Плати за аренду государственного имущества
------------------------------------------------------------------
Основным нормативным документом, регулирующим организационные
отношения, связанные с передачей в аренду имущества
государственных предприятий, а также вопросы взыскания платы за
аренду государственного имущества, является Закон Украины
от 10.04.92 г. № 2269-ХII ( 2269-12 ) "Об аренде государственного
и коммунального имущества" (с изменениями и дополнениями, далее -
Закон № 2269-ХII).
Целью этого Закона является обеспечение повышения
эффективности использования государственного и коммунального
имущества путем передачи его в аренду физическим и юридическим
лицам, а его основными задачами - регулирование:
организационных отношений, связанных с передачей в аренду
имущества государственных предприятий и организаций, предприятий,
основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым
или находящемся в коммунальной собственности (далее -
предприятие), их структурных подразделений;
имущественных отношений между арендодателями и арендаторами
относительно хозяйственного использования государственного
имущества, имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым
или находящегося в коммунальной собственности.
В сфере арендных отношений существует много проблем, из-за
которых у плательщиков возникают вопросы относительно исчисления и
перечисления арендной платы. Аренда государственного имущества -
это обособленное звено арендных операций, направленное на защиту
интересов государства как собственника имущества.
Общие принципы условий арендных операций, в том числе аренды
государственного имущества, установлены Гражданским кодексом
Украины ( 1540-06 ). В частности, ст. 256 ( 1540-06 ) этого
Кодекса определено, что наймодатель обязуется предоставить
нанимателю имущество во временное пользование за плату. Иными
словами, арендные отношения - это имущественный наем.
В Украине арендные операции осуществляются в виде оперативного
лизинга (аренды), финансового лизинга (аренды), обратного лизинга
(аренды), аренды земли и аренды жилых помещений. Все виды арендных
отношений в части налогообложения регулируются Законом Украины
от 28.12.94г. № 334/94-ВР ( 334/94-ВР ) "О налогообложении прибыли
предприятий" (в редакции Закона Украины от 22.05.97 г. № 283/97-ВР
( 283/97-ВР )) с изменениями и дополнениями (далее - Закон
№ 334/94-ВР ( 334/94-ВР )).
Исключением являются операции по лизингу (аренде) целостных
имущественных комплексов государственных предприятий, которые
регулируются соответствующим законодательством, в частности
Гражданским кодексом Украины, Законом № 2269-ХII ( 2269-12 ),
постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. № 786
( 786-95-п ) "О Методике расчета и порядке использования платы за
аренду государственного имущества" (с изменениями и дополнениями;
далее - Методика № 786 ( 786-95-п )).
Следовательно, в соответствии со ст. 2 Закона № 2269-ХII
( 2269-12 ) аренда - это основанное на договоре платное
пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления
предпринимательской или иной деятельности на определенный срок. То
есть это срочное платное (на основании договора) пользование
имуществом государственных предприятий и организаций и
предприятий, основанных на имуществе, которое находится в
государственной и коммунальной собственности.
Кроме того, Законом № 2269-ХII ( 2269-12 ) также регулируется
аренда имущества иных, нежели государственная и коммунальная, форм
собственности имущества, если арендаторами выступают
государственные предприятия.
Объекты аренды
К объектам аренды в соответствии со ст. 4 Закона № 2269-ХII
( 2269-12 ) относятся:
целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных
подразделений (филиалов, цехов, участков).
целостным имущественным комплексом является хозяйственный
объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг)
с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен,
автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения.
В случае выделения целостного имущественного комплекса
структурного подразделения предприятия составляется
распределительный баланс. Денежные средства и ценные бумаги с
учетом дебиторской и кредиторской задолженности арендодатель
предоставляет арендатору на условиях кредита по ставке
рефинансирования Нацбанка Украины, а другие оборотные материальные
средства выкупаются арендатором. Порядок выкупа оборотных
материальных средств и использования денежных средств, полученных
от их выкупа, а также денежных средств, предоставленных арендатору
на условиях кредита в соответствии с этой статьей, определяются
Кабинетом Министров Украины;
недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения) и прочее
отдельное индивидуально определенное имущество предприятий;
имущество, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных
обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации).
