У лютому 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Публічного акціонерного товариства "Перший Український Міжнародний Банк" (далі - ПАТ "Перший Український Міжнародний Банк"), ОСОБА_2, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський В. А., Міністерство юстиції України (далі - МЮУ), про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що йому на праві приватної власності належало нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 166,6 кв. м.

15 вересня 2008 року між ним та ЗАТ "Перший Український Міжнародний банк" укладено кредитний договір № 6780652, за умовами якого банк взяв на себе зобов`язання надати йому кредит в сумі 32 000 доларів США на споживчі цілі зі строком повернення до 15 вересня 2023 року. З метою забезпечення виконання ним зобов`язань за кредитним договором між ним та банком укладено договір іпотеки № 6780661, за яким він передав банку в іпотеку нежитлове приміщення площею 166,6 кв. мза адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05 вересня 2016 року (справа № 310/11024/15) задоволено позов ПАТ "Перший Український Міжнародний банк" до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки, визначивши при цьому спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом продажу банком від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві, із встановленням початкової ціни продажу предмету іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій, але не меншою ніж 728 297,0 грн.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 19 травня 2017 року зупинено виконання рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05 вересня 2016 року до закінчення касаційного провадження у справі.

Проте 20 жовтня 2017 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 100963017 позивачу стало відомо, що 24 липня 2017 року державним реєстратором Запорізької обласної філії КП "Центр державної реєстрації" Безсмолим О. В. внесено зміни до реєстру прав власності на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 36340280 від 27 липня 2017 року, відповідно до якого право власності на предмет іпотеки зареєстроване за ПАТ "Перший Український Міжнародний банк".

07 грудня 2017 року із довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 106650558 позивачу стало відомо, що 14 листопада 2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В. А. посвідчено договір купівлі-продажу нерухомого майна № 26763 між ПАТ "Перший Український Міжнародний банк" та ОСОБА_2 і за ним зареєстровано право власності на ціле вбудоване приміщення загальною площею 166,6 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1311578023104, адреса: АДРЕСА_2 .

Позивач вважав, що дії державного реєстратора щодо прийняття рішення про зміну власника предмета іпотеки суперечать нормам законодавства України та це рішення підлягає скасуванню, а договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 14 листопада 2017 року підлягає визнанню недійсним.

Короткий зміст судових рішень, ухвалених у справі

Рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 27 грудня 2019 року частково задоволено позовні вимоги ОСОБА_1 .

Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора Запорізької обласної філії Комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Безсмолого О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 36340280 від 24 липня 2017 року про реєстрацію за ПАТ "Перший Український Міжнародний Банк" права власності на нежитлове приміщення площею 166,6 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .

Решту позовних вимог залишено без задоволення.

Вирішуючи спір в частині позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на іпотечне майно, суд першої інстанції виходив із того, що визначена банком вартість предмета іпотеки не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки проведена без аналізу усіх можливих методичних підходів, без наявності достатньої кількості достовірної інформації про продаж подібних об`єктів, а використаний оцінювачем порівняльний підхід не ґрунтується на об`єктивних даних, у зв`язку з чим звіт про оцінку майна від 24 липня 2017 року не відповідає вимогам закону та не може бути врахований під час розгляду цієї справи.

Вказане свідчить, що зміст вимоги банку від 03 жовтня 2016 року про усунення порушень кредитного договору не відповідає пункту 4.7.1 договору іпотеки, оскільки у вимозі не визначена ціна предмета іпотеки як істотна умова, за якою буде звернено стягнення на предмет іпотеки. Суд першої інстанції зробив висновок, що такі обставини є підставою для визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на іпотечне майно за ПАТ "Перший Український Міжнародний Банк", оскільки банк не дотримався процедури, яка є обов`язковою для здійснення реєстрації.

Постановою Запорізького апеляційного суду від 30 червня 2020 року рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 27 грудня 2019 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 скасовано і ухвалено в цій частині нове рішення, яким ці позовні вимоги залишено без задоволення.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що аналіз статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній на час прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора) свідчить, що рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. Тому належним способом захисту права або інтересу позивача відповідно до вимог законодавства у такому разі є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію права, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності.

Постановою Верховного Суду від 08 вересня 2021 року скасовано постанову Запорізького апеляційного суду від 30 червня 2020 року в частині відмови в задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності, а справу у скасованій частині передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що на час ухвалення постанови апеляційного суду вимоги про скасування рішення державного реєстратора були правомірними та ефективним способом захисту права; з урахуванням змін, унесених до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (1952-15) , такий спосіб захисту прав позивача є дієвим та належним, його застосування призведе до відновлення порушеного права позивача.

Постановою Запорізького апеляційного суду від 27 липня 2022 року скасовано рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 27 грудня 2019 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора Запорізької обласної філії Комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Безсмолого О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індекс-номер: 36340280 від 24 липня 2017 12:59:38, про реєстрацію за ПАТ "ПУМБ" права власності на нежитлове приміщення площею 166,6 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .

Ухвалено у цій частині нове судове рішення, яким у задоволенні вказаних позовних вимог ОСОБА_1 у цій справі відмовлено.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції правильно вказав про те, що вимоги про скасування рішення державного реєстратора є правомірними та ефективним способом захисту права і такий спосіб захисту прав позивача є дієвим та належним, його застосування призведе до відновлення порушеного права позивача, однак при вирішенні позовних вимог позивача по суті у цій справі дійшов помилкового висновку, що такі вимоги підлягають задоволенню.

