Позовна заява мотивована тим, що 22 серпня 2007 року ФГ "Альфа" та ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6322683500:02:004:0285, площею 2,1956 га, розташованої на території Лютівської сільської ради Золочівського району Харківської області, який 24 березня 2008 року зареєстровано у Харківській регіональній філії центру Державного земельного кадастру. Позивач указував, що договір укладено строком на 10 років, тобто до 23 березня 2018 року. Зазначив, що жодна зі сторін у встановлений договором строк письмово не повідомила іншу сторону про намір розірвати цей договір після його закінчення. Вказував, що належним чином виконував умови договору оренди землі протягом його дії, а після закінчення строку дії договору продовжує користуватись земельною ділянкою та виконувати свої обов`язки орендаря за договором.

Позивач зазначав, що 20 січня 2018 року засобами поштового зв`язку направив ОСОБА_1 повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди від 18 січня 2018 року, які отримані орендодавцем 23 січня 2018 року. У встановлений законом строк відповідач не надав своїх заперечень щодо поновлення договору оренди на новий строк та своїх умов додаткової угоди не пропонував. Натомість у травні 2018 року ОСОБА_1 отримав орендну плату за 2018 рік та власноручно підписав примірник додаткової угоди від 18 січня 2018 року.

Разом із тим після звернення до державного реєстратора з метою реєстрації додаткової угоди позивач дізнався про наявність зареєстрованого права оренди цієї земельної ділянки за іншою юридичною особою, у зв`язку з тим, що 17 січня 2018 року між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством "Олімп" укладено договір оренди землі, право оренди за яким зареєстровано 10 лютого 2018 року.

Позивач уважав, що вказаний правочин порушує його переважне право як добросовісного орендаря земельної ділянки на поновлення договору оренди. Крім того, зазначав, що оспорюваний правочин укладено до моменту закінчення терміну дії договору оренди землі від 22 серпня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ "Альфа". Вказував, що ОСОБА_1 не намагався узгодити з ФГ "Альфа" умови укладення додаткової угоди до договору оренди землі, не звертався до ФГ "Альфа" як орендаря з пропозиціями щодо істотних умов договору і не вказав, які саме умови укладеного між ними договору оренди чи отриманого ним проекту додаткової угоди його не влаштовують. При цьому відповідач не повідомив ФГ "Альфа" про свій намір укласти договір оренди з новим орендарем, а передав земельну ділянку в оренду іншому підприємству ще до закінчення строку дії укладеного з ФГ "Альфа" договору оренди. За таких обставин позивач уважав поведінку орендодавця недобросовісною відносно попереднього орендаря.

ФГ "Альфа" просило суд ухвалити рішення, яким:

визнати недійсним договір оренди землі від 17 січня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством "Олімп";

визнати поновленим договір оренди землі від 22 серпня 2007 року, укладений між Фермерським господарством "Альфа" та ОСОБА_1 на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 22 серпня 2007 року;

визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 22 серпня 2007 року на той самий строк і на тих же умовах в редакції, запропонованій ФГ "Альфа".

Селянське (фермерське) господарство "Олімп" подало зустрічний позов до фермерського господарства "Альфа", ОСОБА_1 про визнання правочинів недійсними.

Зустрічна позовна заява мотивована тим, що у грудні 2017 року під час особистої розмови з приводу оренди земельної ділянки ОСОБА_1 повідомив СФГ "Олімп", що його земельну ділянку займає ФГ "Альфа", оскільки існує договір оренди належної земельної ділянки, який він не підписував та не укладав. ОСОБА_1 також повідомив, що строк дії вказаного договору вже сплив, у зв`язку з чим після досягнення згоди щодо усіх істотних умов договору 17 січня 2018 року між ними укладено договір оренди землі, який зареєстровано 10 лютого 2018 року. При цьому ОСОБА_1 зазначив, що він отримав додаткову угоду від ФГ "Альфа", але не підписував її та не має наміру її підписувати.

