Товариство з обмеженою відповідальністю "БОМОН" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації і просило суд визнати недійсними рішення останньої у вигляді протоколу №8 від 21.03.2008р. в частині відмови у задоволенні звернення ТОВ "БОМОН" щодо здачі в оренду приміщення в м.Києві по вул.Солом'янська, 39, 1-й поверх, 81,1 кв.м., рішення у вигляді протоколу №11 від 18.04.2008р. в частині проведення конкурсу з визнання переможця по здачі в оренду приміщення в м.Києві по вул. Солом'янська, 39, 1-й поверх, 81,1 кв.м. та визнати переважне право на оренду вказаного приміщення за ТОВ "БОМОН".

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач на підставі п.5.3. договору оренди нерухомого майна №6117 від 22.03.2006р. та ст.ст. 10, 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 777 ЦК України, має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди спірного приміщення, оскільки належним чином виконував свої договірні обов'язки за договором оренди.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 17.07.2008р. залучено до участі у розгляді справи в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача фізичну особу -підприємця ОСОБА_1(а.с.41-42).

Відповідач, заперечуючи заявлений позов, посилається на те, що позивачу було відмовлено у продовженні дії договору оренди у зв'язку з прийняттям рішення про передачу спірного приміщення в орендне користування на умовах конкурсу, оскільки відповідно до ст.76 Закону України "Про Державний бюджет України на 2008 рік" передача в оренду державного та комунального майна у 2008 році здійснюється виключно на конкурсних засадах. Проте позивач відмовився від участі у конкурсі. Переможцем конкурсу став підприємець ОСОБА_1який запропонував вищу ставку орендної плати серед інших учасників конкурсу.

Рішенням господарського суду міста Києва від 07.08.2008р. (суддя Домнічева І.О.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 14.10.2008р. (головуючий, суддя Гарник Л.Л., судді Борисенко І.В., Мартюк А.І.), позов задоволено повністю: визнано недійсним рішення Солом'янської районної у місті Києві державної адміністрації в частині відмови в задоволенні звернення ТОВ "БОМОН" щодо здачі в оренду приміщення в м.Києві по вул.Солом'янська, 39, 1-й поверх, 81,1 м.кв. від 21 березня 2008р., протокол №8; визнано недійсними результати конкурсу на право оренди нежитлового приміщення площею 81,1 м.кв., що знаходиться за адресою: м.Київ, вул.Солом'янська, 39, який мав місце 18 квітня 2008р.; визнано за ТОВ "БОМОН" переважне право на оренду приміщення в м.Києві по вул.Солом'янська, 39, 1-й поверх, 81,1 м.кв.

Вказані рішення та постанова мотивовані тим, що відмова відповідача у продовженні позивачу строку дії договору оренди є безпідставною, оскільки вона не обумовлена обставинами, зазначеними в абзаці 7 ч.4 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також порушенням відповідачем переважного права позивача на продовження договору оренди на новий строк.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції та постановою суду апеляційної інстанції, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить суд їх скасувати як такі, що ухвалені з порушенням норм матеріального та процесуального права, та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваних судових актів, знаходить касаційну скаргу такою, що підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Судами двох інстанцій встановлено, що між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Солом'янського району м.Києва (орендодавець) та ТОВ "Бомон" (орендар) було укладено договір №6117 від 22.03.2006р. оренди нерухомого майна (нежитлових будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом'янського району міста Києва за умовами якого, орендодавець на підставі розпорядження Солом'янської районної у м.Києві державної адміністрації №385 від 22.03.2006р. передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення за адресою: м.Київ, вул. Солом'янська, буд.39, загальною площею 81,1 кв.м. ( І поверх) для адміністративних потреб.

Пунктом 8.3 договору встановлено, що договір вважається подовженим до 20.03.2008р. у разі відсутності заяви однієї із сторін.

Відповідно до п.5.3. договору, орендар після закінчення терміну дії договору має право на продовження дії договору, за умови належного виконання своїх обов'язків за цим договором. Дозвіл на продовження строку оренди надає Солом'янська районна у місті Києві державна адміністрація.

Пунктом 9.2. договору встановлено, що договір припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Питання про надання дозволу на продовження строку договору оренди та його умови, вирішується на підставі письмового звернення орендаря до органу виконавчої влади, поданого не пізніше як за три місяці до закінчення строку його дії. Продовження терміну договору оформлюється письмовою угодою сторін, яка є додатком до цього Договору оренди, або укладенням нового договору.