Апеляційний суд звернув увагу на те, що сторони дійшли згоди щодо оціночної вартості предмета іпотеки на підставі звіту про оцінку нерухомого майна.

Рішення банку про прийняття предмету іпотеки у свою власність ОСОБА_1 не оскаржувалось.

Оскільки вимога-попередження готувалася банком більше, ніж за півроку до дати, коли планувалося звернення стягнення на предмет іпотеки, а частина п`ята статті 37 Закону України "Про іпотеку" забороняє приймати предмет іпотеки у власність за ціною іншою, ніж визначена на момент набуття права власності, не зазначення конкретної ціни, за якою предмет іпотеки буде набутий у власність, не суперечить вимогам закону та договору та не може бути і не є підставою для скасування реєстрації права власності.

Банком здійснена оцінка вартості іпотечного майна на момент набуття ним права власності на предмет іпотеки, що відповідає вимогам частини п`ятої статті 37 Закону України "Про іпотеку".

Крім того, отримавши вимогу-попередження позивач не заявляв банку про своє бажання дізнатися про вартість, за якою буде реалізований предмет іпотеки, також про бажання взяти участь у проведенні оцінки предмета іпотеки тощо.

Частиною першою статті 38 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Відповідно до положень частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Як зазначив апеляційний суд, у цій справі позивач просив лише визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності за банком на предмет іпотеки.

Подані банком документи державному реєстратору відповідали пункту 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та пункту 61 постанови Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 року (1127-2015-п) "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у редакції, чинній на час їх подання державному реєстратору.

На момент набуття права власності на предмет іпотеки оцінка в порядку частини третьої статті 37 Закону України "Про іпотеку" банком проведена.

За таких обставин апеляційний суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на спірний предмет іпотеки.

ОСОБА_1, як іпотекодавець, не позбавлений права у випадку незгоди оспорити в судовому порядку оцінку майна при розгляді його вимог щодо відшкодування різниці між вартістю майна та розміром забезпечених іпотекою вимог.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У вересні 2022 року ОСОБА_1 подав касаційну скаргу, в якій посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову Запорізького апеляційного суду від 27 липня 2022 року та залишити в силі рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 27 грудня 2019 року.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що рішення у справі ухвалено апеляційним судом без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 29 вересня 2021 року у справі № 310/2400/18, від 31 липня 2022 року у справі № 520/6937/19, від 15 червня 2022 року у справі № 326/732/19, від 04 лютого 2021 року у справі № 207/3897/18, від 31 липня 2020 року у справі № 607/11516/18, від 29 липня 2022 року у справі № 334/3179/21, від 15 липня 2021 року у справі № 204/5525/18, від 15 грудня 2021 року у справі № 333/3149/19 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Апеляційним судом не надано належної оцінки тій обставині, що предмет іпотеки оцінено в суму, яка є рівнозначною розміру кредитної заборгованості, що свідчить про штучне заниження вартості предмету іпотеки та не враховано, що вимога-попередження не містила вартості предмету іпотеки, за якою предмет іпотеки переходить у власність банку. Заявник також стверджує про те, що не отримував вимогу-попередження банку.

Також у касаційній скарзі заявник посилається на пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо обов`язку іпотекодавця оскаржувати рішення банку про звернення стягнення на предмет іпотеки, яке передує рішенню державного реєстратора або нотаріуса.

Провадження у суді касаційної інстанції

25 листопада 2022 року ухвалою Верховного Суду відкрито касаційне провадження у справі за поданою касаційною скаргою.

Підставами відкриття касаційного провадження є пункти 1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України.

У грудні 2022 року справа надійшла до Верховного Суду.

20 лютого 2023 року ухвалою Верховного Суду справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.

Доводи відзивів на касаційну скаргу

ПАТ "Перший Український Міжнародний Банк" у відзиві на касаційну скаргу вказує на правильність висновків суду апеляційної інстанції, просять касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду апеляційної інстанції залишити без змін.

Міністерство юстиції України у відзиві на касаційну скаргу вказує на правильність висновків суду апеляційної інстанції, просять касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду апеляційної інстанції залишити без змін.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

ОСОБА_1 на праві приватної власності належало ціле вбудоване приміщення загальною площею 166,6 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, а.с. 9).

15 вересня 2008 року між ЗАТ "Перший Український Міжнародний Банк" та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 6780652, відповідно до умов якого банк надав ОСОБА_1 кредит у розмірі 32 000 доларів США зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 13,99 % із кінцевим терміном повернення до 15 вересня 2023 року (том 1, а.с. 10-13).

На забезпечення виконання зобов`язань, передбачених кредитним договором, між ЗАТ "Перший Український Міжнародний Банк" та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки № 6780661 від 15 вересня 2008 року, предметом якого є зазначене нежитлове приміщення (том 1, а.с. 14-19).

Рішенням Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 06 вересня 2016 року у справі № 310/11024/15, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Запорізької області від 22 грудня 2016 року, позов ПАТ "Перший Український Міжнародний Банк" до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки задоволено та звернено стягнення на предмет іпотеки за договором № 6780661 від 15 вересня 2008 року, а саме цілого вбудованого приміщення загальною площею 166,6 кв. м, реєстраційний номер 177043, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та належить ОСОБА_1, визначивши при цьому спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом продажу ПАТ "Перший Український Міжнародний Банк" вищевказаного приміщення, що є предметом іпотеки будь-якій особі - покупцеві, із встановленням початкової ціни продажу предмету іпотеки на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій, але не меншою 728 297,00 грн, як визначено сторонами у пункті 1.2.1.1. договору іпотеки (том 1, а.с. 21-24).