СФГ "Олімп" просило суд ухвалити рішення, яким визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ФГ "Альфа" 22 серпня 2007 року, та додаткову угоду до договору оренди землі від 10 травня 2018 року.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Золочівського районного суду Харківської області від 08 жовтня 2020 року в складі судді Шабас О. С. первісний позов задоволено:

визнано недійсним договір оренди землі від 17 січня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством "Олімп", право оренди згідно якого зареєстроване 10 лютого 2018 року;

визнано поновленим договір оренди землі від 22 серпня 2007 року, укладений між фермерським господарством "Альфа" та ОСОБА_1, зареєстрований 24 березня 2008 року у Харківській регіональній філії Центру державного земельного кадастру, про що у державному реєстрі земель вчинено запис за № 040869500030, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 22 серпня 2007 року;

визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 22 серпня 2007 року на той самий строк і на тих же умовах в редакції, запропонованій позивачем;

в задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов`язки за договором; немає письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Суд зазначив, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб. Тобто, орендодавець втрачає переважне право за укладення договору оренди землі на новий строк лише у випадках, коли між ним і орендодавцем не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору.

Суд установив, що договір оренди земельної ділянки з ФГ "Альфа" від 22 серпня 2007 року ОСОБА_1 не підписував, проте про існування вказаного договору йому було відомо з 2009 року. При цьому сторони фактично виконували умови договору: ОСОБА_1 отримував орендну плату, а ФГ "Альфа" використовувало орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням. У подальшому ФГ "Альфа" виконало всі необхідні дії, спрямовані на продовження дії договору, а ОСОБА_1 не повідомив орендаря про те, що він не має наміру продовжувати договір оренди. Отримавши орендну плату в розмірі 6 000 гривень, ОСОБА_1 в 2018 році підписав додаткову угоду до договору оренди землі. При цьому суд не прийняв доводи ОСОБА_1 про те, що він не розумів, що підписує додаткову угоду, виходячи з того, що хоча експертним шляхом і не встановлено, ким саме підписано додаткову угоду від 10 травня 2018 року, проте сам ОСОБА_1 визнає факт підписання додаткової угоди.

Суд зазначив, що не можна вважати неукладеним договір після його повного або часткового виконання сторонами, а також застосував доктрину "venire contra factum proprium" (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

Оскільки ФГ "Альфа" належним чином виконувало умови договору оренди землі від 22 серпня 2007 року, дотримало строки та процедуру повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а відповідач не заявив у встановлений законом строк про відмову в поновленні договору оренду, уклавши договір оренди з іншим орендарем на таких самих умовах, які запропоновані ФГ "Альфа", суд зробив висновок про наявність у ФГ "Альфа" переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк та порушення цього права у зв`язку з укладенням ОСОБА_1 договору оренди від 17 січня 2018 року з іншим орендарем СФГ "Олімп".

Установивши факт укладення договору оренди земельної ділянки від 17 січня 2018 року з порушенням вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" і прав ФГ "Альфа", суд на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України дійшов висновку про його недійсність.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Постановою Харківського апеляційного суду від 23 березня 2021 року апеляційну скаргу селянського (фермерського) господарства "Олімп" задоволено частково, рішення Золочівського районного суду Харківської області від 08 жовтня 2020 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовлено.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що у тому випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину та набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли. Колегія суддів зазначила, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено. У випадку оспорювання самого факту укладення правочину такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.

Апеляційний суд установив, що ОСОБА_1 не підписував договір оренди землі від 22 серпня 2007 року, що підтверджено висновком судово-почеркознавчої експертизи, в зв`язку з чим договір оренди землі від 22 серпня 2007 року є неукладеним і не може визнаватися недійсним, тому в задоволенні зустрічного позову слід було відмовити саме з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту.

