ОСОБА_1 звернулась з позовом до ТОВ "Едельвейс плес" про тлумачення окремих положень договору, про розірвання інвестиційного договору, відшкодування збитків та моральної шкоди, посилаючись на те, що 12.12.2005 року вона уклала з відповідачем інвестиційний договір, предметом якого є передача їй у власність новозбудованого майна – житлової квартири, загальною площею 60,95 кв.м. Відповідно до додаткової угоди від 26.03.2008 року новозбудованим майном є квартира під будівельним номером 1-2 А, секції 7/9 "парадна", розташована на першому поверсі новозбудованого житлового комплексу за адресою:АДРЕСА_1. За п.2.4 ст.2 додаткової угоди розмір інвестицій становить 60 950 доларів США Фактично нею сплачено 51 469,06 доларів США, що еквівалентно 260 992,25 грн. (84,5 % від загальної суми інвестицій).

Плановим строком закінчення будівництва відповідно до умов договору є третій квартал 2009 року. Проте, їй стало відомо, що відповідач в односторонньому порядку продовжив строк завершення будівництва без її згоди на 2 роки і 3 місяця, що для неї є неприйнятним.

З урахуванням вкрай низьких темпів будівництва, неспіврозмірності виконаних робіт здійсненим інвестиціям, позивач вважає, що відповідач неналежно виконує умови інвестиційного договору, що завдає їй збитків та моральну шкоду. Оскільки позивач не погоджуються з продовженням строку будівництва житлового будинку, вона бажає розірвати інвестиційний договір та стягнути сплачені інвестиційні внески в розмірі 392 029,54 грн., що еквівалентно 51 469,06 доларам США, 3% відсотки річних за користування грошима в розмірі 10 060,12 грн., а також судові витрати. Порушення відповідачем умов договору завдало позивачу моральних збитків, змінило уклад їх життя, погіршило стосунки в сім’ї. Моральну шкоду вона оцінює у 100 000 грн., яку просить стягнути на її користь.

В судовому засіданні позивач та її представник позовні вимоги підтримали, просили їх задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача позовні вимоги не визнав, обґрунтовуючи свої заперечення відсутністю обставин одностороннього продовження строку будівництва житлового комплексу з боку ТОВ "Едельвейс плес". Той факт, що виконавчий комітет Одеської міської ради прийняв рішення про продовження терміну будівництва не означає, що ТОВ "Едельвейс плес" в односторонньому порядку змінило умови інвестиційного договору. Крім того, розглядаючи даний спір, слід врахувати положення вимог ст. 4 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", відповідно до якої забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкту житлового будівництва. Повернення коштів, внесених юридичними та фізичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об’єкту житлового будівництва, здійснюється після наступної реалізації такого об’єкта житлового будівництва. На підставі викладеного, представник відповідача просив у позові відмовити.

Вислухавши пояснення сторін, їх представників, свідків, дослідивши матеріали справи, а також витребувані документи, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог з наступних підстав.

Правовідносини між сторонами виникли з приводу укладання інвестиційного договору про передачу майнових прав на житлову квартиру.

12.12.2005 року між ТОВ "Едельвейс плес", з одного боку, та ОСОБА_1, - з другого, укладений інвестиційний договір, предметом якого є передача позивачу у власність новозбудованого майна – житлової квартири, загальною площею 60,95 кв.м., що розташована на 1 поверсі новозбудованого житлового будинку за будівельною адресою. Відповідно до додаткової угоди від 26.03.2008 року новозбудованим майном є квартира під будівельним номером 1-2 А, секції 7/9 "парадна", загальною площею 60,95 кв.м., розташована на першому поверсі житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1

Відповідно до розділу 7 Договору про передачу майнових прав на квартиру від 12.12.2005 року останній укладено відповідно до вимог Закону України "Про інвестиційну діяльність" (1560-12) , та за всіма питаннями, що не врегульовані цим Договором, сторони керують вище означеним Законом, Цивільним Кодексом України (435-15) та іншими актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст. 18 Закону України "Про інвестиційну діяльність" держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, додержання прав і законних інтересів її суб’єктів. Частиною другою цієї статті передбачено, що спори про відшкодування збитків суб’єктам інвестиційної діяльності розв’язуються судом.

Відповідно до ст. 9 Закону України "Про інвестиційну діяльність" основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб’єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

За п.2.4 ст.2 додаткової угоди розмір інвестицій становить 60 950 доларів США Фактично позивачем сплачено 51 469,06 доларів США доларів США, що на день сплати внесків складало 241 233,91 грн. ( 84,5 % від загальної суми інвестицій ), що підтверджується копіями квитанцій (а.с.43-49 т.1).

