Рішенням господарського суду м. Києва від 16.07.2008 у справі №35/332 (суддя Літвінова М.Є.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 04.12.2008 (колегія суддів у складі головуючого судді Андрієнка В.В., суддів Вербицької О.В., Буравльова С.І.), позовні вимоги Приватного підприємства "Райдуга-2" до Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) задоволені, вирішено вважати укладеним договір оренди земельної ділянки, що знаходиться на о. Гідропарк у Дніпровському районі м. Києва, між Приватним підприємством "Райдуга-2" та Київською міською радою в редакції, яка підписана Приватним підприємством "Райдуга-2" та відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі" (161-14) та умовам Типового договору оренди землі, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (220-2004-п) , а земельну ділянку такою, що передана в оренду, з моменту набрання чинності судовим рішенням, зобов'язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати договір оренди земельної ділянки, укладений між Київською міською радою та Приватним підприємством "Райдуга-2".

Київська міська рада та Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації), вважаючи судові акти у справі такими, що прийняті з порушенням судами попередніх інстанцій норм ст. ст. 9, 93, 116, 123, 124, 152 Земельного кодексу України, ст. ст. 2, 15, 16, 20, 21 Закону України "Про оренду землі", ст. 7 Закону України "Про плату за землю", ст. ст. 26, 71 Закону України "Про місцеве самоврядування", ст. ст. 20, 179, 184, 187, 290 Господарського кодексу України, ст. 11 Цивільного кодексу України, в поданих касаційних скаргах просять їх скасувати, прийнявши нове рішення про відмову в позові.

Приватним підприємством "Райдуга-2" подано відзив на касаційну скаргу Київської міської ради, за змістом якого позивач заперечує доводи касаційної скарги, посилаючись на обов’язок ради відвести земельну ділянку в оренду на виконання вимог ч. 3 ст. ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 120 Земельного кодексу України, оскільки спір у справі стосується переоформлення права користування земельною ділянкою.

Заслухавши у відкритому судовому засіданні пояснення представників сторін, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного та рішенні місцевого господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що 21.12.1994 між ПП "Райдуга-2" (покупець) та Комітетом по оренді та приватизації комунального майна Дарницького району м. Києва (продавець) було укладено договір купівлі-продажу цілісного майнового комплексу - кафе "Шашлична", що знаходиться за адресою: м. Київ, Гідропарк, на виконання умов якого, 21.12.1994 сторонами підписано акт передачі проданого майна.

05.05.1998 ПП "Райдуга-2" отримало Свідоцтво про власність № 76-цмк, згідно якого ПП "Райдуга-2" є власником цілісного майнового комплексу кафе "Шашлична", що знаходиться за адресою: м. Київ, парк культури та відпочинку "Гідропарк".

Як зазначили суди попередніх інстанцій, за розпорядженням Київради від 21.06.2000 була сформована кадастрова справа № А-1403, яка 04.11.2002 передана до Київради.

Як вказано в судових актах, 16.02.2007 ПП "Райдуга-2" звернулось до Київради з пропозицією про укладення договору оренди земельної ділянки та надало два примірники договору, проте, договір Київським міським головою не підписаний і не повернений позивачеві з протоколом розбіжностей.

Вважаючи, що таким чином Київська міська рада порушує право на оренду спірної земельної ділянки, позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору укладеним і зобов’язання його зареєструвати.

Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з того, що відповідачі, в порушення власних повноважень і загального порядку укладення господарських договорів, встановленого ст. 181 Господарського кодексу України, ст. ст. 638, 641, 642 Цивільного кодексу України, ухилилися від розгляду запропонованого позивачем проекту договору оренди землі, який відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі" (161-14) та умовам Типового договору оренди землі, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (220-2004-п) , натомість позивачем дотримано усі вимоги чинного порядку набуття права оренди на земельну ділянку, яку він використовує з 1994 року для обслуговування приватизованого нерухомого майна.

Втім, висновки судів попередніх інстанцій про підставність і ґрунтовність позовних вимог колегія суддів вважає суперечливими, передчасними і такими, що не ґрунтуються на повно встановлених обставинах, які мають значення для правильного вирішення спору..

Так, згідно статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Згідно пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) , до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України (2768-14) та Законом України "Про оренду землі" (161-14) .

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності (стаття 93 Земельного кодексу України, ст. 1 Закону України "Про оренду землі").

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки (ч. 1 ст. 124 Кодексу).

Пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради.

Відповідно до приписів статті 16 Закону України "Про оренду землі" особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання), розгляд якої і надання земельної ділянки в оренду проводиться в порядку, встановленому Земельним кодексом України (2768-14) , при цьому, сторони укладають договір оренди землі лише у разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду.

Згідно статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками з земель державної та комунальної власності за рішеннями органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених Земельним кодексом України (2768-14) .

Втім, в порушення зазначених законодавчих приписів, судами не встановлено, чи розглядалось питання щодо спірної земельної ділянки і надання її в оренду позивачеві на сесії ради, і чи прийняте органом місцевого самоврядування у встановленому законом порядку позитивне рішення щодо цих питань або рішення про відмову у їх позитивному вирішенні.

Зважаючи на те, що необхідною передумовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, зобов’язання цього органу укласти такий договір, а, тим більше, вважати його укладеним в примусовому порядку за відсутності вказаного рішення, є порушенням його виключної, передбаченої Конституцією України (254к/96-ВР) , компетенції на здійснення права власності від імені українського народу на управління землями, яке підлягає захисту, а порушені права позивача можуть захищатися лише способами, передбаченими статтею 152 Земельного кодексу України, з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства.

