розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу іноземного підприємства "Агро-Вільд Україна" на постанову Апеляційного суду Черкаської області від 28 серпня 2018 року у складі колегії суддів: Гончар Н. І., Сіренка Ю. В., Ювшина В. І.,

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У грудні 2017 року фермерське господарство "Степ" (далі - ФГ "Степ") звернулося до суду із позовом до іноземного підприємства "Агро-Вільд Україна" (ІП "Агро-Вільд Україна"), ОСОБА_2 про визнання договору емфітевзису недійсним.

Позовна заява мотивована тим, що 21 січня 2008 року між ФГ "Степ" і ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_3 передала у платне користування ФГ "Степ" земельну ділянку загальною площею 4,36 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Вільшанської сільської ради Жашківського району Черкаської області за межами населеного пункту, строком на 5 років.

Вказаний договір зареєстровано у Жашківському районному відділі Черкаської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 лютого 2008 року.

01 серпня 2011 року між ФГ "Степ" і ОСОБА_3 було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 21 січня 2008 року, згідно з якою сторони встановили строк дії основного договору до 31 грудня 2017 року.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла.

Згідно з свідоцтвом про право на спадщину за заповітом від 18 червня 2015 року, виданим державним нотаріусом Жашківського державного нотаріального округу, право власності на земельну ділянку загальною площею 4,36 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Вільшанської сільської ради Жашківського району Черкаської області за межами населеного пункту, перейшло до ОСОБА_2

13 липня 2015 року між ОСОБА_2 і ІП "Агро-Вільд Україна" було укладено договір про встановлення емфітевзису на ту саму земельну ділянку, яка перебувала у користуванні ФГ "Степ". У пункті 2.4 цього договору встановлено, що право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) виникає у ІП "Агро-Вільд Україна" з 01 січня 2018 року.

27 вересня 2017 року ФГ "Степ" направило орендодавцю ОСОБА_2 лист із пропозицією поновити договір оренди, до якого було додано проект відповідної додаткової угоди. ОСОБА_2 підписала запропоновану додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року.

Посилаючись на те, що укладення договору емфітевзисуна земельну ділянку суперечить діючому договору оренди землі та є порушенням його переважного права на продовження договору оренди, ФГ "Степ" просило суд визнати недійсним договір встановлення емфітевзису від 13 липня 2015 року, укладений між ОСОБА_2 та ІП "Агро-Вільд Україна".

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Жашківського районного суду Черкаської області від 25 травня 2018 року у задоволенні позову ФГ "Степ" відмовлено.

Сплачений ФГ "Степ" судовий збір залишено за позивачем.

Стягнуто з ФГ "Степ" на користь ІП "Агро-Вільд Україна" судові витрати у розмірі 7 000,00 грн.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що при укладенні між ОСОБА_2 та ІП "Агро-Вільд Україна" договору встановлення емфітевзису від 13 липня 2015 року не були допущені порушення вимог законодавства і права ФГ "Степ" цим договором не порушені, оскільки земельна ділянка за цим договором передається у користування ІП "Агро-Вільд Україна" вже після закінчення договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 і ФГ "Степ".

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Постановою Апеляційного суду Черкаської області від 28 серпня 2018 рокуапеляційну скаргу ФГ "Степ" задоволено частково.

Рішення Жашківського районного суду Черкаської області від 25 травня 2018 року скасовано і ухвалено нове рішення про задоволення позову ФГ "Степ".

Визнано недійсним договір встановлення емфітевзису від 13 липня 2015 року, укладений між ІП "Агро-Вільд Україна" і ОСОБА_2, щодо використання земельної ділянки площею 4,3644 га, розташованої в адміністративних межах Вільшанської сільської ради Жашківського району Черкаської області.

Стягнуто з ІП "Агро-Вільд Україна" і ОСОБА_2 на користь ФГ "Степ" судові витрати по 2 000,00 грн з кожного.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що земельна ділянка, яка є предметом спору, під час дії договору оренди землі була передана у користування відповідно до договору встановлення емфітевзису іншій особі, що є порушенням норм діючого законодавства, оскільки одна і та сама земельна ділянка не може бути передана в оренду або в інше користування одночасно.

Відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" позивач має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, а оскільки спірна земельна ділянка, ще під час дії договору оренди землі передана у користування іншій особі на підставі договору емфітевзису, то позивач немає можливості реалізувати своє право на продовження договору оренди землі виходячи з положень частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі". На підставі вказаного та з урахуванням положень статей 203, 215 ЦК України суд відмовив у задоволенні позову про визнання недійсним договору встановлення емфітевзису від 13 липня 2015 року, укладеного між ОСОБА_2 та ІП "Агро-Вільд Україна".

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі ІП "Агро-Вільд Україна", посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить постанову апеляційного суду скасувати і залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2018 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 лютого 2019 року справу за позовом ФГ "Степ" до ІП "Агро-Вільд Україна", ОСОБА_2 про визнання договору емфітевзису недійсним призначено до розгляду.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено переважне право орендаря на укладення саме договору оренди землі. Тобто, поновлення договору оренди землі за цією нормою можливе виключно за інших рівних умов з іншими особами - претендентами на право оренди цієї земельної ділянки. Проте орендодавець не укладав договір оренди землі з іншим орендарем, що регламентується параграфом 3 глави 58 ЦК України (435-15) та главою 16-1 ЗК України, а уклав договір встановлення емфітевзису, що регламентується главою 33 ЦК України (435-15) та статтею 93 ЗК України.

Право володіння та цільового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб за договором встановлення емфітевзису передано власником на період з 01 січня 2018 року до 01 січня 2025 року, тому висновок апеляційного суду про передачу однієї й тієї самої земельної ділянки в оренду або в інше користування одночасно суперечить обставинам справи. Визначення сторонами у договорі встановлення емфітевзису умови про те, що право користування земельною ділянкою за цим договором набирає чинності з 01 січня 2018 року відповідає вимогам статті 6, частини першої статті 626, частини першої статті 627 та частини першої статті 628 ЦК України і принципу дозвільної спрямованості цивільно-правового регулювання.

Крім того, орендодавець неодноразово повідомляв орендаря (позивача) про відсутність наміру продовжувати договір оренди землі, про відмову в поновленні цього договору та необхідність повернення земельної ділянки.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У січні 2019 року представник ФГ "Степ" - Король О. А. подав відзив на касаційну скаргу, вказуючи на те, що підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду немає, оскільки доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про те, що судом допущено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, яке призвело до неправильного вирішення справи.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

21 січня 2008 року між ФГ "Степ" і ОСОБА_3 було укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_3 передала у платне користування ФГ "Степ" земельну ділянку загальною площею 4,36 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Вільшанської сільської ради Жашківського району Черкаської області за межами населеного пункту, строком на 5 років.

Цей договір зареєстровано у Жашківському районному відділ Черкаської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 лютого 2008 року.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла.

13 липня 2015 року між ОСОБА_2 і ІП "Агро-Вільд Україна" було укладено договір про встановлення емфітевзису, згідно з яким ОСОБА_2 передала ІП "Агро-Вільд Україна" право володіння і право користування земельною ділянкою загальною площею 4,36 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Вільшанської сільської ради Жашківського району Черкаської області, для сільськогосподарських потреб.

У пункті 2.4 цього договору сторони погодили, що право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) виникає у ІП "Агро-Вільд Україна" з 01 січня 2018 року і закінчується 01 січня 2025 року.

Крім того, ОСОБА_2 попередила ІП "Агро-Вільд Україна" про те, що земельна ділянка, яка є предметом цього договору, перебуває в оренді до 31 грудня 2017 року (пункт 1.3 договору).

Листом від 01 серпня 2017 року ОСОБА_2 повідомила ФГ "Степ" про небажання поновлювати договір оренди землі від 21 січня 2008 року та протягом 5-ти днів після закінчення строку дії договору повернути їй земельну ділянку у стані, не гіршому ніж була передана в оренду.

27 вересня 2017 року ФГ "Степ" направило ОСОБА_2 лист із пропозицією поновити договір оренди, до якого додано проект відповідної додаткової угоди.

