Колегія суддів судової палати з цивільних справ апеляційного суду Дніпропетровської області в складі :

Головуючого –Ремеза В.А.

Суддів –Можелянської З.М., Сіромашенко Н.В.

при секретарі –Костюк Т.М.

розглянула у відкритому судовому засіданні в м. Дніпропетровську

цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2,

на рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 18 лютого 2011р. за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Солодкий вік", третя особа –ОСОБА_3, про стягнення орендної плати, розірвання договору оренди, та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Солодкий Вік" до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про стягнення вартості невіддільних покращень орендованого майна, -

У листопаді 2010р. ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до ТОВ "Торговий Дім "Солодкий Вік" про стягнення орендної плати та дострокове розірвання договору оренди, посилаючись на те, що 01.04.2008р. між ним, третьою особою - ОСОБА_3 з одного боку та ТОВ "Торговий Дім "Солодкий Вік" було укладено договір оренди №1/04-08, згідно якого орендодавці передали відповідачу в оренду належне їм нежитлове приміщення, площею 340,1кв.м., яке розташоване за адресою АДРЕСА_1, і згідно умов договору відповідач зобов'язаний був сплачувати орендодавцям щомісячно орендну плату за користування майном в розмірі 5000грн., і його частка повинна складати 2500грн., однак відповідач в липні 2010р. припинив виплату орендної плати, чим порушив умови договору, а тому ОСОБА_2 уточнивши та доповнивши в ході розгляду свої вимоги /а.с.112,146/, просив стягнути з ТОВ "Торговий Дім "Солодкий Вік" заборгованість по орендній платі в сумі 19125грн., та розірвати між ним та відповідачем договір оренди №1/04-08 від 01.04.2008р. нежитлового приміщення, розташованого за адресою АДРЕСА_1, зобов'язавши відповідача звільнити належну йому частину нежитлової будівлі літ. –1, розташованої по АДРЕСА_1.

ТОВ "Торговий Дім "Солодкий Вік" звернулось до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про стягнення вартості невіддільних покращень орендованого майна, посилаючись на те, що між Товариством і відповідачами 01.04.2008р. було укладено договір оренди №1/04-08, відповідно до якого орендодавці передали Товариству в оренду нежитлове приміщення, площею 340,1кв.м., яке розташоване за адресою АДРЕСА_1 в платне користування. Передане майно знаходилось у стані, що потребувало капітального та косметичного ремонтів, обладнання опаленням та проведенням інших робіт, необхідних для нормального функціонування, Товариства у відповідності зі своїми задачами, у зв'язку з чим Товариством було проведено будівельно-монтажні роботи на загальну суму 506111,3грн., і оскільки відповідач ОСОБА_2 з 24.02.2009р. перешкоджає нормальній діяльності ТОВ "Торговий Дім "Солодкий Вік", а п.6.2. Договору передбачено, що у випадку дострокового розірвання договору, або закінчення строку його дії, Орендодавець зобов'язаний відшкодувати проведені Орендатором поліпшення у повному обсязі, за цінами, діючими на момент здійснення розрахунку за курсом долара США до гривні, якщо вони не можуть бути відділені від майна без його пошкоджень, а тому уточнивши в ході розгляду справи свої вимоги /а.с.121-122/, Товариство просило стягнути з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 суму ринкової вартості виконаних покращень в сумі 520143грн.

рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 18.02.2011р. ОСОБА_2 в задоволені позову відмовлено у повному обсязі.

Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Солодкий вік" задоволено. Стягнуто зі ОСОБА_2 ОСОБА_3 солідарно на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Солодкий вік" суму ринкової вартості виконаних покращень орендованого майна в розмірі 520143грн. суму вартості робіт по експертній оцінці в розмірі 3500грн., а всього 523643грн., і судові витрати по справі в розмірі 1820грн.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить рішення суду скасувати, і ухвалити по справі нове рішення про задоволення його позовних вимог, і стягнути з ТОВ "Торговий дім "солодкий вік" на його користь заборгованість з орендної плати в сумі 19125грн., витрати на допомогу в сумі 900грн., розірвати договір майнового найму (оренди) №1/04-08 від 01.04.2008р. та зобов'язати ТОВ "Торговий дім "Солодкий вік" звільнити належну йому частину нежитлової будівлі літ. А-1, загальною площею 340,1кв.м., розташованої по АДРЕСА_1, відмовивши ТОВ "Торговий дім "Солодкий вік" в задоволені зустрічного позову, посилаючись на те, що рішення суду винесено з істотним порушенням норм матеріального і процесуального права.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду скасуванню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 23.12.2005р. є власниками у рівних частинах нежитлової будівлі А-1, загальною площею 340,1кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 (а.с.6-8).

Згідно положень ч.1, ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

01.04.2008р. ОСОБА_3 та ОСОБА_2 уклали з ТОВ "Торговий дім "Солодкий вік" договір майнового найму (оренди) №1/04-08, згідно якого орендодавці передали орендатору у платне користування вказану нежитлову будівлю строком до 01.03.2011р., і щомісячна орендна плата за користування приміщенням складає 5000грн., а частка, яка підлягає виплаті ОСОБА_2, відповідно складає 2500грн. (а.с.9-12).

