексплуатація"подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити без змін рішення господарського суду міста Києва від 14.07.2008. Доводи касаційної скарги зводяться до наступного:

- суд апеляційної інстанції скасувавши рішення суду першої інстанції та відмовивши у задоволенні первісного позову про виселення відповідача, фактично позбавив власника майна –Київську міську раду законної можливості розпоряджатися належним їй майном, не взявши до уваги дійсну волю власника (рішення Київської міської ради від 15.03.2007 № 272/933 (ra0272023-07) (додаток 1 п. 23), яким відповідачу відмовлено в укладенні договору оренди;

- судом апеляційної інстанції порушено та неправильно застосовано норми матеріального права, а саме частину 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статтю 764 ЦК України, частину 4 статті 284 ГК України;

- позивач у встановлений термін і належним чином повідомив відповідача про закінчення строку дії договору оренди від 23.11.2004 № 08/1763 та пред’явив вимогу звільнити орендоване приміщення і передати його по акту приймання-передачі орендодавцю;

- пунктами 5.4, 9.3 договору № 08/1763 передбачено особливий порядок його продовження, а саме: на підставі рішення Київської міської ради. Рішенням Київради від 15.03.2007 № 272/933 (ra0272023-07) (додаток 1 п. 23) відповідачу було відмовлено в наданні спірного нежилого приміщення в орендне користування.

У судовому засіданні 17.06.2009 представник відповідача заявив усне клопотання про зупинення провадження у даній справі до розгляду його заяви за нововиявленими обставинами у справі №31/500.

Колегія суддів касаційної інстанції відхиляє клопотання представника відповідача про зупинення провадження оскільки, відповідно до ст. 79 ГПК України господарський суд зупиняє провадження у справі в разі неможливості розгляду даної справи до вирішення пов'язаної з нею іншої справи, що розглядається іншим судом.

Належним доказом розгляду судом заяви Закритого акціонерного товариства "Перспектива"про перегляд судового рішення у справі №31/500 за нововиявленими обставинами, в розумінні ст. 34 ГПК України, мав би бути процесуальний документ суду, зокрема, ухвала суду про прийняття заяви; проте, відповідач належних доказів на підтвердження розгляду судом заяви Закритого акціонерного товариства "Перспектива"про перегляд судового рішення у справі №31/500 за нововиявленими обставинами не надав.

Колегія суддів Вищого господарського суду України, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судами норм процесуального права при ухваленні оскаржуваних судових актів, знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає задоволенню з таких підстав.

Судами попередніх інстанцій встановлено:

- між Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація"(позивачем за первісним позовом) та ЗАТ "Перспектива"(відповідачем за первісним позовом) 23.11.2004 було укладено договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва № 08/1763, за умовами якого позивач на підставі рішення господарського суду міста Києва від 02.12.2003 № 1/358 передав, а відповідач прийняв в оренду нежиле приміщення загальною площею 503,2 кв. м, що розташоване в будинку № 13 літ. А по вул. Гната Юри у місті Києві для розміщення кондитерського цеху, в тому числі стіл замовлень (п.п. 1.1, 2.1);

- термін дії договору відповідно до пункту 9.1 встановлювався з 23.11.2004 до 31.12.2006;

- пунктом 9.3 договору передбачено, що після закінчення строку його дії він може бути продовжений на підставі рішення Київської міської ради;

- Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація"у встановлений термін належним чином повідомило ЗАТ "Перспектива" про закінчення строку дії договору оренди від 23.11.2004 № 08/1763 та пред’явило вимогу звільнити орендоване приміщення і передати його по акту приймання-передачі орендодавцю;

- відповідно до пункту 7.5 договору у разі закінчення строку договору або при його розірванні орендар зобов’язаний за актом приймання-передачі повернути об’єкт оренди орендодавцю у стані, в якому перебував об’єкт оренди на момент передачі його в оренду з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об’єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди;

- після закінчення строку дії договору оренди № 08/1763 відповідач продовжує користуватися спірним приміщенням, сплачувати орендні та комунальні платежі;

- ЗАТ "Перспектива" зверталось до третьої особи –Головного управління комунальної власності міста Києва з листом відносно продовження строку дії договору оренди, але відповіді не отримало.

