Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

В судовому засіданні взяли участь представники:

- позивача: Чернюшок О.І. дов. №161/08 від 23.09.2008р.

- відповідача-1: Соловйова К.С. дов. №152-Д від 29.12.2008р.

- відповідача-2: не з?явились

- третьої особи: не з?явились

- прокуратури: Громадський С.О. посв. №76 від 10.02.2005р.

Товариство з обмеженою відповідальністю "МАС" звернулося до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Фонду майна Автономної Республіки Крим про визнання недійсним п.1 наказу Фонду майна Автономної Республіки Крим за № 1122 від 29.09.2004 року щодо приватизації об'єкта через аукціон та спонукання відповідача прийняти рішення про зміну способу приватизації майна шляхом викупу і укласти договір купівлі-продажу нежитлових приміщень: корпусу №3 загальною площею 1623,2 кв. м., розташованого за адресою: місто Ялта, вул. Полікурівська, 25.

Відповідач - Фонд майна Автономної Республіки Крим звернувся з зустрічним позовом про визнання недійсним договору оперативної оренди зазначеного нерухомого майна, а саме –нежитлових приміщень корпусу №3 загальною площею 1623,2 кв.м, що знаходиться на балансі Кримського республіканського науково-дослідного інституту фізичних методів лікування та медичної кліматології ім. І.М.Сеченова, розташованих за адресою: місто Ялта, вул. Полікурівська,25, що належать Автономній Республіці Крим.

Позивачем за первісним позовом надавались уточнення позовних вимог, відповідно до яких, залишаючи правове обґрунтування незмінним, він просив закріпити за товариством з обмеженою відповідальністю "МАС" переважне право на викуп орендованого нерухомого майна –нежитлових приміщень корпусу №3 загальною площею 1623,2 кв. м., розташованих за адресою: місто Ялта, вул. Полікурівська, 25 на підставі проведених невід'ємних поліпшень.

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 21.12.2005 у справі № 2-8/7936-2005, залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 17.04.2006 року, позов товариства з обмеженою відповідальністю "МАС" задоволено. Визнано за позивачем переважне право на викуп орендованого нерухомого майна - нежитлових приміщень корпусу №3 загальною площею 1623,2 кв. м., розташованих за адресою: Автономна Республіка Крим, м. Ялта, вул. Полікурівська, 25.

В задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 12.10.2006 року вказані судові рішення скасовані, а справу передано на новий розгляд до господарського суду Автономної Республіки Крим.

Під час нового розгляду, ухвалою господарського суду Автономної Республіки Крим від 10.05.2007р. в якості відповідача до участі у справі залучено Верховну Раду Автономної Республіки Крим.

15.07.2008р. товариство з обмеженою відповідальністю "МАС" уточнило позовні вимоги та у зв'язку із зміною відповідачами способу приватизації спірного майна з аукціону на викуп просило суд зобов'язати відповідача - Фонд майна Автономної Республіки Крим укласти договір купівлі - продажу нежитлових приміщень корпусу №3 загальною площею 1623,2 кв. м. за ціною 251272,35 гривень, без урахування ПДВ.

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 16.07.2008р. (суддя Медведчук О.Л.) у справі № 2-26/526.1-2008 первісний позов ТОВ "МАС" задоволено. Зобов'язано Фонд майна Автономної Республіки Крим укласти з ТОВ "МАС" договір купівлі - продажу нежитлових приміщень корпусу №3 загальною площею 1623,2 кв. м., розташованих за адресою м. Ялта, вул. Полікурівська, 25, за ціною 251272,35 грн. без податку на додану вартість.

В задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 21.10.2008р. (колегія суддів у складі: Заплава Л.М. –головуючий, суддів Маслової З.Д., Фенько Т.П.) дане рішення суду залишено без змін.

Не погоджуючись з прийнятими у справі рішеннями до Вищого господарського суду України звернувся заступник прокурора Автономної Республіки Крим з касаційним поданням та Фонд майна Автономної Республіки Крим з касаційною скаргою, в яких, посилаючись на порушення судами норми процесуального і матеріального права просять скасувати рішення та постанову у справі і прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову ТОВ "МАС" та задоволення зустрічного позову в повному обсязі.

Позивач, відповідач-2 та третя особа не скористались правом, наданим ст. 111-2 ГПК України, не надіслали відзив на касаційне подання та касаційну скаргу, що в силу положень статті 111-2 ГПК України не перешкоджає перегляду судових актів, які оскаржуються.

