розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу приватного акціонерного товариства "АПК-ІНВЕСТ" на рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області, у складі судді Бєлостоцької О. В., від 04 вересня 2018 року та постанову Донецького апеляційного суду, у складі колегії суддів: Соломахи Л. І., Канурної О. Д., Мальованного Ю. М., від 09 січня 2019 року.

Короткий зміст позовної заяви та її обґрунтування

У березні 2018 року приватне акціонерне товариство "АПК-ІНВЕСТ" (далі - ПрАТ "АПК-ІНВЕСТ") звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, скасування запису про державну реєстрацію.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 19 березня 2010 року між ним та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, який зареєстровано 18 травня 2010 року за № 041015700454, відповідно до якого йому в оренду передано земельну ділянку, кадастровий № НОМЕР_1, загальною площею 4,83 га, яка розташована на території Новополтавської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір укладено строком на сім років. 16 лютого 2017 року та 17 квітня 2017 року позивачем на адресу відповідача були направлені рекомендованими листами з описом вкладення повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на продовження строку дії договору оренди землі, до яких були додані проекти додаткової угоди до договору від 19 березня 2010 року. Позивач вказував, що згідно інформації з Державного земельного кадастру

11 жовтня 2017 року право оренди на вищевказану земельну ділянку зареєстровано за ОСОБА_2 . Зазначав, що з боку орендодавця не надходило заперечень та/або повідомлень про відмову у поновленні договору оренди землі, а укладення відповідачем договору оренди спірної земельної ділянки з ОСОБА_2 порушує його переважне право на поновлення договору оренди.

Посилаючись на зазначені обставини, позивач просив визнати поновленим строком на сім років договір оренди земельної ділянки, кадастровий № НОМЕР_1, площею 4,83 га, визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки; визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, кадастровий № НОМЕР_1, площею 4, 83 га, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, право оренди за яким зареєстровано 11 жовтня 2017 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області, номер запису 22787248; скасувати запис про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, щодо земельної ділянки кадастровий № НОМЕР_1,

площею 4, 83 га, який внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Костянтинівської районної державної адміністрації Донецької області від 11 жовтня 2017 року № 22787248.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області

від 04 вересня 2018 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що ПрАТ "АПК-ІНВЕСТ" не дотримано порядку повідомлення ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки жодного з повідомлень останній не отримав. Позивач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження відмови чи зволікання орендодавця в укладенні додаткової угоди. Місцевий суд встановив відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на продовження договірних відносин із позивачем, а не зволікання в укладенні додаткової угоди. Позивачем не доведено факт порушення його переважного права на укладення договору оренди землі.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Донецького апеляційного суду від 09 січня 2019 року апеляційну скаргу ПрАТ "АПК-ІНВЕСТ" залишено без задоволення, рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції, зазначивши при цьому, що місцевий суд повно та всебічно з`ясував обставини справи, надав належну правову оцінку наданим сторонами доказам, ухвалив рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права. Колегія суддів суду апеляційної інстанції погодилась з тим, що ПрАТ "АПК-ІНВЕСТ" не дотримано порядку повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Позивачем не надано доказів на підтвердження вручення кореспонденції орендодавцю. Позивачем не доведено вчинення конклюдентних дій, а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору оренди землі, які б свідчили про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився. В той же час орендодавець, який має зареєстроване місце проживання на території АР Крим не мав можливості повідомити орендаря про наявність заперечень у поновленні договору оренди землі.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та доводи особи, яка їх подала

У касаційній скарзі ПрАТ "АПК-ІНВЕСТ" просить скасувати оскаржені судові рішення та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Доводи касаційної скарги зводяться до того, що судами попередніх інстанцій неправильно застосовано положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", статті 777 ЦК України, які не містять визначення поняття "повідомлення" чи "неналежне повідомлення" та не встановлюють обов`язок орендаря забезпечити отримання повідомлення орендодавцем. Позивач надав належні та допустимі докази на підтвердження того, що ним двічі на адресу орендодавця направлялись повідомлення про намір продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки разом з проектами додаткової угоди. Суди попередніх інстанцій не встановили причини неотримання орендодавцем зазначених повідомлень орендаря, а також не звернули увагу на те, що у договорі оренди землі орендодавцем свідомо зазначена неправильна адреса його місця проживання.

