Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовом до Спільного підприємства у формі ТОВ "ИТЕА" і просило суд виселити останнього з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 81,5 кв.м., що розташоване за адресою: м.Одеса, пров.Чайковського, 19, та передати зазначене приміщення позивачу, стягнути заборгованість з орендної плати у сумі 8269,16 грн. за період з 20.04.2008р. по 26.08.2008р., та пеню у сумі 768,65 грн., нараховану за період з 16.09.2007р. по 26.08.2008р.

Позовні вимоги ґрунтуються на положеннях ст.ст. 18, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст.ст. 526, 530, 782 ЦК України та фактично обґрунтовані безпідставним займанням відповідачем спірного приміщення, оскільки позивач відмовився від договору оренди №51/2 від 20.03.2003р. через несплату відповідачем орендної плати протягом п'яти місяців підряд.

Рішенням господарського суду Одеської області від 01.12.2008р. (суддя Ю.Г.Фаєр) позов задоволено: виселено відповідача з нежилого приміщення, загальною площею 81,5 кв.м., що розташоване за адресою: м.Одеса, пров.Чайковського, 19; присуджено до стягнення з відповідача суму заборгованості з орендної плати у розмірі 8269,16 грн., пеню у розмірі 768,65 грн.

Вказане рішення ґрунтується на положеннях ст. 175, 291 ГК України, ст.ст. 319, 386, 549, 598, 611, 629, 762, 782, 785 ЦК України, ст.ст. 18, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та мотивовано відсутністю правових підстав для зайняття відповідачем спірного приміщення та несплатою орендної плати протягом п'яти місяців підряд, що є порушенням умов договору оренди.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 17.03.2009р. (головуючий, суддя Андрєєва Е.І., судді Ліпчанська Н.В., Мацюра П.Ф.) рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову.

При цьому суд апеляційної інстанції виходив з відсутності доказів повідомлення відповідача про час та місце розгляду справи у суді першої інстанції, що стало наслідком ухвалення рішення на підставі неповного з'ясування фактичних обставин справи.

Судом апеляційної інстанції, з урахуванням поданих відповідачем додаткових доказів, встановлено, що позивач відмовився від договору оренди, тоді, коли час для такої відмови не настав, оскільки заборгованість відповідача з орендної плати мала місце лише за два місяці. Проте ст. 782 ЦК України дає право орендодавцю відмовитися від договору у разі несплати орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить суд її скасувати як таку, що ухвалена з порушенням норм матеріального та процесуального права, та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваного судового акту, знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає задоволенню з таких підстав.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що розглянувши справу у відсутності відповідача, який не сповіщений належним чином про час та місце розгляду справи, судом першої інстанції були порушені норми процесуального права.

Проте колегія суддів не може погодитись з таким висновком з огляду на таке.

Так, відповідно до ст. 87 ГПК України, рішення та ухвали розсилаються сторонам не пізніше п’яти днів після їх прийняття або вручаються їм під розписку.

Як вбачається з матеріалів справи відповідач був належним чином повідомлений про час і місце проведення засідань місцевого суду у даній справі. Зокрема, ухвали суду першої інстанції про порушення провадження у справі та відкладення розгляду справи від 15.09.2008р., від 06.10.2008р., від 03.11.2008р., від 12.11.2008р. надсилалися судом першої інстанції відповідачу за двома адресами: м.Одеса, вул.Гоголя, 9/12 (згідно свідоцтва про державну реєстрацію та довідки ЄДРПОУ (а.с.2-3 т.2) та м.Одеса, пров.Чайковського, 19 (згідно договору оренди) (а.с.15, 44, 55, 56-58, 64 т.1).

Проте вказані ухвали повернуті до суду із зазначенням таких причин: за зазначеною адресою (вул.Гоголя, 9/12) не проживає; з даної адреси вибув (пров.Чайковського,19) (а.с.35-40, 46-51, 65-77 т.1).