Постановою Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15 рішення Бердянського міськрайонного суду Запорізької області від 05 вересня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Запорізької області від 22 грудня 2016 року скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову ПАТ "Перший Український Міжнародний Банк" до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки (том 3, а.с. 109-117).

На думку Великої Палати Верховного Суду, у цій справі позивач обрав неналежний спосіб захисту його прав іпотекодержателя. А суди першої й апеляційної інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, та безпідставно задовольнили вимогу про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу позивачем від власного імені цього предмета будь-якій особі-покупцеві на підставі статті 38 Закону, встановивши, що сторони передбачили у договорі іпотеки застереження, згідно з яким позивач має можливість самостійно звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу третій особі.

Вимогою № 2222 від 03 жовтня 2016 року ПАТ "Перший Український Міжнародний Банк" попередив ОСОБА_1, що у разі невиконання вимог банку протягом 30 днів з дня отримання даного повідомлення та не усунення порушень кредитного договору банк ухвалить рішення про прийняття предмета іпотеки у свою власність. Вказану вимогу згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_1 отримав 17 жовтня 2016 року (том 1, а.с. 120-122).

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20 жовтня 2017 року державний реєстратор Запорізької філії КП "Центр державної реєстрації" Безсмолов О. В. 24 липня 2017 року зареєстрував право власності за ПАТ "Перший Український Міжнародний Банк" на спірне ціле убудоване приміщення загальною площею 166,6 кв. м, розташована за адресою: АДРЕСА_2 (том. 2, а.с. 68-69).

Висновком про вартість майна (зі змінами та доповненнями) суб`єкта оціночної діяльності "УкрЕксПроБуд" встановлено, що ринкова вартість цілого вбудованого приміщення, загальною площею 166,6 кв. м, складає 366 479,75 грн (том 1, а.с. 123).

14 листопада 2017 року між ПАТ "Перший Український Міжнародний Банк" та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за 810 000 грн, відповідно до якого його власником став ОСОБА_2 (том 2, а.с. 46-47).

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

Частинами першою та другою статті 400 ЦПК України визначено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

За положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:

1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення

від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;

3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (частина перша статті 1054 ЦК України).

Згідно зі статтею 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Відповідно до частини другої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 ЦК України). За змістом частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV "Про іпотеку" (далі - Закон № 898-IV (898-15) ) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону № 898-IV).

Відповідно до частини першої статті 12 Закону № 898-IV у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

За частинами першою та третьою статті 33 Закону № 898-IV у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

За частинами першою-третьою статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до частини третьої статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді (частина друга статті 37 Закону № 898-IV).

Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

У справі, яка переглядається, за пунктом 3.1.1 договору іпотеки від 15 вересня 2008 року № 6780661 (далі - договір іпотеки) іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його призначення з урахуванням обмежень, що встановлені чинним законодавством України та цим договором.

Відповідно до пункту 4.2 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється одним із таких способів за вибором іпотекодержателя: за рішенням суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом позасудового врегулювання відповідно до передбачених цим договором застережень про задоволення вимог іпотекодержателя. Визначені договором іпотеки способи звернення стягнення на предмет іпотеки не перешкоджають іпотекодержателю застосувати інші способи звернення стягнення на предмет іпотеки, встановлені чинним законодавством України та/або письмовою домовленістю сторін. У разі якщо визначені цим договором та/або чинним законодавством заходи позасудового врегулювання з будь-яких причин не призвели до задоволення вимог іпотекодержателя в повному обсязі, іпотекодержатель вправі в будь-який час припинити процедуру позасудового врегулювання та звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса чи за рішенням суду (за вибором іпотекодержателя).

Згідно з пунктами 4.7.1, 4.7.2 договору іпотеки в разі виникнення в іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель може прийняти рішення про прийняття предмета іпотеки у свою власність, про що письмово повідомляє іпотекодавця. У повідомленні мають міститися: підстави звернення стягнення на предмет іпотеки, ціна, за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя, суть та розмір вимог за основним зобов`язанням та вимог щодо відшкодування витрат іпотекодержателя, передбачених цим договором, які припиняються в результаті переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки. Зазначене застереження, яке вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Якщо у законі і договорі по-різному урегульовано питання звернення стягнення на предмет іпотеки, то застосовуються вимоги договору, якщо такі не суперечать закону чи не заборонені законом (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19), від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19)).

Згідно з частиною першою статті 2 Закону від 01 липня 2004 року 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон № 1952-IV (1952-15) ) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За частиною першою статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Відповідно до статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (1127-2015-п) (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

За пунктом 61 Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора під час її проведення, і ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20 жовтня 2017 року державний реєстратор Запорізької філії КП "Центр державної реєстрації" Безсмолов О. В. 24 липня 2017 року зареєстрував право власності за ПАТ "Перший Український Міжнародний Банк" на спірне ціле убудоване приміщення загальною площею 166,6 кв. м, що розташоване за адресою АДРЕСА_2 .

Під час розгляду справи встановлено, що ПАТ "Перший Український Міжнародний Банк" 03 жовтня 2016 року склало письмову вимогу № 2222 про усунення порушення основного зобов`язання, яка містить відомості про прострочену заборгованість з повернення кредиту станом на 03 жовтня 2016 року в сумі 4 370,12 дол. США, та вказано, що загальна заборгованість станом на 03 жовтня 2016 року становить 13 033,81 дол. США. У вимозі зазначено, що банк вимагає усунення порушення зобов`язання та його виконання у тридцятиденний строк з дня отримання цієї вимоги, а також попереджено про звернення стягнення на предмет іпотеки (прийняття предмета іпотеки у свою власність) у разі невиконання вказаних вимог.