Не могут быть объектами аренды:
целостные имущественные комплексы государственных предприятий,
их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков),
осуществляющих деятельность, предусмотренную частью первой ст. 4
Закона Украины от 07.02.91 г. № 698-ХII ( 698-12 ) "О
предпринимательстве" (с изменениями и дополнениями; далее - Закон
№ 698-ХII ( 698-12 )), где определены виды предпринимательской
деятельности, подлежащие ограничению;
целостные имущественные комплексы казенных предприятий;
целостные имущественные комплексы структурных подразделений
(филиалов, цехов, участков) казенных предприятий, осуществляющие
деятельность, предусмотренную частью первой ст. 4 Закона
№ 698-ХII ( 698-12 ).
Законодательными актами Украины может быть дополнен перечень
предприятий, имущественные комплексы которых не могут быть
объектами аренды.
Арендодатели
В соответствии со ст. 5 Закона № 2269-ХII ( 2269-12 )
арендодателями являются:
Фонд государственного имущества Украины (далее - Фонд), его
региональные отделения и представительства - относительно
целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных
подразделений и недвижимого имущества, а также имущества, которое
не вошло в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в
процессе приватизации (корпоратизации), являющихся государственной
собственностью;
органы, уполномоченные Верховным Советом Автономной Республики
Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом. -
относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их
структурных подразделений и недвижимого имущества, которое,
соответственно, принадлежит Автономной Республике Крым или
находится в коммунальной собственности;
предприятия - относительно отдельного индивидуально
определенного имущества и недвижимого имущества площадью до
200 м2, а с разрешения органов, указанных в абзацах втором и
третьем этой статьи, - также относительно структурных
подразделений предприятий (филиалов, цехов, участков) и
недвижимого имущества, превышающего площадь 200 м2.
Исключением является имущество, относящееся к имущественному
комплексу Национальной академии наук Украины.
Арендная плата
В соответствии со ст. 19 Закона № 2269-ХII ( 2269-12 )
арендатор за пользование объектом аренды должен вносить арендную
плату независимо от результатов хозяйственной деятельности.
Годовая арендная плата за пользование целостным имущественным
комплексом предприятия, его структурным подразделением не может
превышать 10% стоимости арендованного имущества. В случае
определения арендатора на конкурсных началах условиями конкурса
может быть предусмотрен больший размер арендной платы.
Государственные предприятия (кроме тех, относительно которых
принято решение о приватизации) имеют право использовать арендную
плату, полученную от переданного ими в аренду отдельного
индивидуально определенного имущества, на пополнение собственных
оборотных средств.
Сроки внесения арендной платы определяются в договоре. В
соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Украины ( 1540-06 )
договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто
соглашение по всем существенным условиям. Существенными для
договора аренды являются условия, определенные частью первой
ст. 10 Закона № 2269-ХII ( 2269-12 ). Закон не устанавливает срока
внесения арендной платы в бюджет, вместе с тем п. 14 Методики
№ 786 ( 786-95-п ) (рекомендуется в договоре аренды целостного
имущественного комплекса государственного предприятия
устанавливать сроки уплаты. То есть сроки внесения арендной
платы в бюджет должны определяться условиями договора и отвечать
Методике, которой определено, что платежные документы на
перечисление в бюджет или арендодателю арендных платежей подаются
плательщиками учреждениям банка до наступления срока платежа.
Размер арендной платы также устанавливается договором аренды
между арендодателем и арендатором. При необходимости размер
арендной платы может быть изменен по согласованию сторон по
требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в
других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины.
Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения
арендной платы, если по независящим от него обстоятельствам
изменились условия хозяйствования, предусмотренные договором, или
существенно ухудшилось состояние объекта аренды. Споры по вопросам
изменения арендной платы решаются в соответствии с действующим
законодательством.
Принятые после заключения договора аренды законодательные
акты, ухудшающие положение арендатора, не распространяются на
взаимоотношения последнего с арендодателем по ранее заключенному
договору. Исключением из этого правила является ст. 21 Закона
№ 2269-ХII ( 2269-12 ), согласно которой увеличение цен и тарифов
может быть основанием для соответствующего изменения по требованию
одной из сторон размера арендной платы, несмотря на ухудшение
финансового положения арендатора. Следовательно, увеличение цен и
тарифов может повлечь внесение соответствующих изменений в договор
аренды.
Взыскание задолженности по арендной плате производится в
бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.
Арендная плата может устанавливаться в зависимости от
специфики производственной деятельности арендатора по согласию
сторон в натуральной или денежно-натуральной форме. Как правило,
арендная плата устанавливается в денежной форме.
Важно обратить внимание на то, что действующим
законодательством арендаторам предоставлено право сдавать
арендованное помещение в субаренду. В соответствии с Положением
бухгалтерского учета 14 "Аренда" субаренда - это соглашение о
передаче арендатором арендованного им объекта в аренду третьему
лицу.
Правоотношения субаренды государственного имущества
регулируются Законом № 2269-ХII ( 2269-12 ), ст. 22 которого, в
частности, определено, что арендатор имеет право передать в
субаренду недвижимое и прочее отдельное индивидуально определенное
имущество (отдельные станки, оборудование, транспортные средства,
нежилые помещения и т. п.), если иное не предусматривается
договором аренды. Это правило действует даже тогда, когда вопрос
субаренды вообще не обусловлен в договоре аренды государственного
имущества. Следует заметить, что срок предоставления имущества в
субаренду не может превышать срока действия договора аренды. Плата
за субаренду этого имущества не должна превышать арендной платы
арендатора.
Обязательным условием при передаче имущества в субаренду
является согласие арендодателя в письменной форме. Договор
субаренды заключается по инициативе арендатора с участием
арендодателя и арендатора согласно порядку, изложенному в ст. 9
Закона № 2269-ХII ( 2269-12 ). Необходимо указать, что передача
целостных имущественных комплексов в субаренду запрещается.
Что касается объектов, находящихся в коммунальной
собственности, то в соответствии со ст. 19 Закона № 2269-ХII
( 2269-12 ) методика расчета и порядок использования арендной
платы таких объектов определяются органами местного
самоуправления. В случае если органы местного самоуправления не
разработали методику для расчета платы за аренду коммунального
имущества, они могут использовать Методику № 786 ( 786-95-п ),
если соответствующее решение об использовании этой методики примет
коммунальный собственник.
Льготы по аренде государственного и коммунального имущества
В соответствии со ст. 4 Закона № 2269-ХII ( 2269-12 )
арендодатели могут предоставлять льготы по арендной плате
арендаторам убыточных и низкорентабельных предприятий, а также
объектов, имеющих важное социальное значение. Порядок определения
таких предприятий (объектов), а также условия предоставления этих
льгот устанавливаются: Кабинетом Министров Украины - для
предприятий (объектов), находящихся в государственной
собственности; органами, уполномоченными Верховным Советом
Автономной Республики Крым, - для предприятий (объектов),
принадлежащих Автономной Республике Крым; органами местного
самоуправления - для предприятий (объектов), находящихся в
коммунальной собственности.
