Рішенням господарського суду Житомирської області від 27.05.2008 (суддя Тимошенко О.М.), залишеним без змін постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 13.11.2008 (судді: Іоннікова І.А., Веденяпін О.А., Черпак Ю.К.) позов задоволено - на підставі ст.48 чинного на той час ЦК УРСР (1540-06) визнано недійсним укладений між Рейською сільською радою та ПП "Лісбудтехсервіс" договір оренди земельної ділянки від 27.08.2002 у зв'язку з його невідповідністю п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) та вимогам Закону України "Про оренду землі" (161-14) .

ПП "Лісбудтехсервіс" в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про відмову в позові, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, а саме ст.ст. 203, 215 ЦК України, ст.ст.12,124,173,174,176 та п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) , ст. 4 Закону України "Про оренду землі", ст. 43 ГПК України. Зокрема, скаржник вважає, що спірна земельна ділянка площею 1,4 га знаходиться на території Рейської сільської ради, а не за її межами, що підтверджується рішенням виконкому Рейської сільської ради від 17.04.2003 №25, яким орендованій земельній ділянці було присвоєно юридичну адресу: с.Рея, вул.Леніна,2а. Окрім того, другий відповідач вказує на те, що рішеннями виконкому Рейської сільської ради від 15.05.2003 №29 та від 18.12.2003 №76 орендарю були надані дозволи на будівництво на зазначеній земельній ділянці об'єктів нерухомості (кафе, автостоянка та склад готової продукції), які в подальшому після закінчення будівництва були зареєстровані в ДКП "Бердичівське міжміське БТІ". Копія проекту відведення земельної ділянки надана до матеріалів справи, чим спростовується висновок прокуратури про відсутність такого проекту.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судами попередніх інстанцій та заслухавши пояснення присутнього у засіданні представника прокуратури, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова –залишенню без змін з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення про задоволення позову апеляційний господарський суд виходив з того, що:

Договір оренди земельної ділянки від 27.08.2002 укладено між відповідачами на підставі рішення Рейської сільської ради від 19.08.2002 "Про виділення земельної ділянки ПП "Лісбудтехсервіс", яким надано другому відповідачу в довгострокову оренду (на строк 15 років) земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 1,4 га із земель запасу земельного фонду Рейської сільської ради.

Згідно з п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) (в первісній редакції від 25.10.2001р., чинній на момент укладення оспорюваного договору) до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Встановлений прокурорською перевіркою факт знаходження вказаної земельної ділянки за межами населених пунктів Рейської сільської ради підтверджується наявними у справі викопіюванням з проекту формування території і встановлення меж Рейської сільської ради, документацією по визначенню нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів (сіл Рея, Гніздава) за 2004 рік, картографічними матеріалами Рейської сільської ради 1997 року, листом Бердичівського райвідділу земельних ресурсів від 16.05.2006, довідкою виконкому Рейської сільської ради від 01.10.2008 №310, а також п.1 оспорюваного договору оренди. Таким чином, прийнявши всупереч вимогам п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) рішення щодо передачі спірної земельної ділянки в оренду та уклавши договір оренди, Рейська сільська рада перевищила надані їй законом повноваження.

Тобто право розпоряджатися спірною земельною ділянкою належить Бердичівській райдержадміністрації, яка відповідного договору оренди з ПП "Лісбудтехсервіс" не укладала.

Відповідно до ст. 151 Земельного кодексу України сільська рада надає лише погодження.

Окрім того, на виконання протесту прокурора Бердичівського району Рейською сільською радою прийнято рішення від 18.07.2006 №54 "Про відміну рішень сільської ради", яким скасоване попереднє рішення Рейської сільської ради від 19.08.2002 "Про виділення земельної ділянки ПП "Лісбудтехсервіс".

Посилання апелянта в обгрунтування своїх заперечень на рішення виконкому Рейської сільської ради від 17.04.2003 №25, від 15.05.2003 №29 та від 18.12.2003 №76 апеляційним судом не прийнято до уваги з тих мотивів, що вказані рішення виконкому не впливають на підставу визнання договору оренди недійсним.

Апеляційна інстанція також встановила, що в порушення вимог ст. 186 Земельного кодексу України договір оренди земельної ділянки від 27.08.2002 було укладено без виготовлення проекту відведення земельної ділянки та його погодження.

Колегія погоджується з висновками апеляційного господарського суду з огляду на таке.

Відповідно до ч.ч.1,3 ст. 124 Земельного кодексу України (в первісній редакції від 25.10.2001р.) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118,123 цього Кодексу.

Зокрема, частиною 6 ст. 123 Земельного кодексу України (в первісній редакції від 25.10.2001р.) передбачено, що проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної експертизи по об'єктах, які їй підлягають, подається до відповідної державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради, які розглядають його у місячний строк і, в межах своїх повноважень, визначених цим Кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки.

Тобто наявність рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про затвердження належним чином погодженого проекту відведення земельної ділянки та надання її в оренду чинним земельним законодавством визначається в якості обов'язкової передумови подальшого укладення договору оренди земельної ділянки.

Наведеним спростовується посилання скаржника на наявність в матеріалах справи проекту відведення спірної земельної ділянки, виготовленого та погодженого лише у 2005-2006рр., оскільки виходячи з системного аналізу змісту ч.6 ст. 123 та ч.3 ст. 124 Земельного кодексу України виготовлення та погодження такого проекту повинно передувати прийняттю відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування рішення про надання земельної ділянки в оренду та укладенню договору оренди, а не навпаки, як це має місце з укладенням оспорюваного договору оренди від 27.08.2002. Окрім того, доказів затвердження запізніло виготовленого проекту відведення спірної земельної ділянки у встановленому порядку матеріали справи не містять та другим відповідачем не надано.

Судом апеляційної інстанції з врахуванням вимог ст.ст.123,124,186 і п.12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) Земельного кодексу України (2768-14) та чинного рішення Рейської сільської ради від 18.07.2006 №54 "Про відміну рішень сільської ради", яким за результатами розгляду протеста прокурора Бердичівського району скасовано попереднє рішення Рейської сільської ради від 19.08.2002 "Про виділення земельної ділянки ПП "Лісбудтехсервіс", та на підставі ретельної правової оцінки викопіювання з проекту формування території і встановлення меж Рейської сільської ради, документації по визначенню нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів (сіл Рея, Гніздава) за 2004 рік, картографічних матеріалів Рейської сільської ради 1997 року, листа Бердичівського райвідділу земельних ресурсів від 16.05.2006, довідки виконкому Рейської сільської ради від 01.10.2008 №310 та інших наявних у справі доказів в їх сукупності з достовірністю встановлено, а скаржником не спростовано факти укладення оспорюваного договору оренди земельної ділянки незаконним (неналежним) орендодавцем та без достатніх на те підстав (без попереднього затвердження проекту відведення земельної ділянки), та обумовлену наведеним недійсність цього договору на підстав ст. 48 ЦК УРСР та ст. 14 Закону України "Про оренду землі".

Касаційна інстанція відхиляє твердження скаржника про недоведеність розташування спірної земельної ділянки за межами населених пунктів Рейської сільської ради, оскільки про її знаходження за межами населеного пункту (с.Рея) чітко зазначено в п.1 договору оренди земельної ділянки від 27.08.2002 та цю обставино визнано самим неналежним орендодавцем (довідка виконкому Рейської сільської ради від 01.10.2008 №310).

Колегія також вважає безпредметними посилання орендаря з цього приводу на ст.ст. 173, 174, 176 Земельного кодексу України, які регулюють питання встановлення та зміна меж адміністративно-територіальних утворень, оскільки даний спір виник орендних правовідносин, а не з адміністративних відносин, пов'язаних зі встановленням меж населених пунктів, районів тощо.