Плановим строком закінчення будівництва відповідно до п.3.2 Договору від 12.12.2005 року є третій квартал 2009 року. Здача в експлуатацію будинку відповідно до п.2.3. Додаткової угоди до інвестиційного договору від 26.03.2008 року не може бути затримана більш ніж до 1 кварталу 2010 року.

На виконання рішення Одеської міської ради № 200 від 15.03.2007 року "Про надання дозволу ТОВ "Едельвейс плес" на подальше проектування та будівництво багатосекційного 10-16 поверхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями торгово-побутового призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1" ТОВ "Едельвейс плес", як забудовник, 24.04.2007 року отримало дозвіл на виконання будівельних робіт (а.с.107 т.3).

04.08.2007 року відповідач, діючи як забудовник, затвердив проект проведення робіт, складеного ДП "Експериментальний проектний та конструкторсько-технологічний інститут "Монолітпроект". Календарним графіком за цим проектом, який також затверджений ТОВ "Едельвейс плес", передбачений перелік весь перелік будівельних робіт, які заплановані по роках (а.с.241 т.1).

Згідно графіку будівництво багатосекційного 10-16 поверхового житлового будинку з вбудованими приміщеннями торгово-побутового призначення та підземним паркінгом проводиться за двома чергами. Строк проведення будівництва 1 черги передбачений до 1 кварталу 2010 року включно, 2 черги – до 3 кварталу 2011 року включно.

Як пояснив представник відповідача в судовому засіданні квартира, яку інвестували позивачі, входить до складу секцій, які відносяться до 1 черги будівництва.

Графіком проведення будівельних робіт з 3 кварталу 2008 року передбачено возведення надземної частини будинку із завершенням цих робіт у 4 кварталі 2009 року.

Проте, в ході розгляду справи з виїздом суду на місце 09.10.2009 року, здійсненого в рамках розгляду аналогічної справи за позовом ОСОБА_2 ОСОБА_3, встановлено, що будинок, в якому розташована майбутня квартира позивача, побудований до 5 поверху (в деяких місцях будинку будівництво 5 поверху лише розпочато, в інших - завершено). Даний будинок є лише певними секціями із кола секцій першої черги. Будівництво наземної частини інших секцій першої черги лише розпочате – не завершено будівництво жодного поверху (а.с.133-146 т.1). Оскільки проектом передбачено будівництво 10-16 поверхового будинку, то за простим розрахунком виявляється, що будівництво першої черги побудовано менше ніж на 50%.

Як пояснив позивач та його представник в судовому засіданні будівництво житлового комплексу по АДРЕСА_1 в теперішній час не проводиться, возведення наземної частини будинку – на тому ж етапі, що і в жовтні 2009 року. Ці обставини не спростовані представником відповідача.

Позивач та її представник у своєму позові та поясненнях в ході судового розгляду посилаються на те, що будівництво житлового будинку проводиться вкрай низькими темпами, на неспіврозмірність виконаних робіт здійсненим інвестиціям, зазначаючи, що на день звернення до суду з позовом, тобто на липень 2009 року, позивач виплатила 84,5% інвестицій.

Договором від 12.12.2005 року та додатковою угодою до нього від 26.03.2008 року передбачено зустрічне виконання обов’язку однієї із сторін (будівництво на передачі квартири у власність), яке обумовлене виконанням другою стороною свого обов’язку (передача інвестиційних внесків відповідно до графіку, прийняття новозбудованої квартири).

Відповідно до ч.2 ст. 538 ЦК України при зустрічному виконанні зобов’язання сторони повинні виконувати свої обов’язки одночасно, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства, не впливає із суті зобов’язання або звичаїв ділового обороту. Як встановлено вище, обсяг передачі інвестиційних внесків (84,5 %) значно перевищив обсяг здійснених будівельних робіт (менше 50 %) .

З листа ТОВ "Едельвейс плес" від 09.12.2008 року на адресу ОСОБА_1, останній стало відомо, що відповідачу видано новий дозвіл на виконання будівельних робіт будинку по АДРЕСА_1 (а.с.29 т.1).