В частности, для предприятий (объектов), находящихся в
государственной собственности, постановлением Кабинета Министров
Украины от 29.02.96 г. № 271 ( 271-96-п ) утверждено Положение о
порядке и условиях предоставления льгот по арендной плате
арендаторам имущества государственных предприятий (с изменениями и
дополнениями). Этим Положением определено, что льготы
предоставляются арендаторам в том случае, если в течение последних
6 месяцев (в агропромышленном комплексе - 12 месяцев) до
заключения договора аренды государственное предприятие было
убыточным или уровень рентабельности (отношение прибыли к
себестоимости) был ниже 25% среднего по отрасли (подотрасли), а
также если объект аренды имеет важное социальное значение
(принадлежность объекта аренды к такой группе определяется
Минэкономики Украины по представлению органа местного
самоуправления по местонахождению этого объекта). Льготы могут
быть предоставлены на срок до 2 лет или до достижения определенных
арендодателем технико-экономических показателей деятельности
объекта аренды, но не более чем на 2 года.
Порядок перечисления в бюджет платы за аренду государственного
имущества предприятиями, учреждениями, организациями
Специфика аренды государственного имущества состоит в том, что
часть платы, полученной арендодателем в ходе такой хозяйственной
операции, должна отчисляться в госбюджет.
Постановлением Кабинета Министров Украины от 19.01.2000 г.
№ 75 ( 75-2000-п ) "О внесении изменений и дополнений в Методику
расчета и порядка использования платы за аренду государственного
имущества" (далее - постановление № 75 ( 75-2000-п )) внесены
изменения в Методику № 786 ( 786-95-п ), п. 17 которой
предусматривается распределение арендной платы за объекты аренды
между госбюджетом и арендодателем следующим образом.
В случае если арендодателем имущества является Фонд
госимущества Украины, его региональное отделение или
представительство, арендная плата направляется:
за целостные имущественные комплексы государственных
предприятий - в госбюджет;
за недвижимое имущество государственных предприятий,
организаций: 70% арендной платы - в госбюджет, 30% -
государственному предприятию, организации, на балансе которых
находится это имущество;
за имущество, которое не вошло в уставный фонд хозяйственного
общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), - в
госбюджет. Если хозяйственное общество, созданное в процессе
приватизации (корпоратизации), содержит объекты жилого фонда,
которые не вошли в его уставный фонд: 70% арендной платы - в
госбюджет, 30% - хозяйственному обществу.
В случае если арендодателем имущества является государственное
предприятие, организация, арендная плата направляется:
за отдельное индивидуально определенное имущество предприятия,
организации (кроме недвижимого) - предприятию, организации;
за целостный имущественный комплекс структурного подразделения
предприятия, организации, недвижимое имущество: 70% арендной платы
- предприятию, организации, 30% - в госбюджет.
Аренда объектов имущественного комплекса Национальной академии
наук Украины регулируется Законом Украины от 07.02.2002 г.
№ 3065-III ( 3065-14 ) "Об особенностях правового режима
имущественного комплекса Национальной академии наук Украины", в
соответствии со ст. 3 которого денежные средства, полученные от
аренды объектов имущественного комплекса Национальной академии
наук Украины, в полном объеме направляются на выполнение уставных
задач Национальной академии наук Украины и организаций, отнесенных
к ее ведению. Арендодателем такого имущества выступает
Национальная академия наук Украины.
Плата за аренду государственного и коммунального имущества
является составляющей доходов общего фонда государственного и
местных бюджетов и ежегодно определяется Законом Украины о
государственном бюджете.
Рассмотрим, как распределялась плата за аренду
государственного имущества со времени принятия в 2000 г.
постановления № 75 ( 75-2000-п ) под влиянием ежегодных законов
Украины о госбюджете на текущий год.
Так, частью восьмой п. 1 ст. 5 Закона Украины от 17.02.2000 г.