Відповідач-2 та третя особа не реалізували процесуальне право на участь у судовому засіданні суду касаційної інстанції, хоча про час та місце його проведення були повідомлені належним чином.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і процесуального права, юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні та постанові, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційне подання та касаційна скарга не підлягають задоволенню з таких підстав.

Попередніми судовими інстанціями встановлено, що 01.07.2002р. між Кримським республіканським науково-дослідним інститутом фізичних методів лікування і медичної кліматології ім. І.М. Сеченова (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "МАС" було укладено договір оперативної оренди нерухомого майна, яке належить АР Крим, відповідно до умов якого орендодавець передає нерухоме майно - корпусу №3 загальною площею 1623,2 кв. м. в м. Ялта вул. Полікурівська, 25, що знаходиться в сфері управління Міністерства охорони здоров'я Автономної Республіки Крим, а орендар приймає дане майно в оперативну оренду за актом приймання - передачі.

Згідно з пунктом 7.1, строк дії договору визначений у 10 років, а саме, з 01.07.2002р. по 01.07.2012р.

На виконання умов даного договору між орендодавцем та орендарем було підписано акт приймання-передачі, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв в користування об'єкт оренди –приміщення корпусу №3 загальною площею 1623,2 кв. м., який розташований за адресою: м. Ялта, вул. Полікурівська,25.

Відповідно до акту оцінки майна вартість майна, що передається за договором, складає 213005 грн.

В подальшому до договору оперативної оренди нерухомого майна від 01.07.2002р. було укладено додаткову угоду, відповідно до якої договір діє протягом 50 років з 01.07.2002р. по 01.07.2052р.

05.06.2003р. до договору була укладена ще одна додаткова угода, відповідно до якої договір доповнено наступними пунктами:

п. 4.2.4, відповідно до якого Орендар має переважне право на приватизацію орендованого нерухомого майна; при проведенні приватизації в обов'язковому порядку враховується вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, які здійснені орендарем із погодженням з орендодавцем;

п. 5.1.1, відповідно до якого Орендодавець зобов'язується забезпечити переважне право Орендаря на приватизацію орендованого нерухомого майна. Право на приватизацію іншим особам може бути надано тільки в разі письмової відмови Орендодавця з обов'язковою компенсацією останньому вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, проведених Орендарем за згодою Орендодавця.

Протоколом погодження проведення реконструкції та робіт по поліпшенню орендованого майна товариству з обмеженою відповідальністю "МАС" було надано дозвіл на здійснення запланованої реконструкції, переобладнання та поліпшення орендованого за договором оперативної оренди від 01.07.2002р. приміщення корпусу №3 загальною площею 1623,2 кв. м., який розташований за адресою: м. Ялта, вул. Полікурівська,25.

Надалі в порядку та на умовах, визначених договором оперативної оренди від 01.07.2002р., ТОВ "МАС" було укладено з ЗАТ "Київгума" договір підряду на виконання будівельно-монтажних робіт за № 0106/02, яким передбачалось здійснення будівельно-монтажних робіт приміщень корпусів №№1-3,5, розташованих за адресою: місто Ялта, вул. Полікурівська, 25.

Відповідно до висновку експерту за № 39, зробленого на підставі ухвали господарського суду АР Крим від 18.05.2007 експертом визначено, що вартість нежитлових приміщень корпусу №3 загальною площею 1623,2 кв. м. при приватизації шляхом викупу, розташованого за адресою: м. Ялта, вул. Полікурівська 25 складає 4011441,00 грн. без ПДВ, у тому числі вартість невід’ємних поліпшень, виконаних ТОВ "МАС" складає 3744000 грн. без ПДВ.

Втім, не дивлячись на вищенаведене, 29 вересня 2004 року Фондом майна Автономної Республіки Крим за № 1122 було прийнято рішення про спосіб приватизації спірного майна шляхом проведення аукціону з продажу нежилого приміщення корпусу №3 загальною площею 1623,2 кв. м., який розташований за адресою: м. Ялта, вул. Полікурівська,25.

Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", приватизація об'єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Відповідно до ст. 51 Закону України "Про державну програму приватизації" від 18.05.2000, у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Оцінка вартості об'єкта приватизації у цьому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Таке ж право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України.

Отже, з урахуванням того, що вартість невід'ємних поліпшень, здійснених позивачем, складає більш ніж 25% від вартості, переданого в оренду майна, останній, як вірно визначено судами, набув право на викуп, орендованого приміщення, відповідно до чинного законодавства.

Зокрема, відповідно до ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", продаж об'єктів малої приватизації шляхом викупу застосовується до об’єктів малої приватизації зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна" (2269-12) .

