розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ентузіаст" на рішення Веселівського районного суду Запорізької області від 25 липня 2018 року у складі судді Нагорного А. О. та постанову Запорізького апеляційного суду від 12 грудня 2018 року в складі суддів: Онищенка Е.А., Бєлки В.Ю., Воробйової І.А.

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У березні 2017 року ТОВ "Ентузіаст" звернулось до суду з позовом, в якому просило визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ФГ "Династія-2" 30 вересня 2016 року, та визнати поновленим договір оренди землі, укладений 20 січня 2006 року між ТОВ "Ентузіаст" та ОСОБА_1 на тих же самих умовах строком на 10 років.

Позов мотивовано тим, що 20 січня 2006 року між ТОВ "Ентузіаст" та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 передала в оренду ТОВ "Ентузіаст" земельну ділянку площею 6,5346 га строком на 10 років, а орендар зобов`язався серед іншого сплачувати орендну плату у формі та розмірі не менш ніж !% від грошової оцінки земельної ділянки що становить 695 грн або у натуральній формі - 3 тони зерна.

Відповідно до пункту 43 договору він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір зареєстрований у Веселівському РВ ЗРФ ДП "Центр державного земельного кадастру" 28 квітня 2006 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис реєстраційний номер 040626800120.

На думку позивача термін дії договору мав закінчитись 28 квітня 2016 року.

16 грудня 2015 року ТОВ "Ентузіаст" звернулося до ОСОБА_1 з листом-повідомленням про поновлення вищезазначеного договору, в якому запропоновано поновити договір на той самий строк і на тих самих умовах.

За результатами розгляду проекту додаткової угоди, ОСОБА_1 надала згоду на поновлення договору та 20 січня 2016 року підписала додаткову угоду, відповідно до якої вона набула чинності з моменту її підписання сторонами.

З 29 квітня 2016 року й до теперішнього часу ТОВ "Ентузіаст" продовжує відкрито обробляти цю земельну ділянку відповідно до умов договору оренди від 20 січня 2006 року.

Разом з тим, позивачу стало відомо, що 30 вересня 2016 року між ОСОБА_1 та ФГ "Династія-2" було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, строком на 10 років.

Позивач вважає, що зазначений договір оренди земельної ділянки порушує його переважне право на поновлення договору оренди землі від 20 січня 2006 року.

Враховуючи вищенаведене позивач просив суд, визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 30.09.2016 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ "Династія-2" та визнати поновленим договір оренди землі від 20.01.2006 року, укладений між ТОВ "Ентузіаст" та ОСОБА_2 на тих же самих умовах, строком на 10 років.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Веселівського районного суду Запорізької області від 25 липня 2017 року, залишеним без змін постановою Запорізького апеляційного суду від 12 грудня 2018 року, в задоволенні позову відмовлено.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив з того, що при укладенні договору оренди земельної ділянки від 30 вересня 2016 року відповідачі не порушили переважне право ТОВ "Ентузіаст" як орендаря за договором від 20 січня 2006 року на укладення договору найму на новий строк, оскільки у встановленому законодавством порядку попередній договір не поновлено у встановленому порядку, додаткову угоду до договору до вересня 2018 року зареєстровано не було, отже, відповідно до статей 125, 126 ЗК України, ч. 2 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, право оренди земельної ділянки позивача після спливу строку попереднього договору не поновилось, як таке що не було зареєстроване. Не провівши реєстрацію свого права позивач фактично відмовився від власного переважного права на поновлення договору оренди, а доказів щодо наявності об`єктивних перешкод для реєстрації права оренди не надав.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

Не погоджуючись з зазначеним рішенням суду, ТОВ "Ентузіаст" подало касаційну скаргу в якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просив скасувати рішення суду, ухвалити нове про задоволення позову у повному обсязі.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не звернули уваги на те, що орендар належно виконував своїх обов`язків за договором; відповідно до статті 33 Закон України "Про оренду землі" повідомив орендодавця в установлені строки до закінчення строку дії договору про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк на тих самих умовах; долучив до листа-повідомлення проект додаткової угоди; продовжує користуватися земельною ділянкою і належним чином виконує обов`язки за договором, оскільки орендодавець протягом місяця з дня закінчення договору оренди не відмовився від продовження дії договору. Крім того, суди не звернули уваги на те, що ОСОБА_3, підписала за три місяці до закінчення строку договору додаткову угоду про продовження договору оренди землі на той самий строк на тих самих умовах.