№ 1458-III ( 1458-14 ) "О Государственном бюджете Украины на
2000 год" (далее - Закон № 1458-III) определено, что плата за
аренду государственного имущества в течение года в полном объеме
зачисляется в Госбюджет Украины. Следует учитывать тот факт, что в
соответствии со ст. 73 Закона № 1458-III ( 1458-14 ) ст. 5 введена
в действие с 1 января 2000 г. Вместе с тем в соответствии со ст. 5
Указа Президента Украины от 10.06.97 г. № 503/97 ( 503/97 ) "О
порядке официального обнародования нормативно-правовых актов и
вступления их в силу" постановление № 75 ( 75-2000-п ) вступило в
силу с момента его принятия (19.01.2000 г.), следовательно, и
плата за аренду государственного имущества должна была взиматься в
государственный бюджет с 19 января 2000 г.
В соответствии с частью 18 п. 1 ст. 3 Закона Украины
от 07.12.2000 г. № 2120-III ( 2120-14 ) "О Государственном бюджете
Украины на 2001 год" к доходам общего фонда Госбюджета Украины на
2001 г. относилась плата за аренду целостных имущественных
комплексов государственных предприятий. Кроме того, п. 15 ст. 3
этого Закона определено, что другие доходы, зачисляемые в
Госбюджет Украины в размерах, установленных законодательством,
кроме доходов, определенных ст. 31, относятся к доходам общего
фонда Госбюджета Украины. А к другим доходам бюджета в
соответствии с Бюджетной классификацией Украины относится и плата
за аренду государственного имущества.
В соответствии с п. 26 ст. 2 Закона Украины от 20.12.2001 г.
№ 2905-III ( 2905-14 ) "О Государственном бюджете Украины на
2002 год" (далее - Закон № 2905-III ( 2905-14 )) плата за аренду
целостных имущественных комплексов государственных предприятий
отдельным пунктом не предусмотрена, однако такая арендная плата в
составе других доходов подлежит зачислению в Госбюджет Украины в
соответствии со ст. 29 Бюджетного кодекса Украины ( 2542-14 ).
Кроме того, согласно приложению 1 к Закону № 2905-III ( 2905-14 ),
которое является неотъемлемой частью этого Закона, определено, что
к доходам госбюджета относится "Плата за аренду целостных
имущественных комплексов и другого имущества" по коду 220800.
Таким образом, в 2002 г. государственные предприятия,
учреждения, организации должны перечислять в Госбюджет Украины
плату за аренду государственного имущества в соответствии с
вышеуказанными нормами законодательных актов и в порядке,
определенном Методикой № 786 ( 786-95-п ).
Порядок зачисления в бюджет платы за аренду движимого и
недвижимого имущества Вооруженных Сил Украины и других
образованных в соответствии с законами Украины воинских
формирований
Организационные отношения, связанные с передачей в аренду
имущества, закрепленного за воинскими частями, заведениями,
учреждениями и организациями Вооруженных Сил Украины и других
образованных в соответствии с законами Украины воинских
формирований, содержащихся за счет денежных средств Госбюджета
Украины, регулируются Законом № 2269-ХII ( 2269-12 ) с учетом
особенностей, предусмотренных Законом Украины от 21.09.99 г.
№ 1076-ХIV ( 1076-14 ) "О хозяйственной деятельности в Вооруженных
Силах Украины" (далее - Закон № 1076-ХIV ( 1076-14 )). Особенность
арендных отношений Вооруженных Сил Украины состоит в том, что в
части зачисления денежных средств арендной платы действие Закона
№ 1076-ХIV ( 1076-14 ) распространяется только на воинские части,
заведения, учреждения и организации Вооруженных Сил Украины,
которые содержатся за счет средств Госбюджета Украины.
В соответствии со ст. 7 Закона № 1076-ХIV ( 1076-14 ) воинские
части могут передавать без ущерба для боевой и мобилизационной
готовности закрепленное за ними движимое и недвижимое воинское
имущество в аренду юридическим и физическим лицам лишь с
разрешения. Порядок предоставления разрешения воинским частям на
передачу закрепленного за ними движимого и недвижимого имущества в
аренду устанавливается Кабинетом Министров Украины. Передача
воинского имущества в аренду юридическим и физическим лицам
осуществляется исключительно на конкурсной основе с учетом
необходимости поддержания на надлежащем уровне боевой и
мобилизационной готовности. Условия и порядок проведения конкурсов
определяются Фондом по согласованию с Министерством обороны
Украины.