У своїй апеляційній скарзі та доповненні до неї відповідач зазначав таку ж адресу, що і позивач у позовній заяві, а саме: м.Одеса, вул.Гоголя 9/12. (а.с.98-99, 103 т.1).

За загальними приписами господарського процесуального судочинства, судам ставиться в обов’язок лише повідомлення належним чином сторін у справі про час і місце розгляду справи, і не вимагається їх розшук, у випадку нез’явлення представників сторін у судове засідання.

Отже, з огляду на те, що відповідач належним чином був повідомлений про час і місце засідань суду, але не використав свого права на участь у розгляді справи, то суд першої інстанції правомірно розглянув справу без участі представника відповідача за наявними у справі матеріалами.

Відповідно до частини першої статті 101 ГПК України, у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Додаткові докази приймаються судом, якщо заявник обґрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього.

Проте, подаючи суду апеляційної інстанції додаткові докази, відповідач не обґрунтував у своїй апеляційній скарзі та доповненнях до неї неможливість їх подання суду першої інстанції. Не зазначив він й причин не отримання ухвал суду першої інстанції, враховуючи, що провадження у справі було порушено ще 15.09.2008р. і 08.12.2008р. відповідач знав про ухвалене 01.12.2008р. судове рішення, про що свідчить його клопотання про видачу копії рішення (а.с.86).

Розглядаючи справу в апеляційному порядку, суд апеляційної інстанції прийняв додаткові документи відповідача, дав їм оцінку, але в порушення ст. 101 ГПК України не зазначив з яких причин вони не були предметом розгляду суду першої інстанції.

Окрім того, висновок суду апеляційної інстанції про відсутність у позивача підстав відмовлятися від договору оренди, є таким, що не відповідає нормам матеріального права та не ґрунтується на матеріалах справи.

Згідно Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької діяльності.

Відповідно до ст.19 названого Закону, орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, визначається органами місцевого самоврядування. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Судом встановлено, що 20.03.2003р. між сторонами укладено договір оренди нежилого приміщення за умовами якого, позивач (орендодавець) передає, а відповідач (орендар) приймає у строкове платне володіння та користування нежиле приміщення загальною площею 81,5 кв.м., яке знаходиться за адресою: м.Одеса, пров.Чайковського, 19, строком з 01.10.2003р. по 01.10.2010 року.

Пунктами 2.3., 2.4 договору визначено, що орендар сплачує щомісячно до 15 числа поточного місяця орендну плату у сумі 692,0 грн. у т.ч.ПДВ з врахуванням індексу інфляції з повідомленням орендодавця про внесення платежів.

09.01.2007р. сторони уклали додаткове погодження до договору оренди від 20.03.2003р., де встановили, що на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006р. №1846 "Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" (1846-2006-п) за договором оренди приміщення орендна плата з 01.01.2007р. розраховується таким чином: індекс інфляції з 01.08.2003р. –1,432, місячна орендна плата на 01.01.2007р. –1 237,72 грн., а всього станом на 01.01.2007р. вона складає 1485,26 грн.

Даний договір оренди та додаткове погодження до нього є підставою для виникнення у його сторін прав та обов'язків, визначених цими договором та погодженням.

Відповідно до п.13 названої Методики, яка є обов'язковою для виконання сторонами в силу додаткового погодження від 09.01.2007р., розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Отже, за умовами договору та вказаної Методики щомісячна оренда плата складається безпосередньо з суми 1 237,72 грн. та індексу інфляції за поточний місяць.

Таким чином, відповідач мав сплачувати позивачу щомісячно до 15 числа наступного поточного місяця орендну плату у розмірі 1 237,72 грн., скорегованої на індекс інфляції за поточний місяць. Станом на 01.01.2007р. сума орендної плати за місяць, враховуючи діючий у той момент індекс інфляції - 1,432, складала 1485,26 грн., але підлягала щомісячному корегуванню.

