Калинівська селищна рада у березні 2008 року звернулася до Господарського суду м. Києва з позовом до ЗАТ "Вищий навчальний заклад "Київський славістичний університет" про розірвання договору оренди нежитлової будівлі від 22.03.06 і зобов'язати відповідача звільнити орендоване приміщення. Позовні вимоги обґрунтовані порушенням відповідачем умов договору оренди, в тому числі використання об'єкта оренди не за цільовим призначенням, що в силу статті 783 Цивільного кодексу України є підставою для розірвання договору оренди.

Заявою від 19.05.08 ЗАТ "Вищий навчальний заклад "Київський славістичний університет" звернувся до суду з зустрічною позовною заявою до Калинівської селищною ради і просив стягнути з позивача за первісним позовом 99 304,08 грн витрат, пов'язаних з утриманням орендованого приміщення. Обґрунтовуючи заявлені вимоги, відповідач за первісним позовом керувався приписами статей 764, 777, 778 Цивільного кодексу України.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 12.06.08 (суддя Борисенко І.І.) первісний позов задоволено. У задоволенні зустрічних позовних вимоги відмовлено. Рішення вмотивоване посиланнями на статті 291 Господарського кодексу України, статті 783 ЦК України і статтю 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на підставі яких суд дійшов висновку про наявність правових підстав для розірвання укладеного між сторонами договору оренди приміщення. Відмовляючи у зустрічному позові, суд виходив з недоведеності відповідачем понесення ним витрат по утриманню орендованого майна в силу статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 08.10.08 (колегією суддів у складі: Смірнової Л.Г. –головуючого, Алданової С.О., Шапрана В.В.) перевірене рішення суду першої інстанції залишено без змін з тих же підстав.

Не погоджуючись з прийнятими у справі судовими актами, Закрите акціонерне товариство "Вищий навчальний заклад "Київський славістичний університет" звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення і постанову у справі скасувати і прийняти нове рішення про відмову у первісному позові і задоволення зустрічних позовних вимог. Касаційна скарга вмотивована доводами щодо порушення судами обох інстанцій приписів статей 623, 764, 767, 777, 778 Цивільного кодексу України і частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

На адресу Вищого господарського суду України від Калинівської селищної ради надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому позивач зазначив про законність та обґрунтованість оскаржуваної постанови, а тому просить залишити її без змін, а касаційну скаргу –без задоволення.

Вищий господарський суд України, заслухавши доповідь судді Швеця В.О., пояснення представників сторін, переглянувши матеріали справи і доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування судами приписів чинного законодавства, відзначає наступне.

Як встановлено судами обох інстанцій та підтверджено матеріалами справи, 22.03.06 між Калинівською селищною радою та Закритим акціонерним товариством "Вищий навчальний заклад "Київський славістичний університет" був укладений договір оренди нежитлової будівлі загальною площею 178,6 кв. м. (далі –Договір). Згідно з п. 1 Договору відповідач за первісним позовом зобов'язався використовувати орендовану будівлю з метою розміщення в селищі Калинівка закладу освіти - Вищого навчального закладу ЗАТ "Київський Славістичний університет". Пунктом 4 Договору сторони передбачили, що орендна плата визначається згідно законодавством України і становить 1148, 00 грн за рік. Орендна плата перераховується щомісячно згідно виставлено розрахунку орендодавцеві не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом позову у даній справі є вимога Калинівської селищної ради до ЗАТ "Вищий навчальний заклад "Київський славістичний університет" про розірвання договору оренди від 22.03.06 та виселення відповідача з орендованого приміщення. Як на підставу позову позивач посилався на порушення відповідачем умов договору оренди щодо сплати орендної плати, невиконання обов'язку щодо укладення договору оренди земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт оренди і обов'язку стосовно страхування орендованого майна. Отже, предметом спору є наявність чи відсутність передбачених законодавством підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки з обставин, викладених у позовній заяві.

Відповідно до пункту 6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Як вбачається з матеріалів справи, спірне нежитлове приміщення є комунальною власністю, тому, відносини, пов’язані з передачею в оренду спірного майна регулюються також Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) . Відповідно до частини 1 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Судами установлено, що згідно з пунктом 6.1 Договору орендар зобов‘язався використовувати орендоване майно відповідно до умов Договору, а саме під розміщення закладу освіти –Вищого навчального закладу "Київський славістичний університет". Пунктами 6.7, 6.9 Договору передбачено обов'язки відповідача протягом місяця після укладення Договору застрахувати орендоване майно не менше ніж на його балансову вартість на користь орендодавця, а також укласти договір оренди земельної ділянки, площею 0,20 га, на якій розташовано об'єкт оренди. Відповідно до приписів статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Дана норма кореспондується з приписами статті 193 Господарського кодексу України. Статтею 525 цього ж кодексу унормовано, що одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Судами установлено, що за результатами обстежень орендованого приміщення, складено відповідний акт від 18.01.08, яким встановлено факт нецільового використання спірного приміщення відповідачем, а саме: використання приміщення для проживання працівників відповідача, відсутність укладеного договору оренди земельної ділянки, площею 0,20 га, на якій розміщено об'єкт оренди, та не виконання обов'язку щодо страхування орендованого майна. Статтею 783 Цивільного кодексу України унормовано, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, зокрема якщо, наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі. Судами установлено використання відповідачем орендованого приміщення не за цільовим призначенням, а також в порушення вимог пп. 6.7 і 6. 9 Договору неукладення відповідачем договору оренди земельної ділянки і страхування орендованого майна.

Відповідно до статті 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Приписами статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотними є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі розірвання договору оренди орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах зазначених у договорі оренди. З огляду на наведене, апеляційний суд дійшов вірного висновку про наявність підстав для задоволення вимог про розірвання спірного договору у судовому порядку та виселення відповідача із займаного приміщення.

Відмовляючи у задоволенні зустрічних позовних вимог, суди обох інстанцій виходили з того, що вартість поліпшення орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна компенсації не підлягають. Пунктом 8.5 Договору сторони передбачили, що відшкодування орендарю вартості зроблених ним невідокремлювальних поліпшень орендованого майна можливе за наявності дозволу орендодавця в межах суми збільшеної вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень. Статтею 778 Цивільного кодексу унормовано, що якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. У разі, якщо наймач зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, без згоди наймодавця, наймач не має права на відшкодування їх вартості. Судами обох інстанцій встановлено, що ЗАТ "Вищий навчальний заклад "Київський славістичний університет" не зверталося до позивача з проханням надати дозвіл на реконструкцію орендованого майна, сама ж Калинівська селищна рада таких дозволів відповідачу не надавала. Відтак суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку про відсутність правових підстав для стягнення з позивача за первісним позовом витрат відповідача, пов'язаних з утриманням орендованого майна.

Викладене свідчить про те, що приймаючи оскаржувану постанову, апеляційний суд дав вірну юридичну оцінку обставинам справи та правильно застосував норми матеріального та процесуального права.

Щодо доводів касаційної скарги, то вони не спростовують вказаного висновку суду, та, крім того, пов’язані з переоцінкою доказів, що виходить за межі повноважень касаційної інстанції. Відповідно до статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти їх.