Исключением являются вооружение, боеприпасы, боевая и
специальная техника, предоставление которых в аренду запрещено
(ст. 1 Закона № 1076-ХIV ( 1076-14 )).
Определение арендной платы за воинское имущество
осуществляется в соответствии с Методикой № 786 ( 786-95-п ).
Согласно изменениям, внесенным постановлением Кабинета Министров
Украины от 21.02.2001 г. № 158 ( 158-2001-п ), в случае аренды
закрепленного за воинскими частями, заведениями, учреждениями и
организациями Вооруженных Сил Украины, других воинскими
формирований движимого и недвижимого воинского имущества арендная
плата направляется в государственный бюджет.
Аренда недвижимого имущества площадью до 200 м2
Законом Украины от 13.09.2001 г. № 2680-III ( 2680-14 ) "О
внесении изменений в некоторые законы Украины по результатам
парламентских слушаний "Проблемы информационной деятельности,
свободы слова, соблюдения законности и состояние информационной
безопасности Украины" внесены изменения в абзац четвертый ст. 5
Закона № 2269-ХII ( 2269-12 ) в части предоставления возможности
государственным предприятиям быть арендодателями отдельного
индивидуально определенного имущества и недвижимого имущества
площадью до 200 м2 без получения на это разрешения Фонда либо его
региональных отделений или представительств.
Следует обратить внимание на то, что п. 2 Методики № 786
( 786-95-п ) предусматривается согласование с Фондом или его
региональными отделениями расчетов арендной платы за какое-либо
государственное имущество. Это требование остается действующим.
Для избежания опасности потери контроля со стороны
государственных органов управления за правильностью начисления и
распределения арендной платы за указанное государственное
имущество Фонд письмом от 20.12.2001 г. № 10-16-16076
( v6076224-01 ) "О регулировании аренды недвижимого имущества
площадью до 200 м2" предлагает своим региональным отделениям
разъяснять арендодателям - государственным предприятиям и
организациям, а также арендаторам необходимость согласования и в
дальнейшем с Фондом или его региональными отделениями расчетов
арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества площадью
до 200 м2.
Для согласования расчета арендной платы необходимо представить
на рассмотрение отчет об экспертной оценке недвижимого имущества
(кроме случаев аренды имущества бюджетными организациями и
инвалидами для использования помещений под гаражи для машин с
ручным управлением), расчет арендной платы, документы,
подтверждающие направление использования помещения арендатором
(проект договора аренды и т. п.), документы, подтверждающие
принадлежность арендатора к субъектам малого бизнеса, - в случае
если арендатор-производственник претендует на соответствующую
льготу по арендной плате, а также справку о количестве заключенных
договоров аренды помещений площадью до 200 м2.
По результатам рассмотрения предприятию-арендодателю
направляется письмо, в котором в случае положительного решения
вопроса: сообщается о согласовании расчета арендной платы за
первый или базовый месяц аренды при условии соблюдения указанного
в проекте договора направления использования имущества;
указывается на необходимость ежемесячной корректировки размера
арендной платы на индекс инфляции; предупреждается о необходимости
согласования с Фондом всех других изменений размера арендной
платы; напоминается о необходимости отчисления 30% арендной платы
в Госбюджет Украины.
К письму прилагается расчет арендной платы за первый или
базовый месяц аренды, утвержденный руководителем органа
приватизации или его заместителем, отвечающим за вопросы аренды
государственного имущества.
Одной из сторон договора аренды, которая непосредственно будет
уплачивать 30% арендной платы в Госбюджет Украины, необходимо
подавать в орган приватизации информацию об уплате этих денежных
средств - для ведения учета поступления денежных средств.
