У березні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Веселинівська машинно-технологічна станція" (далі - ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю "Адіант" (далі - ТОВ "Адіант"), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Виконавчий комітет Вознесенської міської ради, про визнання недійсними договорів оренди землі.

Позов обґрунтований тим, що 01 грудня 1999 року між ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,7159га, яка належить орендодавцюна праві приватної власності, строком на 10років.

01 лютого 2009 року між сторонамиукладено додаткову угоду до цьогодоговору, якою збільшено строк його дії до 2021 року.

01 січня 2009 року між ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 5, 3359га, яка належить орендодавцю на праві приватної власності, строком на 12років.

У липні 2018 року ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" дізналося, що 02 липня 2018 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ "Адіант" договори оренди вказаних земельних ділянок.

З урахуванням заяви про зміну підстав позову від 04 липня 2019 року просило визнати договори оренди земельних ділянок від 02 липня 2018 року, укладені між ОСОБА_1 і ТОВ "Адіант", недійсними.

Короткий зміст позовних вимог за зустрічним позовом

У червні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом, просив визнати недійсними договір оренди землі і додаткову угоду до нього.

Зустрічний позов обґрунтований тим, що ОСОБА_1 є власником двох земельних ділянок площею 5,7159 і 5,3359 га (далі - спірні земельні ділянки).

Договір оренди землі від 01 грудня 1999 року і додаткова угода до нього від 01 січня 2009 року є недійсними, оскільки ОСОБА_1 їх не підписував, що свідчить про відсутність волевиявлення на укладення цих угод.

Додаткова угода від 01 лютого 2009 року є нікчемною, оскільки недотримано нотаріальної форми (договір оренди був нотаріально посвідчений), строк дії та істотні умови з ОСОБА_1 не погоджувались.

З урахуванням уточнень від 21 серпня 2020 року просив визнати недійсними договір оренди землі від 01 січня 2009 року та додаткову угоду від 01 лютого 2009 року, скасувати їх державну реєстрацію.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Веселинівського районного суду Миколаївської області від 26 листопада 2020 року позов ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки площею 5,7159 га, кадастровий номер 4821782500:03:000:0449, укладений 02 липня 2018 року між ОСОБА_1 і ТОВ "Адіант", номер запису про інше речове право 26950171. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 5,7159 га, кадастровий номер 4821782500:03:000:0481, укладений 02 липня 2018 року між ОСОБА_1 і ТОВ "Адіант", номер запису про інше речове право 26949955. У зустрічному позові ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що договір оренди землі вважається укладеним та набирає чинності після його державної реєстрації, а не після нотаріального посвідчення чи підписання сторонами.

ОСОБА_1 на час укладення договорів оренди землі з ТОВ "Адіант" не міг передати спірні земельні ділянки ТОВ "Адіант" за договорами від 02 липня 2018 року, оскільки таке право до 2021 року зареєстроване і належить ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція".

ОСОБА_1 до 2018 року отримував від ТОВ "Веселинівська машинно-технологіча станція" платежі за договорами оренди спірних земельних ділянок, підтвердивши цим договірні правовідносини між сторонами, які продовжували існувати відповідно до укладених договорів.

Відповідач за первісним позовом ОСОБА_1 тривалий час виконував свої зобов`язання та користувався правами згідно з договором оренди земельної ділянки від 01 грудня 1999 року і додатковою угодою до нього від 01 лютого 2009 року, договором оренди земельної ділянки від 01 січня 2009 року. Проте у червні 2019 року ОСОБА_1 пред`явив зустрічний позов про визнання недійсними цих договорів та додаткової угоди, що суперечить його попередній поведінці, і є недобросовісними діями, що не відповідають доктрині "venire contra factum proprium".

Укладення між відповідачами за первісним позовом - ОСОБА_1 і ТОВ "Адіант" договорів оренди землі від 02 липня 2018 року щодо спірних земельних ділянок під час дії договору оренди землі від 01 січня 2009 року та додаткової угоди від 01 лютого 2009 року до договору від 01 грудня 1999 року, укладених між ОСОБА_1 і ТОВ "Веселинівська машинно-технологіча станція", порушує права ТОВ "Веселинівська машинно-технологіча станція" та норми законодавства України.

Звернувшись із зустрічним позовом, ОСОБА_1 стверджував, що оспорювані договір оренди від 01 грудня 1999 року та додаткову угоду до нього він не підписував, підписи вчинено іншою особою.

