У травні 2017 року фермерське господарство "Князівське" (далі - ФГ "Князівське") звернулося до суду з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (далі - ФОП ОСОБА_1 ), ОСОБА_2, треті особи: Служба з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради, Білопільська міська рада Сумської області, про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними, скасування державної реєстрації договорів оренди, зобов`язання зареєструвати договір оренди землі.

Позовна заява мотивована тим, що 01 березня 2006 року між ФГ "Князівське" та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого ФГ "Князівське" отримало в оренду земельну ділянку, загальною площею 4,1862 га, строком на 10 років. Указаний договір 07 квітня 2008 року зареєстровано у Білопільському відділі Сумської регіональної філії Держземкадастру. 20 грудня 2010 року між сторонами укладено додаткову угоду до указаного договору, яку 19 травня 2011 року зареєстровано у Білопільському відділі Сумської регіональної філії Держземкадастру. 01 березня 2016 року між сторонами укладено новий договір оренди земельних ділянок, який у реєстраційній службі відмовилися зареєструвати, у зв`язку з тим, що договір від 01 березня 2006 року діє до 2018 року. Згодом йому стало відомо про те, що 25 квітня 2017 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 укладено договори оренди спірних земельних ділянок, які 26 квітня 2017 року пройшли державну реєстрацію. Вважав, що державний реєстратор не мав права реєструвати договори оренди земельних ділянок від 25 квітня 2017 року, оскільки не закінчився строк дії договору оренди від 01 березня 2006 року, укладений між ним та ОСОБА_2, так як ФГ "Князівське" має переважне право на укладення договору оренди землі.

З урахуванням викладеного ФГ "Князівське" просило: визнати недійсними договори оренди земельних ділянок, площею 3,6946 га (рілля) та 0,4914 га (сіножаті), укладені 25 квітня 2017 року між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 ; скасувати державну реєстрацію зазначених договорів; зобов`язати Службу з державної реєстрації прав на нерухоме майно Білопільської міської ради зареєструвати договір оренди землі від 01 березня 2016 року № 172, укладений між ФГ "Князівське" та ОСОБА_2 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Білопільського районного суду Сумської області від 20 червня 2017 року у задоволенні позову ФГ "Князівське" відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що ОСОБА_2, уклавши спірні договори оренди з ФОП ОСОБА_1, реалізував своє законне право на передачу земельних ділянок, які перебувають у його власності.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Рішенням Апеляційного суду Сумської області від 01 серпня 2017 року рішення Білопільського районного суду Сумської області від 20 червня 2017 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов задоволено частково.

Визнано недійсними договір оренди земельної ділянки (рілля), площею 3,6948 га, кадастровий номер 5920686600:02:002:0052, укладений 25 квітня 2017 року ОСОБА_2 з ФОП ОСОБА_1, який 26 квітня 2017 року зареєстрований державним реєстратором Яценко І. М., номер запису про інше речове право 20152003, та договір оренди земельної ділянки (сіножаті), площею 0,4914 га, кадастровий номер 5920686600:01:001:0177, укладений 25 квітня 2017 року ОСОБА_2 з ФОП ОСОБА_1, який 26 квітня 2017 року зареєстрований державним реєстратором Яценко І. М., номер запису про інше речове право 20151313.

У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Вирішуючи спір, апеляційний суд виходив із того, що договір оренди земельної ділянки від 01 березня 2006 року, укладений між ФГ "Князівське" та ОСОБА_2, є дійсним та поновленим (пролонгованим) на новий строк, оскільки відсутні належні та допустимі докази того, що такий договір у встановленому законом порядку було припинено або розірвано.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У серпні 2017 року ФОП ОСОБА_1 подав до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення апеляційного суду у задоволеній частині позовних вимог.

Аргументи учасників справ

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що ОСОБА_2 не мав наміру припиняти договірні відносини з ФГ "Князівське" та був згодний поновити договір оренди спірних земельних ділянок на 5 років, оскільки відповідно до умов додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 01 березня 2006 року, укладеної між позивачем та ОСОБА_2, строк дії договору оренди закінчувався 31 грудня 2015 року, як зазначено у пункті 1 додаткової угоди. Неправильність застосування норм матеріального права (статті 33 Закону України "Про оренду землі") судом апеляційної інстанції підтверджується договором оренди від 01 березня 2016 року № 172, укладеним між позивачем та ОСОБА_2, у якому відсутні будь-які положення щодо того, що він укладений з метою поновлення договору оренди від 01 березня 2006 року, який на той час припинив свою дію.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У листопаді 2017 року ФГ "Князівське" подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ заперечення, у якому посилалося на те, що доводи касаційної скарги по суті зводяться до переоцінки доказів, яким надана належна оцінка судом апеляційної інстанції.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 05 жовтня 2017 року відкрито касаційне провадження та витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XIII "Перехідні положення" ЦПК України (1618-15) у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів" (2147а-19) касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Справа передана до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 11 листопада 2019 року цивільну справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Судом установлено, що ОСОБА_2 на підставі державного акта про право приватної власності на землю від 26 жовтня 2004 року належить земельна ділянка, загальною площею 4,1862 га, що розташована на території Павлівської сільської ради Білопільського району Сумської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка була передана йому у приватну власність згідно з розпорядженням голови Білопільської райдержадміністрації від 01 червня 2004 року № 278 (а. с. 15).