Отражение арендной платы в налоговом учете
Согласно пп. 4.1.4 п. 4.1 ст. 4 Закона № 334/94-ВР
( 334/94-ВР ) валовой доход включает доходы от осуществления
операций лизинга (аренды).
То есть суммы арендной платы включаются в состав валового
дохода государственного предприятия в размере полученного
(начисленного) дохода, а именно 70% арендной платы. При этом 30%
арендной платы, направляемой в госбюджет, не отражаются в составе
валового дохода государственного предприятия независимо оттого,
кто перечисляет эти 30%. Что касается даты отражения в составе
валовых доходов сумм арендной платы, то в соответствии с
пп. 11.3.1 п. 11.3 ст. 11 Закона № 334/94-ВР ( 334/94-ВР ) датой
увеличения валового дохода считается дата, приходящаяся на
налоговый период, в течение которого происходит какое-либо из
событий, которое произошло раньше:
- или дата зачисления денежных средств от покупателя
(заказчика) на банковский счет налогоплательщика в оплату товаров
(работ, услуг), подлежащих продаже, в случае продажи товаров
(работ, услуг) за наличные - дата ее оприходования в кассе
налогоплательщика, а при отсутствии таковой - дата инкассации
денежной наличности в банковском учреждении, обслуживающем
налогоплательщика;
- или дата отгрузки товаров, а для работ (услуг) - дата
фактического предоставления результатов работ (услуг)
налогоплательщиком.
Таким образом, суммы арендной платы должны отражаться в
составе валовых доходов арендодателя по первому событию: или по
дате фактического предоставления услуг по аренде, или по дате
зачисления денежных средств, полученных от предоставления услуг по
аренде.
Что касается обложения арендных операций налогом на
добавленную стоимость, то ГНА Украины письмом от 12.05.2000 г.
№ 6514/7/16-1201 ( v6514225-00 ) разъясняет следующее.
За использование целостных имущественных комплексов
государственных предприятий и имущества, которое не вошло в
уставный фонд хозяйственного общества, созданного в процессе
приватизации (корпоратизации), арендодателем которых выступает
Фонд, арендная плата направляется в полном объеме в госбюджет. Для
целей обложения НДС операций по договорам аренды таких объектов
необходимо руководствоваться ранее предоставленными разъяснениями
ГНА Украины от 27.12.99 г. № 19553/7/16-1201 ( v9553225-99 ),
дополнением к которым были разъяснения Комитета Верховной Рады
Украины по вопросам финансов и банковской деятельности
от 17.12.99 г. № 06-10/875 ( v_875450-99 ).
Арендодателем недвижимого имущества государственных
предприятий и объектов жилого фонда, которые не вошли в уставный
фонд приватизированного (корпоратизированного) предприятия, но им
содержатся, выступает Фонд, а арендная плата дифференцированно
направляется: в размере 70% - в госбюджет, 30% - государственному
предприятию или хозяйственному обществу, которое их содержит. По
разъяснениям Фонда органы приватизации, заключая договора аренды,
могут предусмотреть, что арендатор самостоятельно направляет
определенные п. 17 Методики № 786 ( 786-95-п ) доли арендной
платы непосредственно в бюджет и государственному предприятию
(организации), на балансе которого имеется арендованное имущество.
Вышеуказанные операции, связанные с договорами аренды,
согласно пп. 3.1.1 п. 3.1 ст. 3 Закона Украины от 03.04.97 г.
№ 168/97-ВР ( 168/97-ВР ) "О налоге на добавленную стоимость" (с
изменениями и дополнениями; далее - Закон № 168/97-ВР)) являются
объектом обложения НДС. А потому следует отметить, что у
предприятия, недвижимое имущество или объект жилого фонда которого
передан в аренду по договору между Фондом и арендатором, возникают
налоговые обязательства на дату, определенную п. 7.3 ст. 7 Закона
№ 168/97-ВР ( 168/97-ВР ). При этом база для налогообложения в
соответствии с п. 4.1 ст. 4 этого Закона определяется исходя из
полной стоимости арендной платы, независимо от того, кто
(арендатор или предприятие) осуществляет процедуру размежевания
суммы арендной платы в размерах, определенных п. 17 Методики № 786
( 786-95-п ).