Для з’ясування обставин вкрай низьких темпів будівництва та очевидністю зриву виконання зобов’язань передачі квартиру у власність у строки, що встановлені договором, позивач 31.03.2009 року звернулась з листом до ТОВ "Едельвейс плес" (а.с.30 т.1). З листа відповідача від 30.04.2009 року позивачам стало відомо, що за рішенням Одеського міськвиконкому термін закінчення будівництва житлового комплексу за адресою: Одеса, АДРЕСА_1 перенесений на четвертий квартал 2011 року. В листі також зазначено, що реалізація інвестиційної програми була сповільнена в зв’язку із світової кризою, так як об’єм планових грошових внесків інвесторів зменшився, не дивлячись на наявність графіку (а.с.31 т.1).

Проте, з витребуваних з Одеської міської ради документів вбачається, що 24.06.2008 року виконкомом Одеської міської ради було прийняте рішення № 734 "Про внесення змін до рішення виконкому Одеської міської ради № 200 від 15.03.2007 року "Про надання дозволу ТОВ "Едельвейс плес" на подальше проектування на будівництво 10-16 поверхового житлового будинку … за адресою: Одеса, АДРЕСА_1", яким термін затвердження проектної документації продовжений до 31.03.2009 року, початок будівництва визначений 31.03.2009 року, строк завершення будівництва – 31.12.2011 року (а.с.171 т.1). Підставою для прийняття такого рішення виконкомом стало відповідне звернення ТОВ "Едельвейс плес" від 11.06.2008 року (а.с.170 т.1). В листі відповідачем як підстава для продовження строку узгодження та затвердження проектної документації та продовження строків будівництва зазначалась необхідність проведення додаткових узгоджень технічної документації та великий обсяг будівельних робіт по зазначеному об’єкту. В судовому засіданні представник відповідача не міг пояснити, чому узгодження та затвердження проектної документації не було здійснено у строки, передбачені рішенням виконкому Одеської міської ради № 200 від 17.03.2007 року (а.с.223 т.1) та не надав обґрунтованих доводів щодо поважності затримання строків будівництва житлового комплексу.

Фактично строк завершення будівництва продовжено товариством з обмеженою відповідальністю "Едельвейс плес" в односторонньому порядку без згоди позивача більш ніж на 2 роки, що не передбачено умовами ані договору від 12.12.2005 року, ані додаткової угоди від 26.03.2008 року. На підставі викладеного суд не бере до уваги посилання представника відповідача на те, що у разі відсутності будь-якої додаткової угоди між сторонами про продовження терміну будівництва, не можна вважати рішення виконкому Одеської міської ради № 743 від 24.06.2008 року як підставу для зміни договору інвестування.

Відповідно до ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли вна слідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Отримання квартири не в третьому кварталі 2009 року, а в четвертому кварталі 2011 року значною мірою позбавляє позивача прав на житло, порушує її права як майбутнього власника.

З наданих суду довідок ТОВ "Едельвейс плес" вбачається наявність у останнього власних коштів для будівництва будинків по АДРЕСА_1 – 86 394,43 грн. Очевидно, що цих коштів недостатньо для завершення будівництва. Суд не приймає до уваги посилання представника відповідача на те, що перенесення строку закінчення будівництва житлового комплексу пов’язано з нестачею фінансування внаслідок настання світової фінансової кризи, оскільки прохання ТОВ "Едельвейс плес" до виконкому Одеської міської ради про перенесення строків завершення будівництво було направлено у червні 2008 року, та таке прохання було задоволено виконкомом Одеської міської ради в цьому ж місяці, тобто до настання фінансової кризи.

Також суд вважає, що на правовідносини сторін не розповсюджується положення Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" від 25.12.2008 року (800-17) , виходячи з наступного.

Як встановлено в судовому засіданні та підтверджено п.п.1,7 інвестиційного договору про передачу майнових прав на квартиру від 12.12.2005 року, правовідносини між сторонами регулюються цим договором, Законом України "Про інвестиційну діяльність" (1560-12) , Цивільним Кодексом України (435-15) та іншими актами цивільного законодавства, тобто відносини між сторонами знаходяться в площини цивільних правовідносин.

Відповідно до ст. 4 ЦК України основним актом цивільного законодавства є Цивільний кодекс України (435-15) . Якщо суб’єкт права законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради України проект закону, який регулює цивільні правовідносини інакше, ніж цей Кодекс, він зобов’язаний одночасно подати проект закону про внесення змін до Цивільного Кодексу України (435-15) . Тобто законодавець передбачив верховенство норм ЦК України (435-15) перед іншими актами цивільного законодавства.

Статтею 4 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкту житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100% вартості об’єкту. Повернення коштів, внесених юридичними та фізичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об’єкту житлового будівництва, здійснюється після наступної реалізації такого об’єкта житлового будівництва. Тобто, передбачаються інші умови розірвання договору та відшкодування збитків, ніж ті, які зазначені у ст.ст. 651- 653 ЦК України.

