Позов мотивований тим, що 17 серпня 2006 року між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк", найменування якого змінено на АТ "Укрсоцбанк", та ОСОБА_3 укладено кредитний договір № 095/64-ДК, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_3 грошові кошти в розмірі 140 000 доларів США зі сплатою 13,00% річних та комісій, з кінцевим терміном повернення до 15 серпня 2016 року. В той же день, 17 серпня 2006 року між АТ "Укрсоцбанк" та позивачем ОСОБА_4 укладено кредитний договір № 095/65-ДК, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_4 грошові кошти в розмірі 60 000 доларів США зі сплатою 13,00% річних та комісій, з кінцевим терміном повернення до 15 серпня 2016 року.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаними договорами кредиту між ОСОБА_4 та АТ "Укрсоцбанк" укладено іпотечний договір № 095/65-IP, відповідно до умов якого в іпотеку АТ "Укрсоцбанк" було передано нерухоме майно, а саме: домоволодіння, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв. м у АДРЕСА_1 .

14 березня 2019 року позивачу стало відомо, що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Обласного комунального підприємства "Софіївське бюро технічної інвентаризації" Волос О. В. внесений запис про право власності № 30300260 на підставі рішення від 14 лютого 2019 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45534486. Цей запис встановлював право власності АТ "Укрсоцбанк" на вищезгадане домоволодіння позивача.

Як підставу для виникнення права власності у АТ "Укрсоцбанк" державним реєстратором було зазначено вимогу/іпотечне повідомлення про дострокове погашення заборгованості № 163/18, видану 07 лютого 2018 року АТ "Укрсоцбанк", відповідно до якої у випадку непогашення заборгованості у 30-тиденний строк з моменту отримання цієї вимоги АТ "Укрсоцбанк" зверне стягнення на предмет іпотеки, зазначивши одним із способів такого звернення передання цього майна у власність АТ "Укрсоцбанк". Вказану вимогу позивач не отримувала, але це не завадило банку звернутися разом з даною вимогою до державного реєстратора з приводу звернення стягнення на предмет іпотеки, незважаючи на зареєстровану малолітню дитину та, відповідно, без отримання дозволу органів опіки та піклування.

АТ "Укрсоцбанк", правонаступником якого є АТ "Альфа-Банк", набуло у власність домоволодіння позивача на підставі повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки за кредитним договором № 095/65-ДК, в якому викладена вимога про сплату боргу за кредитним договором, розмір якого, станом на 31 січня 2018 року, складає 119 006,44 доларів США, що відповідно до курсу НБУ станом на 31 січня 2018 року становить 3 333 226,51 грн. Вказане повідомлення банку не містить інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог іпотекодержателя. Позивач також не була ознайомлена з оцінкою спірного нерухомого майна в інший спосіб та, відповідно, ця оцінка не погоджувалась з власником майна, однак, ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником.

Крім цього, істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації. В цьому випадку, набуття банківською установою права власності на спірне нерухоме майно було здійснено ще й з порушенням згаданої норми земельного законодавства.

10 травня 2022 року позивач подала заяву щодо уточнення підстав її позову, в якій вказує на те, що повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки за кредитним договором № 095/65-ДК не містить інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог іпотекодержателя, однак ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Матеріали реєстраційної справи не містять оцінки предмету іпотеки.

Укладаючи іпотечний договір, сторони керувались законодавством, діючим на час укладення договору, тим самим погоджено, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно - є окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя щодо передачі останньому права власності на предмет іпотеки, який, в свою чергу, не укладався.

Крім того, істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, однак, всупереч нормам Земельного кодексу України (2768-14) , реєстрація права власності на спірне домоволодіння за банківською установою здійснено за відсутності кадастрового номеру земельної ділянки.