Вимогу згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення ОСОБА_1 отримав 17 жовтня 2016 року.

Доводи ОСОБА_1 про те, що він не отримував вимогу-попередження банку спростовуються матеріалами справи.

З укладеного між сторонами договору іпотеки вбачається, що предмет іпотеки оцінено у сумі 728 297,00 грн. Сторони дійшли згоди відносно оціночної вартості предмета іпотеки на підставі звіту про оцінку нерухомого майна, що є предметом іпотеки, вказаного в цьому договорі. При цьому сторони згодні з тим, що при зверненні стягнення та реалізації предмета іпотеки банк, як іпотекодержатель, не буде зв`язаний або будь-яким чином обмежений зазначеною оціночною вартістю предмета іпотеки.

Відповідно до положень частини п`ятої статті 37 Закону України "Про іпотеку", іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Право власності на предмет іпотеки банком набуто 27 липня 2017 року, тоді як письмову вимогу № 2222 про усунення порушення основного зобов`язання направлено боржнику 03 жовтня 2016 року, яку ним отримано 17 жовтня 2016 року.

Враховуючи, що вимога-попередження готувалася банком більше, ніж за півроку до дати, коли планувалось звернення стягнення на предмет іпотеки, а частина п`ята статті 37 Закону України "Про іпотеку" забороняє приймати предмет іпотеки у власність за ціною іншою, ніж визначена на момент набуття права власності, то незазначення конкретної ціни, за якою предмет іпотеки буде набутий у власність (у майбутньому) не суперечить вимогам закону та договору і не може бути підставою для скасування реєстрації права власності.

Встановлено, що оцінка вартості іпотечного майна здійснена банком на момент набуття останнім права власності на предмет іпотеки, що відповідає положенням статті 37 Закону України "Про іпотеку" (звіт від 24 липня 2017 року; т. 2, а.с. 13-24).

Разом з тим, отримавши 17 жовтня 2016 року вимогу-попередження від 03 жовтня 2016 року, ОСОБА_1 не заявляв банку про своє бажання дізнатись про вартість, за якою буде реалізований предмет іпотеки, також про бажання взяти участь у проведенні оцінки предмета іпотеки тощо.

Встановлено, що державному реєстратору банком надавались копія письмової вимоги від 03 жовтня 2016 року № 2222 про усунення порушень, надісланої ОСОБА_1, про усунення порушення основного зобов`язання та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.

Подані банком документи державному реєстратору відповідали положенням статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та пункту 61 постанови КМУ № 1127 від 25 грудня 2015 року (1127-2015-п) "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" в редакції, чинній на їх час подачі (картка прийому заяви; т. 2, а.с. 199).

За вказаних обставин колегія суддів погоджується з висновками апеляційного суду про відсутність правових підстав для визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на предмет іпотеки.

Аналізуючи доводи касаційної скарги та підстави касаційного оскарження постанови апеляційного суду, Верховний Суд виходить із того, що у справі, яка переглядається, з урахуванням усіх конкретних обставин, апеляційний суд надав вичерпну відповідь на всі істотні питання, які виникають щодо прийняття рішення про зміну власника предмета іпотеки та визнання договору купівлі-продажу нежитлового приміщення недійсним.

Перевіряючи доводи заявника про неврахування судом апеляційної інстанції висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 29 вересня 2021 року у справі № 310/2400/18, від 31 липня 2022 року у справі № 520/6937/19, від 15 червня 2022 року у справі № 326/732/19, від 04 лютого 2021 року у справі № 207/3897/18, від 31 липня 2020 року у справі № 607/11516/18, від 29 липня 2022 року у справі № 334/3179/21, від 15 липня 2021 року у справі № 204/5525/18, від 15 грудня 2021 року у справі № 333/3149/19 колегія суддів враховує таке.

Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де подібними (тотожними, аналогічними, схожими) є предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог і встановлені судом фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (постанови Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі № 910/5394/15-г, від 19 червня 2018 року у справі № 922/2383/16, від 12 грудня 2018 року у справі № 2-3007/11, від 16 січня 2019 року у справі №757/31606/15-ц, від 19 травня 2020 року у справі № 910/719/19, від 26 травня 2021 року у справі № 910/8358/19).

У справі № 306/2053/16-ц (провадження № 61-33338св18) Верховним Судом розглядався спір за позовом фізичної особи до банку, фізичної особи та приватного нотаріуса про скасування реєстрації речового права, права власності на іпотечне майно.

Позивач у цій справі мотивував заявлені вимоги зокрема тим, що він не отримував від іпотекодержателя вимоги про передачу права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання, як і не отримував рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього, а також інформації про вартість майна за якою відбувалося зарахування вимог.

Задовольняючи заявлені позовні вимоги, місцевий суд у цій справі встановив, що банком не було повідомлено приватного нотаріуса про існування спору між сторонами з приводу розміру заборгованості, наявності на розгляді суду справи про звернення стягнення на предмет іпотеки. Також встановлено відсутність оцінки предмета іпотеки та констатовано, що ПАТ АБ "Укргазбанк" недобросовісно використало своє право звернення стягнення на предмет іпотеки.

Апеляційний суд, залишаючи без змін рішення місцевого суду, додатково зазначив, що частиною сьомою статті 3 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у редакції, яка діяла на момент проведення реєстраційної дії, не передбачено проведення реєстраційної дії з нерухомим майном поза його місцезнаходженням.