Втім, враховуючи, що Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (800-17) не передбачені зміни до ЦК України (435-15) в частині зміни умов розірвання договору, та пов’язаних з цим відшкодування збитків, правомірним є застосування норм Цивільного Кодексу України (435-15) .

Крім того, в ч.2 ст. 4 Закону України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" зазначено, що заборона на розірвання договорів інвестування з забудовниками не застосовується, якщо визначений термін прийняття об’єктів в експлуатацію об’єкту будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців. В даному випадку, як це зазначалось вище, термін завершення будівництва перенесений більше ніж на два роки.

На підставі викладено, суд приходить до висновку, що виникли між сторонами правовідносини не можуть регулюватися нормами вищезазначеного Закону, та заборона, передбачена ст.4 цього Закону на них не розповсюджується .

Згідно з п.6.5 Договору від 12.12.2005 року, відповідач, посилаючись на форс-мажорні обставини, які він не міг передбачити, та які перешкоджають йому виконати свої зобов’язання в строк, повинен був повідомити в письмовій формі іншу сторону не пізніше 15 днів з моменту, коли йому стало відомо про настання форс-мажорних обставин. В противному випадку він не має права посилатися на вищевказану обставину, як на підставу, що звільняє його від відповідальності за невиконання зобов’язання. Це в повній мірі узгоджується з вимогами ч.2 ст. 538 ЦК України. Проте, відповідач не повідомив позивача про затримку завершення будівництва ні в червні 2008 року, ні протягом наступних 10 місяців, а надав 30.04.2009 року відповідь позивачу на її звернення, в якому повідомив про перенесення строків завершення будівництва.

Оскільки у позивача було достатньо підстав вважати, що відповідач не виконає свого обов’язку по передачі їй новозбудованої квартири у строки, зазначені Договором від 12.12.2005 року та Додатковою угодою від 26.03.2009 року, відповідно до ч.3 ст. 538 ЦК України в липні 2009 року вона припинила виконання своїх обов’язків щодо внесення інвестиційних коштів.

Стаття 638 ЦК України дає поняття істотних умов договору, до яких відноситься строк дії договору, тобто строк завершення будівництва та передача новозбудованої квартири у власність інвесторам.

Суд вважає, що мало місце істотне порушення відповідачем умов інвестиційного договору та додаткової угоди до нього, яке виразилось у неспіврозмірності темпів будівництва здійсненим інвестиціям та як наслідок порушення умов договору щодо строків закінчення будівництва та продовження цих термінів в односторонньому порядку без згоди позивача більш ніж на 2 роки .

Враховуючи викладені обставини в їх сукупності, суд прийшов до висновку щодо законності та обґрунтованості позовних вимог в частині розірвання Інвестиційного договору про передачу майнових прав на квартиру від 12.12.2005 року та Додаткової угоди до нього від 26.03.2008 року.

Відповідно до ч.4 ст. 653 ЦК України в разі розірвання договору в зв’язку із істотним порушенням договору відповідачем, позивачі вправі вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору.

За ст. 612 ЦК України відповідач вважається таким, що прострочив зобов’язання, оскільки не виконав його у строк, встановлений договором.

В разі прострочення зобов’язання відповідно до ст. 611 ЦК України настають наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:

- припинення зобов’язання або розірвання договору,

- зміна умов зобов’язання,

- сплата неустойки,

- відшкодування збитків та моральної шкоди.

Відповідно до умов договору та додаткової угоди до нього позивач сплатила відповідачу 260 992,25 грн., що еквівалентно 51 469,06 доларам США на день сплати внесків.

Розриваючи укладений між сторонами договір від 12.12.205 року та додаткову угоду до нього від 26.03.2008 року, суд, керуючись ст. 22 ЦК України, в якості збитків стягує з ТОВ "Едельвейс плес" на користь позивача понесені витрати у вигляді інвестиційних внесків та витрат, пов’язаних з оплатою банківських послуг. Оскільки грошове зобов’язання визначено в іноземній валюті – доларах США, а сплата внесків здійснювалась еквівалентно у гривнях, то стягненню підлягає сума у гривнях, яка еквівалентна долару США, виходячи з курсу НБУ на день проведення розрахунку, тобто на день постановлення рішення – 25 жовтня 2010 року (ст. 522 ЦК України). Таким чином, збитки складають 407 593,77 грн., що еквівалентно 51 469,06 доларам США (51 469,06 х 7,9118), а також витрати на оплату банківських послуг за переказ коштів в розмірі 251, 55 грн., що підтверджено відповідними квитанціями (а.с.50-58 т.1).