ОСОБА_1 просила суд:

скасувати рішення за індексним номером 45534486 від 14 лютого 2019 року про реєстрацію права власності за ПАТ "Укрсоцбанк", правонаступником якого є АТ "Альфа Банк", на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1, яке складається з: А-1 - житловий будинок, загальною площею 83,6 кв. м та житловою площею 51,0 кв. м; В-2 - житловий будинок загальною площею 330,2 кв. м та житловою площею 157,1 кв. м; Б - гараж; Г- вбиральня; Д,Ж - навіси; 1-11, І-ІІІ - споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв. м на підставі рішення Придніпровської міськради від 13 вересня 1960 року за № 16/218, крім того, лишки площею 378,0 кв. м, прийняте Обласним комунальним підприємством "Софіївське бюро технічної інвентаризації" в особі державного реєстратора Волос О. В.;

скасувати запис № 30300260 про проведену державну реєстрацію права власності за ПАТ "Укрсоцбанк", правонаступником якого є АТ "Альфа Банк", який внесений на підставі рішення за індексним номером 45534486 від 14 лютого 2019 року про реєстрацію права власності на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1, прийняте Обласним комунальним підприємством "Софіївське бюро технічної інвентаризації" в особі державного реєстратора Волос О. В.;

зобов`язати винести рішення про відмову в державній реєстрації права власності за ПАТ "Укрсоцбанк", правонаступником якого є АТ "Альфа Банк", на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 на підставі вимоги/іпотечного повідомлення про дострокове погашення заборгованості, серія та номер: № 163/18, виданий 07 лютого 2018 року, видавник: ПАТ "Укрсоцбанк"; кредитний договір, серія та номер: № 095/65-ДК, виданий 17 серпня 2008 року, видавник: Сторони: АКБ СР "Укрсоцбанк", ОСОБА_5 ; іпотечний договір № 095/65-ІР, серія та номер: № 3416, виданий 17 серпня 2008 року, видавник: Приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Римська А. В.;

стягнути на користь позивача сплачені судові витрати у розмірі 2 724,00 грн та витрати на правничу допомогу у розмірі 15 000,00 грн.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Самарського районного суду міста Дніпропетровська від 10 жовтня 2022 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково.

Скасовано рішення за індексним номером 45534486 від 14 лютого 2019 року про реєстрацію права власності за ПАТ "Укрсоцбанк", правонаступником якого є АТ "Альфа Банк", на домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1, яке складається з: А-1 - житловий будинок, загальною площею 83,6 кв. м. та житловою площею 51,0 кв. м; В-2 - житловий будинок загальною площею 330,2 кв. м та житловою площею 157,1 кв. м; Б - гараж; Г- вбиральня; Д,Ж - навіси; 1-11, І-ІІІ - споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв. м на підставі рішення Придніпровської міськради від 13 вересня 1960 року за № 16/218, крім того, лишки площею 378,0 кв. м, прийняте Обласним комунальним підприємством "Софіївське бюро технічної інвентаризації" в особі державного реєстратора Волос О. В.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з АТ "Альфа Банк" на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 908 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що на спірне домоволодіння відсутні документи, що підтверджують проведення банком оцінки предмету іпотеки, що має передувати як письмовій вимозі від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, так і здійсненню державної реєстрації прав на спірне нерухоме майно. У письмовій вимозі від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності не зазначено інформацію про вартість майна, за якою банк мав намір здійснити зарахування вимог. З огляду на цей факт, проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно за банківською установою без визначення вартості майна, за якою відбулось зарахування вимог, а також не зазначення в іпотечному повідомленні інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог - є неправомірним, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, про що свідчить також наведена усталена практика Верховного Суду.

За змістом частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків). Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. Аналогічні правові висновки викладені в постанові Верховного Суду від 05.02.2018 у справі № 604/917/15-ц. Тому проведення державної реєстрації прав на спірне нерухоме майно за ПАТ "Укрсоцбанк", правонаступником якого є АТ "Альфа Банк", без наявності кадастрового номера земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, здійснено з порушенням вимог законодавства.

Пунктом 4.6 іпотечного договору від 17 серпня 2006 року № 065/65-ІР іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку". Статтею 37 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час укладення іпотечного договору) регламентовано, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Тобто, правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно є окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя щодо передачі останньому права власності на предмет іпотеки. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17. Проте, з метою задоволення своїх вимог, відповідачем не укладався договір про задоволення вимог іпотекодержателя щодо передачі останньому права власності на предмет іпотеки, як це передбачено умовами договору та нормами статті 37 Закону України "Про іпотеку" та відповідно такий договір державному реєстратору для проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки відповідачем також надано не було.