Велика Палата Верховного Суду, погоджуючись із висновками судів попередніх інстанцій, зазначила, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась.

У справі № 310/2400/18 (провадження № 61-21539св19) Верховним Судом розглядався спір за позовом фізичної особи до КП "Центр державної реєстрації", АТ "Перший Український міжнародний банк" про визнання дій державного реєстратора незаконними.

Позивач у цій справі посилався на те, що рішення державного реєстратора щодо зміни власника предмета іпотеки неправомірним у зв`язку з порушенням статей 10, 18, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, оскільки для державної реєстрації прав іпотекодержатель не надав державному реєстратору оригінал правовстановлюючого документа на квартиру. Також позивач зазначила, що державний реєстратор порушив норми Конвенції про права дитини від 20 листопада 1989 року, Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , Закону України "Про охорону дитинства" (2402-14) .

Задовольнивши позов у цій справі, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив із того, що звертаючи стягнення на предмет іпотеки шляхом прийняття предмета іпотеки у свою власність, АТ "Перший Український міжнародний банк" всупереч пункту 4.7.1. договору іпотеки у вимозі про усунення порушення основного зобов`язання від 05 вересня 2016 року не зазначив ціну, за якою предмет іпотеки переходить у власність іпотекодержателя. Разом із цим,АТ "Перший Український міжнародний банк" не довело факту направлення та вручення вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.КП "Центр державної реєстрації" не надала суду копій документів, на підставі яких реєстратор прийняв оскаржуване рішення. Запити суду, направлені КП "Центр державної реєстрації" та до Бердянського міського архіву, не виконані у зв`язку з відсутністю матеріалів (письмових або електронних копій) реєстраційної справи.

Також суди дійшли висновку, що дія мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке є забезпеченням за валютними кредитами, поширюється і на позасудовий порядок такого стягнення.

Суди також врахували, що на час реєстрації за банком права власності на спірну квартиру у цій квартирі також були зареєстровані члени сім`ї іпотекодавця, в тому числі неповнолітні діти. За відсутності згоди органу опіки та піклування Виконавчого комітету Бердянської міської ради на внесення змін до реєстру прав власності щодо спірної квартири, в якій проживають неповнолітні діти, суди дійшли висновку про незаконність дій державного реєстратора при реєстрації переходу права власності на цю квартиру до іпотекодавця.

Верховний Суд у цій справі, погодившись із наявністю правових підстав для задоволення заявлених позовних вимог, дійшов висновку про наявність підстав для зміни мотивувальної та резолютивної частини судових рішень першої та апеляційної інстанцій.

При цьому Верховний Суд вказав, що суди дійшли обґрунтованого висновку, що неповідомлення боржника про ціну, за якою майно набувається у власність, позбавляє його можливості оспорити її в разі незгоди, та позбавляє боржника гарантій, встановлених статтею 37 Закону України "Про іпотеку", а також підтвердження того, в якій частині борг вважається погашеним, адже звернення стягнення на майно не припиняє кредитних відносин і не позбавляє кредитора права подальшого стягнення.

Верховний Суд погодився із висновком суду першої інстанції, що в разі звернення на предмет іпотеки у судовому порядку боржник не позбавлений можливості перевірки дотримання прав під час відповідних процедур, проте при позасудовому порядку саме дотримання процедури попередження у вимозі є гарантією не порушення його прав, а тому невідповідність вимоги про усунення порушення умовам договору є істотним порушенням, яке впливає на обсяг прав позивача, який має право знати про ціну майна, за яку воно набувається у власність.

Оскільки суди встановили, що інформація зі звіту про оцінку майна не включена до єдиної бази даних звітів про оцінку, то суди обґрунтовано не взяли до уваги звіт про оцінку спірної квартири.

Верховний Суд дійшов висновку про те, що позивач у цій справі не спростувала доводи банку про те, що вона не отримала вимогу. При цьому зазначив, що з урахуванням відсутності матеріалів реєстраційної справи перевірити чи діяв державний реєстратор всупереч частині третій статті 10 Закону № 1952-IV не є можливим, тому висновки судів з цього питання не ґрунтуються на належних і допустимих доказах.

У цій справі суди встановили, що АТ "Перший Український міжнародний банк" звернуло стягнення на предмет іпотеки після винесення Бердянським міськрайонним судом Запорізької області рішення від 04 листопада 2016 року про визнання виконавчого напису нотаріуса таким, що не підлягає виконанню, що свідчить про наявність спору між сторонами щодо заборгованості.

Суди у цій справі обґрунтовано застосували до правовідносин, що склалися між сторонами, правовий висновок, викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, щодо застосування матеріальних норм права при зверненні стягнення на майно іпотекодавця в позасудовому порядку, а саме: в разі звернення стягнення кредитором на предмет іпотеки в позасудовому порядку, шляхом набуття на нього права власності необхідно встановити наявність у матеріалах реєстраційної справи письмової вимоги від іпотекодержателя з доказами її вручення іпотекодавцю. Також інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, повинна погоджуватися з іпотекодержателем, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Верховний Суд погодився із висновком судів першої та апеляційної інстанцій, що на предмет іпотеки (квартиру), яка має загальну площу 67,8 кв. м та використовується як місце постійного проживання позивача і членів її сім`ї, на підставі дії Закону № 1304-VII (1304-18) не може бути примусово звернуто стягнення (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно), у тому числі шляхом реєстрації права власності за АТ "Перший Український міжнародний банк".