Як свідчать матеріали справи, та підтверджується відповідачем, останній несвоєчасно сплачував позивачу орендні платежі та не здійснював корегування 1 237,72 грн. на індекс інфляції за поточний місяць, а продовжував сплачувати орендну плату з врахуванням індексу інфляції встановленого ще на 01.01.2007р. у сумі 1485,26 грн., що є порушенням умов договору щодо сплати орендної плати у встановленому розміру. Проте, як доводять матеріали справи, починаючи з лютого 2007р. розмір орендної плати щомісячно збільшувався за рахунок зростання інфляції.

Доводи апеляційної інстанції про те, що відповідач, розраховуючись за договором оренди, обґрунтовано виходив з розміру орендної плати саме 1485,26 грн. є таким, що не відповідає умовам договору оренди, у пункті 2.3. якого передбачено "з врахуванням індексу інфляції", та додаткового погодження до договору, де сторони встановили, що орендна плата розраховується на підставі Методики. Тому є помилковим висновок апеляційного суду, що мала місце заборгованість лише за два місяці –червень та липень 2008р.

Посилання суду апеляційної інстанції на те, що позивач не доводив відповідачу, який саме розмір орендної плати він повинен перераховувати, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки такого обов'язку позивача договором не передбачено, а навпаки визначено, що саме відповідач корегує розмір орендної плати за місяць на індекс інфляції за поточний місяць, і перераховує її позивачу до 15 числа поточного місяця, про що повідомляє останнього.

За розрахунками позивача заборгованість відповідача на день пред’явлення позову складає 8 269,16 грн. за період з 20.04.2008р. по 26.08.2008р.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що саме ця сума є боргом відповідача, оскільки платежі, які він здійснював, і які зараховував позивач, зокрема сплачена відповідачем у лютому 2008р. сума у розмірі 16 337,86 грн., була достатня лише для покриття боргу за минули місяці, сплати орендної плати за березень 2008р. включно та частково за квітень 2008р. у сумі 658,29 грн., з належної до сплати за квітень –1899,53 грн.

Наведене свідчить про те, що починаючи з травня місяця 2008р. відповідач взагалі не вносив орендну плату.

В силу ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок розірвання договору.

Відповідно до ч.3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного (господарського) суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Ними, зокрема, є Господарський та Цивільний кодекси України (435-15) .

Так, згідно ч.6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного Кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених ГК України (436-15) .

Відповідно до ч.3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. Питання дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін врегулюванні ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України, якою встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути розірвано достроково з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору майна в порядку встановленому ст. 188 цього Кодексу.

В силу ч.1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Частиною 3 ст. 651 ЦК України встановлено, що у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Положення статті 782 ЦК України передбачають право наймодавця відмовитися від договору найму (оренди), якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. При цьому, у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Враховуючи, що відповідач з травня 2008 року не вносив орендну плату, у позивача виникло право відмовитися від договору оренди.

Судами встановлено, що 12.08.2008р. позивач на підставі ст. 782 ЦК України надіслав відповідачу повідомлення про відмову від договору оренди у зв'язку з несплатою ним орендної плати та запропонував повернути орендоване приміщення до 26.08.2008р. (а.с.24 т.1).

Вказане повідомлення було отримано відповідачем 26.08.2008р. (а.с.25 т.1).

Таким чином, враховуючи положення ст. 782 ЦК України, договір оренди від 20.03.2003р. є розірваним з 26.08.2008р.

Статтею 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", встановлено, що у разі розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

В силу ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до п.3.6. договору оренди, у випадку дострокового розірвання договору відповідач зобов'язаний у 15-ти денний термін здати за актом позивачу приміщення у повному обсязі.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що вирішуючи спір по суті заявлених вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов'язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах, й ухвалив рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому у суду апеляційної інстанції не було правових підстав для його скасування.

За таких обставин, постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню, як така, що прийнята з порушенням норм матеріального та процесуального права, а рішення суду першої інстанції залишенню в силі.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9 –111-11 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , колегія суддів

1. Касаційну скаргу Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради задовольнити.

2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 17.03.2009р. у справі №34/174-08-3857 скасувати, залишивши в силі рішення господарського суду Одеської області від 01.12.2008р.