У жовтні 2019 року фермерське господарство "Світанок" Гережи Івана Володимировича (далі - ФГ "Світанок") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, фермерського господарства "Скіф" (далі - ФГ "Скіф"), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, - приватний нотаріус Новомосковського районного нотаріального округу Дейнего С. І., про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди землі та скасування реєстрації речового права.

Позов мотивовано тим, що 01 лютого 2008 року між ФГ "Світанок" та ОСОБА_2 був укладений договір оренди земельної ділянки,

площею 5, 460 га, кадастровий номер 1223210500:02:051:0099, розташованої на території Перещепинської міської ради Новомосковського району Дніпропетровської області. Між сторонами було погоджено, що договір набуває чинності після державної реєстрації, строк дії договору 10 років.

20 лютого 2009 року договір оренди зареєстровано у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв).

ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 04 листопада 2013 року є спадкоємцем майна ОСОБА_2, а тому до неї перейшли всі права та обов`язки за договором оренди.

Позивач неодноразово звертався усно та письмово з пропозиціями щодо поновлення договору оренди, проте ОСОБА_1 проігнорувала пропозиції ФГ "Світанок" та у подальшому з вимогами про повернення земельної ділянки не зверталась, а тому господарство після закінчення строку дії договору продовжило користуватися землею.

21 жовтня 2019 року ФГ "Світанок" стало відомо, що за ФГ "Скіф" зареєстроване речове право - право оренди спірної земельної ділянки, чим, на думку позивача, порушено його переважне право на поновлення договору оренди.

Посилаючись на викладене, ФГ "Світанок" просило суд:

- визнати поновленим на 10 років до 20 лютого 2029 року договір оренди земельної ділянки, площею 5,460 га, кадастровий номер 1223210500:02:051:0099, розташованої на території Перещепинської міської ради Новомосковського району Дніпропетровської області;

- визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ФГ "Скіф" та ОСОБА_1, речове право за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 18 вересня 2019 року за

номером 33354939;

- скасувати реєстрацію речового права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 18 вересня 2019 року, номер запису 33354939.

Короткий зміст оскаржуваних судових рішень

Рішенням Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 03 лютого 2021 року з врахуванням ухвали цього ж суду

від 01 березня 2022 року про виправлення описки, залишеним без змін постановою Дніпровського апеляційного суду від 29 грудня 2021 року, позов ФГ "Світанок" задоволено.

Визнано поновленим на 10 років до 20 лютого 2029 року договір оренди земельної ділянки, площею 5,460 га, кадастровий номер 1223210500:02:051:0099, розташованої на території Перещепинської міської ради Новомосковського району Дніпропетровської області, укладеного між спадкодавцем ОСОБА_1 та ФГ "Світанок", зареєстрований Новомосковським РВДРФЦДЗК 20 лютого 2009 року № 04:09:126:00410.

Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ФГ "Скіф" та ОСОБА_1, речове право за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 18 вересня 2019 року за

Скасовано реєстрацію речового права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 18 вересня 2019 року, номер запису 33354939.

Вирішено питання розподілу судових витрат.

Суди попередніх інстанцій виходили з того, що ФГ "Світанок" належним чином виконувало умови договору, сплачувало орендну плату, дотрималося строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк шляхом направлення листа-повідомлення ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк та надіслало їй проект додаткової угоди. Натомість орендодавець, у встановлений законом строк, не надіслав орендарю відмову у поновленні договору, заперечень або будь-якого свого рішення.

Наведене свідчить про те, що у ФГ "Світанок" наявне переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, яке порушено у зв`язку з укладенням орендодавцем договору оренди

від 01 вересня 2019 року з іншим орендарем.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі ОСОБА_1, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить оскаржені судові рішення скасувати та ухвалити нове - про відмову в задоволені позову.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

26 січня 2022 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 03 лютого 2021 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 29 грудня 2021 року.

Ухвалою Верховного Суду від 11 лютого 2022 року відкрито касаційне провадження та витребувано матеріали справи з районного суду.

У квітні 2022 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 24 травня 2022 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 31 серпня

2021 року у справі № 903/1030/19, від 26 травня 2020 року у справі

№ 908/299/18 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Крім того, вказує на порушення судами норм процесуального права та наявність передбачених пунктом 3 частини третьої статті 411 ЦПК України підстав для скасування оскаржених судових рішень.

Вважає, що позов ФГ "Світанок" не відповідав вимогам статей 175, 176 ЦПК України та мав бути залишений без руху для усунення недоліків. Суд першої інстанції безпідставно відмовив у задоволенні клопотання щодо зупинення провадження у справі до розгляду іншої справи за її позовом до ФГ "Світанок" про стягнення заборгованості по орендній платі.

Звертає увагу, що позивач просив поновити договір оренди на інших істотних умовах щодо розміру орендної плати. При цьому орендна плата сплачувалась з порушенням строку визначеного умовами договору. Виплата орендної плати в натуральній та відробітковій формі взагалі не здійснювалась.

Позивачем не долучено до матеріалів справи, надісланого орендодавцю, нового договору оренди, який мав бути укладеним, а суди помилково вважали додаткову угоду від 20 лютого 2019 року новим договором оренди.

У матеріалах справи відсутні докази надсилання орендодавцем пропозиції орендаря про його намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк.

Зауважує, що у даному випадку належним способом захисту порушеного права позивача є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладення її змісту.

Стверджує, що у зв`язку з відсутністю підстав для поновлення договору оренди відсутні і підстави для визнання недійсним договору оренди, укладеного з іншим орендарем.

Доводи особи, що подала відзив на касаційну скаргу

У квітні 2022 року ФГ "Світанок" засобами електронної пошти подало відзив на касаційну скаргу, доводи якого не можуть бути враховані касаційним судом, оскільки відзив не підписаний електронним цифровим підписом. Крім того всупереч вимог частини четвертої статті 395 ЦПК України до відзиву не додані докази надсилання його копій іншим учасникам справи.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

01 лютого 2008 року між ФГ "Світанок" та ОСОБА_2 був укладений договір оренди земельної ділянки, площею 5,460 га, кадастровий номер 1223210500:02:051:0099, розташованої на території Перещепинської міської ради Новомосковського району Дніпропетровської області. Сторонами погоджено, що договір набуває чинності після державної реєстрації, а строк дії договору 10 років.

20 лютого 2009 року договір оренди зареєстровано у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) за № 04:09:126:00410.

ОСОБА_1 є спадкоємцем ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 04 листопада 2013 року.

18 січня 2019 року ФГ "Світанок" направило ОСОБА_1 лист, в якому повідомило про своє переважне право на поновлення договору оренди землі та запропонувало поновити зазначений договір на новий строк.

Зазначене повідомлення ОСОБА_1 отримала 04 лютого 2019 року.

Письмових підтверджень про наявність заперечень від ОСОБА_1 не надано, як і не надано доказів повернення земельної ділянки ФГ "Світанок" Золоторог С. М. за відповідним актом-приймання передачі.

01 вересня 2019 року між ОСОБА_1 та ФГ "Скіф" укладено договір оренди спірної земельної ділянки.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, про реєстрацію іншого речового права від 23 жовтня 2019 року право оренди вказаної земельної ділянки зареєстровано за ФГ "Скіф", рішення про державну реєстрацію іншого речового права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень було вчинено приватним нотаріусом Новомосковського районного нотаріального округу Дейнего С. І. 18 вересня 2019 року, строк дії договору до 01 вересня 2029 року.

Позиція Верховного Суду

Відповідно до другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України (1618-15) ) підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Касаційна скарга підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до вимог частини першої-другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час направлення орендарем повідомлення орендодавцю про поновлення договору на новий строк) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Водночас поновлення договору оренди згідно із частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" здійснюється у встановленому законодавством порядку.

Так, частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Тобто, поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк.

Правочин, на підставі якого здійснюється продовження орендних прав та обов`язків, у силу загальних приписів ЦК України (435-15) щодо порядку укладення, зміни та розірвання договорів має бути вчинений у тій самій формі, що й первісний договір оренди.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частина друга статті 16 ЦК України передбачає, зокрема, такі способи захисту цивільних прав та інтересів судом, як визнання права, визнання правочину недійсним, зміна та припинення правовідношення.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17,

від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17.

Тож статтею 33 Закону України "Про оренду землі" визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Висновки про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду сформулювала у постанові від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, вказавши, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі", належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

У справі, що розглядається, ФГ "Світанок" не заявляло вимог щодо визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту.

Таким чином, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, задовольняючи позовні вимоги у частині визнання поновленим на 10 років договору оренди земельної ділянки, вказаних приписів закону та висновків Великої Палати Верховного Суду не врахував та прийняв рішення, яке фактично є констатацією обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України.

З приводу позовних вимог про визнання недійсним договору оренди та скасування реєстрації відповідного речового права слід зазначити таке.

Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (пункт 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, пункт 6.13 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 зазначила, сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, та скасування відповідного речового права не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. Якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.

За таких обставин, у задоволенні позовних вимог ФГ "Світанок" необхідно відмовити з підстав неправильно обраного позивачем способу захисту своїх прав.

Наведене узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 22 лютого 2022 року у справі № 941/496/20-ц,від 26 квітня 2022 року у справах № 941/497/20, № 941/494/20, від 01 червня 2022 року у справі № 272/450/18.

Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, рішення Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 03 лютого 2021 року та постанову Дніпровського апеляційного суду

від 29 грудня 2021 року необхідно скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову з підстав неправильно обраного позивачем способу захисту своїх прав.

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, судові витрати, у виді судового збору сплаченого ОСОБА_1 за подання апеляційної скарги в розмірі 8 644,50 грн та касаційної скарги в розмірі 11 526 грн, необхідно стягнути на її користь із

ФГ "Світанок".

Витрати на надану професійну правничу допомогу у разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою чи тільки має бути сплачено (пункт 1 частини другої статті 137 та частина восьма статті 141 ЦПК України).

Враховуючи характер та обсяг виконаної адвокатом роботи, співмірність витрат зі складністю справи, часом, який необхідний для виконання такої роботи адвокатом, Верховний Суд дійшов висновку про можливість компенсувати за рахунок ФГ "Світанок" витрати ОСОБА_1 на професійну правничу допомогу у зв`язку із касаційним переглядом справи в розмірі 6 000 грн.

Керуючись статтями 141, 400, 409, 412, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 03 лютого 2021 року та постанову Дніпровського апеляційного суду

від 29 грудня 2021 року скасувати і ухвалити нове рішення у справі.

У задоволенні позову фермерського господарства "Світанок" Гережи Івана Володимировича до ОСОБА_1, фермерського господарства "Скіф", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, - приватний нотаріус Новомосковського районного нотаріального округу Дейнего Світлана Іванівна, про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди землі та скасування реєстрації речового права відмовити.