Водночас суд першої інстанції з`ясував, що позивач щороку, з 2009 року до 2018 року, отримував від ТОВ "Веселинівська машинно-технічна станція" орендну плату, що підтверджується інформацією про видання орендної плати за оренду спірних земельних ділянок, накладними, видатковими касовими ордерами. Представник позивача за зустрічним позовом ТОВ "Веселинівська машинно-технологіча станція" не заперечувавфакт отримання орендної плати за користування спірними земельними ділянками.

Післяпідписання договорів оренди ОСОБА_1 не звертався до ТОВ "Веселинівська машинно-технологіча станція" з вимогою повернути належні йому земельні ділянки, не подавав будь-яких позовів про визнання договорів оренди земельної ділянки недійсними.

ОСОБА_1 приймав виконання договору орендарем протягом тривалого часу, отримував орендну плату, тому є таким, що погодивсяз умовами договору.

ОСОБА_1 не довів факту недійсності укладених договорів.

Підставою звернення ОСОБА_1 зпозовом до суду є відсутність волевиявлення під час укладення оспорюваного договору оренди землі. Таким чином, він повинен був надати належні, допустимі та достовірні докази,довести поза розумним сумнівом відсутність у нього волевиявлення на укладення договору та додаткової угоди.

Відмова в позовіу зв`язку з відсутністю порушеного права не потребує зазначення у рішенні суду висновку щодо вирішення питання позовної давності.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Миколаївського апеляційного суду від 26 січня 2021 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Маняка А. В. задоволено частково. Рішення суду першої інстанції скасовано в частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 5,7159 га, кадастровий номер 4821782500:03:000:0449, від 02 липня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ "Адіант", номер запису про інше речове право 26950171. У позові ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" про визнання недійсним цього договору відмовлено.В іншій частині рішення суду першої інстанцїі залишенобез змін. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Суд апеляційної інстанції виходив з того, що згідно зі статтею 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Таке положення закону було чинним на час укладання сторонами додаткової угоди до договору оренди від 01 грудня 1999 року, а тому додаткова угода підлягала нотаріальному посвідченню, як і договір.

Наслідком недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору є нікчемність цього договору (частина перша статті 220 ЦК України).

Умова договору оренди землі від 01 грудня 1999 року щодо зміни строку дії його договору з 10 років (до 2009 року) на 21 рік (до 2021 року) є нікчемною, оскільки не узгоджена його сторонами у передбаченій законом формі, тому з урахуванням змісту договору та норм законодавства останнім днем дії договору оренди землі від 01 грудня 1999 року є 01 грудня 2009 року, оскільки саме такий строк його дії погоджений сторонами як істотна умова договору.

Державна реєстрація договору оренди землі від 01 січня 2009 року відбулася 25 грудня 2009 року, отже, він є чинним до 25 грудня 2021 року.

ТОВ "Веселинівська машинно-технічна станція" не надалодоказів направлення ОСОБА_1 листа - повідомлення про укладення договору оренди землі від 01 грудня 1999 року на новий строк.

На час звернення з позовом до суду27 березня 2019 року договір оренди землі від 01 грудня 1999 року був чинним - до 01 грудня 2019 року, але позивач за первісним позовом ТОВ "Веселинівська машинно-технічна станція" не реалізував своєпереважне право на продовження строку його дії, отже, право користування орендованою земельною ділянкою припинилося.

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про недійсність договору оренди землі від 02 липня 2018 року щодо земельної ділянки площею 5,3359 га, оскільки з огляду на строк дії договору оренди щодо цієї ж земельної ділянки, укладеного з первісним орендарем (27 грудня 2021 року), ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" ще не вичерпало можливість скористатися переважним правом на продовження строку його дії. Тому укладання договору оренди з новим орендарем порушило права позивача за первісним позовом, що є підставою для визнання цього договору недійсним.

Є необґрунтованим висновок суду першої інстанції про задоволення позову ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" в частині визнання недійсним договору оренди землі від 02 липня 2018 року щодо оренди земельної ділянки площею 5,7159 га з тих підстав, що відповідачіза первісним позовом - ОСОБА_1, ТОВ "Адіант" - своїми діями щодо укладення оскаржуваних договорів оренди порушили його права.

У частині вирішення зустрічного позову суд апеляційної інстанції виходив з того, що суд першої інстанції не встановив обставин справи щодо підписання (непідписання) ОСОБА_1 спірних договорів, судова почеркознавча експертиза у справі не призначалась, оригінали цих договорів, а також порівняльні зразки підпису та почерку ОСОБА_1 сторони не надавали.