Додаткові пояснення до касаційної скарги ПрАТ "АПК-Інвест", які надійшли до Верховного Суду 11 травня 2019 року, подані поза межами строку на касаційне оскарження, а тому на підставі частини першої статті 398 ЦПК України не можуть бути прийняті до розгляду судом касаційної інстанції.

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

У відзиві на касаційну скаргу представник відповідачів ОСОБА_3 просить залишити касаційну скаргу ПрАТ "АПК-ІНВЕСТ" без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін, посилаючись на їх законність та обґрунтованість.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 28 лютого 2019 року відкрито касаційне провадження за поданою касаційною скаргою.

20 березня 2019 року справу передано судді-доповідачу.

Ухвалою Верховного Суду від 15 травня 2019 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

ОСОБА_1 на підставі державного акту про право власності, виданого 03 серпня 2004 року, є власником земельних ділянок, загальною площею 6,16 га, кадастровий номер НОМЕР_1, НОМЕР_2 (т. 1, а. с. 14-15).

19 березня 2010 року між ОСОБА_1 та ПрАТ "АПК-ІНВЕСТ" укладено договір оренди земельної ділянки, загальною площею 4,83 га, кадастровий номер НОМЕР_1, строком на сім років (т. 1,

Пунктом 41 договору оренди земельної ділянки передбачено, що він набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації.

На договорі оренди землі від 19 березня 2010 року є відмітка про його реєстрацію у Костянтинівському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 18 травня

2010 року за № 041015700454 (т. 1, а. с. 12).

18 травня 2010 року сторони склали акт приймання-передачі земельної ділянки, кадастровий номер НОМЕР_1 (т. 1, а. с. 13).

02 жовтня 2017 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 4,8300 га, кадастровий номер НОМЕР_1, строком на 15 років, відповідно до якого орендар зобов`язався сплачувати на користь орендодавця орендну плату один раз на рік у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (т. 1, а. с. 79 - 80).

11 жовтня 2017 року за ОСОБА_2 зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер НОМЕР_1, загальною площею 4,83 га, належної на праві власності ОСОБА_1 (т.1, а. с. 16).

16 лютого 2017 року ПрАТ "АПК-ІНВЕСТ" направило ОСОБА_1 повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі від 19 березня 2010 року (т. 1,

а. с. 17 - 18). На підтвердження направлення зазначеного листа разом із проектом додаткової угоди позивачем надано опис вкладення у цінний лист та квитанцію про сплату вартості послуг поштового зв`язку на поштове відправлення № 4900050318309 (т. 1, а. с. 19-20).

Згідно з роздруківкою з офіційного сайту ПАТ "Укрпошта" поштове відправлення № НОМЕР_3, відправлене 16 лютого 2017 року, повернуто відправнику у зв`язку із відсутністю адресата за вказаною адресою (т. 1, а. с. 22).

З поштового конверту та відміток на ньому слідує, що поштове відправлення від 16 лютого 2017 року № 4900050318309, адресоване ОСОБА_1, було повернуто на адресу відправника - ПрАТ "АПК-ІНВЕСТ" у зв`язку з нерозшуком адресата (т. 1, а. с. 63).

Листом від 17 квітня 2017 року № 322-7 ПрАТ "АПК-ІНВЕСТ" повторно повідомляло ОСОБА_1 про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі від 19 березня 2010 року

(т. 1, а. с. 21).

На підтвердження направлення 06 липня 2017 року на адресу

ОСОБА_1 листа № 322-7 від 17 квітня 2017 року та проекту додаткової угоди до договору оренди землі від 19 березня 2010 року позивачем надано опис вкладення у цінний лист та квитанцію про сплату вартості послуг поштового зв`язку на поштове відправлення

№ 4900045698730 (т. 1, а. с. 23 - 24).

Поштове відправлення № 4900045698730 від 06 липня 2017 року, адресоване ОСОБА_1, повернуто на адресу відправника -

ПрАТ "АПК-ІНВЕСТ" у зв`язку з непроживанням адресата за зазначеною адресою (т. 1, а. с. 60 - 62).