Задовольняючи первісний позов та відмовляючи у задоволенні зустрічних позовних вимог, суд першої інстанції, керуючись ч. 1 ст. 2, ст. 3, 9, ч. 1 ст. 17, ч. 2 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ч. 2 ст. 327, статтями 525, 526, 610, 626, ч. 1 ст. 759 ЦК України, ст. 193, ч.2 ст. 291 ГК України, статтею 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік"виходив з того, що при укладенні спірного договору сторони погодили особливі умови його дії, зміни та подовження; Комунальне підприємство "Київжитлоспецексплуатація" повідомило ЗАТ "Перспектива" у встановлені законодавством порядку та строки про закінчення строку дії договору оренди та пред’явило вимогу щодо звільнення орендованого приміщення з передачею його по акту приймання; ЗАТ "Перспектива" порушило взяті на себе зобов’язання щодо своєчасного звільнення та повернення орендованого приміщення відповідно до умов договору оренди, не надало суду належних та допустимих доказів на спростування обставин, зокрема, щодо наявності рішення Київської міської ради, яким би було продовжено строк дії договору оренди № 08/1763 від 23.11.2004 у відповідності до умов пункту 9.3 договору; як станом на час закінчення строку дії договору оренди, так і на час звернення з позовом до суду та розгляду справи у судовому засіданні належні розпорядчі документи на право переукладення договору оренди приміщення на новий строк у ЗАТ "Перспектива"відсутні; рішенням Київської міської ради від 15.03.2007 за № 272/933 ЗАТ "Перспектива" за результатами проведеного конкурсу було відмовлено в наданні спірного приміщення в орендне користування; доказів зміни чи скасування у встановленому законодавством порядку рішення Київської міської ради № 272/933 ЗАТ "Перспектива"не надано; за умовами договору оренди за фактичне користування об’єктом оренди ЗАТ "Перспектива" зобов’язане сплачувати відповідні платежі до моменту передання (повернення) його орендодавцю.

Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення місцевого господарського суду та відмовляючи у задоволенні первісного позову і задовольняючи зустрічні позовні вимоги, дійшов висновку, що оскільки ЗАТ "Перспектива" у встановлений термін не одержало відповідний висновок Головного управління комунальної власності міста Києва, як встановлено в абзаці 1 частини 3 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якого орган уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом п’ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладенні договору оренди, та в абзаці 4 частини 3 цієї ж статті, згідно з яким якщо орендодавець не одержав у встановлений термін висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України, укладення договору оренди вважається з цими органами погодженим, то є підстави стверджувати, що укладення договору оренди № 08/1763 від 23.11.2004 зі згаданим органом погоджений. З урахуванням положень ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"ЗАТ "Перспектива" має переважне право на продовження договору № 08/1763, оскільки належним чином користується спірним приміщенням та вчасно сплачує платежі.

Проте колегія суддів Вищого господарського суду України не може погодитись з наведеними висновками суду апеляційної інстанції та вважає їх помилковими, зробленими з неправильним застосуванням норм матеріального права з огляду на таке.

Статтею 626 ЦК України встановлено, що підставою виникнення цивільних прав та обов’язків є договір, а відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За ч. 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"термін договору оренди визначається за погодженням сторін, а відповідно до ч. 2 ст. 26 цього ж Закону договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно із ст. 193 ГК України суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Як правильно встановлено судами обох інстанцій строк дії договору оренди сторони погодили з 23.11.2004 до 31.12.2006.

Статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"визначено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих саме умовах, які були передбачені договором.

Отже, орендар може скористатися своїм переважним правом на продовження договору оренди на той самий термін і на тих саме умовах лише у разі відсутності заяви орендодавця про закінчення терміну договору, надісланої орендарю в межах встановленого місячного строку після закінчення терміну договору.