Врахувавши підстави зустрічного позову, а також заперечення відповідача щодо правомірності укладення орендодавцем нових договорів оренди з іншим орендарем, посилання ОСОБА_1 на те, що спірні земельні ділянки знаходяться у фактичному користуванні первісного орендаря без законних підстав, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не пов`язане із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. У цьому випадку ефективним способом захисту права, яке ОСОБА_1 як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майно, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У березні 2021 року ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" направило поштовим зв`язком до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 січня 2021 року, просило її скасувати, залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що сторони дотримались вимог закону про письмову форму додаткової угоди, а частина перша статті 14 Закону України "Про оренду землі" не вимагає нотаріального посвідчення договору.

Відсутній правовий висновок Верховного Суду щодо спірних правовідносин, а саме застосування частини першої статті 14 Закону України "Про оренду землі" щодо необхідності нотаріального посвідчення додаткової угоди до договору оренди землі у разі відсутності бажання сторін договору його посвідчувати нотаріально, а також дійсності такої угоди за умови її багаторічного виконання.

Аргументи інших учасників справи

Відзив на касаційну скаргу до Верховного Суду не надійшов.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 29 квітня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи.

У травні 2021 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 12 грудня 2022 року справу призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи у складі колегії з п`яти суддів.

Позиція Верховного Суду

Підстави відкриття касаційного провадження та межі розгляду справи

Згідно з частиною другою статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України (1618-15) ) підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

Касаційне провадження відкрито з підстави, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 389 ЦПК України.

Верховний Суд переглядає справу в межах доводів касаційної скарги, а саме відмови у позові про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 5,7159 га, кадастровий номер 4821782500:03:000:0449, від 02 липня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ "Адіант".

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги з таких підстав.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

ОСОБА_1 є власником двох земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва: площею 5,7159 га, кадастровийномер 4821782500:03:000:0449,та площею 5,3359 га, кадастровийномер 4821782500:03:000:0481, які розташовані на території Миколаївської сільської ради Веселинівського району Миколаївської області. Державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на земельні ділянки відбулася 17 вересня 2015 року і 05 липня 2018 року відповідно.

01 грудня 1999 року між ОСОБА_1 іТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,7159 га ріллі на 10 років, до 01 грудня 2009 року. Цей договір посвідчений державним нотаріусом Веселинівської державної нотаріальної контори та зареєстрований в Книзі договорів оренди землі від 27 грудня 1999 року № 14.

01 лютого 2009 року між ТОВ"Веселинівська машинно-технологічна станція" та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до вказаногодоговору, якою збільшено строк його дії до 2021 року. Згідно із записом в Державномуреєстрі земель від 01 грудня 2009 року № 1840/04-04 цюугоду зареєстровано у відділі Держкомзему у Веселинівському районі Миколаївської області.

01 січня 2009 року між ТОВ"Веселинівська машинно-технологічна станція" і ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,3359 га строком на 12 років, що зареєстрований у Веселинівському районному відділі центру державного земельного кадастру відповідно дозапису в Державномуреєстрі земель від 25 грудня 2009 року № 040948001993.

02 липня 2018 року ОСОБА_1 і ТОВ "Адіант" уклали два окремі договори оренди земельних ділянок:площею 5,7159 га,кадастровийномер 4821782500:03:000:0449, і площею 5,3359 га, кадастровийномер 4821782500:03:000:0481,строком на 10 років.

05 липня 2018 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власностівнесено інформаціющодо іншого речового права - права оренди на спірніземельні ділянкиза ТОВ "Адіант".

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

У цій справі товариство (позивач за первісним позовом) просило визнати недійсними договори оренди землі, оскільки відповідач уклав договори оренди землі з іншим товариством.

Суди попередніх інстанцій по різному витлумачили статтю 654 ЦК України у системному зв`язку з відповідною нормою Закону України "Про оренду землі" (161-14) щодо обрання належної форми додаткової угоди, якою вносяться зміни до основного договору оренди землі, якщо на час укладення основного договору була чинною вимога щодо його обов`язкового нотаріального посвідчення, а на час укладення додатквої угоди до цього договору у чинному законодавстві була відсутня обов`язкова вимога нотаріального посвідчення договору оренди.

При вирішенні справи необхідно враховувати як права власника земельної ділянки щодо розпорядження своєю власністю, так і права орендаря, який має право на стабільні та визначені правовідносини протягом певного, визначеного законом чи домовленістю сторін права користування чужою власністю.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (2768-14) (далі - ЗК України (2768-14) ), Законом України "Про оренду землі" (161-14) у редакції на час укладення додаткової угоди (далі - Закон).

