Позовну заяву мотивовано тим, що їй на підставі державного акта на право приватної власності на землю належить змелена ділянка площею 5,87 га з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Стульнівської сільської ради Чернігівського району Запорізької області.

ОСОБА_1 зазначала, що 18 серпня 2008 року між нею та ФГ "Миг" було укладено договір оренди землі, предметом якого була зазначена земельна ділянка. 11 травня 2017 року між нею та ФГ "Миг" було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 18 серпня 2008 року, згідно якої були внесені зміни до договору оренди землі.

Вважала, що ФГ "Миг" порушило свої зобов`язання щодо своєчасного розрахунку за користування земельною ділянкою, оскільки за 2016 рік та 2017 рік відповідач орендну плату не сплатив взагалі, а за 2018 рік сплатив лише частково, у розмірі 6 377,86 грн (після утримання податку на доходи фізичних осіб надійшло фактично 5 134,18 грн).

ОСОБА_1 зазначала, що з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 09 серпня 2019 року їй стало відомо, що у додаткових відомостях про інші речові права міститься інформація, що орендна плата становить 3 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 6 377,00 грн за рік, тому, на її думку, відповідачем подано реєстратору недостовірні відомості.

Заборгованість зі сплати орендної плати складала 18 029,62 грн, пеня за несвоєчасну виплату орендної плати - 31 441,96 грн, три проценти річних - 861,50 грн, втрати від інфляції - 2 400,37 грн, а всього - 52 733,45 грн.

Ураховуючи викладене, ОСОБА_1 просила суд розірвати договір оренди землі від 18 серпня 2008 року та стягнути заборгованість за договором оренди у розмірі 52 733,45 грн.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Чернігівського районного суду Запорізької області від 09 січня 2020 року у складі судді Богослова А. В. позов ОСОБА_1 задоволено.

Стягнуто з ФГ "Миг" на користь ОСОБА_1 18 029,62 грн - заборгованість зі сплати орендної плати, 31 441,96 грн - пені, 861,50 грн - 3 % річних, 2 400,37 грн - втрат від інфляції, а всього - 52 733,45 грн за договором оренди землі від 18 серпня 2008 року, укладеним між ОСОБА_1 та ФГ "Миг" за реєстраційним записом в Державному реєстрі земель від 12 лютого 2010 року № 041028100007 та додатковою угодою до цього договору від 11 травня 2017 року.

Додатковим рішенням Чернігівського районного суду Запорізької області від 03 лютого 2020 року у складі судді Богослова А. В. стягнуто з ФГ "Миг" на користь ОСОБА_1 судові витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 12 000,00 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідачем було допущено істотне порушення договору оренди землі, а саме: систематична несплата орендної плати позивачу за користування належною їй земельною ділянкою за 2016-2017 роки, а також часткової несплати за 2018 рік, що є підставою для розірвання договору та стягнення заборгованості з орендної плати.

При цьому розписку про отримання ОСОБА_1 26 000,00 грн за паї за 2017 рік, як доказ виплати орендної плати позивачу, суд першої інстанції визнав неналежним доказом, оскільки в ній відсутні будь-які відомості про отримання коштів саме у рахунок орендної плати за договором від 18 серпня 2008 року, окрім того, кошти отримані від фізичної особи ОСОБА_3, а не від ФГ "Миг".

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Запорізького апеляційного суду від 14 липня 2020 року апеляційну скаргу ФГ "Миг" задоволено. Рішення Чернігівського районного суду Запорізької області від 09 січня 2020 року скасовано й ухвалено нове рішення, яким позов ОСОБА_1 залишено без задоволення.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що послідовність дій орендодавця спростовує її доводи щодо систематичного невиконання ФГ "Миг" обов`язку сплати орендної плати. Реалізація позивачем права на припинення договірних відносин з орендарем ФГ "Миг" має здійснюватися у спосіб, встановлений договором та законом, проте за обставинами справи розірвання договору оренди землі з заявлених підстав позову не відповідає вимогам закону та договору.

При цьому суд апеляційної інстанції виходив із того, що суд позбавлений можливості встановити наявність або відсутність порушень з боку відповідача щодо заборгованості зі сплати орендної плати, оскільки заявлені позивачем до стягнення суми заборгованості, пені, 3 % річних, втрат від інфляції визначені нею без урахування отриманої орендної плати у 2017 році у розмірі 26 000,00 грн.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у серпні 2020 року до Верховного Суду, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2, посилаючись на те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 478/2375/16-ц (провадження № 61-33271св18), від 05 грудня 2018 року у справі № 195/175/17-ц (провадження № 61-14644св18), від 17 жовтня 2019 року у справі № 473/2878/18 (провадження № 61-5248св19) та від 04 грудня 2019 року у справі № 527/1425/17 (провадження № 61-39489св18) й встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункти 1 та 4 частини другої статті 389 ЦПК України, пункт 4 частини третьої статті 411 ЦПК України), просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 19 листопада 2020 року відкрито касаційне провадження та витребувано матеріали справи № 329/708/19-ц із Чернігівського районного суду Запорізької області.

У грудні 2020 року справа № 329/708/19-ц надійшла до Верховного Суду.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1, суд апеляційної інстанції, на думку представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2, залишив поза увагою ту обставину, що невиконання обов`язків зі сплати орендної плати за 2016, 2017 роки та лише часткова сплата орендної плати за 2018 рік є систематичною несплатою орендної плати та належить до підстав розірвання договору оренди.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У грудні 2020 року до Верховного Суду надійшов відзив ФГ "Миг" на касаційну скаргу, у якому зазначено, що оскаржуване судове рішення суду апеляційної інстанції є законним та обґрунтованим.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

ОСОБА_1 на підставі державного акта на право приватної власності на землю, серії II-ЗП № 009352, виданого згідно розпорядження голови Чернігівської районної державної адміністрації від 17 липня 2003 року № 176 належить земельна ділянка площею 5,87 га з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Стульнівської сільської ради Чернігівського району Запорізької області (а. с. 10).

18 серпня 2008 року між ОСОБА_1 та ФГ "Миг" в особі голови Олійника С. І. було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого ОСОБА_1 надала, а ФГ "Миг" прийняло в строкове платне користування зазначену земельну ділянку (а. с. 11-13).

Пунктом 8 договору оренди землі сторони обумовили строк його дії, а саме, що договір укладено на 10 років (до 31 жовтня 2018 року).

Пунктом 9 зазначеного договору узгоджено, що орендна плати вноситься орендарем у грошовій формі: 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 3 147,95 грн або у натуральній формі: 1 500,00 кг фуражного зерна, 30,00 кг соняшникової олії, і у відробітковій формі: оранка присадибної ділянки 0,50 га, підвіз води - 2 бочки; надання ритуальних послуг на суму 1 000,00 грн.

У пункті 11 договору оренди землі сторони погодили, що орендна плата вноситься до 25 жовтня кожного року оренди.

Договір оренди землі від 18 серпня 2008 року зареєстрований 12 лютого 2010 року у Токмацькому районному відділі Запорізької регіональної філії "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельних ресурсах" № 041028100007.

11 травня 2017 року між ОСОБА_1 та ФГ "Миг" в особі голови Олійника С. І. укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 18 серпня 2008 року за реєстраційним номером 041028100007 від 12 лютого 2010 року, укладеного між ФГ "Миг" та ОСОБА_1 (а. с. 17).

Додатковою угодою від 11 травня 2017 року було внесено зміни, зокрема до пункту 2.3 договору оренди землі від 18 серпня 2008 року, та встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 212 595,28 грн. Пункт 8 договору оренди землі щодо строку дії договору, викладено у новій редакції, та узгоджено, що договір діє по 31 жовтня 2028 року. У пункті 9 договору сторони домовились, що орендна плата складає 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 10 629,76 грн. Пунктом 4.6 договору оренди землі внесено зміни та узгоджено, що орендна плата вноситься у такі строки: щорічно до 31 грудня поточного року. Орендна плата може вноситись авансом (наперед у рахунок майбутніх розрахунків).

Під час розгляду справи у судах першої та апеляційної інстанцій ОСОБА_1 та ФГ "Миг" визнали, що додатковою угодою від 11 травня 2017 року до договору оренди землі, вони узгодили орендну плату у розмірі 10 629,76 грн.

28 грудня 2018 року ФГ "Миг" сплатило ОСОБА_1 5 134,18 грн орендної плати за 2018 рік, що підтверджується відповідною квитанцією (а. с. 21, 57).

Відповідно до копії розписки від 09 жовтня 2017 року ОСОБА_1 отримала від ОСОБА_3 грошові кошти у розмірі 26 000,00 грн за паї за 2017 рік (а. с. 58).

19 липня 2018 року ОСОБА_1 звернулась до голови ФГ "Миг" Олійника С. І. із заявою, у якій просила договір оренди землі від 18 серпня 2008 року № 041028100007, який зареєстрований у Токмацькому районному відділі Запорізької регіональної філії "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельних ресурсах" від 12 лютого 2010 року № 041028100007 не поновлювати на новий строк (а. с. 59).

Листом від 06 серпня 2018 року керівник ФГ "Миг" Олійник С. І. надав ОСОБА_1 відповідь на зазначене звернення та повідомив, що відповідно до договору оренди землі від 18 серпня 2008 року за реєстраційним номером 041028100007 від 12 лютого 2010 року та додаткової угоди до договору оренди землі від 11 травня 2017 року за індексним витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 28 червня 2017 року № 90730426, зареєстровано строком до 31 жовтня 2020 року з правом пролонгації (а. с. 60).

15 серпня 2018 року ОСОБА_1 звернулась до голови ФГ "Миг" із заявою щодо орендних правовідносин, в якій зазначала, що у серпні 2008 року, маючи бажання передати у користування свою земельну ділянку виключно терміном на 10 років, уклала з ФГ "Миг" договір оренди землі. Оскільки розмір орендної плати збільшувався (що відповідає умовам укладеного договору оренди - адже збільшувався рівень інфляції у державі) нею підписано додаткову угоду до вказаного договору оренди землі, в якій саме й було зазначено про збільшення орендної плати. ОСОБА_1 зазначала у заяві, що додаткова угода до договору оренди землі, де на першому аркуші самовільно, без її дозволу та погодження збільшено термін дії договору оренди землі до 2028 року не відповідає її волі. З огляду на той факт, що право користування земельною ділянкою нею надано на протязі десяти років, які фактично минули в цьому році, ОСОБА_1 запропонувала відповідачу підписати додаткову угоду до договору оренди землі, якою розірвати цей договір - для здійснення державної реєстрації припинення право стосунків (а. с. 61-62).

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з положеннями пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини,

що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України "Про оренду землі").

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Частинами першою та другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) зазначено, що враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України (435-15) , слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року в справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку в справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною першою статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до частин першої та третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення, суд апеляційної інстанції, встановивши недоведеність позивачем того, що розписка про отримання нею від ОСОБА_3, який є головою ФГ "Миг", 26 000,00 грн за земельні паї за 2017 рік стосується орендної плати за користування будь-якими іншими земельними ділянками, які належать їй на праві власності, відсутність належних та допустимих доказів на підтвердження наявності у ОСОБА_1 на праві власності іншої земельної ділянки, а також ураховуючи відсутність звернень останньої до відповідача про невиконання фермерським господарством обов`язків щодо орендної плати та наявність укладеної між сторонами у травні 2017 року додаткової угоди до спірного договору оренди землі, обґрунтовано вважав, що послідовність дій орендодавця спростовує її доводи щодо систематичного невиконання ФГ "Миг" обов`язку зі сплати орендної плати.

При цьому суд апеляційної інстанції виходив із того, що реалізація позивачем права на припинення договірних відносин з орендарем ФГ "Миг" має здійснюватися у спосіб, встановлений договором та законом, й ураховуючи обставини справи, правильно вважав, що розірвання спірного договору оренди землі із заявлених підстав позову не відповідає вимогам закону та договору.

Крім того суд апеляційної інстанції обґрунтовано вважав, що суд позбавлений можливості встановити наявність або відсутність порушень з боку відповідача щодо заборгованості зі сплати орендної плати, оскільки заявлені до стягнення суми заборгованості, пені, трьох процентів річних, втрат від інфляції визначені позивачем без урахування отриманої орендної плати у 2017 році у розмірі 26 000,00 грн.

Отже, суд апеляційної інстанції повно і всебічно дослідив наявні у справі докази та надав їм належну правову оцінку, правильно встановив обставини справи, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального і процесуального права.

Доводи касаційної скарги про неврахування судом апеляційної інстанції висновків щодо застосування норм матеріального й процесуального права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 478/2375/16-ц (провадження № 61-33271св18), від 05 грудня 2018 року у справі № 195/175/17-ц (провадження № 61-14644св18), від 17 жовтня 2019 року у справі № 473/2878/18 (провадження № 61-5248св19) та від 04 грудня 2019 року у справі № 527/1425/17 (провадження № 61-39489св18), на які заявник посилався у касаційній скарзі, є необґрунтованими, а висновки суду апеляційної інстанції не суперечать зазначеним висновкам Верховного Суду.

Інші доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що постанова суду апеляційної інстанції ухвалена без додержання норм матеріального і процесуального права та зводяться значною мірою до переоцінки доказів у справі, що відповідно до положень статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень Верховного Суду.

Слід зазначити, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палата Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц, провадження № 14-446цс18).