Враховуючи наведені норми, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що суд апеляційної інстанції безпідставно залишив поза увагою наявність у матеріалах справи листа Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація"від 10.01.2007 № 155/105-30 щодо попередження ЗАТ "Перспектива" про закінчення строку дії договору оренди № 08/1763 та з вимогою щодо звільнення орендованого приміщення та передачі його по акту приймання, в той час як місцевий господарський суд дав належну оцінку зазначеному документу.

Крім того, не звернув увагу суд апеляційної інстанції на умову договору оренди, викладену у пункті 9.3, а саме про те, що сторони погодили, що після закінчення строку дії цього договору його дія може бути продовжена на підставі рішення Київської міської ради.

Судом першої інстанції встановлено, що рішенням Київради від 28.09.2006 № 34/91 затверджено Порядок передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, яким врегульовано організаційно-розпорядчі відносини, пов’язані з передачею в оренду (суборенду) цілісних майнових комплексів, будівель, споруд, приміщень, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, правові відносини між орендодавцем і орендарями щодо використання комунального майна, порядок укладання, припинення та розірвання договору оренди комунального майна врегульовані, зокрема, відповідно до пункту 10.1 Порядку підставою для укладення основного договору оренди майна є рішення Київради.

Разом з тим суд апеляційної інстанції не звернув увагу на досліджену місцевим господарським судом обставину щодо того, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна відповідно до статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік"здійснювалась виключно на конкурсних засадах, а за рішенням Київської міської ради від 15.03.2007 за № 272/933 (ra0272023-07) (додаток 1 п. 23) ЗАТ "Перспектива" за результатами проведеного конкурсу відмовлено у наданні спірного нежилого приміщення в орендне користування.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону у разі закінчення строку його дії та відмови від його продовження орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Пунктом 7.5 договору оренди передбачено, що у разі закінчення строку договору або при його розірванні орендар зобов’язаний за актом приймання-передачі повернути об’єкт оренди орендодавцю у стані, в якому перебував об’єкт оренди на момент передачі його в оренду з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які не можливо відокремити від об’єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Враховуючи наведене, колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що оскільки як станом на час закінчення строку дії договору оренди № 08/1763 так і на час звернення до суду з позовом належні розпорядчі документи на право переукладення договору оренди нежилого приміщення на новий строк у ЗАТ "Перспектива" відсутні, а спірний договір № 08/1763 від 23.11.2004 припинив свою дію 31.12.2006, то у ЗАТ "Перспектива" відсутні правові підстави для того, щоб займати орендовані приміщення.

Заслуговують на увагу і доводи місцевого господарського суду про те, що з урахуванням пункту 3.5 договору оренди № 08/1763 ЗАТ "Перспектива", користуючись об’єктом оренди після закінчення строку дії договору оренди і не повернувши його позивачу за актом приймання-передачі, зобов’язаний сплачувати відповідні платежі за фактичне користування об’єктом оренди до моменту передачі (повернення) його орендодавцю.

Згідно з п. 1 постанови Пленуму Верховного Суду України № 11 від 29.12.1976 р. "Про судове рішення" (v0011700-76) із змінами, внесеними постановами Пленуму від 24.04.1981 р. № 4, від 25.12.1992 р. № 13 (v0013700-92) , рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи з загальних засад і змісту законодавства України. Мотивувальна частина рішення повинна містити встановлені судом обставини, а також оцінку всіх доказів, визнаючи одні і відхиляючи інші докази, суд має це обґрунтувати, також мотивувальна частина кожного рішення повинна мати посилання на закон та інші нормативні акти матеріального права, на підставі яких визначено права і обов’язки сторін у спірних правовідносинах, норми процесуального права, керуючись якими суд встановив обставини справи, права і обов’язки сторін.

Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що постанова суду апеляційної інстанції наведеним вимогам не відповідає, а тому підлягає скасуванню, в той же час, оскільки у рішенні місцевого господарського суду викладені всі з’ясовані ним обставини справи, їм дано всебічну об’єктивну правову оцінку з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, то підстав для його скасування немає.