Згідно із частиною першою статті 4 Закону орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (частина перша статті 5 названого Закону).

Відповідно до статті 13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, договір оренди землі є договором, за яким у сторін виникають обов`язки щодо його виконання: в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановлених договором або законом.

Відповідно до статті 182 ЦК України (далі - у редакції на час укладення додаткової угоди) право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України (у редакції на час укладення додаткової угоди) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції на час укладення додаткової угоди) державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема право оренди земельної ділянки.

Згідно з частиною четвертою статті 334 ЦК України, якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України).

Згідно зі статтею 14 Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (стаття 20 Закону).

Відповідно достатті 18 Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації (частина третя статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, провадження № 14-338цс19, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, провадження № 14-436цс19.

Отже, згідно з договором оренди землі, укладеного 01 лютого 2009 року, орендар набув речове право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації договору оренди землі.

01 лютого 2009 року між ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки площею 5,7159 га від 01 грудня 1999 року, якою продовжено строк його дії до 2021 року.

Верховний Суд звертає увагу, що додатковуугоду до договору оренди від 01 грудня 1999 року зареєстровано у відділі Держкомзему у Веселинівському районі Миколаївської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01 грудня 2009 року № 1840/04-04.

З огляду на вказане право ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" на оренду земельної ділянки площею 5,7159 га, на строк до 01 грудня 2021 року підтверджується додатковою угодою від 01 лютого 2009 року, укладеною відповідно до встановленої законом форми її укладення, з обов`язковою державною реєстрацією.

Відповідно до статті 654 ЦК України, якою керувався суд апеляційної інстанції при вирішенні справи, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Суд апеляційної інстанції безпідставно дійшов висновку про нікчемність цієї угоди через відсутність її нотаріального посвідчення, яке вимагалося станом на 01 грудня 1999 року, з огляду на таке.

Стаття 205 ЦК України закріплює дві форми правочину - усну і письмову (електронну), а нотаріальне посвідчення договору не є його окремою формою, а є дією іншої особи (нотаріуса), яка не є стороною договору, проте уповноважена державою на встановлення і підтвердження юридичного факту.

Результат аналізу змісту статей 205, 654 ЦК України дає підстави для висновку, що договір, укладений в письмовій формі (простій чи нотаріальній), може бути змінений чи розірваний шляхом укладення іншого договору також у письмовій формі, водночас вид такої форми (проста чи нотаріальна) значення не має. Нотаріальне посвідчення договору, вчиненого у письмовій формі, залежить від конкретного виду договору, для якого встановлена обов`язковість нотаріального посвідчення (за законом або за домовленістю сторін) на час його укладення.

Станом на 01 лютого 2009 року (дата укладення додаткової угоди) Закон змінив вимоги щодо оформлення договорів оренди землі, зокрема, скасував обов`язкове нотаріальне посвідчення таких договорів.

Зміна умов договору оренди землі від 01 грудня 1999 року можлива за взаємною згодою сторін, повинна бути викладена письмово і є невід`ємною частиною цього договору (пункт 12 договору оренди).

Ні Законом, ні договором не встановлено обов`язкового нотаріального посвідчення для додаткової угоди до договору оренди землі на час її укладення, а визначено просту письмову форму, яка і була дотримана сторонами.

Укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі якщо сторони згоди не досягли, цей договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц, провадження № 14-79цс21.

Верховний Суд зазначає, що оскільки правове регулювання питання нотаріального посвідчення договору оренди землі змінювалося, то необхідно враховувати положення щодо дії закону в часі.

У рішенні від 09 лютого 1999 року у справі N 1-7/99 N 1-рп/99 (справа про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів) Конституційний Суд України зазначив, що за загальновизнаним принципом права закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Цей принцип закріплений у частині першій статті 58 Конституції України, за якою дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється з втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце. Проте надання зворотної дії в часі таким нормативно-правовим актам може бути передбачено шляхом прямої вказівки про це в законі або іншому нормативно-правовому акті.

Прикінцеві положення Закону "Про внесення змін до Закону України "Про оренду землі від 02 жовтня 2003 року, яким ухвалено нову редакцію Закону "Про оренду землі" (161-14) , не містять застереження щодо дії цього Закону в часі.

З огляду на викладене форма правочину щодо зміни договору визначається законом, який діяв в момент здійснення відповідної зміни договору. Спірний договір оренди землі не містить вказівки щодо того, в якій формі здійснюється зміна договору.