За умовами даного договору орендар зобов'язався сплачувати орендну плату в узгодженому розмірі щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за розрахунковим (п. 3.1 договору)

В ході розгляду справи встановлено, що ТОВ "Торговий дім "Солодкий вік" припинило виплату ОСОБА_2 орендної плати з липня 2010р. у зв'язку з чим заборгованість по орендній платі складає з липня 2010р. по лютий 2011р. 2500*8=20000грн., за мінусом 15% податку. Таким чином заборгованість по орендній платі Товариства перед ОСОБА_2 складає 17000грн.

Статтями 525, 526 ЦК України закріплено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу (435-15) , інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до вимог ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Оскільки Товариство припинило виплату орендодавцю орендної плати, тому на підставі зазначеної статті колегія суддів вважає обґрунтованими вимоги ОСОБА_2 про розірвання договору оренди, у зв'язку з чим договір оренди №1/04-08 від 01.04.2008р. нежитлової будівлі літ. А-1, загальною площею 340,1кв.м., розташованої по АДРЕСА_1 підлягає розірванню, і таким чином підлягають задоволенню вимоги ОСОБА_2 про звільнення від майна ТОВ "Торговий дім "Солодкий вік" належної ОСОБА_2 частини нежитлової будівлі літ. А-1, розташованої по АДРЕСА_1.

Що ж стосується зустрічної позовної заяви ТОВ "Торговий дім "Солодкий вік" до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про стягнення вартості невіддільних покращень орендованого майна, то вказані вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

В матеріалах справи міститься 3 тексти договору оренди, які за змістом відрізняються один від одного, в тому числі з питання щодо порядку проведення капітального ремонту та відшкодування орендатору проведених ним поліпшень у разі дострокового розірвання договору оренди, або закінчення строку його дії (а.с.9-12, 46-49,137-140), однак колегія суддів вважає, що дійсним договором, який був укладений між орендодавцями та орендарем слід вважати договір, який надав до матеріалів справи ОСОБА_2, оскільки на кожній сторінці наданого ОСОБА_2 тексті договору є підпис та печатка ТОВ "Торговий дім "Солодкий вік", тоді як сторінки наданого Товариством тексту договору оренди не посвідчені підписом ОСОБА_2

Відповідно до умов п.6.1 Договору оренди (а.с.11), капітальний та поточний ремонти, викликані необхідністю пристосування орендованого приміщення до потреб орендаря проводяться орендарем за узгодженням з орендодавцем з віднесенням витрат пов'язаних з їх проведенням в рахунок майбутніх платежів за оренду.

Отже, Товариство має право вимоги відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна за умови їх здійснення за згодою наймодавця. Така згода має бути відображена у письмовій формі.

Відповідно до вимог ст. 778 ЦК України, орендар може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця; якщо поліпшення зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування майном; якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Разом з цим судом встановлено, що згода орендодавця на проведення невід'ємних поліпшень не надавалась.

Крім того надані Товариством розрахунки на підтвердження своїх позовних вимог про понесені витрати, на поліпшення орендованого майна на загальну суму 520143грн. свідчать про те, що всі витрати проводились у 2005-2006р.р., тобто до укладення договору оренди №1/04-08 від 01.04.2008р., а тому вимоги Товариства про стягнення з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 вартості невіддільних покращень орендованого майна не підлягають задоволенню на підставі ч.3, ст. 778 ЦК України, оскільки такі вимоги не ґрунтуються на умовах укладеного договору оренди та положеннях зазначеної статті.

Оскільки суд першої інстанції при розгляді справи не врахував наведені обставини та норми права якими вони регулюються, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню на підставі ст. 309 ЦПК України з ухваленням по справі нового рішення, про задоволення позовних вимог ОСОБА_2 про стягнення орендної плати, розірвання договору оренди, та відмову ТОВ "Торговий дім "Солодкий вік" у задоволені зустрічного позову в задоволені позовних вимог про стягнення вартості невіддільних покращень орендованого майна.

Також з ТОВ "Торговий дім "Солодкий вік" на користь ОСОБА_2 підлягають стягненню понесені ним судові витрати в порядку ст. 88 ЦПК України (а.с.2-3,145215-216, 248) в сумі 1290грн. 25коп.

Керуючись ст.ст. 304, 307, 309, 316 ЦПК України, колегія суддів, -

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 18 лютого 2011 року скасувати.

Позовні вимоги ОСОБА_2 задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Солодкий вік" на користь ОСОБА_2 заборгованість по орендній платі в сумі 17000грн.

Розірвати укладений між ОСОБА_2 ОСОБА_3 з одного боку та ТОВ "Торговий Дім "Солодкий Вік" договір оренди №1/04-08 від 01.04.2008р. нежитлової будівлі літ. А-1, загальною площею 340,1кв.м., розташованої по АДРЕСА_1.

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Солодкий вік" звільнити від майна належну ОСОБА_2 частину нежитлової будівлі літ. А-1, розташовану по АДРЕСА_1.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Солодкий вік" на користь ОСОБА_2 судові витрати в сумі 1290грн. 25коп.

Товариству з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Солодкий вік" в задоволені позовних вимог до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про стягнення вартості невіддільних покращень орендованого майна відмовити.

рішення апеляційного суду вступає в силу з моменту проголошення але може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів.