Товариство з обмеженою відповідальністю "Тера-Інвест" звернулось до господарського суду м. Києва, заявивши позовні вимоги вважати укладеною угоду до укладеного з Київською міською радою договору оренди земельної ділянки №91-6-00596 від 22.11.06 (про його поновлення) в редакції позивача та зобов'язання Головного управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації зареєструвати цю угоду.

Позов мотивовано посиланням на положення ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ст. 764 ЦК України та обставини звернення позивача до відповідача щодо поновлення договору оренди, але невчинення відповідачем жодних дій з цього приводу. Також позивач зазначає про порушення відповідачем передбачених ст. 181 ГК України строків розгляду цього питання.

Головне управління земельних ресурсів проти позову заперечило, посилаючись на відсутність порушення з його боку прав позивача, який в установленому порядку не звертався щодо реєстрації підписаного обома сторонами договору оренди.

Київська міська рада проти позову заперечила, посилаючись на його невідповідність вимогам ст.ст. (2768-14) 116 123-125 ЗК України з огляду на відсутність відповідного рішення ради.

Рішенням від 07.11.08 господарський суд м. Києва (суддя Самсін Р.І.) позовні вимоги задовольнив у повному обсязі.

Рішення мотивовано посиланням на положення ст. 181 ГК України, а також обставини непідписання радою запропонованого позивачем проекту угоди до договору оренди без надіслання протоколу розбіжностей або певних заперечень.

Постановою від 10.02.09 Київський апеляційний господарський суд (колегія суддів у складі: Мотороного О.А. –головуючого, Кошіля В.В., Шапрана В.В.) рішення суду першої інстанції скасував, а в задоволенні позову відмовив.

Постанова мотивована ненаданням позивачем доказів прийняття Київською міською радою рішення про передачу йому в оренду земельної ділянки, а відтак відсутність у нього права на поновлення договору оренди.

Ухвалою від 13.05.09 Вищий господарський суд України порушив касаційне провадження за касаційною скаргою позивача, в якій заявлено вимоги про скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення без змін рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована наявністю підстав для задоволення позовних вимог на підставі ст. 188 ГК України, а також відсутності рішення ради про відмову в погодженні змін щодо строку дії спірного договору оренди. Касатор вважає, що закон зобов'язує поновити договір оренди землі без прийняття додаткового рішення ради.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, судова колегія вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Предметом спору в даній справі є, зокрема, вимога вважати укладеною угоду до укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки №91-6-00596 від 22.11.06 (про його поновлення) в редакції позивача.

Приписи ст. 13 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

Відповідно ст.ст. 142- 145 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об’єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальної громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.

Статтею 116 ЗК України (в редакції на момент вирішення спору) визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

В силу ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, відповідно до рішення Київської міської ради №55/112 (ra55_1023-06) від 28.09.06 позивачеві передано в короткострокову оренду на 1 рік земельну ділянку площею 784 м2 (кадастровий номер 8000000000:91:178:0062) для реконструкції, експлуатації та обслуговування адміністративно-офісного будинку по вул. Тургенєвська, 27 у Шевченківському районі м. Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

На підставі цього рішення 22.11.06 між радою та позивачем укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) за №91-6-00596.

Пунктом 8.3 договору оренди передбачено переважне право орендаря на поновлення договору оренди після закінчення строку, на який його було укладено, при умові належного виконання обов'язків відповідно до умов договору.

Згідно з ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. В силу ч. 1 ст. 31 цього закону договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Щодо поновлення договору оренди земельної ділянки Закон України "Про оренду землі" (161-14) містить положення, які не є тотожними відповідним нормам ЦК України (435-15) та ГК України (436-15) .

Стаття 33 вказаного закону передбачає, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Тобто цією нормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню. Наявність у добросовісного орендаря переважного права на поновлення договору також не означає його обов'язкове поновлення за будь-яких умов. До того ж вказана норма не передбачає зміну відповідного рішення ради, яке є підставою для надання в оренду земельної ділянки, щодо встановлених в ньому строків оренди.

Разом з тим, відповідно до п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується на пленарному засіданні ради –сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

Таким чином, законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади, щодо регулювання земельних відносин є прийняття рішення сесії.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що позивач звернувся до відповідача з листом №54-11 від 16.11.07 щодо продажу відповідної земельної ділянки та продовження терміну її оренди на період розгляду цього питання Кабінетом Міністрів України, а також листом №31-07 від 07.07.08 щодо укладення угоди до договору оренди земельної ділянки (про його поновлення на 1 рік). Зважаючи на ненадіслання радою позивачеві в установлений ст. 188 ГК України строк заперечень чи протоколу розбіжностей щодо надісланої позивачем редакції угоди, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог.

Тобто визнаючи укладеною спірну угоду до договору оренди земельної ділянки, суд першої інстанції виходив не з обставин прийняття Київською міською радою на сесії відповідного рішення. Навпаки, судами встановлено обставини неприйняття нею жодного рішення.

Також з цього приводу суд першої інстанції зазначив про порушення радою термінів розгляду питання про поновлення спірного договору оренди. Проте такий висновок зроблений судом за відсутності встановлення обставин щодо оскарження бездіяльності відповідача та визнання її незаконною в судовому порядку. Оскарження певних дій або бездіяльності відповідача не визначені предметом спору в даній справі, яким є саме вимога вважати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, а відтак підставою для її задоволення може бути лише встановлення обставин щодо наявності передбачених законом підстав для поновлення договору.

Судова колегія не погоджується з висновком суду першої інстанції про визнання в якості такої підстави обставин відсутності направлення радою протоколу розбіжностей, оскільки з огляду на положення ст.ст. 4, 148, 151, 290 ГК України при врегулюванні правовідносин з оренди землі як основного національного багатства пріоритет мають норми спеціального законодавства.

Відповідно ж до положень земельного законодавства необхідною умовою укладення, зміни та поновлення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, а відтак визнання відповідного договору оренди поновленим за відсутності такого рішення є порушенням виключного передбаченого Конституцією України (254к/96-ВР) права цього органу на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту. Проте судом першої інстанції при вирішенні даного спору вказані вимоги не враховано, що призвело до прийняття незаконного рішення.

З огляду на викладене слід погодитись з висновком суду апеляційної інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог у справі за відсутністю позитивного рішення відповідача щодо поновлення спірного договору оренди земельної ділянки або визнання в судовому порядку незаконною відмови чи бездіяльності ради з цього питання.

Одночасно слід зауважити, що судом апеляційної інстанції в мотивувальній частині постанови безпідставно зазначено про те, що у позивача відсутнє право на поновлення (продовження) договору оренди. Судова колегія не погоджується з таким висновком, оскільки він не заснований на встановленні обставин прийняття Київською міською радою рішення про відмову позивачеві в поновленні спірного договору оренди. За відсутністю прийняття органом місцевого самоврядування такого рішення висновок про втрату позивачем передбаченого ст. 33 Закону України "Про оренди землі" права на поновлення договору є передчасним. З викладених вище підстав права позивача не можуть бути захищені в спосіб, визначений при зверненні з позовною заявою в даній справі, але позивач не позбавлений права на захист своїх прав у разі їх порушення передбаченим законом способом.