При отсутствии предварительной оплаты за аренду первым из
событий является событие фактического предоставления
(использования) в отчетном периоде объекта аренды, а потому в
соответствии с положениями вышеуказанного пункта датой
возникновения налоговых обязательств является последний день
отчетного периода.
На дату возникновения налоговых обязательств предприятие в
соответствии с требованиями приказа ГНА Украины от 30.05.97 г.
№ 165 ( z0233-97 ) (с дополнениями к нему) выписывает налоговую
накладную на полную сумму арендной платы, где отдельной строкой
должна быть выделена сумма НДС, составляющая 20% базы
налогообложения, определенной п. 4.1 Закона № 168/97-ВР
( 168/97-ВР ) и прибавляется к сумме арендной платы. Арендатор на
основании налоговой накладной и при условии фактического списания
денежных средств с банковского счета в счет оплаты за пользование
имуществом включает сумму НДС в состав налогового кредита. В связи
с тем, что по указаниям Фонда арендатор самостоятельно направляет
определенные п. 17 Методики № 786 ( 786-95-п ) доли арендной платы
непосредственно в бюджет и предприятию, то такое предприятие, на
балансе которого имеется арендованное имущество, платежные
документы оформляет отдельно на часть суммы арендной платы с
учетом НДС и отдельно на сумму НДС, приходящуюся на ту часть
арендной платы, которая арендатором непосредственно перечисляется
в бюджет.
Пример.
Арендная плата отчетного периода составляет 2000 грн.. НДС в
размере 20% - 400 грн., общая сумма платы с учетом НДС - 2400 грн.
Предприятие-арендодатель выписывает налоговую накладную на всю
сумму арендной платы (база налогообложения) без учета НДС,
подлежащую налогообложению по ставке 20% - 2000 грн. и НДС -
400 грн., общая сумма с НДС - 2400 грн.
Поскольку по доверенности Фонда арендатор самостоятельно
осуществляет размежевание платежей и производит перечисление в
бюджет надлежащих 70%, или 1400 грн. арендной платы ((2000 х 70) :
100). то на счет предприятия направляются надлежащие 30% и сумма
НДС, вычисленная из полной стоимости арендной платы. При этом
платежные документы оформляются отдельно на:
720 грн. - арендная плата с учетом НДС, где 600 грн. ((200 x
x 30) : 100) - это арендная плата без НДС и 120 грн. - это НДС;
280 грн. - это сумма НДС, вычисленная с базы в размере
1400 грн., перечисляемая арендатором в бюджет (с пометкой в
платежном поручении "НДС с 70% арендной платы, перечисленной в
бюджет").
Если арендодателем имущества является государственное
предприятие, когда договор заключается непосредственно между таким
государственным предприятием и арендатором, отсутствуют какие-либо
особенности, отличные от общего порядка ведения налогового учета
по НДС.
Операции по передаче недвижимого и другого отдельного
индивидуально определенного имущества в субаренду являются также
объектом для обложения НДС. При этом порядок налогообложения,
определения базы и выписки налоговых накладных аналогичен
вышеизложенному. Порядок отражения в бухгалтерском учете и
отчетности операций, связанных с приватизацией и арендой
государственных предприятий, утвержден приказом Минфина Украины
от 16.12.93 г. № 109, зарегистрированным Минюстом Украины
от 29.12.93 г. под № 200 ( z0200-93 ), и Положением бухгалтерского
учета 14 "Аренда".
------------------------------------------------------------------
"Вестник налоговой службы Украины"
№47/02, стр. 31
[01.12.2002]
Оксана Кириенко
Экономист-аналитик "Вестника"
------------------------------------------------------------------