Доводи інших учасників справи.

ФГ "Династія-2" надав суду відзив на касаційну скаргу, в якому зазначає, що доводи касаційної скарги не спростовують правильність висновків судів попередніх інстанцій, оскільки скаржник неправильно, на його думку, витлумачує зміст статті 33 Закону України "Про оренду землі". Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право оренди у зв`язку з продовженням договору у позивача не виникло, а отже й не було порушено, оскільки таке право позивачем протягом дев`яти місяців з моменту підписання додаткової угоди не було зареєстровано у встановленому законодавством порядку. Просить залишити скаргу без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій без змін.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Під час розгляду справи суди установили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 6,5346 га кадастровий № НОМЕР_1 .

20 січня 2006 року ТОВ "Ентузіаст" та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі, строком на 10 років.

28 квітня 2006 року договір було зареєстровано у Веселівському РВ ЗРФ ДП "Центр державного земельного кадастру" за реєстраційним номером 040626800120. Отже, суди вважали що строк договору спливає 28 квітня 2016 року.

Відповідно до пунктів 5, 9 цього договору нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення складала 69 485,00 грн, орендна плата на рік становить 1% від грошової оцінки земельної ділянки - 695,00 грн або 3 тони зерна.

Пунктом 8 цього договору передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За час дії договору зміни до нього у встановленому законом порядку та відповідно до змін законодавства про оренду землі не вносились.

18 грудня 2015 року від ТОВ "Ентузіаст" на адресу ОСОБА_1 надійшов лист-повідомлення про поновлення договору оренди, додатком до якого був проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 20 січня 2006 року б/н. Згідно з пунктами 1.1, 1.2 проекту угоди орендарем запропоновано поновити договір оренди землі від 20 січня 2006 року б/н на той самий строк на тих самих умовах, тобто на строк 10 років зі сплатою орендної плати 1 % нормативно-грошової оцінки землі у розмірі 694 грн 85 коп.

У січні 2016 року ОСОБА_1 надала згоду на продовження договору оренди землі від 20 січня 2006 року б/н на той самий строк на тих самих умовах та підписала цю додаткову угоду.

Суди також установили, що ТОВ "Ентузіаст" після підписання 20 січня 2016 року додаткової угоди тривалий час не вчинювало жодних дій щодо проведення державної реєстрації продовження права оренди земельної ділянки та набрання чинності вказаною додатковою угодою.

21 квітня 2016 року за сім днів до спливу строку договору, у зв`язку з не проведенням реєстрації та зміною певних обставин ОСОБА_1 звернулася до позивача із заявою про небажання продовжувати договір оренди землі та просила не реєструвати укладену раніше додаткову угоду. Будь-яка відповідь на її заяву позивачем надана не була, реєстрація права також проведена не була.

Позивачем після зняття урожаю на протязі всього літа будь-які роботи на земельній ділянці не проводилися.

30 вересня 2016 року ОСОБА_1 уклала з ФГ "Династія-2" договір оренди земельної ділянки на більш вигідних умовах в частині орендної плати, який був зареєстрований у встановленому порядку, реєстраційний номер 16769446.

Відповідно до пункту 5, 8, 9 цього договору він укладений на 10 років. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору становить 223 023,00 грн, орендна плата на рік 3% від грошової оцінки земельної ділянки становить 6 691,10 грн в грошовій формі, або зерно 4 000, 00 кг, 25 л соняшникової олії, 50 кг борошна.

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно із частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, заперечення на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 627 Цивільного Кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором,- в розумний строк.

Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

За частиною другою статті 792 Цивільного Кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, також Земельним Кодексом України (2768-14) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) .