Разом з тим, вирішуючи спір у частині позовних вимог про скасування записів та реєстрації права власності на спірне нерухоме майно, слід зазначити, що державний реєстратор не може бути відповідачем у такій категорії справ. Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України (1618-15) . За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження (Велика Палата Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункти 40-41)). У цій справі встановлено, що спір виник між позивачем та АТ "Альфа-Банк", а тому державний реєстратор є неналежним відповідачем, у зв`язку з чим у задоволенні позовних вимог, пред`явлених до державного реєстратора необхідно відмовити з вказаних підстав.

Також суд з урахуванням положень статті 26 Закону № 1952-IV приходить до висновку, що ефективним способом захисту прав позивача в цій справі є саме скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, а тому позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Дніпровського апеляційного суду від 02 лютого 2023 року апеляційну скаргу Акціонерного товариства "СЕНС БАНК" (попередня назва АТ "Альфа-Банк") (далі - АТ "СЕНС БАНК") задоволено.

Рішення Самарського районного суду міста Дніпропетровська від 10 жовтня 2022 року в частині задоволених позовних вимог скасовано і ухвалено в цій частині нове судове рішення.

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до АТ "СЕНС БАНК", Обласного комунального підприємства "Софіївське бюро технічної інвентаризації" в особі державного реєстратора Волос О. В. про скасування рішення про реєстрацію права власності відмовлено.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь АТ "СЕНС БАНК" судові витрати, пов`язані з переглядом справи у суді апеляційної інстанції у розмірі 1 362,00 грн.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що АТ "Альфа-Банк" обрало передбачений положеннями іпотечного договору та статтями 35, 37 Закону України "Про іпотеку" спосіб захисту порушеного права - позасудове врегулювання спору. Зазначене застереження в укладеному іпотечному договорі наявне та передбачене п. 4.5.3., відповідно до якого іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, в тому числі шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечення іпотекою зобов`язань, в порядку встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку", яка саме і передбачає реєстрацію права власності на предмет іпотеки. Таким чином, вказане застереження у іпотечному договорі є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки у добровільному і узгодженому сторонами договорі порядку. При цьому, можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку визначені частиною третьою статті 36 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Іпотечний договір № 095/65-ІР від 17 серпня 2006 року є чинним, докази його оспорення, в тому числі в частині зазначеного застереження, позивачем не надавалися. Крім того, відповідно до п. 4.5.3. іпотечного договору № 095/65-1Р від 17 серпня 2006 року договором про задоволення вимог іпотекодержателя є застереження про задоволення вимог кредиторів, викладені у розділі 4 договору. Згідно статті 37 Закону № 898-IV цей договір є правоустановчим документом та є підставою для реєстрації права власності. Тому посилання позивача щодо необхідності окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя не є слушним.

Питання щодо направлення та отримання вимоги про усунення порушення вирішувалось під час розгляду цивільної справи № 206/6043/19 за позовом ОСОБА_6 про скасування рішення про державну реєстрацію та поновлення запису про право власності. Остаточне рішення прийнято Верховним Судом постановою від 06 жовтня 2021 року, якою встановлена правомірність дій АТ "Альфа-Банк" щодо порядку направлення повідомлення.

Щодо доводів позивача відносно вичерпання права позасудового врегулювання спору шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки за виконавчим написом нотаріуса № 7777 від 14 листопада 2008 року та неможливості повторного обрання іншого позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки слід зазначити, що 30 жовтня 2018 року рішенням Самарського районного суду м. Дніпропетровська по справі № 206/5568/17 позовні вимоги ОСОБА_7 до ПАТ "Укрсоцбанк", треті особи: Самарський ВДВС м. Дніпра НП ДМНО, ОСОБА_8, про визнання виконавчого напису таким, що не підлягає виконанню, задоволено у повному обсязі. 14 лютого 2019 року АТ "Укрсоцбанк" в порядку позасудового звернення стягнення набув право власності на предмет іпотеки.