При цьому, відповідно до ч. 9 ст. 123 Земельного кодексу України право позивача на звернення до суду обумовлене наявністю відмови органу місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у користування, також, до компетенції судів може бути віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути відповідне питання на сесії ради, а не прийняття судом замість ради конкретного і бажаного позивачем рішення щодо розпорядження землею.

Отже, задовольняючи позов, суди не врахували право ради самостійно вирішувати питання щодо надання в оренду земельної ділянки і залишили поза увагою, що до вирішення радою цього питання право позивача на оренду не може вважатись порушеним, відтак, є передчасним висновок судів попередніх інстанцій про задоволення позовних вимог.

Крім того, поза увагою судів попередніх інстанцій залишилося і те, що згідно ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації, при цьому, судами не встановлено чи відповідає примус до укладення договору за рішенням суду за відсутності волевиявлення ради на укладення договору оренди землі вимогам ч. 1 ст. 187 Господарського кодексу України щодо обов’язковості укладення такого договору через пряму вказівку закону та способам захисту порушених прав та охоронюваних законом інтересів, встановленим ст. 16 ЦК України, ст. 20 ГК України, ст. 152 Земельного кодексу України.

Загальний порядок укладення господарських договорів унормований статтею 181 Господарського кодексу України, за приписами якої господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками, запропонований проект якого надається другій стороні для узгодження у двох примірниках, при цьому, у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).

Таким чином, позивач мав довести, а суд встановити дотримання позивачем вимог зазначеної норми щодо надання (надсилання) Київській міській раді проектів договорів оренди, адже, такі докази в матеріалах справи відсутні, хоча суди посилаються на лист позивача від 16.02.2007.

Примусовий порядок укладення господарських договорів за рішенням суду регулюється статтею 187 Господарського кодексу України та статтею 649 Цивільного кодексу України, виходячи зі змісту яких і принципу свободи договору, переддоговірні спори поділяються на спори про спонукання до укладення договору, якщо одна з сторін ухиляється від його укладення, та на спори з умов договору, коли сторони не врегулювали розбіжності щодо його умов, при цьому, можливість розгляду судом цих спорів обумовлюється обов’язковістю договору (за державним замовленням, на підставі правового акту органу державної влади чи місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом).

Як вбачається зі змісту позовної заяви, позивач обґрунтовував свої вимоги саме ухиленням Київської міської ради від укладення договору, отже, позивач мав також довести, а суд встановити обставини, які свідчать про таке ухилення саме зі сторони вказаного відповідача.

Таким чином, порушення судами попередніх інстанцій вимог ст. 43 ГПК України щодо повноти з'ясування обставин справи, неповне дослідження предмету і правової природи спору унеможливлює висновок суду касаційної інстанції про правильність застосування судами приписів матеріального та процесуального права.

Посилання суду апеляційної інстанції на приписи ч. З ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 120 Земельного кодексу України, на підставі яких суд вважає, що внаслідок переходу до позивача нерухомого майна (його приватизації), яке розташоване на земельній ділянці, що була в оренді за договором з попереднім власником майна, право на довгострокову оренду (на строк не менше десяти років) землі переходить до позивача, а рада зобов’язана переоформити договір оренди, колегія суддів вважає помилковим, оскільки в зазначених нормах не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на умовах оренди від відчужувача майна, адже, виникнення такого права у набувача можливе лише за рішенням власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності, яким є Київська міська рада, крім того, будь-які докази перебування спірної земельної ділянки в оренді у попереднього власника майна (відчужувача комунального майна) в матеріалах справи відсутні, отже, суд апеляційної інстанції не врахував, що порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності в оренду, унормований статтею 124 Земельного Кодексу України, не містить імперативного обов’язку органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладання договору оренди землі з особою, яка придбала право власності на об’єкти нерухомості, які на цій землі розташовані, поза межами встановленої у кодексі процедури.

Відповідно до постанови Пленуму Верховного суду України від 29.12.1976 № 11 "Про судове рішення" (v0011700-76) рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Мотивувальна частина рішення повинна містити встановлені судом обставини, а також оцінку всіх доказів. Визнаючи одні і відхиляючи інші докази, суд має це обґрунтувати. Мотивувальна частина рішення повинна мати також посилання на закон та інші нормативні акти матеріального права, на підставі яких визначено права і обов’язки сторін у спірних правовідносинах.

Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду стосовно встановлених обставин і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Резолютивна частина рішення повинна містити чіткі та безумовні висновки, що ґрунтуються на аналізі та оцінці фактичних обставин, викладених у його мотивувальній частині, та відповідати застосованим до спірних відносин нормам права.

Однак, в порушення цих приписів і вимог ст. 84 ГПК України судами попередніх інстанцій не встановлено наявність чи відсутність обставин, які входять до предмету доказування і з якими закон, на який посилається позивач, пов’язує виникнення у нього права на позов у обраний ним спосіб захисту, а у відповідачів –обов’язку укласти і зареєструвати договір оренди землі.

Оскільки відповідно до приписів ст. ст. 111-5, 111-7 ГПК України касаційна інстанція перевіряє повноту встановлення та юридичну оцінку обставин справи і не наділена повноваженнями щодо їх встановлення, колегія суддів на підставі п. 3 ст. 111-9 ГПК України вважає за необхідне скасувати судові акти попередніх інстанцій, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції для встановлення зазначених обставин і надання їм належної правової оцінки з врахуванням всіх вищевикладених вказівок цієї постанови.