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 Цивільного Кодексу України, визначаються також статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка об`єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частина 1-5 статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33)

Так, відповідно до частини першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на невідповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною четвертою цієї ж статті також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору з застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах,( частина перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі) або пасивна згода сторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк - пролонгація договору ( частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2 - 5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, у тому числі зі зміненими умовами договору; орендодавець протягом місяця погодив умови додаткової угоди або не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

При цьому, за системним аналізом статей 626, 777 ЦК України та частин 2-6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" для поновлення договору оренди землі з підстави продовження користування земельною ділянкою (частина шоста статті 33), необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором (частина перша статті 33 Закону України "Про оренду землі"); до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (абзац другий частини першої статті 777 Цивільного Кодексу України); до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі"); орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У цьому випадку договір оренди земельної ділянки продовжується на той самий строк та на тих самих умовах.

Отже, основними відмінностями у застосуванні положень частини другої - п`ятої та положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частина друга - п`ята статті 33 цього Закону) або ті самі (частина 6 статті 33 цього Закону)) та строк, у який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати договір оренди (в місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частина друга - п`ята статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону)).

Зміна умов договору у будь якій частини виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

Згідно з положеннями, викладеними у абзаці першому частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, у випадку коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право припиняється, а отже, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін.

Крім того, за змістом частини другої статті 13 ЦК України не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Частина 5 статті 6 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (1952-15) .

Згідно із частиною другою статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Стаття 17 Закону "Про оренду землі" встановлює, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Отже, підписані та укладені договір оренди землі та/або відповідна додаткова угода до нього набирають чинності, а орендар набуває право оренди та використання земельної ділянки, саме з моменту реєстрації такого права, а не з моменту підписання договору або додаткової угоди.

Відповідно до частин другої та третьої статті 13 ЦК України при здійснені своїх прав особа зобов`язана утримуватись від дій, які могли б порушити права інших осіб, такі дії не допускаються як і зловживання правами у інших формах.

Суди під час розгляду справи установили, що зареєструвавши договір оренди землі від 20 січня 2006 року через чотири місяці після його підписання, позивач штучно збільшив строк дії договору, а додаткову угоду не реєстрував протягом 9 місяців, не зважаючи на звернення орендодавця із заявою про проведення такої реєстрації. Фактів сплати орендної плати не встановлено та на такі факти позивач а ні у позовній заяві а ні у касаційній скарзі не посилається.

За таких обставин суди дійшли обґрунтованих висновків що позивачем не здійснено законом та договором передбачених дій для поновлення права оренди у відповідності до діючого законодавства, а тому право оренди у встановленому законом порядку на день укладення іншого договору оренди поновлено не було.

При цьому, колегія суддів звертає увагу на те, що відповідно до положень статті 15 Закону України "Про оренду землі", в редакції на день підписання додаткової угоди до договору оренди ( 21 січня 2016 року), об`єктом договору оренди (істотною умовою договору) є земельна ділянка із зазначенням, її кадастрового номеру, розміру та місця розташування, які у попередньому договорі зазначені не були.

Зазначене при відсутності зазначених умов у додатковій угоді, яка пропонувалась позивачем до укладення на тих самих умовах, може свідчити про недотримання при укладання договору оренди землі між позивачем та ОСОБА_3 визначених законодавством істотних умов договору оренди і, як наслідок, не виникнення права оренди повної земельної ділянки.

З огляду на вищевикладене, доводи касаційної скарги з огляду на встановлені судами фактичні обставини справи та необхідність дотримання принципу добросовісності поведінки сторін, не дають підстав для висновку про неправильне застосування та тлумачення судами норм матеріального права або порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент і це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Серявін та інші проти України" і "Трофимчук проти України").

Поряд із цим, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Оскільки інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди із судовим рішенням та оцінкою судом доказів, що є поза межами повноважень касаційної інстанції, то доводів на спростування цих доводів колегія суддів не наводить.

За правилами статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Таким чином, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшла висновку про залишення без задоволення касаційної скарги та залишення без змін рішення Веселівського районного суду Запорізької області від 25 липня 2018 року та постанови Запорізького апеляційного суду від 12 грудня 2018 року, оскільки зазначене судове рішення законне та обґрунтоване.