ОСОБА_2 підписала запропоновану додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року.

04 січня 2018 року ОСОБА_2 повідомила ФГ "Степ", що заперечує проти поновлення договору оренди земельної ділянки.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга ІП "Агро-Вільд Україна" підлягає частковому задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону постанова апеляційного суду не відповідає.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України (2768-14) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) .

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.

За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов`язки.

У статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.

Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли обидві сторони договору мають намір продовжувати правовідносини з оренди земельної ділянки.

Так, частинами першою-п`ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України 2004 року, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість установлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів.

Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення в справі неможливо.

Для правильного вирішення справи та встановлення наявності підстав для поновлення договору оренду землі, апеляційний суд повинен був встановити, чи дотримано орендарем, встановлений статтею 33 Закону України "Про оренду землі", строк для повідомлення орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, а орендодавцем - строк для повідомлення про наявність заперечень проти поновлення договору оренди, після отримання повідомлення від орендаря, направлення проекту додаткової угоди та її умови.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом.

Таким чином, можливість реалізації переважного права орендарем прямо пов`язана з наявністю пропозицій, які містять виключно рівні умови з умовами орендаря, інакше це суперечило б праву та інтересу власника розпорядитися своїм майном на більш сприятливих умовах.

Задовольняючи позов ФГ "Степ", апеляційний суд вважав, що позивач має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренду лі на новий строк.

З таким висновком апеляційного суду погодитися не можна, оскільки він зроблений без з`ясування усіх обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, зокрема, судом не встановлено, чи запропоновані ФГ "Степ" умови є кращими від умов, запропонованих ІП "Агро-Вільд Україна".

Також суд не врахував поведінку сторін договору оренди землі від 21 січня 2018 року, оскільки за змістом статті 33 Закону України "Про оренду землі" поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Судом установлено, що листами від 01 серпня 2017 року і від 04 січня 2018 року ОСОБА_2 повідомила ФГ "Степ" про небажання поновлювати договір оренди землі від 21 січня 2008 року та просила протягом 5-ти днів після закінчення строку дії договору повернути їй земельну ділянку у стані, не гіршому ніж була передана в оренду.

Так, за змістом статті 33 Закону України "Про оренду землі" поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Вказана правова позиція висловлена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Крім того, відповідно до правової позиції, висловленої Верховним Судом у постанові від 10 січня 2019 року у справі № 573/624/17-ц (касаційне провадження № 61-34757св18), укладення орендодавцем не договору оренди земельної ділянки, а договору емфітевзису, який є іншим видом користування чужою земельною ділянкою, не свідчить про наявність у орендаря переважного права на укладення договору перед іншими.

Окрім зазначеного, апеляційний суд не звернув уваги на таке.

Відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Справедливість та добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

В основі доктрини заборони суперечливої поведінки знаходиться принцип добросовісності.

У порушення вказаного принципу "неприпустимості суперечливої поведінки", а також вимог статей 12, 81 ЦПК України, суд не дав належної правової оцінки діям, які вчинила ОСОБА_2, а саме 13 липня 2015 року вона уклала з ІП "Агро-Вільд Україна" договір про встановлення емфітевзису, згідно з яким передала право володіння і право користування земельною ділянкою загальною площею 4,36 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в адміністративних межах Вільшанської сільської ради Жашківського району Черкаської області, і при цьому, 27 вересня 2017 року уклала додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 21 січня 2008 року, якою було продовжено дію договору оренди цієї ж земельної ділянки з ФГ "Степ".

Отже, суду необхідно оцінити суперечливу поведінку ОСОБА_2 з огляду на справедливість та добросовісність цієї дії.

Відповідно до пунктів 1, 2 і 3 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: суд не дослідив зібрані у справі докази; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів, або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; або суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

Оскільки суд не встановив фактичних обставин, від яких залежить правильне вирішення справи, та не перевірив доводи сторін і надані на їх підтвердження докази, то ухвалене апеляційним судом судове рішення відповідно до частини третьої статті 411 ЦПК України підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.