Не підлягають задоволенню позовні вимоги щодо стягнення 3% річних за користування грошима, оскільки ст. 625 ЦК України передбачає таку відповідальність у разі прострочення боржником грошового зобов’язання. В даному спорі має місце порушення умов інвестиційного договору, зокрема строків передачі новозбудованого майна. Обов’язки у відповідача щодо повернення грошових коштів позивачу виникає лише з часу розірвання інвестиційного договору.

Відповідно до п.5 постанови Пленуму Верховного Суду України № від "Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди" № 4 від 31.03.1995 року (v0004700-95) з наступними змінами при розгляді питання про відшкодування моральної шкоди суду необхідно з’ясувати, якими правовими нормами регулюється характер правовідносин, чи допускає відповідне законодавство відшкодування моральної шкоди при даному виді правовідносин. Зазначене узгоджується зі ст. 611 ЦК України, відповідно до якої моральна шкода за порушення зобов’язання стягується, якщо це передбачено договором або законом. Ані договором від 12.12.2005 року, ані додатковою угодою до нього не передбачено відшкодування моральної шкоди за порушення однією із сторін умов договору. Наслідки зміни або розірвання договору, відповідно до ст. 653 ЦК України також не передбачають стягнення моральної шкоди.

Оскільки характер даних правовідносин не передбачає відшкодування моральної шкоди, а ст. 611 ЦК України є загальною нормою, яка передбачає весь перелік правових наслідків, встановлених за порушення зобов’язання, в тому числі моральної шкоди, та лише її застосування при вирішенні питання про відшкодування моральної шкоди є неправомірним, суд відмовляє у позові щодо відшкодування моральної шкоди.

Вимоги щодо тлумачення окремих положень інвестиційного договору від 12.12.2005 року та додаткової угоди до нього шляхом зазначення у п.3.2 ст.3 інвестиційного договору та п.2.4 ст.2 додаткової угоди до нього про те, що будівництво житлового комплексу не може бути розпочате пізніше дати першого внеску – 17.03.2008 року, має бути співмірними строкам внесення інвестицій і відповідати їх розміру, проекту організації будівництва та графіку проведення робіт, які мають бути закінчені зі здачею будинку в експлуатацію не пізніше 30.09.2009 року, а також про те, що ТОВ "Едельвейс плес" одночасно з інвестором має здійснювати фінансування будівництва в повній мірі, в об’ємах відповідно до проекту організації будівництва та графіка проведення робіт, об’єми фінансування будівництва підприємством мають забезпечення закінчення будівництва, здачу будинку в експлуатацію та передачу квартири у визначений договором і додатковою угодою строк, суперечать вимогам ст. 213 ЦК України. Із змісту зазначеної статті впливає, що тлумачення змісту правочину може мати місце, якщо є незрозумілим значення слів, понять або термінів. Оскільки за змістом договору вбачається справжня воля сторін на укладання договору, зміст положень договору є зрозумілим, а означені вимоги позивача містять нові положення до договору, яки не суперечать цивільному законодавству, то такі позовні вимоги не можуть бути задоволені. Крім того, вимоги щодо тлумачення окремих положень інвестиційного договору від 12.12.2005 року подані з порушення строку позовної давності, без зазначення поважних причин пропуску такого строку, що також є самостійною підставою для відмови у цій частині позову.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України при частковому задоволенні позову суд повинен присудити судові витрати позивачеві пропорційно до задоволеної частини позовних вимог. Проте, враховуючи, що позивач сплатила б однакову суму судового збору, як при подачі її позову, так і подачі позову в обсязі задоволених вимог, суд присуджує з відповідача на користь позивача судові витрати в повному обсязі - в розмірі витрат на оплату держмита – 1700 грн., втрати на ІТЗ в розмірі 250 грн., оплата банківських послу в розмірі 22 грн., а всього розмірі 1 972 грн .

Керуючись ст.ст. 4, 538, 611, 651, 653 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 60, 202, 213- 215 ЦПК України, суд

Розірвати інвестиційний договір № 168/7/9/1-2А про передачу майнових прав на житлову квартиру, укладеного 12.12.2005 року між ТОВ "Едельвейс плес", з одного боку, та ОСОБА_1, - з другого, та додаткову угоду № 1 від 26.03.2008 року до нього, укладеного між тими ж сторонами, в зв’язку з істотними порушеннями ТОВ "Едельвейс плес" умов договору та угоди.