У разі, якщо звернення орендаря не надійшло або орендар не отримав дозволу на продовження оренди об'єкту оренди, орендар повинен звільнити об'єкт оренди по закінченню терміну дії договору та передати орендодавцю об'єкт оренди по Акту прийому-передачі.

Вирішуючи даний спір по суті заявлених вимог, суди двох інстанцій послалися на те, що до закінчення строку дії договору оренди позивач листом від 05.03.2008р. за вих№22 звернувся до відповідача з пропозицією розглянути питання про продовження терміну дії договору оренди нежитлового приміщення за адресою: вул. Солом'янська, 39, загальною площею 81,1 кв.м. Тобто з порушенням 3-х місячного строку, на чому наголошує у касаційній скарзі відповідач, оскільки строк дії договору закінчився 20.03.2008р.

21.03.08р. на засіданні комісії при Солом'янській районній у м.Києві державній адміністрації з питань використання майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району м.Києва було прийняте рішення відмовити ТОВ "БОМОН" у продовженні строку дії договору оренди на підставі ст.76 Закону України "Про Державний бюджет України на 2008 рік" та розглянути надання в оренду приміщення на конкурсних засадах, що підтверджується витягом з протоколу №8 комісії.

Листом від 27.03.2008р. за №5761/01Солом'янська районна у місті Києві державна адміністрація повідомила позивача, що відповідно до ст.76 Закону України "Про Державний бюджет України на 2008 рік" дане приміщення буде передано в оренду на умовах конкурсу. Також зазначеним листом позивача було повідомлено про умови проведення конкурсу на право оренди нежитлових приміщень.

Відповідно до роз'яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених у п.1 постанови від 29.12.1976 року №11 "Про судове рішення" (v0011700-76) , обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні. Законним рішення є тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Проте, матеріали справи не містять вказаних вище листів, на яких ґрунтуються обставини справи, встановлені судами, що не дає підстав вважати ухвалені судові рішення у даній справі такими, що ґрунтуються на матеріалах справи.

Окрім того, колегія суддів вважає, що суди двох інстанцій вирішили справу з неправильним застосуванням норм матеріального права.

Так, рішення відповідача про відмову позивачу у продовженні строку дії договору оренди обґрунтоване закінченням терміну дії договору оренди та прийняттям рішення розглянути надання в оренду приміщення на конкурсних засадах.

З висновком судів про незаконність такого рішення погодитись не можна з огляду на таке.

Діяльність органів та посадових осіб місцевого самоврядування регламентується Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) , а організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває у комунальній власності - Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) . Вказані нормативні акти є спеціальними по відношенню до інших нормативних актів при вирішенні питання щодо оцінки дій органів місцевого самоврядування.

Так, відповідно до ч.5 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Підстави відмови у передачі в оренду об'єктів, які визначені в абзаці 7 частини 4 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", не є вичерпними, оскільки передбачають можливість відмови й з інших підстав, передбаченими законами.

Так, статтею 76 Закону України "Про Державний бюджет України на 2008 рік" установлено, що у 2008 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, крім державного та комунального майна, що передається в оренду бюджетним установам, музеям, підприємствам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним творчим спілкам та їх членам під творчі майстерні), громадським організаціям ветеранів, громадським організаціям інвалідів, центрам професійної, соціальної реабілітації інвалідів та центрам ранньої соціальної реабілітації дітей-інвалідів, а також підприємствам та організаціям громадських організацій інвалідів, яким визначена доцільність надання державної допомоги відповідно до статей 14-1, 14-2 Закону України "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні", Пенсійному фонду України та його органам, державним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження.

Матеріали справи свідчать, що ТОВ "БОМОН" не є особою, на яку не поширюються положення названого Закону щодо конкурсу.

Окрім того, пунктом 7 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що за наявності заяв про оренду нерухомого майна від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.

Із змісту протоколу №8 вбачається, що позивачу було відмовлено у задоволенні його звернення про продовження дії договору оренди нежилого приміщення за адресою: м.Київ, вул.Солом'янська, буд.№39, у зв'язку із прийняттям відповідно до ст.76 Закону України "Про Державний бюджет України на 2008 рік" рішення розглянути надання в оренду приміщення на конкурсних засадах.

Таким чином, висновок судів про те, що відмова відповідача у продовженні строку дії договору не обумовлена обставинами, визначеними у абз.7 ч.4 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", не ґрунтується на законі.

Також, пунктом 5.8. Порядку надання в орендне користування майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Солом'янського району м.Києва, затвердженого розпорядженням Солом'янської районної у м.Києві державної адміністрації від 10.04.2007р. №625/1, передбачено, що заявнику може бути відмовлено в передачі комунального майна в оренду у випадку, зокрема, включення майна до переліку об'єктів, які передаватимуться в оренду на конкурсних засадах.

