Товариство з обмеженою відповідальністю "Будпромальянс" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання недійсними пунктів 4.3 - 4.4 договору оренди земельної ділянки від 22.10.2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М., внесеного до реєстру під №2937, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 09.11.2007 року за №78-6-00480 у книзі записів державної реєстрації договорів з моменту його підписання.

Доповідач: Волковицька Н.О.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтував тим, що зміст оскаржуваних пунктів договору оренди земельної ділянки від 22.10.2007 року суперечить вимогам пункту 1 статті 203 Цивільного Кодексу України, статей 2, 13, 15, 17 Закону України "Про плату за землю", згідно яких використання землі в Україні є платним. Плата за землю складається у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває в державній або комунальній власності є договір оренди такої земельної ділянки, що підлягає державній реєстрації.

Позивач стверджує, що він набув право оренди лише з моменту здійснення державної реєстрації Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що було зроблено запис від 09.11.2007 року за № 78-6-00480 у книзі записів державної реєстрації договорів. Згідно з Актом приймання передачі від 09.11.2007 року об'єкт оренди було передано у користування орендарю також після державної реєстрації договору.

Також позивач зазначає, що час, з якого може нараховуватись орендна плата, розпочинається з моменту набрання чинності договором оренди, тобто з 09.11.2007 року, а з оскаржуваних пунктів договору оренди земельної ділянки від 22.10.2007 року вбачається обов’язок орендаря сплачувати орендну плату до моменту набуття права користування, фактичної передачі об’єкту оренди, та юридичного оформлення цього, ще й у безпідставно завищеному розмірі, посилаючись при цьому на положення статті 21 Закону України "Про оренду землі", якою встановлено, що річна орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній та комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" (2535-12) , та перевищувати 10 % їх нормативно грошової оцінки.

Рішенням господарського суду міста Києва від 03.09.2008 року позовні вимоги задоволені у повному обсязі.

За апеляційною скаргою Київської міської ради судове рішення переглянуте в апеляційному порядку і постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.01.2009 року скасоване з прийняттям нового рішення, яким у позові відмовлено.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Будпромальянс" звернулося до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 22.01.2009 року, а рішення господарського суду міста Києва від 03.09.2008 року залишити без змін.

Скаржник посилається на порушення апеляційним судом норм матеріального та процесуального права, а саме статті 19 Конституції України, статті 762 Цивільного кодексу України, статті 179 Господарського кодексу України, статті 15 Закону України "Про плату за землю", статті 21 Закону України "Про оренду землі", статті 102 Господарського процесуального кодексу України.

Заслухавши суддю –доповідача та присутніх в судовому засіданні представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові у даній справі, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до вимог статей 108, 111-7 Господарського процесуального кодексу України, касаційна інстанція рішення місцевих господарських судів та постанови апеляційних господарських судів переглядає за касаційною скаргою (поданням) та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Як вбачається із матеріалів справи спір стосується визнання недійсними пунктів 4.3.- 4.4 договору, яким передбачено, що "у випадку, якщо договір не підписаний орендарем в установленому законодавством порядку протягом п’яти місяців з моменту набуття чинності рішенням Київської міської ради, розмір орендної плати на період, аналогічний терміну прострочення терміну укладання договору оренди землі, встановлюється у п’ятикратному розмірі, але не більше десяти відсотків на місяць від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Після закінчення терміна за який сплачується орендна плата у п'ятикратному розмірі, орендна плата розраховується відповідно до пункту 4.2 договору".