З огляду на те, що на час звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме 23 березня 2018 року, спірна квартира була єдиним житлом для позивача її родини, у державного реєстратора КП "Центр державної реєстрації" були підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на цю квартиру за АТ "Перший Український міжнародний банк".

Безпідставними є висновки судів, що при вчиненні дій стосовно зміни власника квартири, право проживання у якій мали діти, відповідачі повинні були попередньо отримати на такі дії відповідний дозвіл органу опіки і піклування в порядку частини четвертої статті 12 Закону України "Про основи соціального захист бездомних осіб і безпритульних дітей", враховуючи, що позивач не повідомляла кредитора про реєстрацію дитини в спірному житловому будинку.

Верховний Суд у цій справі також зазначив, що рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. Тому належним способом захисту права або інтересу позивача у такому разі є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності (частина друга статті 26 Закону України № 1952-IV).

Усправі № 520/6937/19 (провадження № 61-15911св21) Верховним Судом розглядався спір фізичної особи до державного реєстратора Філії комунального підприємства "Комунально-реєстраційні послуги" Великобугаївської сільської ради Київської області, АТ "Перший Український міжнародний банк" про визнання дій протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Позивач у цій справі вказував про те, що державний реєстратор безпідставно та незаконно здійснив державну реєстрацію права власності на квартиру (предмет іпотеки), оскільки банком не були надані державному реєстратору всі документи, передбачені пунктом 43 Порядку державної реєстрації речових прав та їх обтяжень та пунктом 3 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". На момент проведення оцінки відчужуваної квартири ПАТ "Перший Український міжнародний банк" не був її власником, діяв без доручення власника квартири. Оцінка майна проводилася без фактичного доступу до предмета оцінки. Крім того, висновок про вартість спірної квартири не відповідає дійсній ринковій вартості квартири. Реєстраційна справа не містить документа, що підтверджує належну сплату адміністративного збору. Банком надані незавірені ксерокопії документів, а не оригінали або належним чином оформлені копії.

У цій справі апеляційний суд змінив мотивувальну частину рішення місцевого суду щодо підстав для задоволення позовних вимог до АТ "Перший Український міжнародний банк", а позовні вимоги до державного реєстратора залишено без задоволення.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що в матеріалах справи міститься вимога про усунення порушення від 12 лютого 2014 року, надіслана іпотекодержателем ПАТ "Перший Український міжнародний банк" на адресу реєстрації іпотекодавця, яка отримана останнім 20 лютого 2014 року. Перехід права власності від іпотекодавця на користь іпотекодержателя фактично відбувся 30 березня 2017 року, тому немає підстав для висновку про недотримання іпотекодержателем тридцятиденного строку з дня вручення (що у встановленому порядку не спростовано позивачем). Законодавством не вимагається від іпотекодержателя при зверненні стягнення на предмет іпотеки надавати державному реєстратору оцінку або звіт про вартість майна, а лише встановлено обов`язок проведення такої оцінки на момент такого набуття. Така оцінка іпотекодержателем зроблена для постановки нерухомого майна (земельної ділянки) на баланс та з метою оподаткування. Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (1952-15) та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127 (1127-2015-п) , не передбачено, що наявність оцінки впливає на рішення державного реєстратора про здійснення державної реєстрації прав та їх обтяжень і що відсутність оцінки іпотечного майна є підставою для відмови у реєстрації права власності на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України "Про іпотеку". Законом № 1304-VІІ (1304-18) введено тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на таке відчуження. Мораторій на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, не передбачає втрати кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє його примусово стягувати (відчужувати без згоди власника).

Суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції стосовно того, що на квартиру позивача розповсюджується дія мораторію на підставі Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) .

У цій справі обставини підтверджують, що спір з приводу порушення права позивача на квартиру у ОСОБА_2 виник саме з АТ "Перший Український міжнародний банк" внаслідок дій іпотекодержателя щодо реєстрації за ним такого права. Отже державний реєстратор є неналежним відповідачем у цій справі.

Верховний Суд погодився із висновками апеляційного суду про те, що предмет іпотеки, а саме нерухоме житлове майно, яке використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя, не може бути примусово стягнуто на підставі положень Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , у тому числі і шляхом реєстрації права власності за банком як забезпечення виконання позичальником/майновим поручителем умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті.

У справі № 326/732/19 (провадження № 61-13999св21) розглядався позов АТ "Перший Український міжнародний банк" до фізичних осіб про виселення останніх із житлового будинку, який є предметом іпотеки.

Позивач у цій справі вказував про те, що позичальник не виконувала належним чином умови кредитного договору. Рішенням Приморського районного суду Запорізької області від 24 листопада 2010 року у справі № 2-1672/2010 із позичальника та поручителя стягнуто кредитну заборгованість.

У зв`язку з невиконанням зазначеного рішення суду позивач на підставі статті 37 Закону України "Про іпотеку" реалізував своє право на звернення стягнення, шляхом набуття у власність предмета іпотеки, про що державний реєстратор 26 жовтня 2018 року прийняв рішення про реєстрацію права власності позивача на предмет іпотеки.

АТ "Перший Український міжнародний банк" є власником житлового будинку, однак проживання та реєстрація у будинку відповідачів перешкоджає позивачу здійснювати своє право власника. У позивача у власності наявне інше житлове приміщення, куди можна виселити відповідачів.

Заочним рішенням Приморського районного суду Запорізької області від 20 листопада 2020 року позов банку задоволено частково. Виселено відповідачів із спірного житлового будинку з наданням іншого житла.

