Стаття 7 Житлового кодексу України передбачає, що квартири і будинки державного та громадського житлового фонду, непридатні для проживання, можуть бути переобладнані для використання в інших цілях або знесеш за рішенням виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації. Обстежувати стан цих будинків слід періодично у строки, встановлені Кабінетом Міністрів України, — не менше одного разу на п'ять років.
Закон "Про приватизацію державного житлового фонду" в редакції від 19 червня 1992 р. накладав заборону на приватизацію квартир, які в установленому порядку були віднесені до непридатних для проживання. Це призвело до того, що почали виникати випадки, коли органи державної виконавчої влади і місцевого самоврядування відмовляли мешканцям квартир у будинках державного житлового фонду в приватизації житла на підставі того, що будинки визнані непридатними для проживання або переведені у нежилі. Ця норма закону припинила дію після внесення змін і доповнень до закону 22 лютого 1994 р. Вимогами цього пункту в новій редакції передбачається, що не підлягають приватизації квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей).
Порядок обстеження стану жилих будинків із метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання визначенні постановою Ради Міністрів Української РСР віц 26 квітня 1984 р. за № 189.
Під час обстеження стану жилих будинків перевіряються:
а) двір будинку та елементи його благоустрою;
б) фундаменти, підвали;
в) стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо)',
г) стикові з'єднання у великопанельних жилих будинках;
г) дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали тощо);
д) ліфти та їх обладнання;
е) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції;
є) інженерне обладнання.
Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю громадськості. У разі необхідності до обстеження стану жилих будинків залучаються фахівці проектних і науконо-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.
Якшо експлуатація будинків відомчого або громадського житлового фонду здійснюється безпосередньо відповідним підприємством, установою, організацією, то обстеження цих будинків за клопотанням такої організації здійснюється житлово-експлуатаційною організацією, визначеною виконавчим органом місцевої ради.
Щоб визнати будинок непридатним для проживання, необхідно дотримуватися відповідної процедури. Якщо під час планових або позапланових обстежень цих будинків виявиться їхня невідповідність санітарним і технічним вимогам, які можна й доцільно ліквідувати шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої знаходиться житловий фонд, повинна позитивно вирішити питання про проведення такого ремонту.
У разі неможливості й недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до уповноваженого органу пропозицію про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання. При цьому додаються такі документи:
1) акт обстеження стану жилого будинку з відповідним висновком;
2) технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність;
3) висновок проектної або науково-дослідної організації (у разі необхідності) щодо технічного стану жилого будинку та про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту будинку;
4) висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку санітарним нормам.
Для обстеження стану будинків призначається комісія у складі: заступника голови місцевої державної адміністрації або іншого виконавчого органу, начальника управління житлового господарства, представників органів управління у справах будівництва й архітектури, органів санітарно-епідеміологічної служби, державного пожежного нагляду, депутата місцевої ради, інженера житлово-екс-плуатаційної організації та представника громадського будинкового комітету. Комісія має право залучати фахівців проектних, науково-дослідних інститутів тощо.
Вона складає акт обстеження будинку, перевіряє обгрунтованість висновків про неможливість або недоцільність капітального ремонту. При вирішенні такого надзвичайно важливого питання, як визнання жилих будинків непридатними для проживання, дотримання вимог щодо такого складу комісії обов'язково.
Комісія встановлює причини незадовільного стану жилого будинку й за наявності у цьому вини службових осіб ставить питання про притягнення їх до відповідальності. Якщо негативні чинники можуть бути усунені шляхом проведення капітального ремонту будинку, матеріали обстеження передаються житло-во-експлуатаційній організації для проведення необхідного ремонту.
І тільки у випадку визнання жилого будинку непридатним для проживання комісія вносить пропозицію з підготовленим проектом відповідного рішення.
