розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтерагроінвест" на рішення Таращанського районного суду Київської області від 14 листопада 2019 року у складі судді Зінкіна В. І. та постанову Київського апеляційного суду від 04 березня 2020 року у складі колегії суддів: Шахової О. В., Мазурик О. Ф., Саліхова В. В.,

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У листопаді 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "Інтерагроінвест" звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, Фермерського господарства (далі - ФГ) "Даценко" про визнання недійсним договору емфітевзису та поновлення договору оренди земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що 13 вересня 2012 року між СП "Світанок", яке у подальшому реорганізовано у ТОВ "Інтерагроінвест", та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,3693 га, розташованої в адміністративних межах Калиновецької (раніше Чапаєвської) сільської ради Таращанського району Київської області терміном на 5 років. Договір оренди вказаної земельної ділянки зареєстрований 29 грудня 2012 року в управлінні Держкомзему у Таращанському районі Київської області.

29 березня 2017 року до СП "Світанок" поштовим відправленням надійшла письмова заява від ОСОБА_1, в якій він повідомив про те, що він є власником вищевказаної земельної ділянки і немає намірів продовжувати договір оренди на новий строк, просив передати земельну ділянку у власне користування.

Маючи наміри використати своє переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки з орендодавцем - ОСОБА_1, товариство, як орендар, 27 травня 2017 року надіслало на адресу останнього лист-повідомлення з підписаним зі сторони СП "Світанок" проектом додаткової угоди від 19 квітня 2017 року до договору № 584 оренди земельної ділянки від 13 вересня 2012 року, відповідно до умов якої строк оренди пролонгується до 31 грудня 2024 року.

У подальшому, вказаними особами було розірвано договір оренди та 25 квітня 2019 року укладено договір емфітевзису.

Вважало, що СП "Світанок", у порядку та строки, визначені законодавством, дотрималось процедури, а тому має переважне право на поновлення договору на продовження строку договору оренди.

У листопаді 2018 року ТОВ "Інгерагроінвест" отримало з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно інформацію про ділянку, а саме, що 03 січня 2018 року ОСОБА_1 уклав новий договір оренди на земельну ділянку площею 2,3693 га з іншим орендарем - ФГ "Даценко". Вважало, що ОСОБА_1 надав СП "Світанок" недостовірну інформацію про свої наміри самостійно використовувати належну йому земельну ділянку, оскільки мав наміри укласти договір з іншим орендарем.

Ураховуючи наведене, з урахуванням уточнень, ТОВ "Інтерагроінвест" просило суд: визнати недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в адміністративних межах Калиновецької сільської ради Таращанського району Київської області, площею 2,3693 га, кадастровий номер 3224487700:02:005:0112, що укладений 25 квітня 2019 року між ОСОБА_1 та ФГ "Даценко", номер запису про інше речове право 31568620 (право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); визнати поновленим з ТОВ "Інтерагроінвест" договір № 584 оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в адміністративних межах Калиновецької сільської ради Таращанського району Київської області площею 2,3693 га, кадастровий номер 3224487700:02:005:0112, що укладений 13 вересня 2012 року між ОСОБА_1 та СП "Світанок", на умовах, що викладені в додатковій угоді від 19 квітня 2017 року до договору № 584 оренди земельної ділянки від 13 вересня 2012 року, строком на 7 років.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Таращанського районного суду Київської області від 14 листопада 2019 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 04 березня 2020 року, у задоволенні позову ТОВ "Інтерагроінвест" відмовлено.

Судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій мотивовано тим, що орендодавець письмово повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди, тому переважне право позивача не порушено.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у квітні 2020 року до Верховного Суду, ТОВ "Інтерагроінвест", посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасувати та ухвалити нове судове рішення, його позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суди не врахували, що товариство належно виконувало умови договору оренди, вчасно повідомило орендодавця про бажання скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк, додавши до такого повідомлення проект додаткової угоди. При цьому, орендодавець не надіслав лист заперечення проти продовження договору протягом місяця, тому, вважає, що відповідачі порушили переважне право заявника на продовження договору оренди землі, тому позов мав бути задоволений.

Суди не врахували, що заяви ОСОБА_1 з проханням достроково повернути земельну ділянку, які товариство отримало 29 березня 2017 року та 16 червня 2017 року, датовані 27 березня 2017 року та 24 травня 2017 року, тобто вказані заяви відповідач написав задовго до того, як товариством було надіслано йому лист-пропозицію з проектом додаткової угоди, яку він отримав 30 травня 2017 року. За таких обставин, на момент написання листів з проханням достроково повернути земельну ділянку, відповідач не знав про пропозицію СП "Світанок", а відтак вищевказані заяви ОСОБА_1 не можуть бути його запереченням щодо поновлення договору оренди землі у розумінні положень частини п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Також вказує, що суди не надали належної оцінки тому, що ОСОБА_1 надав СП "Світанок" недостовірну інформацію про свої наміри самостійно використовувати належну йому земельну ділянку, оскільки мав наміри укласти договір оренди з іншим орендарем.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У червні 2020 року представник ОСОБА_1 та ФГ "Даценко" -- адвокат Архипенко О. А., подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує, що її доводи є необґрунтованими та безпідставними, тому просить залишити скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного суду від 04 травня 2020 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.

Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник вказує неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та порушення норм процесуального права, а саме застосування апеляційним судом норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц та постановах Верховного Суду від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17, від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 та від 22 травня 2019 року у справі № 233/844/18 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Касаційна скарга ТОВ "Інтерагроінвест" задоволенню не підлягає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до вимог частин першої та другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно із частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України (2768-14) ) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України (2768-14) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) .

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суди виходили з того, що орендодавець ОСОБА_1 двічі письмово повідомляв орендаря про те, що він не має наміру поновлювати дію договору оренди землі та залишає за собою право самостійно розпоряджатися земельною ділянкою.

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, обґрунтовано виходив із того, що переважне право ТОВ "Інтерагроінвест" на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, оскільки ОСОБА_1 двічі повідомив ТОВ "Інтерагроінвест" про небажання поновляти договір оренди.

Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди землі згідно положень частини п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб.

Подібних висновків Верховний Суд дійшов і у постанові від 21 січня 2020 року у справі № 379/1354/18 (провадження № 61-17309св19) та у постанові від 25 листопада 2020 року у справі № 227/4535/18 (провадження № 61-13403св19), у яких були встановлені подібні фактичні обставини.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Посилання заявника на те, що ним виконано приписи частин першої-шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", є безпідставними, оскільки у строки, передбачені статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та договором оренди, ОСОБА_1 повідомив ТОВ "Інтерагроінвест", що не бажає поновлювати договір оренди земельної ділянки та заперечує проти використання його земельної ділянки позивачем.

Доводи касаційної скарги про те, що заява ОСОБА_1 не може бути його запереченням щодо поновлення договору оренди землі протягом місяця після отримання проєкту додаткової угоди, оскільки датована 24 травня 2017 року, не заслуговують на увагу, оскільки така заява була направлена орендарю 15 червня 2017 року (том 1, а. с. 58), тобто протягом місяця з часу отримання заяви орендаря про намір скористатися своїм переважним правом (30 травня 2017 року) (том 1, а. с. 48).

Крім того, у пункті 59 постанови від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19) Велика Палата Верховного Суду сформувала правовий висновок, відповідно до якого суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

У справі, що переглядається, строк оренди за первинним договором сплинув, та, як було встановлено судами попередніх інстанцій, СП "Світанок" вчинило дії з повернення земельної ділянки орендодавцю й з осені 2017 року земельною ділянкою ОСОБА_1 не користувалося, а, отже, за встановлених обставин справи підстави для поновлення первинного договору оренди відсутні.

Інші доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні представником позивача норм матеріального та процесуального права й зводяться до необхідності переоцінки судом доказів, що відповідно до вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції.

Наведені у касаційній скарзі заявника доводи були предметом дослідження у судах попередніх інстанцій з наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах закону, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.

При цьому, колегією суддів враховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Руїз Торія проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain, серія A, № 303-A, 29-30)). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.

Отже, вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій з дотриманням вимог статей 263- 265, 382 ЦПК України повно, всебічно та об`єктивно з`ясували обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, правильно встановили правовідносини, що склалися між сторонами, й обґрунтовано відмовили ТОВ "Інтерагроінвест" у задоволенні позову.