Постановою Запорізького апеляційного суду від 15 червня 2021 року заочне рішення Приморського районного суду Запорізької області від 20 листопада 2020 року скасовано, ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що позивач не надав доказів, що приміщення, у яке пропонується виселити відповідачів з неповнолітньою дитиною, придатне для проживання та відповідає санітарним, протипожежним та технічним нормам.

Апеляційний суд вказав, що у матеріалах справи відсутні відомості, що будинок, куди пропонується виселити відповідачів, є вільним і не перебуває у судовому спорі, оскільки з наданого суду витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 11 лютого 2021 року відомо, що зазначений будинок також перебував у іпотеці банку і банк набув на нього право власності 25 липня 2017 року на підставі договору іпотеки.

Суд першої інстанції не звернув уваги на те, що у спірному будинку з відповідачами проживає ще малолітня дитина, яка не була залучений до участі у справі. Виселення його батьків порушує, в тому числі і його права та інтереси. Крім того, позивач не отримав дозволу органу опіки та піклування на виселення неповнолітньої дитини.

Верховний Суд у цій справі скасував постанову апеляційного суду, а справу направив на новий судовий розгляд до суду апеляційної інстанції. Суд касаційної інстанції вказав про те, що скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний суд, з урахуванням встановлених обставин цієї справи, не надав оцінки балансу прав та інтересів сторін спірних правовідносин, не дослідив належними чином питання придатності запропонованого позивачем житла для проживання у ньому відповідачів, а також іншим обставинам, що мають істотне значення.

У справі № 207/3897/18 (провадження № 61-17518св21) Верховним Судом розглядався позов фізичної особи до АТ КБ "ПриватБанк" та приватного нотаріуса про скасування рішення про державну реєстрацію прав.

Позивач у цій справі вказував про те, що приватним нотаріусом зареєстровано за банком право власності на житловий будинок, що є предметом іпотеки, однак таке рішення є протиправним, оскільки приватним нотаріусом не застосовано вимоги Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України". Також, всупереч вимогам закону, позивач не отримував письмової вимоги від банку про усунення порушень, що підтверджується відсутністю відповідного поштового повідомлення.

Рішенням місцевого суду, залишеним без змін після перегляду в апеляційному та касаційному порядку, задоволено позовні вимоги.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що позивач не повідомлявся про намір банку щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, а копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, що міститься у матеріалах справи, не містить підпису позивача про отримання відповідного повідомлення, з указаного поштового повідомлення неможливо встановити який саме документ направлявся позивачеві банком.

У справі № 607/11516/18 (провадження № 61-8704св19) Верховним Судом розглядався позов фізичних осіб до ПАТ "Укрсоцбанк" та державного реєстратора про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру.

Позивачі у цій справі посилались на те, що реєстрація спірної квартири за банком відбулася з порушеннями, оскільки реєстратор не мав право реєструвати за АТ "Укрсоцбанк" право власності на квартиру, яка є предметом іпотеки, у зв`язку із тим, що позивачі, які є власниками квартири не давали згоди на таку реєстрацію. Будь-якої вимоги про усунення порушень позивачі не отримували. На момент укладення договору іпотеки чинна редакція статті 36 Закону України "Про іпотеку" не передбачала можливість звернення стягнення на підставі застереження в договорі, а тільки можливість позасудового врегулювання спору шляхом передачі у власність іпотекодержателю предмета іпотеки на підставі договору, однак такого договору вони і АТ "Укрсоцбанк" не укладали.

Судове рішення місцевого суду мотивовано тим, що станом на дату укладання сторонами іпотечного договору редакція статті 37 Закону України "Про іпотеку" не містила та не передбачала можливості застосування такої інституції, як іпотечне застереження, а тому не може стверджувати, що між сторонами була узгоджена умова про можливість звернення стягнення на спірне іпотечне майно у спосіб реалізації іпотечного застереження.Ураховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений іпотечним договором, не надання такого договору державному реєстратору та залишення ним без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким закон пов`язує можливість переходу права власності, дії приватного державного реєстратора щодо реєстрації за АТ "Укрсоцбанк" права власності на спірну квартиру, що належать позивачам, не можна вважати законними.

У справі № 334/3179/21 (провадження № 61-5808св22) Верховним Судом розглядався позов фізичної особи до АТ "Перший Український міжнародний банк", третя особа - державний реєстратор, про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, поновлення права власності.

Позивач у цій справі вказувала про те, що банк, у зв`язку з невиконанням умов кредитного договору, наклав стягнення на квартиру шляхом реєстрації за собою права власності в позасудовому порядку. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень прийняте державним реєстратором 12 липня 2018 року вважає протиправним, оскільки на спірні правовідносини поширюються положення Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) . Крім того, вона не отримувала вимогу про усунення порушень, а реєстратор вчинив спірну дію без наявності документа, що підтверджує вміст відправлення, а також при вчиненні оспорюваної реєстрації не була проведена оцінка суб`єктом оціночної діяльності.

Постановою Запорізького апеляційного суду від 01 червня 2022 року, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 29 липня 2022 року, скасовано рішення суду першої інстанції та додаткове рішення цього ж суду і ухвалено нове рішення про задоволення позову. Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняте державним реєстратором щодо реєстрації права власності на квартиру та поновлено за позивачем право власності на квартиру.

Враховуючи відсутність згоди позивача як іпотекодавця, апеляційний суд дійшов висновку про протиправність дій банку та державного реєстратора при зверненні стягнення на предмет іпотеки без урахування положень Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) щодо заборони примусового стягнення (відчуження без згоди власника) предмета іпотеки.