Таким чином названі норми, в сукупності, носять імперативний характер та зобов'язують визначити спосіб приватизації, саме шляхом викупу покупцем, за умови здійснення ним за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення).

Відповідно до Положення про Фонд майна АР Крим, затвердженого Постановою Уряду АР Крим за №325 від 02.11.1995 Фонд майна АР Крим є центральним органом державної виконавчої влади АР Крим, створений відповідно до Указу Президента України від 18.08.1995 за №757/95 "Про органи приватизації в Автономній Республіці Крим" (757/95) та підпорядкований Уряду АР Крим.

Фонд у межах наданих повноважень, визначених Фондом державного майна України та делегованих Верховною Радою АР Крим, місцевими Радами, реалізує державну політику в сфері приватизації майна загальнодержавної власності, власності АР Крим, комунальної власності та здійснює функції орендодавця відносно вказаного майна.

Відповідно до ст. 6 Закону України "Про приватизацію державного майна", суб'єктами приватизації є: державні органи приватизації; покупці (їх представники); посередники.

Згідно ст. 7 Закону України "Про приватизацію державного майна", державну політику в сфері приватизації здійснюють Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим, що становлять єдину систему державних органів приватизації в Україні.

Отже, Фонд майна АР Крим як державний орган приватизації наділений владними повноваженнями щодо розпорядження в процесі приватизації майна державного підприємства шляхом його викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом та укладення в наступному відповідного договору купівлі-продажу.

До того ж, ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України визначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відтак, оскільки позивач належним чином виконував свої зобов’язання за договором оренди, за власний рахунок здійснив реконструкцію орендованого приміщення та зміною відповідачами способу приватизації спірного майна з аукціону на викуп, суди дійшли вірного висновку, що порушене право та охоронюваний законом інтерес позивача підлягає відновленню шляхом зобов’язання Фонду майна укласти із ТОВ "МАС" договір купівлі-продажу нежитлових приміщень корпусу №3 загальною площею 1623,2 кв. м., який розташований за адресою: м. Ялта, вул. Полікурівська,25.

При цьому, ціна договору купівлі - продажу в сумі 251272,35 грн. без податку на додану вартість вірно визначена в порядку п. 3.7 "Порядку оцінки нерухомого майна, яке має невід’ємні поліпшення, що здійснені за час його оренди, під час приватизації" затвердженого наказом Фонду державного майна України 27.02.2004р. № 377 з огляду на різницю між вартістю приміщень та здійснених поліпшень згідно експертного висновку.

Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що вищезазначені висновки зроблені при повному і всебічному встановленні усіх обставин справи та правильному застосування відповідного законодавства.

Також колегія суддів погоджується з висновками попередніх судових інстанцій в частині відмови в задоволенні зустрічного позову про визнання недійсним договору оперативної оренди спірного нерухомого майна від 01.07.2002 року, оскільки даний договір дійсно укладений з дотриманням вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) та вимог цивільного законодавства, яке були чинне на момент його укладення.

Щодо доводів касаційного подання та касаційної скарги, то вони не спростовують вказаних висновків суду, та, крім того, пов'язані з переоцінкою доказів, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.

Втім, задовольняючи первісний позов суд першої інстанції безпідставно виключив Верховну Раду Автономної Республіки Крим з числа відповідачів у справі, оскільки діюче господарське процесуальне законодавство не передбачає права суду на вчинення такої дії як виключення сторони з числа відповідачів.

Згідно частини 7 статті 84 Господарського процесуального кодексу України якщо у справі беруть участь кілька позивачів і відповідачів, в рішенні вказується як вирішено спір щодо кожного з них.

Відповідно до ч. 1 ст. 111-10 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

За результатами розгляду касаційної скарги касаційна інстанція має право змінити рішення чи постанову (ст. 111-9 ГПК України).

За таких обставин, враховуючи те, що допущені місцевим господарським судом та не виправлені судом апеляційної інстанції, порушення норм процесуального права не вплинули на суть прийнятого рішення колегія суддів Вищого господарського суду України вважає за необхідне рішення та постанову змінити доповнивши резолютивну частину рішення реченням про відмову в задоволенні позову ТОВ "МАС" до Верховної Ради Автономної Республіки Крим, а в решті судові рішення залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційне подання Заступника прокурора Автономної Республіки Крим та касаційну скаргу Фонду майна Автономної Республіки Крим залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 16.07.2008р. та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 21.10.2008р. у справі №2-26/526.1-2008 змінити шляхом доповнення резолютивної частини рішення реченням наступного змісту:

В задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю "МАС" до Верховної Ради Автономної Республіки Крим відмовити.

В іншій частині судові рішення залишити без змін.