01 березня 2006 року між ОСОБА_2 і ФГ "Князівське" було укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,1862 га, з яких 3,6948 га ріллі, 0,4914 га сіножаті, строком на 10 років з визначенням терміну дії договору з 01 березня 2006 року по 01 березня 2016 року.

Земельна ділянка була передана позивачу у користування на 10 років за актом прийому передачі від 01 березня 2006 року.

Вказаний договір 07 квітня 2008 року був зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис №040862600967 (а. с. 11-13).

Пунктом 8 цього договору оренди землі передбачено, що після закінчення строку дії договору, якщо жодна із сторін не подала заяви про розірвання договору, то він автоматично буде діяти на послідуючі 5 років.

20 грудня 2010 року між ОСОБА_2 і ФГ "Князівське" було укладено додаткову угоду, відповідно до якої сторони погодили, що виправлення щодо терміну дії договору оренди до 2016 року та нормативної грошової оцінки землі вважати дійсним (а. с. 10).

01 березня 2016 року між ОСОБА_2 і ФГ "Князівське" було підписано договір оренди земельної ділянки № НОМЕР_1, площею 4,1862 га, з яких 3,6948 га ріллі, 0,4914 га сіножаті, за умовами пункту 3.1 якого строк дії договору визначено 10 років з урахуванням періоду ротації основної сівозміни. Договір діє з моменту його державної реєстрації.

11 квітня 2016 року ФГ "Князівське" сплатило за державну реєстрацію цього договору прав на нерухоме майно та за надання інших адміністративних послуг, але в установленому законом порядку договір зареєстрований не був.

25 квітня 2017 року між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договори оренди земельних ділянок, площею 3,6948 га та 0,4914 га строком на 15 років.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до вимог частини 1 статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Частиною першою статті 402 ЦПК України встановлено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Згідно з частиною першою статті 626, частиною першою статті 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з частинами 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частиною другою статті 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із частиною першою статті 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , цим та іншими законами України і договором оренди землі.

У відповідності зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Як встановлено судом, на час укладення договору оренди землі, тобто 01 березня 2006 року, сторони дійшли згоди щодо строку дії договору, а саме з 01 березня 2006 року по 01 березня 2016 року. Крім того, пунктом 8 договору оренди землі передбачено, що після закінчення строку дії договору, якщо жодна із сторін не подала заяви про розірвання договору, то він автоматично буде діяти на послідуючі 5 років.

Отже, правильним є висновки апеляційного суду про те, що ОСОБА_2 як власник земельної ділянки, уклавши 01 березня 2006 року договір оренди землі з ФГ "Князівське", передав її у строкове володіння та користування даній юридичній особі на узгоджених з ним умовах, а тому без вирішення питання дострокового розірвання такого договору та повернення її у свої володіння не мав права на укладення 25 квітня 2017 року інших договорів оренди цієї земельної ділянки з ФОП ОСОБА_1, внаслідок чого відбулось порушення права орендаря ФГ "Князівське".

Договір оренди землі від 01 березня 2006 року в установленому законом порядку не було припинено або розірвано, тому вказаний договір є дійсним та поновленим (пролонгованим) на новий строк.

Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1, 3, 5, 6 статті 203 цього Кодексу.

Згідно положень частини першої статті 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За встановлений обставин справи та вимог закону, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що право ФГ "Князівське" на користування земельною ділянкою порушено та підлягає захисту шляхом визнання недійсними вказаних договорів оренди земельних ділянок, укладених 25 квітня 2017 року між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Доводи касаційної скарги не спростовують висновків апеляційного суду, обґрунтовано викладених в мотивувальній частині оскаржуваного рішення та зводяться до переоцінки доказів та незгоди заявника з висновками суду апеляційної інстанції щодо їх оцінки.

Враховуючи те, що спір по суті апеляційним судом вирішено правильно і законно, а рішення не може бути скасоване з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України), колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної скарги без задоволення.

Відповідно до частини 1 статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає без задоволення касаційну скаргу, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням вимог матеріального і процесуального права.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту "в" пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки у задоволенні касаційної скарги відмовлено, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.

Щодо зупинення виконання рішення

Відповідно до частини 3 статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).

Враховуючи те, що ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 05 жовтня 2017 року зупинено виконання рішення Апеляційного суду Сумської області від 01 серпня 2017 року до закінчення касаційного провадження, тому виконання рішення на підставі частини 3 статті 436 ЦПК України підлягає поновленню.