Щодо вирішення вимог за первісним позовом, то суд апеляційної інстанції зазначив, що ФГ "Альфа" посилалося на те, що оскільки в установленому законом порядку дію договору оренди від 22 серпня 2007 року, укладеного між ФГ "Альфа" та ОСОБА_1 строком на 10 років, не припинено, його не розірвано і не визнано недійсним, то укладення 17 січня 2018 року іншого договору оренди щодо цієї ж земельної ділянки між ОСОБА_1 та СФГ "Олімп" в момент дії попереднього договору є незаконним та порушує права позивача на використання цієї земельної ділянки. Разом із тим колегія суддів зауважила, що наявність договору оренди належної ОСОБА_1 земельної ділянки від 17 січня 2018 року не порушує права ФГ "Альфа" оскільки позивач не набув прав орендаря земельної ділянки за неукладеним правочином. Враховуючи те, що договір оренди землі від 22 серпня 2007 року є неукладеним, на його підставі не виникло право, яке би підлягало захисту, тому в задоволенні первісного позову за висновком апеляційного суду слід відмовити.

Колегія суддів зазначила, що отримання ОСОБА_1 орендної плати за договором має значення лише для визначення наслідків недійсності договору, а не для вирішення спору про визнання його недійсним.

Аргументи учасників справи

У квітні 2021 року ФГ "Альфа" подало до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову суду апеляційної інстанції, в якій просить її скасувати в частині відмови в задоволенні первісного позову як таку, що прийнята з неправильним застосуванням норм матеріального права й порушенням норм процесуального права, залишивши в цій частині в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд безпідставно не застосував доктрину заборони суперечливої поведінки, враховуючи, що орендодавець отримував орендну плату протягом усього часу дії договору оренди землі, в травні 2018 року підписав додаткову угоду до цього договору, однак разом із тим уклав договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою. З урахуванням установлення судами обставин виконання сторонами договору оренди землі від 22 серпня 2007 року позивач уважає неможливим кваліфікувати вказаний правочин як неукладений. Оскільки саме ОСОБА_1 як орендодавець порушив процедуру відмови в поновленні договору оренди та проігнорував вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо надіслання орендарю листа з мотивованою відмовою в поновленні терміну дії договору оренди землі, позивач уважає наявними підстави для задоволення первісного позову.

У липні 2021 року від ОСОБА_1 до Верховного Суду надійшов підписаний представником відзив на касаційну скаргу, в якому відповідач просив залишити її без задоволення, а постанову апеляційного суду - без змін.

Відзив мотивовано тим, що апеляційний суд застосував актуальну практику суду касаційної інстанції про те, що непідписаний стороною правочин є неукладеним в силу закону та не створює правових наслідків для сторін. Відповідач наполягає на тому, що отримання ним орендної плати за неукладеним договором не має правового значення, адже свідчить лише про усну домовленість між сторонами без покладення на них "офіційних обов`язків".

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 14 червня 2021 року відкрито касаційне провадження в справі та витребувано матеріали справи з суду першої інстанції.

У липні 2021 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 23 травня 2022 року провадження в справі зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21).

Ухвалою Верховного Суду від 16 листопада 2022 року провадження в справі поновлено та призначено її до судового розгляду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи в касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 14 червня 2021 року вказано, що касаційна скарга містить підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, оскільки заявник зазначає, що суди при вирішенні справи не застосували висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17.

Аналіз доводів та вимог касаційної скарги дає підстави для висновку, що постанова апеляційного суду оскаржується в касаційному порядку в частині відмови в задоволенні первісного позову ФГ "Альфа". В частині відмови в задоволенні зустрічного позову СФГ "Олімп" постанова апеляційного суду в касаційному порядку не оскаржується та Верховним Судом не переглядається.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка загальною площею 2,1956 га з кадастровим номером 6322683500:02:004:0285, розташована на території Лютівської сільської ради Харківської області.

22 серпня 2007 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та фермерським господарством "Альфа" (орендар) укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 10 років.

Якщо жодна із сторін не пізніше, ніж за 365 днів, до закінчення строку дії договору, письмово не повідомить іншу сторону про намір розірвати його, строк дії договору продовжується ще на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк (пункт 8 договору).

У пункті 42 договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Державна реєстрація договору оренди землі мала місце 24 березня 2008 року за № 040869500030.

16 січня 2018 року ФГ "Альфа" на адресу ОСОБА_1 направило повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди разом з проєктом додаткової угоди від 16 січня 2018 року, які отримані орендодавцем 23 січня 2018 року.

За договором оренди землі ОСОБА_1 отримував орендну плату від ФГ "Альфа", починаючи з 30 вересня 2007 року до 03 травня 2018 року.

Матеріали справи містять копію додаткової угоди від 10 травня 2018 року до договору оренди землі від 22 серпня 2007 року, відповідно до умов якої ОСОБА_1 та фермерське господарство "Альфа" вносять зміни до договору оренди землі від 22 серпня 2007 року, зокрема, щодо строку його дії та розміру орендної плати.

Також матеріали справи містять копію додаткової угоди № 2 б/д до договору оренди землі від 22 серпня 2007 року, за умовами якої ОСОБА_1 та фермерське господарство "Альфа" поновлюють договір оренди землі на тих самих умовах та на строк, які були передбачені договором.

18 травня 2018 року державний реєстратор прав на нерухоме майно Шевченко Я. А. філії КП "Реєстраційно-інвентаризаційна служба" Опішнянської територіальної громади в Харківській області прийняв рішення № 41176680, яким відмовив представнику ФГ "Альфа" у внесенні змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про інше речове право за номером № 24820748, оскільки встановлено наявність зареєстрованого іншого речового права за іншою юридичною особою щодо цієї ж земельної ділянки.

17 січня 2018 року між ОСОБА_1 та селянським (фермерським) господарством "Олімп" укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства з кадастровим номером 6322683500:02:004:0285, загальною площею 2,1956 га, яка знаходиться на території Лютівської сільської ради Золочівського району Харківської області. Договір укладено на 10 років.

Відповідне право оренди зареєстроване за селянським (фермерським) господарством "Олімп" 10 лютого 2018 року.

Згідно з висновком експертів за результатами проведення судової почеркознавчої експертизи № 13576, складеним 23 вересня 2019 року Харківським науково-дослідним інститутом судових експертиз ім. Засл. проф. М. С. Бокаріуса:

підписи від імені ОСОБА_1 у договорі оренди землі від 22 серпня 2007 року на четвертій сторінці в графі "орендодавець:" у рядку "(підпис)", в акті прийому-передачі земельної ділянки від 22 серпня 2007 року в графі "власник земельної ділянки" у рядку "(підпис)" виконані не ОСОБА_1, а іншою (-ми) особою (особами);

питання про виконання ОСОБА_1 або іншою особою підпису від імені ОСОБА_1 у додатковій угоді від 10 травня 2018 року до договору оренди землі від 22 серпня 2007 року в графі "орендодавець:" ліворуч від напису " ОСОБА_1" не вирішувалося в зв`язку з неповним виконанням вимог клопотання експертів про надання додаткових матеріалів.

Позиція Верховного Суду

Щодо висновку апеляційного суду про неукладеність договору оренди землі від 22 серпня 2007 року

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно із частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Правочин за своєю природою та законодавчим визначенням є вольовою дією суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки.

Здійснення правочину законодавчо може пов`язуватися з проведенням певних підготовчих дій учасниками правочину (виготовленням документації, оцінкою майна, інвентаризацією), однак сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає в згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких наступають у силу закону незалежно від волі його суб`єктів).

У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети. Отже, будь-який правочин є вольовою дією, а тому перед тим, як здійснювати оцінку на предмет дійсності чи недійсності, необхідно встановити наявність та вираження волі особи (осіб), які його вчинили.

Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Тобто слід відрізняти правочин як вольову дію суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів, від письмового тексту правочину як форми вчинення правочину та способу зовнішнього прояву та фіксації волевиявлення особи.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частини друга та четверта статті 207 ЦК України).

Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію. Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений.

Відсутність вольової дії учасника правочину щодо вчинення правочину (відсутність доказів такого волевиявлення за умови заперечення учасника правочину) не можна ототожнювати з випадком, коли волевиявлення учасника правочину існувало, але не відповідало ознакам, наведеним у частині третій статті 203 ЦК України: волевиявлення не було вільним чи не відповідало його внутрішній волі.

Як у частині першій статті 215 ЦК України, так і в статтях 229- 233 ЦК України йдеться про недійсність вчинених правочинів у випадках, коли існує волевиявлення учасника правочину, зафіксоване в належній формі (що підтверджується, зокрема, шляхом вчинення ним підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає волі цього учасника правочину. Тож внаслідок правочину учасники набувають права і обов`язки, що натомість не спричиняють для них правових наслідків.

У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, то правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18) зроблено висновок, що: "добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Очевидно, що дії позивача, який уклав 24 грудня 2013 року додаткову угоду до договору оренди землі від 19 листопада 2007 року № 61, а згодом пред`являє позов про визнання договору оренди землі від 19 листопада 2007 року № 61 неукладеним, суперечить його попередній поведінці (укладенню додаткової угоди та отриманню плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісним".

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року в справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) зазначено, що:

6.14. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частини друга та четверта статті 207 ЦК України.

6.15. Підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми правочину, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

6.16. Відсутність на письмовому тексті правочину (паперовому носії) підпису його учасника чи належно уповноваженої ним особи означає, що правочин у письмовій формі не вчинений.

6.36. За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України (435-15) , якщо договір оренди (найму) будівлі хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.

6.37. Тобто суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю та його правонаступникам і чи приймали вони таку оплату.

6.38. У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше)".

У справі, що переглядається, суди встановили, що договір оренди землі від 22 серпня 2007 року хоча й не підписаний ОСОБА_1, проте виконувався обома його сторонами протягом 10 років, а саме: ФГ "Альфа" використовувало земельну ділянку за цільовим призначенням, а ОСОБА_1 отримував від нього орендну плату.

За таких обставин кваліфікація договору оренди землі від 22 серпня 2007 року як неукладеного виключається, а висновок апеляційного суду про протилежне є помилковим.

Щодо позову ФГ "Альфа" до ОСОБА_1, СФГ "Олімп" про визнання договору оренди землі недійсним

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (частина перша статті 215 ЦК України).

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України "Про оренду землі").

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт "в" частини третьої статті 152 ЗК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного Цивільного суду від 02 листопада 2022 рокув справі № 146/1094/21 (провадження № 61-8990св22) з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19) вказано, що: "на час підписання 29 грудня 2015 року оскарженого договору та реєстрації права оренди земельної ділянки за ФГ "Натон" був чинним інший договір оренди цього ж об`єкта, підписаний ОСОБА_3 із позивачем 19 квітня 2007 року і зареєстрований 23 жовтня 2007 року у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України". Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України "Про оренду землі"). Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт "в" частини третьої статті 152 ЗК України). Внаслідок укладення оскарженого договору ФГ "Натон" отримало право оренди земельної ділянки, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки. З огляду на це Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновками судів першої й апеляційної інстанцій про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскарженого договору недійсним".

У справі, що переглядається, суди встановили, що оспорюваний договір оренди землі від 17 січня 2018 року укладено між ОСОБА_1 та СФГ "Олімп" під час дії договору орендицієї ж земельної ділянки з ФГ "Альфа", який був чинним до 23 березня 2018 року, тобто порушує права позивача як орендаря, а відтак ФГ "Альфа"має право на оспорювання договору оренди землі від 17 січня 2018 року. На час укладення між відповідачами оспорюваного договору оренди попередній договір оренди цієї ж земельної ділянки, укладений ОСОБА_1 з ФГ "Альфа",відповідно до вимог законодавства та умов договору не припинений (зокрема, строк дії договору не сплив) і в установленому законом та договором порядку не розірваний.

За таких обставин суд першої інстанції зробив правильний висновок про задоволення позовної вимоги ФГ "Альфа" про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та СФГ "Олімп", проте частково помилився в мотивах її задоволення, у зв`язку з чим рішення суду першої інстанції в указаній частині належить змінити з викладенням його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.

Апеляційний суд на вказані обставини уваги не звернув та помилково виходив із неукладеності договору оренду землі від 22 серпня 2007 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ "Альфа".

Щодо позову ФГ "Альфа" до ОСОБА_1 про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною та визнання договору оренди землі поновленим

Відповідно до частин перших статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню.

У справі, що переглядається, ФГ "Альфа" пред`явило позовну вимогу про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 22 серпня 2007 року на той самий строк і на тих же умовах в редакції, запропонованій ФГ "Альфа".

Разом із тим, матеріали справи (т. 1, а. с. 54) містять копію додаткової угоди від 10 травня 2018 року до договору оренди землі від 22 серпня 2007 року, підписану ОСОБА_1 та головою ФГ "Альфа", якою продовжено термін дії договору оренди землі та внесено зміни щодо розміру й порядку нарахування орендної плати.

Обставину непідписання вказаної додаткової угоди ОСОБА_1 у висновку експертів за результатами проведення судової почеркознавчої експертизи № 13576 від 23 вересня 2019 року не встановлено.

При цьому в суді першої інстанції ОСОБА_1 пояснив, щовін підписав указаний документ, проте не розумів, що підписує додаткову угоду щодоналежної йому земельної ділянки, у зв`язку з чим місцевий суд зробив висновок, що хоча експертним шляхом і не встановлено, ким підписано додаткову угоду, сам ОСОБА_1 визнає факт її підписання.

За наявності в матеріалах справи підписаної (укладеної) сторонами додаткової угоди пред`явлення позовної вимоги про визнання додаткової угоди укладеною в іншій редакції не відповідає критерію ефективності обраного позивачем способу захисту в цій частині.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 червня 2022 року в справі № 272/450/18 (провадження № 61-8956св19) з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19) зазначено, що "при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі", належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій вказаних приписів та висновків не врахували та помилково дійшли висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання договорів оренди поновленими, що фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин".

З огляду на викладене в задоволенні позовних вимог про визнання додаткової угоди укладеною та визнання договору оренди поновленим слід було відмовити в зв`язку з обранням позивачем неефективних способів захисту порушеного права в цій частині.

Апеляційний суд зробив правильний висновок про відмову в задоволенні вказаних позовних вимог, проте помилився щодо мотивів такої відмови. За таких обставин постанова суду апеляційної інстанції в оскарженій частині підлягає зміні з викладенням її мотивувальної частини в редакції цієї постанови.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).

Доводи касаційної скарги свідчать, що постанова апеляційного суду прийнята без урахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18).

У зв`язку з необхідністю врахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року в справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) та постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 листопада 2022 року в справі № 146/1094/21 (провадження № 61-8990св22) й від 01 червня 2022 року в справі № 272/450/18 (провадження № 61-8956св19), касаційна скарга підлягає частковому задоволенню:

постанову апеляційного суду в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про визнання договору оренди землі недійсним слід скасувати зі зміною мотивувальної частини рішення суду першої інстанції в цій частині;

постанову апеляційного суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання додаткової угоди укладеною та визнання договору оренди поновленим слід змінити з викладенням її мотивів у редакції цієї постанови.

З урахуванням висновку щодо суті касаційної скарги з СФГ "Олімп" та ОСОБА_1 на користь ФГ "Альфа" слід стягнути судовий збір за подання касаційної скарги пропорційно задоволеним позовним вимогам у розмірі 3 524 грн (по 1762 грн з кожного).

Керуючись статтями 141, 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу фермерського господарства "Альфа" задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного суду від 23 березня 2021 року в частині відмови в задоволенні позовної вимоги фермерського господарства "Альфа" до селянського (фермерського) господарства "Олімп", ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі недійсним скасувати, а рішення Золочівського районного суду Харківської області від 08 жовтня 2020 року в частині задоволення вказаної позовної вимоги змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанову Харківського апеляційного суду від 23 березня 2021 року в частині відмови в задоволенні позову фермерського господарства "Альфа" до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі поновленим та визнання додаткової угоди укладеною змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.