Водночас не заслуговують на увагу доводи другого відповідача щодо прийняття виконкомом Рейської сільської ради рішень від 17.04.2003 №25, від 15.05.2003 №29 та від 18.12.2003 №76, якими орендованій земельній ділянці було присвоєно юридичну адресу: с.Рея, вул.Леніна,2а, а також орендарю були надані дозволи на будівництво на зазначеній земельній ділянці об'єктів нерухомості (кафе, автостоянка та склад готової продукції), які в подальшому після закінчення будівництва були зареєстровані в ДКП "Бердичівське міжміське БТІ", оскільки, по-перше, в межах даної справи спір про право власності на збудовані на орендованій земельній ділянці об'єкти нерухомості не виникав та не розглядався. Позивач не заперечує та не оспорює права власності орендаря на ці об'єкти. По-друге, вказані рішення виконкому прийняті вже після укладення договору оренди земельної ділянки від 27.08.2002, а тому не мають істотного значення для вирішення даного спору. По-третє, оформлене рішенням від 17.04.2003 №25 розширення меж території Рейської сільської ради не означає знаходження спірної земельної ділянки в межах Рейської сільської ради станом на момент укладення спірного договору оренди. Тим більше, що у зв'язку з прийняттям цього рішення сторонами не було внесено відповідних змін до п.1 договору оренди земельної ділянки від 27.08.2002.

При цьому колегія не приймає до уваги помилкове застосування судом першої та апеляційної інстанцій положень ч.4 ст. 4 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 02.10.2003р., чинної з 05.11.2003р.), які не мають зворотної дії до спірних відносин, оскільки помилкове посилання в оскаржуваній постанові на вказану норму не вплинуло на законність рішення та постанови в цілому.

Касаційна інстанція враховує, що наведеної правової позиції дотримується також Верховний Суд України при здійсненні касаційного перегляду судових рішень у справах, пов'язаних з визнанням угод недійсними (постанова ВСУ від 06.03.2007 у справі №2-20/4663.1-2006).

Що стосується доводів другого відповідача стосовно підробки посадовими особами Рейської сільської ради рішення Рейської сільської ради від 18.07.2006 №54 "Про відміну рішень сільської ради" та наявності в їх діях ознак злочину, передбаченого ст. 366 КК України, то порушені з цього приводу питання можуть бути лише предметом кримінального судочинства.

З матеріалів справи не вбачається, судами не встановлено та скаржником не доведено визнання недійсними чи скасування на даний час рішення Рейської сільської ради від 18.07.2006 №54 "Про відміну рішень сільської ради", яким за результатами розгляду протеста прокурора Бердичівського району скасовано попереднє рішення Рейської сільської ради від 19.08.2002 "Про виділення земельної ділянки ПП "Лісбудтехсервіс".

Окрім того, в разі скасування вказаного рішення у встановленому порядку заінтересована сторона не позбавлена права ініціювати перегляд судових рішень у даній справі за нововиявленими обставинами.

Разом з тим, касаційна інстанція вбачає підстави для доповнення п.2 резолютивної частини рішення від 27.05.2008 вказівкою про визнання недійсним оспорюваного договору оренди земельної ділянки від 27.08.2002 на майбутнє, як того вимагає ст.58 чинного на той час ЦК УРСР (1540-06) , оскільки зі змісту договору оренди випливає можливість його припинення лише на майбутнє, так як за договором оренди неможливо повернути вже здійснене користування орендованим майном.

Зважаючи на вищенаведене, колегія не вбачає підстав для скасування оскаржуваної постанови.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 111-5, 111-7- 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційну скаргу ПП "Лісбудтехсервіс" відхилити.

Постанову Житомирського апеляційного господарського суду від 13.11.2008 та рішення господарського суду Житомирської області від 27.05.2008 у справі №2/2-Д залишити без змін, доповнивши п.2 його резолютивної частини після слів "Визнати недійсним…" словами "на майбутнє", далі по тексту.