треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська Світлана Іванівна, ОСОБА_2, яка діє у своїх інтересах та в інтересах малолітнього ОСОБА_3, Служба у справах дітей та сім`ї Васильківської районної державної адміністрації Київської області,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_4 на рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 05 квітня 2017 року, ухваленого у складі судді

Корнієнка С. В., та постанову Апеляційного суду Київської області

від 09 лютого 2018 року, прийняту у складі колегії суддів: Сержанюка А. С., Журби С. О., Лівінського С. В.,

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2016 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до

ОСОБА_6, ОСОБА_5, треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська С. І., ОСОБА_7, яка діє у своїх інтересах та в інтересах малолітнього ОСОБА_3, Служба у справах дітей та сім`ї Васильківської районної державної адміністрації Київської області про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомості та скасування їх державної реєстрації.

Позовна заява мотивована тим, що 27 жовтня 2016 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 укладено договори купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, які розташовані на АДРЕСА_1, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С. І. за реєстровими № 874 та № 875. Однак вказані правочини були посвідчені у період дії встановлених державною виконавчою службою арештів на відчуження вищезазначеного майна, без отримання згоди органу опіки та піклування, без повідомлення заявниці про їх вчинення.

На час переходу до ОСОБА_5 уступки права вимоги за кредитним договором, було ухвалено судове рішення про розірвання цього кредитного договору та стягнення заборгованості із ОСОБА_1, яке перебувало на виконанні у виконавчій службі.

Отже, ОСОБА_5 не мав права вчиняти угоди купівлі-продажу майна

у порядку, передбаченому статтею 38 Закону України "Про іпотеку", а лише мав право на звернення із заявою про заміну сторони у виконавчому провадженні та реалізовувати свої права стягувача за судовим рішенням.

Крім того, позивач вказувала, що на момент відчуження вказаний будинок був єдиним житлом та місцем реєстрації малолітнього

Окрім цього, зазначала, що при виконанні звітів про оцінку майна допущено порушення Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (2658-14) .

Уточнивши позовні вимоги та посилаючись на положення статей 203, 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ), ОСОБА_1 просила суд визнати недійсними договори купівлі-продажу від 27 жовтня 2016 року житлового будинку загальною площею 452,2 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1075340832214, таземельної ділянки площею 0,2498 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1075347532214, кадастровий

№ 3221485501:01:002:0057, які розташовані на

АДРЕСА_1, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С. І. за реєстровим № 874 та № 875;

скасувати державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексні № 32075582 та № 32075660 від 27 жовтня 2016 року, вчинені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С. І., про реєстрацію за ОСОБА_4 права власності на житловий будинок загальною площею

452,2 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1075340832214, та земельну ділянку площею 0,2498 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1075347532214, кадастровий номер 3221485501:01:002:0057.

У січні 2017 року ОСОБА_2, яка діє у своїх інтересах та в інтересах малолітнього ОСОБА_3, звернулася до суду із позовом до ОСОБА_4, ОСОБА_5, третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська С. І., про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку.

Позовна заява мотивована тим, що оскаржуваний договір купівлі-продажу будинку від 27 жовтня 2016 року укладено без попередньої згоди органу опіки та піклування, що є порушенням прав на житло її малолітнього сина.

Уточнивши позовні вимоги, просила суд:

- визнати недійсним договір купівлі-продаж від 27 жовтня 2016 року № 874 щодо житлового будинку загальною площею 452,2 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1075340832214, розташованого на АДРЕСА_1 ;

- скасувати державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний № 32075582 від 27 жовтня 2016 року, вчинену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С. І. щодо реєстрації за ОСОБА_4 права власності на житловий будинок загальною площею 452,2 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1075340832214, який розташований на АДРЕСА_1 .

Протокольною ухвалою Васильківського міськрайонного суду Київської області від 27 січня 2017 року позов ОСОБА_2, яка діє у своїх інтересах та в інтересах малолітнього ОСОБА_3, прийнято до спільного розгляду з позовом ОСОБА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Васильківського міськрайонного суду Київської області

від 05 квітня 2017 року позовні вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено.

Визнано недійсними договори купівлі-продажу від 27 жовтня 2016 року житлового будинку загальною площею 452,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1075340832214 та земельної ділянки площею 0,2498 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1075347532214, кадастровий

номер 3221485501:01:002:0057, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С.І ., за реєстровими № 874 та № 875.

Скасовано державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 жовтня 2016 року індексні № 32075582 та № 32075660, вчинених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С. І., про реєстрацію за ОСОБА_4 права власності на житловий будинок загальною площею

452,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1075340832214, та земельну ділянку площею 0,2498 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1075347532214, кадастровий номер 3221485501:01:002:0057, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнуто з ОСОБА_4 та ОСОБА_5 на користь ОСОБА_1 судовий збір

у сумі 3 915 грн з кожного.

Стягнуто з ОСОБА_4 та ОСОБА_5 на користь ОСОБА_2 судовий збір у сумі 320 грн з кожного.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що:

відчуження спірних об`єктів нерухомості відбулося під час дії їх арешту та заборони на відчуження органами державної виконавчої служби, які не були скасовані, а тому були чинними;

ОСОБА_8, на час укладення спірних правочинів, не мав оформлених майнових прав на спірну нерухомість для її відчуження через невикористання передбачених законодавством відповідних способів реалізації захисту своїх прав та цивільних інтересів шляхом звернення стягнення на майно або заміну сторони у виконавчому процесі з подальшою реалізацією своїх прав як стягувача у виконавчому провадженні. Він здійснив продаж спірної нерухомості на підставі договору відступлення прав та обов`язків, укладеного 13 вересня 2016 року при наявності іншого судового рішення про стягнення з позивача на користь банківської установи кредитної заборгованості та існуючого виконавчого провадження, тобто за основним зобов`язанням кредитором (банківською установою) вже було реалізовано судовий спосіб захисту своїх прав і обсяг боргових зобов`язань, визначений рішенням суду, що набуло законної сили, а його право на цій стадії врегульовано спеціальним механізмом заміни сторони у виконавчому провадженні та реалізації своїх прав як стягувача;

матеріали справи не місять доказів належного повідомлення ОСОБА_1 про намір ОСОБА_5 укласти договір купівлі-продажу нерухомості, яка належить позивачу, відповідно до вимог статті 38 Закону України "Про іпотеку";

нотаріусом не перевірялись та не вилучались правовстановлюючі документи на будинок і земельну ділянку та дозвіл органу опіки та піклування на здійснення відповідних правочинів.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив

з того, що якщо у справі про стягнення кредитної заборгованості судовим рішенням із відповідача стягнуто таку заборгованість, то виконання рішення суду про стягнення заборгованості відповідно до Закону України "Про виконавче провадження" (1404-19) має виконуватись за рахунок усього майна, що належить боржнику.

У разі вчинення правочину стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, попередня згода органу опіки та піклування є обов`язковою.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Апеляційного суду Київської області від 09 лютого 2018 року апеляційну скаргу ОСОБА_4 залишено без задоволення. Рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 05 квітня

2017 року залишено без змін.

Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції вказав, що суд першої інстанції правильно застосував положення статей 33, 38 Закону України "Про іпотеку", статті 12 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей", статті 203, 215

ЦК України, статті 10, 11, 58- 60, 88, 212- 215 ЦПК України, в редакції, чинний на момент ухвалення рішення, правильно дійшов до висновку про задоволення заявлених позовних вимог та ухвалив законне і обґрунтоване рішення на підставі поданих доказів у справі.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У квітні 2018 року ОСОБА_4 подала до Верховного Суду касаційну скаргу,

в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати постанову Васильківського міськрайонного суду Київської області від 05 квітня

2017 року та постанову Апеляційного суду Київської області від 09 лютого 2018 року, ухвалити судове рішення про відмову в задоволенні позову.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не врахували обставини, встановлені у справах: № 761/25639/13-ц, № 761/20611/17,

№ 910/2783/14-ц. Крім того, залишено поза увагою, що ОСОБА_8 як заставодержатель має переважне право на задоволення вимог про стягнення боргу із ОСОБА_1, тому продаж ОСОБА_5 спірного майна є правомірним.

Заявник вказує, що суди дійшли помилкового висновку про те, що однією

з підстав визнання договору недійсним є занижена вартість продажу предмета іпотеки.

Висновки судів про порушення ОСОБА_5 вимог статті 38 Закону України "Про іпотеку" в частині повідомлення новим кредитором/іпотекодержателем є передчасними, оскільки відповідне повідомлення було надіслано на адресу реєстрації ОСОБА_1, яка зазначена в кредитному та іпотечному договорах.

Посилаючись на положення статті 512 ЦК України, заявник вказує, що після укладення договору відступлення права вимоги від 13 вересня 2016 року ОСОБА_5 набув право вимоги за кредитним договором та іпотечним договором, які 29 грудня 2011 року укладено між ПАТ "Фінбанк" та ОСОБА_1 . Відповідний договір відступлення права вимоги був чинним на час укладення оскаржуваних правочинів, що також підтверджується судовими рішеннями у справі № 761/20611/17.

Суди попередніх інстанцій не встановили, з якого часу малолітній

ОСОБА_3 зареєстрований у спірному будинку, у зв`язку з чим дійшли помилкового висновку про необхідність надання органом опіки та піклування дозволу на продаж спірного будинку.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У лютому 2019 року ОСОБА_1, через свого представника - адвоката Ларичева Валерія Вікторовича, подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує на правильність висновків судів першої та апеляційної інстанцій, просить касаційну скаргу залишити без задоволення.

Звертає увагу, що постановою Верховного Суду від 11 грудня 2019 року

у справі № 761/20611/17 (провадження № 61-22261св18) визнано недійсним договір відступлення права вимоги № 13/09/16, укладений 13 вересня

2016 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Гровінг Стейт" (далі - ТОВ ФК "Гровінг Стейт") та ОСОБА_5 . Таким чином, ОСОБА_5 не є правонаступником публічного акціонерного товариства "Фінбанк" (далі - ПАТ "Фінбанк") та не набув прав кредитора, зокрема щодо зобов`язань ОСОБА_1 перед ПАТ "Фінбанк".

Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції

Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

28 грудня 2018 року ухвалою Верховного Суду у складі судді Карпенко С. О. поновлено строк на касаційне оскарження, відкрито касаційне провадження у справі, витребувано матеріали цивільної справи із Васильківського міськрайонного суду Київської області.

У лютому 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.

У квітні 2020 року, згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, справу передано колегії суддів: Сердюку В. В. (суддя-доповідач), Фаловській І. М., Грушицькому А. І.

У вересні 2020 року, згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, справу передано колегії суддів: Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Гульку Б. І., Луспенику Д. Д.

Ухвалою Верховного Суду від 14 грудня 2020 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів, у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Встановлено, що 03 квітня 2006 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_1 укладено договори дарування, відповідно до яких ОСОБА_1 безоплатно набула у власність житловий будинок та земельну ділянку площею 0,301 га, які розташовані на

29 грудня 2011 року між ПАТ "Фінбанк" та ОСОБА_1 укладений договір про надання відкличної невідновлювальної кредитної лінії № 56/12/11-К, відповідно до якого ОСОБА_1 отримала кредит у межах максимального ліміту до 1 600 000 грн.

29 грудня 2011 року між ПАТ "Фінбанк" та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір для забезпечення зобов`язань боржника за договором про надання відкличної невідновлювальної кредитної лінії від 29 грудня

2011 року № 56/12/11-К, за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку ПАТ "Фінбанк" житловий будинок загальною площею 452,2 кв.м та земельну ділянку площею 0,250 га, які розташовані на

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 16 грудня 2013 року у справі № 761/25639/13-ц, із внесеними змінами рішенням Апеляційного суду міста Києва від 27 травня 2015 року, розірвано договір про надання відкличної невідновлювальної кредитної лінії від 29 грудня 2011 року

№ 56/12/11-К, укладений між ПАТ "Фінбанк" та ОСОБА_1, стягнуто із ОСОБА_1 на користь кредитора заборгованість у розмірі

2 062 957,54 грн.

Постановою старшого державного виконавця відділу державної виконавчої служби Шевченківського районного управління юстиції у м. Києві (далі - ВДВС Шевченківського РУЮ у м. Києві) від 17 лютого 2014 року

у виконавчому провадженні № 42028241 накладено арешт на все майно ОСОБА_1 та заборонено здійснювати відчуження будь-якого майна, належного боржнику.

Постановою головного державного виконавця ВДВС Шевченківського РУЮ

у м. Києві від 09 червня 2015 року накладено арешт на все майно боржника ОСОБА_1 у виконавчому провадженні № 47793814 з примусового виконання виконавчого листа № 761/9606/14-ц, виданого 28 травня

2015 року Шевченківським районним судом м. Києва про стягнення із ОСОБА_1 на користь Публічного акціонерного товариства "Акціонерний банк "Експрес банк" (далі - ПАТ "АБ "Експрес банк") боргу у розмірі 2 223 339,86 грн

02 березня 2016 року між ПАТ "Фінбанк" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Авістар" (далі - ТОВ "ФК "Авістар") укладено договір про відступлення права вимоги за договором про надання відкличної невідновлювальної кредитної лінії від 29 грудня 2011 року № 56/12/11-К та іпотечним договором від 29 грудня 2011 року, відповідно до яких ТОВ "ФК "Авістар" отримало права первісного кредитора на отримання заборгованості у розмірі 1 972 437,42 грн.

13 вересня 2016 року ТОВ "ФК "Авістар" уклало договір про відступлення права вимоги за договором про надання відкличної невідновлювальної кредитної лінії від 29 грудня 2011 року № 56/12/11-К та іпотечним договором від 29 грудня 2011 року із ТОВ "ФК "Гровінг Стейт", відповідно до яких

ТОВ "ФК "Авістар" отримало права первісного кредитора на отримання заборгованості у розмірі 1 972 437,42 грн.

13 вересня 2016 року ТОВ "ФК "Гровінг Стейт" уклало договір про відступлення права вимоги за договором про надання відкличної невідновлювальної кредитної лінії від 29 грудня 2011 року №56/12/11-К та іпотечним договором від 29 грудня 2011 року із ОСОБА_5, відповідно до якої ОСОБА_5 отримав права первісного кредитора на отримання заборгованості у розмірі 1 972 437,42 грн.

27 жовтня 2016 року на підставі договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С. І., за реєстровими № 874 та № 875, житловий будинок, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1075340832214, загальною площею 452,2 кв. м, земельна ділянка під будинком, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1075347532214, кадастровий номер 3221485501:01:002:0057, площею 0,2498 га, які розташовані на АДРЕСА_1, ОСОБА_5 відчужив ОСОБА_4 .

З довідки Мархалівської сільської ради Васильківського району Київської області від 15 грудня 2016 року № 677, листа відділу адресно-довідкової роботи Управління державної міграційної служби України у Київській області від 08 грудня 2016 року № 529 встановлено, що з 2015 року у спірному будинку були зареєстровані ОСОБА_2 та її малолітній син ОСОБА_3 .

Із пунктів 9.3.1, 9.3.2 іпотечного договору від 29 грудня 2011 року, за яким відступалися права іпотекодержателя, встановлено, що задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку", продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку".

Із листів Товариства з обмеженою відповідальністю "Нова Пошта"

від 01 лютого 2017 року та 29 грудня 2017 року № 144 вих-17, № 1768 вих-17 встановлено, що при відправці повідомлення приватним нотаріусом іпотекодержавтелю ОСОБА_1 (експрес-накладна за № 5900024844035) додаткова послуга "доставка особисто в руки" не замовлялася, вміст відправлення, за даним номером працівником пошти не оглядався, опис не складався.

За інформацією, яка була наявна за період з 01 січня по 31 грудня 2016 року, встановлено, що ОСОБА_1 29 травня 2016 року перетнула кордон України з метою виїзду до м. Амстердам, Нідерланди.

Встановлено, що житловий будинок та земельна ділянка за оспорюваними правочинами відчужені на користь ОСОБА_4 за ціною - 1 055 000 грн та

562 000 грн. Відповідно до звіту про оцінку майна № МР30-61-19-006 ринкова вартість житлового будинку - 1 054 173,61 грн, ринкова вартість земельної ділянки - 561 968,75 грн, що підтверджено звітом про оцінку майна

№ МР30-161020-001.

З висновку судового експерта Шкребтія В. Г. № 05-2017/2, складеного

24 травня 2017 року за результатами оціночно-будівельної та оціночно-земельної комплексної експертизи, призначеної постановою начальника відділу слідчого відділу Васильківського відділу поліції Головного управління Національної поліції в Київській області

від 18 квітня 2017 року у рамках кримінального провадження

від 24 листопада 2016 року № 12016110140002852, встановлено, що звіти про оцінку майна № МР30-61-19-006 та № МР30-161020-001 не відповідають вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісними та непрофесійними.

Із копії витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна про податкові застави та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що нотаріусом розпочато реєстрацію права власності за покупцем до перевірки відсутності податкової застави.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України (тут і надалі -

в редакції, чинній на час подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог

і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаним вимогам закону судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій у повній мірі не відповідають.

Звертаючись до суду з цим позовом, підставою своїх вимог ОСОБА_1 зазначила недобросовісність відповідачів ОСОБА_5, ОСОБА_4, та порушення ними загальних засад цивільного законодавства - справедливості, добросовісності та розумності, вказувала, що відповідачами не додержано в момент вчинення правочинів вимог, встановлених статтею 203 ЦК України, що відповідно до вимог статті 215 ЦК України

є підставою для визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, належного їй.

Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право

в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно зі статтею 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів

і загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215

ЦК України.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).

Нікчемний правочин є недійсним у силу прямої вказівки закону за фактом наявності певної умови (обставини). Натомість оспорюваний правочин ЦК України імперативно не визнає недійсним, допускаючи можливість визнання його таким у судовому порядку за вимогою однієї із сторін або іншої заінтересованої особи, якщо в результаті судового розгляду буде доведено наявність визначених законодавством підстав недійсності правочину

у порядку, передбаченому процесуальним законом. При цьому, оспорюваний правочин є вчиненим, породжує юридично значущі наслідки, обумовлені ним, й у силу презумпції правомірності правочину за статтею 204 ЦК України вважається правомірним, якщо не буде визнаний судом недійсним.

Таким чином, при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16

ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки, в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Відповідно до частини першої статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні (крім випадків, передбачених статтею 515 ЦК України) може бути замінений іншою особою внаслідок, зокрема, передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги), а згідно зі статтею 514 цього Кодексу до нового кредитора переходять права первісного кредитора

у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі - покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Згідно з частиною п`ятою статті 38 Закону України "Про іпотеку" дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

За змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України "Про іпотеку".

Звертаючись до суду касаційної інстанції, ОСОБА_4 вказувала, що

ОСОБА_1 є боржником перед ОСОБА_5 на підставі кредитного договору від 29 грудня 2011 року і була зобов`язана сплачувати суму боргу

в розмірі щонайменше 2 062 978,04 грн на підставі договору про відступлення права вимоги від 13 вересня 2016 року, який є дійсним та чинним, що підтверджується судовими рішеннями у справі № 761/20611/17.

Однак з Єдиного державного реєстру судових рішень встановлено, що постановою Верховного Суду від 11 грудня 2019 року у справі № 761/20611/17 (провадження № 61-22261св18) позовні вимоги ОСОБА_1 до

ОСОБА_5, ТОВ "ФК "Гровінг Стейт", третя особа - ПАТ "Фінбанк" про визнання недійсним договору відступлення права вимоги задоволено. Визнано недійсним договір відступлення права вимоги від 13 вересня

2016 року № 13/09/16, укладений між ТОВ "ФК "Гровінг Стейт" та ОСОБА_5, про що також у своїх доповненнях до відзиву зазначала ОСОБА_1 (Єдиний державний реєстр судових рішень: https://reyestr.court.gov.ua/Review/72431898)

Звертаючись до суду з позовом про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, позивач ОСОБА_1 стверджувала, що кредитором у її зобов`язаннях, які забезпечені іпотекою, є саме

ПАТ "Фінбанк".

З матеріалів справи встановлено, що на момент укладення оскаржуваних договорів купівлі-продажу будинку та земельної ділянки від 27 жовтня

2016 року, кредитором за зобов`язаннями ОСОБА_1, які виникли на підставі укладеного між ПАТ "Фінбанк" та ОСОБА_1 29 грудня

2011 року кредитного договору, забезпеченого іпотекою, було ТОВ "ФК "Гровінг Стейт".

Таким чином, оскільки на момент укладення між ОСОБА_4 та

ОСОБА_5 як іпотекодержателем майна ОСОБА_1 договорів купівлі-продажу нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, та за умовами яких до ОСОБА_4 перейшло право власності на будинок та земельну ділянку,

ОСОБА_5 не був кредитором у зобов`язаннях ОСОБА_1 щодо сплати боргу за кредитним договором та іпотекодержателем нерухомого майна, вказані правочини укладені із порушенням вимог законодавства, зокрема статей 512, 514 ЦК України, статті 28 Закону України "Про іпотеку", а тому

в силу приписів статей 203, 215 ЦК України є недійсним.

Інші підстави, які суди попередніх інстанцій вважали достатніми для визнання недійсними оскаржуваних правочинів та з якими не погоджується заявник у касаційній скарзі, не заслуговують на увагу, виходячи з наступного.

Задовольняючи позов ОСОБА_1 та позов ОСОБА_2, яка діє у своїх інтересах та в інтересах малолітнього ОСОБА_3, суди попередніх інстанцій як на підставу визнання недійсними правочинів та скасування їх реєстрації вказали, що нотаріусом не перевірялись та не вилучались правовстановлюючі документи на будинок, земельну ділянку, дозвіл органу опіки та піклування на здійснення відповідних правочинів.

Колегія суддів не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про підстави недійсності спірних правочинів, а саме про порушення, допущені при укладенні договорів, які полягають в укладенні цих правочинів без попереднього дозволу органу опіки та піклування, зважаючи на факт реєстрації в житловому будинку малолітньої дитини.

Статтею 12 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей" передбачено, що держава охороняє

і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав

і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.

Встановлено, що іпотекодавець ОСОБА_1, укладаючи договір іпотеки, зобов`язувалася не реєструвати у вказаному житлі (будинку), що є предметом іпотеки, будь-яких осіб без письмового дозволу іпотекодателя (пункт 6.1.10 іпотечного договору).

Попередній дозвіл органу опіки та піклування стосовно продажу нерухомого майно, право користування яким має неповнолітня дитина, не отримувався.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеної

у постанові від 20 січня 2016 року у справі № 504/294/14-ц (провадження

№ 6-2940ц15), правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, - звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло.

Сама по собі відсутність згоди органу опіки та піклування не дає підстав для висновку про порушення прав малолітніх дітей, адже укладення договору іпотеки не призвело до звуження обсягу, зменшення чи обмеження їх права, оскільки на момент укладення договору іпотеки малолітні діти не проживали та не були зареєстровані в будинку. Банк як іпотекодержатель діяв добросовісно та пересвідчився, що в іпотечному будинку не проживають неповнолітні діти, проте усупереч умовам договору іпотеки боржником вчинені дії стосовно їх реєстрації з метою перешкоджання іпотекодержателю здійснювати дії стосовно реалізації такого майна.

При укладенні договору іпотеки права малолітньої дитини порушені не були, вона не була власником та не користувалися нерухомим майном, яке передавалося в іпотеку, не була зареєстрована на постійне місце проживання за адресою предмета іпотеки і, отже, отримання дозволу на здійснення правочину не є імперативним, так само, як і отримання дозволу на реалізацію предмета іпотеки, оскільки вказане не призвело до зменшення чи обмеження існуючого права дитини.

Таким чином, помилковими є висновки судів попередніх інстанцій про те, що оскільки у вказаному будинку у встановленому законом порядку з 2015 року зареєстровані ОСОБА_2 та її малолітній син ОСОБА_3, тому укладені 27 жовтня 2016 року правочини, без попереднього дозволу органу опіки та піклування, є недійсним.

Висновки судів попередніх інстанцій про недійсність оскаржуваних правочинів, оскільки нотаріусом не вилучалися правовстановлюючі документи, суперечать вимогам частини п`ятої статті 38 Закону України "Про іпотеку".

Щодо відчуження спірних об`єктів нерухомості, яке відбулося під час дії їх арешту та заборони на їх відчуження органів державної виконавчої служби, які не були скасовані, колегія суддів зазначає таке.

Оскільки іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно

з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому статтями 1, 28 Законом України "Про іпотеку", то іпотекодержатель має вищий пріоритет переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

Вказаний пріоритет відносно зареєстрованих прав та вимог інших осіб виник з моменту державної реєстрації іпотеки, а саме з 29 грудня 2011 року.

Таким чином, не можна вважати правильними висновки судів попередніх інстанцій про те, що у разі накладення арешту на майно, яке є предметом іпотеки, звернення стягнення на нього можливе лише після скасування арешту та заборони на відчуження органами виконавчої служби, що суперечать вимогам статті 28 Закону України "Про іпотеку" та не може бути підставою для визнання правочинів недійсними.

Доводи касаційної скарги про те, що кредитор, який змінився у зобов`язанні внаслідок укладення договору уступки права вимоги, має право реалізувати своє право кредитора не лише на стадії виконання судового рішення через спеціальний механізм - заміну сторони у виконавчому провадженні, заслуговують на увагу, виходячи з наступного.

Згідно з вимогами чинного законодавства України заміна осіб в окремих зобов`язаннях через волевиявлення сторін (відступлення права вимоги)

є різновидом правонаступництва та можлива на будь-якій стадії процесу.

За змістом статті 512 ЦК України, статті 442 ЦПК України та статті 15 Закону України "Про виконавче провадження" у разі вибуття кредитора

в зобов`язанні він замінюється правонаступником.

Виходячи із цих норм, зокрема, пунктів 1 і 2 частини першої статті 512

ЦК України, у разі передання кредитором своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги) чи правонаступництва (припинення юридичної особи шляхом злиття, приєднання, поділу, перетворення або ліквідації, спадкування) на стадії виконання судового рішення відбувається вибуття кредитора. Така заміна кредитора відбувається поза межами виконавчого провадження у разі, зокрема, відступлення права вимоги.

Таким чином, оскільки новий кредитор, право вимоги якого забезпечено іпотекою, має право одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому статтею 28 Законом України "Про іпотеку", то помилковими є висновки судів попередніх інстанцій про право кредитора, який є іпотекодержателем, на задоволення його вимог у загальному порядку, зокрема в рамках відкритого виконавчого провадження.

Доводи заявника ОСОБА_4, що неякісні звіти про оцінку майна, вартість майна в яких занижена, не є підставою для визнання недійсними правочинів, заслуговують на увагу, оскільки невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не є підставою недійсності вказаних правочинів, бо за змістом частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Колегія судів погоджується з доводами касаційної скарги про те, що неналежне повідомлення іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання оспорюваних правочинів недійсними, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України "Про іпотеку" обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків.

Аналогічних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові

від 29 вересня 2020 року № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19).

Згідно зі статтею 412 ЦПК України (у редакції на час подання касаційної скарги) підставами для скасування судових рішень повністю або частково

і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміні рішення

є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини четвертої статті 412 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Таким чином, оскільки суди попередніх інстанцій правильно встановили фактичні обставини справи, однак неправильно застосували норми матеріального права, зокрема положення статей 512, 514 ЦК України, статей 33, 35, 38 Закону України "Про іпотеку", статтю 12 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей", тому судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_2 підлягають скасуванню з ухваленням судового рішення про відмову в задоволенні позову, судові рішення судів першої та апеляційної інстанції в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 слід змінити, виклавши їх мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Щодо судових витрат

При подачі касаційної скарги ОСОБА_4 сплачено 5 120 грн судового збору.

Оскільки касаційна скарга задоволена частково, судовий збір у сумі 2 560 грн необхідно стягнути із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 .

Керуючись статтями 400, 402, 409, 412, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити частково.

Рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 05 квітня 2017 року та постанову Апеляційного суду Київської області від 09 лютого 2018 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_4, ОСОБА_5, треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська Світлана Іванівна, ОСОБА_2, яка діє у своїх інтересах та в інтересах малолітнього ОСОБА_3, Служба у справах дітей та сім`ї Васильківської районної державної адміністрації Київської області про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомості та скасування їх державної реєстрації змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.

у своїх інтересах та в інтересах малолітнього ОСОБА_3, до ОСОБА_4, ОСОБА_5, третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська Світлана Іванівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та скасування його державної реєстрації скасувати, з ухваленням нового судового рішення.

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_2, яка діє у своїх інтересах та в інтересах малолітнього ОСОБА_3, до ОСОБА_4, ОСОБА_5, третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська Світлана Іванівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та скасування його державної реєстрації відмовити.