Після ухвалення нової редакції Закону згідно зі Законом від 02 жовтня 2013 року № 1211-IVдля правочину щодо зміни договору оренди землі не вимагається обов`язкового нотаріального посвідчення.

При визначенні форми договору оренди землі норми земельного законодавства мають пріоритет над нормами цивільного законодавства, які застосовуються субсидіарно.

Крім викладеного, Верховний Суд зазначає, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження № 14-144цс18.

Якщо договір хоч і не був укладений, але виконувався його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність, і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.

Тобто суд повинен встановити не просто факт використання орендарем спірного майна, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю і чи приймав він таку оплату.

У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним і може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Відповідно до матеріалів справи договір оренди землі від 01 грудня 1999 року після його пролонгації 01 лютого 2009 року (згідно з додатковою угодою) виконувався, і ОСОБА_1 приймав його виконання до 2018 року включно (т. 1, а. с. 113-127).

З огляду на дотримання письмової форми додаткової угоди від 01 лютого 2009 року, дотримання вимог щодо її державної реєстрації та прийняття ОСОБА_1 виконання цієї угоди, Верховний Суд не може погодитись з висновками суду апеляційної інстанції про її неукладеність, і як наслідок - нікчемність через відсутність нотаріального посвідчення.

Відповідно до статті 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.

Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Отже, на момент укладення оспорюваного договору оренди землі - 02 липня 2018 року був чинним договір оренди землі від 01 грудня 1999 року із додатковою угодою до нього від 01 лютого 2009 року.

Посилання суду апеляційної інстанції на недотримання ТОВ"Веселинівська машинно-технологічна станція" форми продовження строку дії договору оренди земельної ділянки площею 5,72 га від 01 грудня 1999 року на новий строк є безпідставним, оскільки ця земельна ділянка передана в оренду ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" на строк до 01 грудня 2021 року, тому 02 липня 2018 року ОСОБА_1 протиправно передав її в орендуТОВ "Адіант".

У постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, провадження № 14-436цс19, Велика Палата Верховного Суду конкретизувала висновок, викладений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист. Вказала, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, право якого зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові необхідно відмовити.

ТОВ "Веселинівська машинно-технологічна станція" звернулося до суду з позовом у березні 2019 року й до 01 грудня 2021 року могло реалізувати переважне право на продовження строку дії договору оренди, проте відповідачі діями щодо укладення оскаржуваного договору оренди позбавили його можливості реалізувати це право.

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України "Про оренду землі"). Укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц).

З огляду на викладене, позивач за первісним позовом ТОВ"Веселинівська машинно-технологічна станція" заявив вимоги, які можуть забезпечити поновлення його права на користування спірною земельною ділянкою.

Рішенням від 26 листопада 2020 року суд першої інстанції визнав недійсним договір оренди земельної ділянки площею 5,7159 га, кадастровий номер 4821782500:03:000:0449, від 02 липня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 і ТОВ "Адіант", номер запису про інше речове право 26950171, із правильним застосуванням норм матеріального права та з урахуванням ефективного способу захисту порушеного права ТОВ"Веселинівська машинно-технологічна станція".

Перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про обґрунтованість та законність рішення суду першої інстанції в частині вирішення позову про визнання недійсним цього договору, яке помилково скасував суд апеляційної інстанції.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно з пунктом 4 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

Відповідно до статті 413 ЦПК України, установивши, що апеляційним судом було скасовано судове рішення, яке відповідає закону, суд касаційної інстанції скасовує рішення суду апеляційної інстанції і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції.

Перевіривши в межах касаційної скарги правильність застосування судами норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги, скасування постанови суду апеляційної інстанції в частині вирішення позову про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 5,7159 га, кадастровий номер 4821782500:03:000:0449, від 02 липня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 і ТОВ "Адіант", номер запису про інше речове право 26950171, та залишення в силі рішення суду першої інстанції в цій частині.

Керуючись статтями 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Веселинівська машинно-технологічна станція" задовольнити.

Постанову Миколаївського апеляційного суду від 26 січня 2021 року в частині вирішення позову про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, площею 5,7159 га, кадастровий номер 4821782500:03:000:0449,від 02 липня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 і Товариством з обмеженою відповідальністю "Адіант", номер запису про інше речове право 26950171 скасувати, рішення Веселинівського районного суду Миколаївської області від 26 листопада 2020 року в цій частині залишити в силі.