Відповідно до наказу Держ-житлокомунгос-пу від 2 липня 1993 р. за № 52 будинок визнається непридатним для проживання, коли його фізичний знос сягає 81 відсотка, тобто коли такий будинок практично вже зруйнований. Пропозиція про використання будинку в інших цілях або його знесення вноситься виконавчим органом до вищестоящого виконавчого органу. При цьому додаються такі документи:
1) рішення виконавчого органу районної, міської, районної у місті ради про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам та непридатний для проживання;
2) проект рішення виконавчого органу обласної, міської ради про подальше використання жилого будинку або його знесення.
При вирішенні питання щодо жилого будинку відомчого або громадського житлового фонду пропозиція узгоджується з відповідним підприємством, установою, організацією. Пропозиція про причини узгодженості чи неузгодженості вноситься до виконавчого органу відповідної ради. Він розглядає подані матеріали і приймає рішення про використання непридатного для проживання будинку або його знесення.
Рішення про визнання непридатними для проживання жилих приміщень у будинках житлово-будівельних кооперативів приймається на загальних зборах членів кооперативу і підлягає затвердженню відповідною радою або уповноваженим нею органом.
З метою збереження житлового фонду переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У певних випадках це може здійснюватися за рішенням відповідної ради або уповноваженого нею органу, що передбачено ст. 7 Житлового кодексу України.
Показовою щодо цього є справа за позовом у червні 1994 р. українського державного науково-дослідного Інституту медико-соціальних проблем інвалідності до гр. Ш. про усунення перешкод у користуванні приміщенням, яке належить інституту, посилаючись на те, що відповідачка незаконно займає його з 1983 р. Гр. Ш. пред'явила зустрічний позов до названого інституту про визнання її права на користування спірним приміщенням, зазначивши, що інститут вселив її туди в 1984 р. у встановленому законом порядку й вона набула право користування цим приміщенням.
Рішенням Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 28 вересня 1994 р., залишеним без зміни ухвалою судової колегії у цивільних справах Дніпропетровського обласного суду від 24 жовтня 1994 р. гр. Ш. було зобов'язано не чинити перешкод позивачеві у користуванні спірним приміщенням і звільнити його, а зустрічний позов залишено без задоволення.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду України скасувала рішення першої та другої інстанцій.
Колегія зазначила, що, задовольняючи позов інституту, районний суд, з доводами якого погодилася президія обласного суду, виходив з того, що спірне приміщення є нежилим і відповідачка проживала в ньому тимчасово, а тому права на нього не набула. Проте ці доводи судова колегія не визнала переконливими, оскільки суд неповно з'ясував обставини справи, що мають значення для правильного вирішення спору.
У судовому засіданні відповідачка пояснювала, що вона з 1983 р. працює в інституті, а у зв'язку з цим у 1984 р. їй було надане спірне приміщення як жиле. Перевіркою, проведеною прокуратурою Дніпропетровської області, встановлено, що згідно з довідкою Дніпропетровського бюро технічної інвентаризації будинок, до якого належить це приміщення, з 1973 р. перебуває на обліку як жилий.
Посилання позивача на те, що у 1986 р. будинок було переведено у нежилий, спростовуються довідкою з державного архіву, згідно з якою Дніпропетровський облвиконком, до компетенції якого належало вирішення цього питання, рішення про переведення будинку і, зокрема, спірного приміщення, у нежилий не приймав. Враховуючи наведене, судова колегія у цивільних справах Верховного Суду України скасувала зазначені судові рішення.
Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду у нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.
Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається. На підставі рішення загальних зборів членів кооперативу непридатні для проживання жилі приміщення можуть бути переобладнані у нежилі. Це рішення має бути затверджене відповідною радою або уповноваженим нею органом.
Громадяни, які мешкали у жилих будинках або жилих приміщеннях, що переведені у нежилі, забезпечуються жилою площею відповідно до чинного законодавства України. Рішення про переведення жилого будинку у нежилий може бути прийнято тільки у виняткових випадках.