На підставі наведеного суд апеляційної інстанції приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог у зв`язку з недоведеністю вимог позивача.

Аргументи учасників справи

У лютому 2023 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просив скасувати оскаржену постанову апеляційного суду, рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що враховуючи статтю 58 Конституції України та роз`яснення, наданого Міністерством юстиції України, щодо можливості реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці, позивач вважав, що у випадку невиконання ним умов договору іпотеки іпотекодержатель у встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній станом на 2006 рік) порядку попередньо укладатиме окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Суд апеляційної інстанції обмежився лише загальним висновком про відсутність підстав для укладення окремого договору, оскільки відповідне застереження в іпотечному договорі до нього прирівнюється. Поряд з цим, жодної оцінки спірним правовідносинам в розрізі наведених позивачем обставин у зв`язку з прийняття Закону № 800-VI (800-17) надано не було, як і не було вказано, чому суд апеляційної інстанції не врахував висновки Верховного Суду, на які посилався позивач при обґрунтуванні своєї позиції в цьому питанні.

У цій справі Банк набув у власність домоволодіння позивача на підставі повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки за кредитним договором № 095/65-ДК. У вказаному повідомленні викладена вимога про сплату боргу за кредитним договором, розмір якого, станом на 31 січня 2018 року, складає 119 006,44 дол. США, що відповідно до курсу НБУ станом на 31 січня 2018 року становить 3 333 226,51 грн. Позивач наголошувала при зверненні до суду з позовом, що згадане повідомлення банку не містить інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог іпотекодержателя. Позивач також не була ознайомлена з оцінкою спірного нерухомого майна в інший спосіб та, відповідно, ця оцінка не погоджувалась з власником майна. Свідченням того, що оцінка предмету іпотеки не проводилася на момент переходу права власності на майно (станом на 14 лютого 2019 року) є відсутність оцінки в матеріалах реєстраційної справи, наданої суду у справі 206/6043/19 (вх. № 2523/20 від 04 лютого 2020 року). Проте, суд апеляційної інстанції залишив поза увагою ці обставини.

Суд апеляційної інстанції ухилився й від надання правової оцінки доводам позивача, що були визначені ним як підстава позову відповідно до уточненої позовної заяви, в частині обов`язкової наявності кадастрового номера земельної ділянки при вчиненні реєстрації переходу права власності на нерухоме майно. Проігноровані були й наведені позивачем висновки Верховного Суду, що стосуються порушеного правового питання. Докази, які містяться в матеріалах справи в розрізі порушеного питання апеляційним судом також не досліджувалось.

Натомість апеляційний суд надав оцінку питанню обрання Банком способу захисту порушеного права і вичерпання ним права на позасудове врегулювання спору. Проте уточнений цивільний позов, який відповідного до вимог процесуального закону був прийнятий судом першої інстанції, таких підстав не містив. Внаслідок поверхневого дослідження матеріалів цивільної справи апеляційний суд надав правову оцінку практично тільки доводам, що містились у первинному позові. Питання доведення до позивача відомостей про вартість предмета іпотеки, за якою відбулося зарахування вимог, а також правомірність здійснення державної реєстрації прав без відповідного оформлення земельної ділянки, залишилось поза увагою та дослідженням апеляційного суду. Тим самим суд апеляційної інстанції не вмотивовано вийшов й за межі доводів апеляційної скарги.

Рух справи, межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Ухвалою Верховного Суду від 09 березня 2023 року відкрито касаційне провадження у цій справі.

В ухвалі зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені пунктом 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні порушив норми процесуального права застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 05 лютого 2018 року у справі № 604/914/15-ц, від 11 квітня 2019 року у справі № 554/14813/15-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц, від 22 вересня 2021 року у справі № 463/3724/18, від 12 жовтня 2022 року у справі № 522/18674/19).

Ухвалою Верховного Суду від 14 серпня 2023 року відмовлено представнику ОСОБА_1 - ОСОБА_2 у задоволенні клопотання про участь у судовому засіданні; справу призначено до судового розгляду.

Аналіз змісту касаційної скарги свідчить, що постанова апеляційного суду оскаржується в частині позовних вимог ОСОБА_1 до АТ "СЕНС БАНК" про скасування рішення про реєстрацію права власності. В іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому в касаційному порядку не переглядаються.

Фактичні обставини

Суди встановили, що 17 серпня 2006 року між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку "Укрсоцбанк", найменування якого змінено на АТ "Укрсоцбанк", правонаступником якого є АТ "Альфа-Банк", та ОСОБА_9 укладено кредитний договір № 095/64-ДК, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_9 грошові кошти в розмірі 140 000 дол. США зі сплатою 13 % річних та комісій, з кінцевим терміном повернення - до 15 серпня 2016 року.

17 серпня 2006 року між банком та позивачем ОСОБА_4 укладено кредитний договір № 095/65-ДК, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_4 грошові кошти в розмірі 60 000 дол. США зі сплатою 13 % річних та комісій, з кінцевим терміном повернення - до 15 серпня 2016 року.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаними кредитними договорами між ОСОБА_4 та банком 17 серпня 2006 року укладено іпотечний договір № 095/65-IP, відповідно до умов якого в іпотеку банку було передано нерухоме майно, а саме: домоволодіння, яке складається з: літ."А-1" - житловий будинок (шлакоблочний, обкл. цеглою) загальною площею 83,6 кв. м, житловою площею 51,0 кв. м; літ."В-2" житловий будинок (цегловий) загальною площею 330,2 кв. м, житловою площею 157,1 кв. м, літ. "Б" - гараж (цегловий), літ. "Г" - убиральня (цеглова), літ. "Д", "Ж" - навіси, І-ІІ, І-ІІІ - споруди, що знаходяться на земельній ділянці площею 600 кв. м у АДРЕСА_1 .

Пунктом 1.3. договору № 095/65-ІР від 17 серпня 2006 року за взаємною згодою сторін договору вартість предмету іпотеки становить 1 262 500 грн, що в еквіваленті складає 250 000 дол. США за офіційним курсом НБУ на дату укладення цього договору.

Пунктом 2.1.11. договору № 095/65-ІР від 17 серпня 2006 року встановлено, що іпотекодавець зобов`язаний належним чином здійснити оформлення права власності на земельну ділянку на якій знаходиться предмет іпотеки до 01 березня 2007 року. Після отримання правовстановлюючих документів, а саме: державного акту на право власності на вказану земельну ділянку, укласти з іпотекодержателем іпотечний договір, в якому предметом іпотеки буде виступати земельна ділянка, на який розташоване нерухоме майно, яке є предметом іпотеки за цим договором.

Пунктом 4.1 іпотечного договору № 095/65-ІР від 17 серпня 2006 року встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання 1 та/або позичальником основного зобов`язання 2 за договорами кредиту іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до п. 4.2. іпотечного договору № 095/65-ІР від 17 серпня 2006 року у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання 1 та/або основного зобов`язання 2, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

У пункті 4.5.3. іпотечного договору № 095/65-ІР від 17 серпня 2006 року зазначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок погашення зобов`язання за кредитним договором в порядку, встановленому статтею 37 Закону України " Про іпотеку" .

Пунктом 4.6 договору № 095/65-ІР від 17 серпня 2006 року визначено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду; або на підставі виконавчого напису нотаріуса; або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку"; або шляхом продажу предмета іпотеки Іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку".

Згідно з пунктом 6.2. договору № 095/65-ІР від 17 серпня 2006 року усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або врученні особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

09 лютого 2018 року за вих. №163/18 ПАТ "Укрсоцбанк" направило ОСОБА_4 на адресу: АДРЕСА_1 повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки за кредитним договором № 095/65-ДК від 17 серпня 2006 року шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням.

У вказаному повідомленні банк вимагав протягом тридцятиденного строку сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 31 січня 2018 року складає 119 006,44 дол. США, що відповідно до курсу НБУ станом на 31 січня 2018 року становить 3 333 226,51 грн. Також попереджено, що в порядку статей 35, 36 Закону України "Про іпотеку", у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку, ПАТ "Укрсоцбанк" має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України "Про іпотеку".

На підтвердження відправлення вказаного повідомлення ОСОБА_5 банком надано список - реєстр відправлень та фіскальний чек ПАТ "Укрпошта" від 09 лютого 2018 року. Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, вказане поштове повідомлення надійшло до поштового відділення одержувача, але було повернуто поштовою установою відправнику за спливом терміну зберігання.

14 листопада 2008 року за виконавчим написом нотаріуса № 7777 на задоволення вимог кредитора було звернуто стягнення на предмет іпотеки, за яким Самарським ВДВС Дніпропетровського МУЮ від 09 січня 2009 року було відкрито виконавче провадження.

30 жовтня 2018 року рішенням Самарського районного суду м. Дніпропетровська по справі № 206/5568/17 позовні вимоги ОСОБА_7 до ПАТ "Укрсоцбанк", треті особи Самарський ВДВС м. Дніпра НП ДМНО Панченко О. В. про визнання виконавчого напису таким, що не підлягає виконанню задоволено у повному обсязі.

Право приватної власності на домоволодіння у АДРЕСА_1, зареєстровано за АТ "Укрсоцбанк" на підставі рішення державного реєстратора Волос О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 45534486 від 14 лютого 2019 року, номер запису про право власності 30300260.

10 вересня 2019 року загальними зборами акціонерів АТ "Альфа-Банк" та АТ "Укрсоцбанк" затверджено рішення про реорганізацію АТ "Укрсоцбанк" шляхом приєднання до АТ "Альфа-Банк". Згідно з рішенням № 5/2019 єдиного акціонера АТ "Укрсоцбанк" від 15 жовтня 2019 року, було затверджено Передавальний акт та визначено, що правонаступництво щодо всього майна, прав та обов`язків АТ "Укрсоцбанк" які зазначені у передавальному акті, виникає у АТ "Альфа-Банк" з дати визначеної у Передавальному акті, а саме - з 15 жовтня 2019 року. Протоколом № 4/2019 позачергових загальних зборів акціонерів АТ "Альфа-Банк" від 15 жовтня 2019 року було вирішено затвердити Передавальний акт (пункт 2.1. протоколу). Згідно з пунктом 1 Передавального акта від 15 жовтня 2019 року, внаслідок реорганізації шляхом приєднання АТ "Укрсоцбанк" правонаступником усього його майна, майнових прав та обов`язків за цим актом є АТ "Альфа-Банк". Правонаступництво щодо майна, прав та обов`язків АТ "Укрсоцбанк" виникає у АТ "Альфа-Банк" з дати затвердження цього Передавального акту загальними зборами акціонерів АТ "Альфа-Банк" та рішенням єдиного акціонера АТ "Укрсоцбанк" а саме - з 15 жовтня 2019 року.

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 жовтня 2021 року по справі № 206/6043/19 (провадження № 61-16695св20) касаційну скаргу АТ "Альфа-Банк" задоволено. Рішення Самарського районного суду м. Дніпропетровська від 10 лютого 2020 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 13 жовтня 2020 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до АТ "Альфа-Банк", третя особа - Обласне комунальне підприємство "Софіївське бюро технічної інвентаризації" в особі державного реєстратора Волос О. В. про скасування рішення про державну реєстрацію та поновлення запису про право власності відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь АТ "Альфа-Банк" витрати за сплату судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг у розмірі на загальну суму 3 842 грн. Верховний Суд зазначив, що належним чином виконавши у порядку, визначеному пунктом 6.2. іпотечного договору від 25 квітня 2008 року, передбачений частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку" обов`язок належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, АТ "Укрсоцбанк" правомірно звернуло стягнення на предмет іпотеки.

Позиція Верховного Суду

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Відповідно до частин першої, четвертої статті 37 Закону України "Про іпотеку" (в редакції станом на час прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України "Про іпотеку").

Відповідно частин першої - третьої статті 36 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя (частина третя статті 37 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19), на яку є посилання у касаційній скарзі, зазначено, що "суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_3 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 10 вересня 2016 року) не проводилась. Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване рішення".

Велика Палата Верховного Суду в ухвалі від 16 червня 2021 року в справі № 761/11601/19 (провадження № 14-102цс21), повертаючи справу на розгляд Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, зазначила, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) однозначно висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19. Наведене свідчить про те, що суди однаково застосовують висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у справах № 306/1224/16-ц, 306/2053/16-ц та приходять до подібних висновків про те, що відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).

У частинах першій, третій статті 12, частинах першій, п`ятій, шостій статті 81 ЦПК Українивизначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

За змістом пункту 3 частини четвертої статті 265 ЦПК України, пункту 3 частини першої статті 382 ЦПК Україниу мотивувальній частині судового рішення зазначаються, зокрема мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити (частина перша статті 264 ЦПК України).

Отже, вимогами процесуального закону визначено обов`язковість установлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Належним чином дослідити поданий стороною доказ, перевірити його, оцінити в сукупності та взаємозв`язку з іншими наявними у справі доказами, а у випадку незгоди з ним повністю чи частково - зазначити правові аргументи на його спростування - це процесуальний обов`язок суду.

У справі, що переглядається:

апеляційний суд встановив, що АТ "Альфа-Банк" обрало передбачений положеннями іпотечного договору (п. 4.5.3.) та статтями 35- 37 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки, спосіб захисту порушеного права - позасудове врегулювання на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. При цьому апеляційний суд врахував відповідні обставини, які також встановлені у справі № 206/6043/19 та висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 06 жовтня 2021 року, що АТ "Укрсоцбанк" правомірно звернуло стягнення на предмет іпотекина підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема шляхом набуття ним права власності на предмет іпотеки, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в іпотечному договорі від 25 квітня 2008 року (пункт 4.6). Тому суд зробив обґрунтований висновок, що посилання позивача щодо необхідності окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя є помилковим. Наведений висновок не суперечить висновкам щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, зробленим у постановах Великої Палати Верховного Суду від 11 квітня 2018 року у справі № 554/14813/15-ц та від 12 грудня 2018 року у справі №199/1276/17, на які є посилання в касаційній скарзі, оскільки в цих справах встановлено, що сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя;

колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги, що реєстрація права власності на спірне домоволодіння за банківською установою здійснена за відсутності кадастрового номеру земельної ділянки, оскільки положення статей 120 ЗК України та 377 України про те, що кадастровий номер земельної ділянки є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, на які посилається позивач, не поширюється на процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачену Законом України "Про іпотеку" (898-15) ;

суд першої інстанції зробив висновок, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності банк не надав доказів, що підтверджують проведення оцінки спірного домоволодіння, у зв`язку з чим зробив висновок про порушення відповідачем процедури такого звернення (частина третя статті 37 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин). Проте суд не звернув уваги, що у справі № 206/6043/19 встановлено, що відповідно до звіту № ВА 180904-110 про незалежну оцінку вартості домоволодіння у АДРЕСА_1 вартість об`єкту оцінки становить 3 449 831 грн, не надав оцінки цій обставині в контексті положень частини четвертої статті 82 ЦПК України;

апеляційний суд вказав на таку обставину, проте не врахував, що зазначений звіт відсутній в матеріалах цієї справи, а у справі № 206/6043/19відповідні доводи позивача щодо не проведення іпотекодержателем оцінки спірного домоволодіння на момент набуття права власності на предмет іпотеки не були підставою позовних вимог та суди своїх висновків в цій частині додержання процедури звернення стягнення не робили, зокрема щодо дати оцінки домоволодіння згідно вказаного звіту № ВА 180904-110. Тому постанова апеляційного суду не містить мотивів відхилення відповідних доводів позивача та спростування висновків суду першої інстанції.

За таких обставин суди не з`ясували чи проводилась оцінка спірного домоволодіння на момент набуття права власності на предмет іпотеки.

Суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, з огляду на положення статті 400 ЦПК України.

Висновки за результатами розгляду касаційних скарг

Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, дають підстави для висновку, що судові рішення в частині вирішення позовних вимог про скасування рішення про реєстрацію права власності ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, судові рішення в зазначеній частині скасувати з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.