Згідно з листом ПАТ "Укрпошта" від 24 квітня 2018 року

№ 39-П-02-15667/1077 інформацію про поштові відправлення

№ 4900050318384 від 16 лютого 2017 року, № 4900050318309 від 16 лютого 2017 року, відправлені на ім`я ОСОБА_1, надати неможливо, оскільки інформація відображається на сайті протягом шести місяців

(т. 1, а. с. 59).

Відповідно до листа начальника центру поштового зв`язку № 2

ПАТ "Укрпошта" від 30 травня 2018 року № 07/11-82 за період з 15 лютого 2017 року по 18 травня 2017 року на ім`я ОСОБА_1 надійшов лист з оголошеною цінністю за № 4900050318384 з м. Дніпро, інформація про відправника відсутня. У зв`язку з неодержанням листа адресатом

21 березня 2017 року лист було повернуто відправнику. Іншої кореспонденції на ім`я ОСОБА_1 за вказаний період не надходило (т. 1, а. с. 130 - 131).

У договорі оренди земельної ділянки від 19 березня 2010 року вказано місце проживання орендодавця ОСОБА_1 : АДРЕСА_2 . На зазначену адресу орендарем направлялись повідомлення про намір продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки разом із додатковою угодою.

Відповідно до паспорту громадянина України ОСОБА_1 з 22 липня 2008 року він має зареєстроване місце проживання по АДРЕСА_3 (т. 2, а. с. 6 - 8).

Позиція Верховного Суду

Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону постанова суду апеляційної інстанції не відповідає.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України (2768-14) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) .

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються

статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами восьмою та одинадцятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої

статті 777 ЦК України.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

У частині другій статті 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК Українидостатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Відповідно до пункту 8 договору оренди землі від 19 жовтня 2010 року договір укладено на сім років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У реквізитах сторін зазначено місце проживання ОСОБА_1 :

Вирішуючи спір, суд апеляційної інстанції у повному обсязі не встановив фактичні обставини справи, від яких залежить правильне вирішення спору, а саме не з`ясував чи повідомляв орендодавець орендаря про зміну місця проживання, зміну адреси для листування з ним, чи діяв ОСОБА_1 добросовісно, та дійшов передчасного висновку про залишення без змін рішення суду першої інстанції.

Враховуючи те, що ОСОБА_1 02 жовтня 2017 року уклав у селі Нова Полтавка Костянтинівського району Донецької області договір оренди землі з ОСОБА_2, висновки суду апеляційної інстанції щодо неможливості орендодавця ОСОБА_1 повідомити орендаря ПрАТ "АПК-Інвест" про наявність заперечень відносно поновлення договору оренди землі є таким, що не відповідає вимогам статті 89, 263 ЦПК України.

Суд апеляційної інстанції, вказуючи, що довідка № 815 від 02 жовтня 2018 року про наявність на спірній земельній ділянці посівів та проведення агротехнічних робіт не підтверджує факт користування позивачем земельною ділянкою на час закінчення договору оренди: з 18 травня 2017 року до 12 вересня 2018 року, не зазначив, які досліджені судом докази свідчать про використання цієї земельної ділянки ОСОБА_2, зокрема збирання останнім врожаю у 2018 році (перед складанням акту тимчасового обміну земельними ділянками, копія якого надійшла до суду апеляційної інстанції електронною поштою).

Усунути вказані недоліки розгляду справи на стадії касаційного перегляду, з урахуванням повноважень суду касаційної інстанції, неможливо.

Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, коли суд не дослідив зібрані у справі докази.

Оскільки апеляційний суд не встановив всіх фактичних обставин, від яких залежить правильне вирішення справи, та не перевірив доводи сторін і не оцінив належним чином надані на їх підтвердження докази, ухвалене у справі судове рішення суду апеляційної інстанції відповідно до частини третьої статті 411 ЦПК України підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

При новому розгляді справи суду необхідно об`єктивно дослідити вказані в цій постанові докази у сукупності з іншими доказами у справі, надати оцінку доводам та поданим сторонами доказам в обґрунтування своїх вимог та заперечень, як в цілому, так і кожному доказу окремо.