Не погоджується колегія суддів й з висновком судів про те, що своїми рішеннями про відмову у продовженні дії договору оренди та проведенням конкурсу на право оренди майна відповідач порушив переважне право позивача на укладання договору оренди.

Так, відповідно до ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Також статтею 285 ГК України встановлено, що орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

В силу ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Правовий аналіз наведених норм свідчить, що переважне право орендаря діє тільки при інших рівних умовах. Орендодавець не може бути позбавлений права на проведення конкурсу на укладання договору оренди. В ньому може прийняти участь і орендар, але переможець конкурсу має визначатися виключно відповідно до умов конкурсу. Лише за рівних умов, запропонованих орендарем та іншою особою, перевага на укладення договору має бути надана орендарю, який до цього користувався майна на умовах оренди.

Пунктом 5.9 Положення встановлено, що у разі одночасного надходження двох і більше заяв про надання в оренду одного і того ж об'єкта оренди, на зазначений об'єкт оренди може бути оголошено конкурс на право його оренди.

Конкурс на право оренди об'єкта полягає у визначенні орендаря, який запропонував найбільшу орендну плату.

Із змісту протоколу №11 від 18.04.2008р. вбачається, що ТОВ "БОМОН" відмовилося від запропонованої переможцям конкурсу ставки орендної плати у розмірі 107% від вартості майна, визначеної на підставі незалежної оцінки. Крім того, позивач відмовився від участі у конкурсі та подав позов до господарського суду на рішення комісії від 21.03.2008р., яким відмовлено у продовженні договору оренди.

Насправді, згідно матеріалів справи, позов було подано до господарського суду міста Києва пізніше -09.06.2008р.

Переможцем конкурсу на право оренди нежилого приміщення по вул.Солом'янська, 39 загальною площею приміщення 81,1 кв.м. (1-й поверх) визнано підприємця ОСОБА_1., який погодився із орендною ставкою 107% від вартості майна, згідно своєї ж пропозиції (а.с.13, 14).

Надаючи оцінку рішенням відповідача, оскаржуваних позивачем, суди двох інстанцій наведеного не врахували, а тому ухвалені у даній справі судові акти, є такими, що прийняті у не відповідності з нормами матеріального права.

Одночасно колегія суддів звертає увагу й на те, що суди не врахували, що вимога позивача про встановлення факту -визнання за ним переважного право на оренду нерухомого майна, не призводить до поновлення порушених прав. Вона не може бути предметом спору, самостійно розглядатися в окремій справі.

Вказана вимога є нічим іншим як встановленням факту, що має юридичне значення. Ці факти можуть встановлюватись судами лише при існуванні та розгляді між сторонами спору про право цивільне. Його встановлення є елементом оцінки фактичних обставин справи та обґрунтованості вимог.

Спір про право характеризується наявністю розбіжностей (суперечностей) між суб'єктами правовідносин з приводу їх прав та обов'язків та неможливістю їх здійснення без усунення перешкод в судовому порядку. Спір про право може мати місце також у випадку, коли на шляху здійснення особою права виникають перешкоди, які можуть бути усунуті за допомогою суду.

Статті 16 ЦК України та 20 ГК України (436-15) визначають ті види матеріально-правових вимог, які може заявити особа в суді.

Господарські суди порушують провадження у справах за позовами, в основі яких правова вимога -спір про право, що виникає з матеріальних правовідносин.

Із змісту статті 12 ГПК України вбачається, що господарському суду підвідомчі справи у спорах, за виключенням справ, визначених у пп.2,3 ч.1 ст. 12 ГПК України. Отже, господарський суд розглядає: справи у позовному провадженні, для якого характерно наявність спору про право між сторонами; справи про банкрутство; справи за заявами органів Антимонопольного комітету України, Рахункової палати.

Разом з тим, господарські суди можуть встановлювати наявність чи відсутність певних фактів, здійснюючи розгляд спорів про право. Отже, встановлення такого фату, як визнання за особою переважного права на оренду, може бути здійснено господарським судом у спорі, пов'язаним з визнанням недійсним договору оренди, укладеного орендодавцем з іншою особою на порушення переважного права орендаря.

Враховуючи викладене, суд першої інстанції мав припинити провадження у справі в частині позову про визнання за позивачем переважного права на оренду нежитлового приміщення на підставі п.1-1 ст. 80 ГПК України у зв'язку з відсутністю предмету спору.