У справі № 204/5525/18 (провадження № 61-3707св20) Верховним Судом розглядався позов фізичної особи до ПАТ "Перший Український міжнародний банк" та державного реєстратора про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким здійснена реєстрація права власності на квартиру за ПАТ "Перший Український міжнародний банк"; скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про реєстрацію права власності на спірну квартиру АТ "Перший Український міжнародний банк".

Позивач на обґрунтування своїх вимог посилалася на те, що квартира є забезпеченням виконання зобов`язання за споживчим кредитом, отриманим в іноземній валюті, у спірній квартирі позивач постійно проживає, іншого житла не має, загальна площа квартири складає 41, 7 кв. м, будь-якої передбаченої законом та договором іпотеки вимоги про усунення порушень зобов`язання вона не отримувала.

Рішенням місцевого суду, залишеним без змін після перегляду у апеляційному та касаційному порядку, частково задоволено позовні вимоги.

Суд першої інстанції у цій справі встановив, що ПАТ "Перший Український міжнародний банк" не надано доказів направлення позивачу письмової вимоги про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, а тому звернення стягнення розпочато до спливу тридцятиденного строку з дня отримання цієї вимоги позивачем. Також всупереч статті 37 Закону України "Про іпотеку" ПАТ "Перший Український міжнародний банк" не надано до суду докази про оцінку вартості предмета іпотеки на момент реєстрації права власності цього майна за банком. Суд апеляційної інстанції зазначив, що банком на момент здійснення дій щодо реєстрації права власності на нерухоме майно не надано документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та божником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя. Наявна в матеріалах справи копія письмової вимоги не свідчить про її отримання іпотекодавцем.

У справі № 333/3149/19 (провадження № 61-1392св21) Верховним Судом розглядався позов фізичної особи до ПАТ "Перший Український міжнародний банк" про скасування рішення державного реєстратора.

Позивач у цій справі стверджувала про те, що реєстраційна дія та запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено з порушенням вимог Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , оскільки спірна квартира виступає предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, використовується як місце постійного проживання іпотекодавця, є її власністю та її загальна площа не перевищує 140 кв. м. Крім того, державним реєстратором порушено вимоги Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, оскільки її не було повідомлено про вчинення реєстраційної дії відносно належного їй майна.

У цій справі рішенням місцевого суду частково задоволено позовні вимоги позивача.

Визнано протиправним та скасовано запис про право власності на нерухоме майно за ПАТ "Перший Український міжнародний банк". В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що відповідач не дотримався процедури позасудового порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, не надав належних і допустимих доказів на підтвердження факту надіслання боржнику письмового повідомлення про свій намір звернути стягнення на предмет іпотеки, а також про виконання реєстратором вимог пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Крім того, оскільки іпотечне майно підпадає під ознаки, визначені Законом України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) , на нього не може бути звернуто стягнення, у тому числі в порядку статті 37 Закону України "Про іпотеку", шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі.

При цьому суд першої інстанції зазначив, що належним способом захисту права або інтересу позивача є не скасування рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав, а скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності (частина друга статті 26 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Постановою апеляційного суду рішення місцевого суду змінено.

Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про передачу квартири у власність ПАТ "Перший Український міжнародний банк". В іншій частині рішення місцевого суду залишено без змін.

Змінюючи рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції виходив із того, що суд першої інстанції не врахував зміни, внесені до статті 26 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", та помилково вважав, що вимоги позивача про скасування рішення державного реєстратора не є належним способом захисту.

Також апеляційний суд зазначив, що суд першої інстанції правильно встановив, що позивач отримала кредит в іноземній валюті, окремої згоди на відчуження житлової нерухомості вже після набуття чинності Законом України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (1304-18) не надавала. Та обставина, що у 2011 році сторони уклали додаткову угоду, якою змінили валюту зобов`язання з долара США на національну валюту, не є підставою для скасування оскаржуваного судового рішення, оскільки іпотекою, на яку звернено стягнення у позасудовому порядку, забезпечено кредит в іноземній валюті, матеріали справи не містять належних і допустимих доказів про внесення змін до іпотечного договору щодо валюти кредитування.

Після перегляду справи у касаційному порядку рішення місцевого суду в незміненій апеляційним судом частині та постанова апеляційного суду залишено без змін.

Колегія суддів звертає увагу, що подібність правовідносин означає тотожність суб`єктного складу учасників відносин, об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (зокрема, часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин).

Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності визначається обставинами кожної конкретної справи (висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 27 березня 2018 року у справі № 910/17999/16, від 25 квітня 2018 року у справі № 910/24257/16).

За таких обставин колегія суддів не бере до уваги посилання заявника на неврахування апеляційним судом висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 29 вересня 2021 року у справі № 310/2400/18, від 31 липня 2022 року у справі № 520/6937/19, від 15 червня 2022 року у справі № 326/732/19, від 04 лютого 2021 року у справі № 207/3897/18, від 31 липня 2020 року у справі № 607/11516/18, від 29 липня 2022 року у справі № 334/3179/21, від 15 липня 2021 року у справі № 204/5525/18, від 15 грудня 2021 року у справі № 333/3149/19.

Саме по собі посилання на неоднакове застосування положень норм матеріального права у різних справах хоч і у подібних правовідносинах, але з різними встановленими обставинами, не має правового значення для справи, яка є предметом перегляду, та не свідчить про різне застосування чи тлумачення норм матеріального права.

Решта доводів касаційної скарги зводяться до незгоди із оскарженим судовим рішенням у справі та переоцінки доказів у справі, проте встановлення обставин справи і перевірка їх доказами не належить до компетенції суду касаційної інстанції.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).