Судами попередніх інстанцій встановлено, що рішенням Київської міської ради від 08.02.2007 року № 70/731 (ra0070023-07) "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Будпромальянс" земельних ділянок для реконструкції, експлуатації та обслуговування бази відпочинку на вул. Гамарника, 64 та для благоустрою скверу на вул. Селянській в Оболонському районі м. Києва" було передано ТОВ "Будпромальянс" земельні ділянки на вул. Гамарника, 64 у Оболонському районі м. Києва для реконструкції, експлуатації та обслуговування бази відпочинку та на вул. Селянській у Оболонському районі м. Києва для благоустрою скверу, в тому числі: площею 4,00 га –в довгострокову оренду на 10 років, зокрема, площею 3,07 га –за рахунок земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської Ради депутатів трудящих від 11.10.1966 року № 1466 "Про відвід земельної ділянки організації п/с 34 для будівництва піонерського табору"; площею 0,59 га –за рахунок земель, відведених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської Ради народних депутатів від 15.10.1979 № 1355/15 "Про відведення додаткової земельної ділянки Київському виробничому об'єднанню "Октава" під розміщення піонерського табору з будівництвом спального корпусу та клубу-їдальні; площею 0,34 га –за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування; площею 0,39 га –у короткострокову оренду на 5 років за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

На підставі вказаного рішення був укладений договір оренди земельної ділянки між Київрадою та ТОВ "Будпромальянс", який був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 09.11.2007 року за № 78-6-00480.

Скасовуючи рішення місцевого суду апеляційний суд виходив із того, що підписаний сторонами договір оренди земельної ділянки містить всі необхідні для такого типу договорів істотні умови, а сторонами були виконані всі необхідні дії для підписання вище вказаного договору. Укладаючи договір, позивач не заперечував проти оскаржуваних пунктів та зазначив, що місцевим судом помилково не було взято до уваги те, що в договорі оренди земельної ділянки у розділі 11 "Зміна умов договору та припинення і поновлення договору" передбачено, що всі зміни та/або доповнення до договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку, а у розділі 12 договору передбачено, що усі спори, що пов'язані із виконанням умов цього договору, вирішуються судами України при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов договору.

Однак, позивач не скористався своїм правом на врегулювання спору, пов’язаного із визнанням пункту 4.3 договору оренди земельної ділянки недійсним.

Крім того, апеляційний суд дійшов висновку, що умови договору оренди земельної ділянки відповідають вимогам чинного законодавства, були визначені на розсуд сторін і погоджені ними у відповідності з рішенням Київської міської ради від 15.07.2004 року № 457/1867 (ra0457023-04) "Про врегулювання процедури передачі в користування земельних ділянок в м. Києві".

Касаційна інстанція не може погодитись з таким висновком, оскільки його здійснено без врахування позовних вимог та норм діючого законодавства.

Так, апеляційний суд не звернув увагу на те, що позивач просив визнати недійсними пункти 4.3 –4.4 договору як такі, що суперечать нормам діючого законодавства, зокрема, статтям 15, 21, 25 Закону України "Про орендну плату", статтям 124, 125 Земельного кодексу України.

Згідно пункту 3 статті 215 Цивільного кодексу України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Отже апеляційним судом помилково застосовані норми права (179, 180, 181 Господарського кодексу України (436-15) , стаття 638 Цивільного кодексу України), які регулюють порядок укладання договору, в зв'язку з чим прийняли необґрунтоване рішення.

Одночасно суд першої інстанції задовольняючи позовні вимоги виходив із того, що пунктами 4.3.- 4.4 договору оренди земельної ділянки від 22.10.2007 року фактично встановлено зобов'язання щодо сплати орендної плати виходячи з періоду з моменту набуття чинності рішення Київської міської ради до укладення договору оренди землі, тобто розмір орендної плати поставлено в залежність від обставин, що існували до укладення договору оренди, що прямо суперечить вимогам статті 15 Закону України "Про оренду землі", яка передбачає, що власники землі та користувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою та положеннями статті 18 вказаного Закону, згідно з якою договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно статті 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Отже, господарський суд дійшов правильного висновку про наявність підстав, передбачених статтею 215 Цивільного кодексу України для визнання правочину в цій частині недійсним.

Таким чином, матеріали справи свідчать, що господарський суд першої інстанції в порядку статті 43, 101 Господарського процесуального кодексу України всебічно, повно і об'єктивно розглянув в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; дослідив, встановив та надав юридичну оцінку наданим сторонами доказам та дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог.