розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргусільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Хлібороб" на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 23 травня 2019 року, ухвалене в скалі судді Карповця В. В., та постанову Житомирського апеляційного суду від 27 серпня 2019 року, прийняту у складі колегії суддів: Талько О. Б., Коломієць О. С., Шевчук А. М.,

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2018 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Хлібороб"( далі - СТОВ "Хлібороб") звернулось до суду із позовом до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю "Жива Нива" (далі- ТОВ "Жива Нива") про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди.

Позов СТОВ "Хлібороб" мотивований тим, що 21 вересня 2007 року між ним та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки, загальною площею 3,1253 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер 1820388600:03:000:0108. Відповідно до умов даного договору

ОСОБА_1 передав в оренду товариству зазначену земельну ділянку строком на 10 років. Державна реєстрація договору оренди здійснена

15 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії "Центр державної реєстрації" (далі - Андрушівським РВ Житомирської РФ "Центр державної реєстрації") за № 040720200081.

У відповідності до положень договору оренди землі, а також згідно з частинами першою, другою, третьою, восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", 12 вересня 2017 року на адресу ОСОБА_1 було направлено лист-повідомлення, в якому товариство повідомило орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. До листа-повідомлення додано проект додаткової угоди, якою передбачений строк оренди землі

до 15 жовтня 2027 року, а орендна плата визначена у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. Окрім того, пунктом 4 вказаної додаткової угоди передбачалося, що орендар протягом 3 банківських днів, з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3 000 грн в якості винагороди орендодавцю за підписання додаткової угоди.

Проте, 14 вересня 2017 року ОСОБА_1 направив на адресу товариства заяву, в якій повідомив про своє бажання припинити дію договору оренди земельної ділянки від 21 вересня 2007 року, а

22 листопада 2017 року ОСОБА_1 передав зазначену земельну ділянку в оренду ТОВ "Жива Нива", що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Позивач вважав, що направлена орендодавцем заява від 14 вересня

2017 року не має правових наслідків та не може позбавити орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі, адже жодної відповіді на його пропозицію щодо поновлення договору оренди на новий строк на адресу товариства не надходило.

Товариство вказувало, що діями відповідача порушено його переважне право на укладення договору оренди та просило суд визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива" від 22 листопада 2017 року та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 38390135 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Богушем Олександром Васильовичем; визнати поновленим договір оренди землі, укладений

21 вересня 2007 року із ОСОБА_1, який зареєстрований у державному реєстрі земель 15 жовтня 2007 року за № 040720200081; визнати укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 21 вересня 2007 року із ОСОБА_1, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області

від 23 травня 2019 року у задоволенні позову СТОВ "Хлібороб" відмовлено.

Суд першої інстанції виходив з того, що після отримання листа-повідомлення та проекту додаткової угоди позивача про намір поновити договір оренди, ОСОБА_1, до закінчення строку дії договору оренди, направив СТОВ "Хлібороб" письмову заяву від 14 вересня 2017 року, в якій вказав про свій намір припинити дію договору оренди земельної ділянки. Зміст заяви ОСОБА_1 містить чітку й однозначну позицію про небажання продовжувати орендні правовідносини з позивачем і розцінюється судом як заперечення щодо поновлення договору оренди в контексті статті 33 Закону України "Про оренду землі". Суд дійшов висновку про те, що між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1 не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору оренди землі, що вбачається із змісту листів сторін, тому СТОВ "Хлібороб" втратило своє переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

За таких обставин суд вважав відсутніми підстави для задоволення вимоги про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Жива Нива", і відповідно відсутність підстав для задоволення решти позовних вимог, які є похідними.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Житомирського апеляційного суду від 27 серпня 2019 року апеляційну скаргу СТОВ "Хлібороб" залишено без задоволення, а рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 23 травня

2019 року залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції виходив з того, що при поновленні договору оренди з підстав, визначених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено два випадки пролонгації договору оренди землі, в обов`язковому порядку має бути висловлена беззаперечна згода орендодавця на поновлення договору оренди. Переважне право орендаря може бути реалізоване за умови дотримання процедури, передбаченої вказаною нормою, й лише за наявності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі. Суд дійшов висновку, що за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відмову у задоволенні позову.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У вересні 2019 року СТОВ "Хлібороб" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 23 травня 2019 року та постанову Житомирського апеляційного суду

від 27 серпня 2019 у цивільній справі № 272/441/18, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували до спірних правовідносин положення статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Заявник вказує, що ним було виконано всі умови та дії, необхідні для пролонгації договору оренди землі.

Стверджує, що ОСОБА_1 лист-пропозицію було направлено

16 вересня 2017 року, а свою заяву про відмову від продовження договірних відносин орендодавець направив 14 вересня 2017 року, що не можна вважати відповіддю на пропозицію та належним виконанням вимог

статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Заява орендодавця від 14 вересня 2017 року невмотивована, тому не створює будь-яких юридичних наслідків, що узгоджується з висновками Верховного Суду України, викладених у постановах від 25 лютого 2015 року № 6-219цс14, від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14.

Вважає, що суди невірно тлумачать положення статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Відзив на касаційну скаргу у визначений судом строк не надходив

Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 07 жовтня 2019 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі та витребувано її матеріали із Андрушівського районного суду Житомирської області.

У жовтні 2019 року справа надійшла до Верховного Суду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суди встановили, що ОСОБА_1, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 773564 від 21 вересня 2007 року,

є власником земельної ділянки, загальною площею 3,1253 га, кадастровий номер 1820388600:03:000:0108, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

21 вересня 2007 року між СТОВ "Хлібороб" та ОСОБА_1 укладений договір оренди, за умовами якого останній передав СТОВ "Хлібороб" в оренду зазначену земельну ділянку строком на 10 років, зі сплатою орендної плати у розмірі 505 грн у строк до 31 грудня кожного року.

Пунктом 8 договору оренди передбачено, що після закінчення строку оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Вказаний договір оренди земельної ділянки зареєстрований в Андрушівському РВ Житомирської РФ "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель Степківської сільської ради 15 жовтня 2007 року вчинено запис за № 040720200081.

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 21 вересня 2007 року, належна орендодавцю земельна ділянка передана

СТОВ "Хлібороб".

12 вересня 2017 року СТОВ "Хлібороб" направило на адресу

ОСОБА_1 лист, в якому повідомило про свій намір продовжити дію вказаного договору оренди землі на 10 років, з орендною платою у розмірі 10 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11 106,64 грн. Окрім того, орендар зобов`язувався протягом трьох банківських днів, з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, передати орендодавцю разовий платіж у розмірі 3 000 грн в якості винагороди за підписання додаткової угоди, проект якої разом із листом направлено на адресу останнього.

14 вересня 2017 року орендодавець письмовою заявою повідомив

СТОВ "Хлібороб" про своє бажання припинити дію вказаного договору оренди земельної ділянки.

22 листопада 2017 року між ТОВ "Жива Нива" та ОСОБА_1 укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 7 років та в цей же день спірна земельна ділянка передана ТОВ "Жива Нива" за актом приймання-передачі.

На підставі рішення державного реєстратора Житомирської обласної філії комунального підприємства "Центр державної реєстрації" Богуша О. В.

від 28 листопада 2017 року за № 38390135 здійснено державну реєстрацію права оренди ТОВ "Жива Нива" на зазначену земельну ділянку, про що внесено відповідну інформацію до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Позиція Верховного Суду

Згідно із положенням частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України (1618-15) ) (тут і далі у редакції Кодексу, яка діяла на час подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Відповідно до частин першої-другої, п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі -

ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та одинадцятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої

статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суди виходили з того, що орендодавець ОСОБА_1 листом від 14 вересня 2017 року повідомив позивача про те, що він не має наміру продовжувати дію договору оренди землі від 21 вересня 2007 рооку із СТОВ "Хлібороб".

Встановивши, що сторони за договором не досягли згоди щодо умов договору оренди на новий строк, орендарем не надано договору з умовами, які б були погоджені орендодавцем, власник земельної ділянки-орендодавець у своєму листі вказував на відсутність наміру продовжувати із позивачем договірні відносини з оренди землі, що беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на поновлення договору від 21 вересня 2007 року на певних умовах, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що переважне право позивача не порушено і не підлягає відновленню в обраний ним спосіб.

Посилання заявника на те, що орендодавцем не були розглянуті умови, на яких СТОВ "Хлібороб" пропонувало укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, та не було відмовлено в укладенні такої угоди, оскільки заява від 14 вересня 2017 року була направлена ним до отримання від СТОВ "Хлібороб" листа-повідомлення про намір скористатися переважними правом оренди, про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди, не спростовують правильність висновків судів по суті вирішення спору, оскільки у разі виявлення орендодавцем можливої незгоди у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо добросовісного користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Крім того в додатковій угоді до договору оренди землі СТОВ "Хлібороб" зазначило інші умови, ніж у договорі оренди землі від 21 вересня 2007 року, зокрема запропонувало збільшити нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати. На зміну вказаних умов також необхідна згода сторін, що узгоджується зі змістом частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі", тоді як між сторонами така згода не досягнута.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 04 лютого 2020 року (справа № 272/439/18), від 13 квітня 2020 року (справа № 272/452/18), від 14 травня 2020 року (справа № 272/449/18), від 29 травня 2020 року(справа № 272/365/18).

Інші доводи касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування оскаржених судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, оскільки ґрунтуються на неправильному тлумаченні позивачем норм матеріального права та переважно спрямовані на переоцінку доказів у справі, що в силу вимог статті 400 ЦПК України виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції.

Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій повно, всебічно та об`єктивно з`ясували обставини справи, які мають значення для правильного її вирішення, правильно застосували норми матеріального права, не допустили порушень норм процесуального права, які є підставою для скасування оскаржених рішень та обґрунтовано відмовили у задоволенні позову СТОВ "Хлібороб".